1、上海中鐵中環時代廣場物業服務方案之各專業工作計劃 編制：上海中鐵中環時代廣場物業管理服務中心 審核： 批準： 目 錄一、人力資源管理 11、人力資源定編計劃12、人員招聘計劃33、人員培訓計劃4二、秩序管理 71、崗位描述表72、消防工作計劃83、保潔定期清潔計劃84、日常保潔服務關鍵因素分析95、園藝的日常養護116、綠植租擺計劃127、有害生物防治計劃14三、工程管理 151、機電設備設施定期維護計劃152、共用部位及共用設施定期維護計劃173、公共設施設備日常巡檢計劃19一、人力資源管理1、人力資源定編計劃人力資源定編計劃職員分類職位名稱職位類別費用支出類別職級月度計劃（人）備注1月2月

2、3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月管理、專業類項目經理管理/專業類物業管理模塊111111111111工程經理管理/專業類物業管理模塊111111111111工程主管333333333333秩序維護部經理副經理管理/專業類物業管理模塊222222222222保安主管111111111111消防主管管理/專業類物業管理模塊111111111111清潔綠化主管111111111111客服經理管理/專業類物業管理模塊111111111111客服主管111111111111綜合主管管理/專業類物業管理模塊111111111111財務主管111111111111行政副主管1511111111

3、1111操作類工程調度員客服類物業管理模塊111111111111工程技工101017171719202023232323值班專員333333333333秩序維護部內務員111111111111消防監控員秩序維護類物業管理模塊888888888888車庫收費員334444445555電梯操作工444444444444客服助理工程類物業管理模塊445556666666綜合助理111111111111出納111111111111管理、專業類員工合計操作類員工合計分包方員工合計管理處所有員工合計5151606060636464676767672、人員的招聘年度計劃序號招聘對象2014年招聘年度計劃合

4、計備 注1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1行政副主管00011111111112客服助理11111122222223值班專員33333333333334工程技工555555101010101010105電梯操作工0001111111111招聘人數合計999111111171717171717173、培訓年度計劃培訓種類序號培訓課題課程內容簡述課程對象授課老師 培訓時間考核方式一、綜合部崗前培訓1公司簡介、人事管理細則和員工處罰條例1、公司簡介、項目介紹；2、員工聘用、員工離職、員工培訓、勞動報酬等8項新入職員工1月-12月2OA系統操作流程的培訓1、操作流程新開賬戶的員工

5、1月-12月技能培訓3綜合部貫標文件培訓1、合同管理、2、印章管理等綜合部員工1月-12月二、工程部技能培訓1工程部規章制度的培訓1.員工崗位職責 2.設備運行管理制度 3.安全工作教育工程部全體員工陸德軍1月份2二次裝修施工管理的培訓1.二次裝修管理的重要性 2.二次裝修管理的措施 3.二次裝修現場巡查的要點 4.違章裝修現象的分析及處理 工程部綜合維修、當值技工錢永亮2月份3設備設施日常操作的培訓1.設備設施日常操作的要求 2.設備設施日常操作程序 3.設備設施日常操作要點工程部當值技工俞斌、范鳳樓3月份4設備設施日常巡檢的培訓1.日常巡檢的基本內容 2.日常巡檢的要求 3.如何做好設備設

6、施的巡檢工作工程部當值技工俞斌、范鳳樓4月份5入戶維修培訓1.報修流程 2.入戶維修的準備工作 3.入戶維修的注意事項 4.維修表單的填寫和服務處理工程部全體員工陸德軍5月份6防臺防汛工作的培訓1.防臺防汛的基本內容 2.防臺防汛的工作方法 3.防臺防汛的應急預案和處理工程部全體員工陸德軍6月份7建筑物防雷的培訓1、雷電的形成及作用形式 2、雷電的危害 3、建筑物的防雷裝置及接地 4、建筑物的防雷保護措施工程部全體員工陸德軍7月份8火災自動報警系統的培訓1、火災自動報警系統的組成及工作原理 2、火災探測器的分類 3、火災自動報警系統的維護管理 4、消防聯動控制系統的組成工程部全體員工陸德軍8月

7、份9電氣照明的常見故障及維護的培訓1、短路故障的分析及排除 2、斷路故障的分析及排除 3、漏電故障的分析及排除工程部強弱電技工范鳳樓9月份10建筑物室內給水系統的培訓1、室內給水系統的分類與組成 2、室內給水系統的給水方式 3、室內給水系統的常見設備 4、室內給水系統的管理與維護工程部空調給排水技工俞斌10月份11空調系統的培訓1、空調系統的分類 2、空調系統的組成 3、空調系統的管理與維護 4、空調系統常見故障的排除工程部空調給排水技工俞斌11月份12電梯系統的培訓1、電梯的種類與組成 2、電梯的工作原理與控制功能 3、電梯的使用管理與維護 4、電梯系統的應急處理方案工程部強弱電技工范鳳樓1

8、2月份三、秩序維護部技能培訓1滅火器材識別、器材使用手提、推式滅火器、室內外消火栓秩序部全體員工邵川1月份2外委崗位職責、崗前培訓大堂崗、西北門崗、車庫及樓層巡樓崗、二裝巡樓崗位職責、規范禮貌用語秩序部保安員姜優平2月份3部門各崗位職責培訓1、主管職責、消監控職責、收費及電梯操作職責、規范禮貌用語； 秩序部保安員姜優平3月份4年度安全生產管理目標1、消防管理目標、安全生產管理目標； 秩序部保安員姜優平、邵川4月份5消防設施設備的培訓1、現場火警查看處理流程；2、消防器材使用培訓秩序部保安員姜優平、邵川5月份6職業健康及危險源消監控室輻射源、玻璃搬運、高空墜物、觸電、火災、車輛傷害、中毒窒息、爆

9、炸、機械傷人秩序部保安員姜優平6月份7突發事件應急處理1、電梯困人、跑水、防臺防汛演練秩序部保安員姜優平7月-8月份8體能訓練1、基礎體能訓練；2、隊列訓練秩序部、工程部姜優平、陸德軍9月份9消防疏散演習1、上海市消防條列；2、消防聯動測試現場操作流程秩序部保安員姜優平10月份10保安員儀容儀表、言行舉止等培訓1、保安員儀容儀表、言行舉止等；2、隊列訓練秩序部保安員姜優平11月份11安全大檢查1、如何檢查安全隱患、如何巡查消防隱患；2、實地巡查隱患比賽秩序部保安員姜優平12月份四客戶服務部技能培訓1客服部各崗位工作內容1、客服前臺工作內容及要求；2、客服收費工作內容及要求；3、客服助理工作內容

10、及要求全體客服人員黃珍鈺1月份2中鐵置業集團有限公司客服管理辦法通知1、交房管理工作流程及標準；2、定期回訪工作流程及標準全體客服人員黃珍鈺2月份3學習公司文件1、學習公司工作報告等全體客服人員黃珍鈺3月份4客服部貫標文件1、業主交房操作流程；2、客戶退房操作流程；3、業主檔案管理規定；4、前臺服務管理規定；5、報修服務規程；6、月租停車位申請流程；7、公司銘牌申請制作流程等全體客服人員黃珍鈺、張艷紅4月份5客服部貫標文件1、鑰匙借用管理規定；2、對客通知管理規定；3、客戶走訪管理規定；4、信報遞送制度；5、失物招領流程；6、收繳、催繳作業規程；7、清潔服務操作流程等全體客服人員張艷紅、楊瑋5

11、月份6財務尊藍系統操作培訓尊藍系統操作培訓全體客服人員財務部6月份7應急預案的培訓參與秩序維護部組織的電梯困人、跑水、防臺防汛等演習全體客服人員姜優平7月-8月8客服部接待禮儀、業主溝通技巧1、溝通的技術；2、儀容儀表、精神面貌、基本用語全體客服人員黃珍鈺9月份9應急預案的培訓參與秩序維護部組織的消防疏散演習全體客服人員姜優平10月份10處理投訴的技巧投訴心理的分析、處理投訴技巧、流程全體客服人員黃珍鈺11月份11物業相關法規培訓業主財產權、人身權受損的賠償問題等方面全體客服人員黃珍鈺12月份12保潔儀容儀表、技能操作培訓1、儀容儀表、規范用語2、技能操作全體保潔員楊瑋1月-12月份13安全生

12、產培訓安全生產注意事項等全體保潔員黃珍鈺、楊瑋6月、12月二、秩序維護部1、崗位描述表專業組崗位名稱崗位編號工作區域主要職責范圍工作時間人數配置秩序組大堂崗1011號樓大堂對外來人員進行詢問、登記，對搬入搬出的物品進行確認方可放行。8：00-20：0020：00-8：00白班1人1022號樓大堂分2班每班1人共計2人1033號樓大堂分2班每班1人共計2人1044號樓大堂分2班每班1人共計2人1055號樓大堂分2班每班1人共計2人1066號樓大堂分2班每班1人共計2人1077號樓大堂分2班每班1人共計2人1088號樓大堂分2班每班1人共計2人巡邏崗201地上防護區及地下車場對外來進入小區的人員、

13、非機動車輛進行詢問，對進入車庫的車輛進行詢問、登記、并進行引導、發現各類安全隱患。 8：00-20：0020：00-8：00每崗位1人，分3班，共計12人202地上防護區及地下車場203地上防護區及地下車場204地上防護區及地下車場監控崗301、302中監控室（2）監控室要24小時值班，對監控點的位置要熟悉100%，對監控錄像保存期不少于15天，外來人員查閱安全監控資料要經管理處經理授權方可查閱。8：00-20：0020：00-8：00每崗位2人共計4人班長3031履行本崗位秩序維護員的所有職責；對本班秩序維護員的出勤、服務禮儀進行日常檢查；帶領本班秩序維護員履行本崗位職責；負責本班日常事件處

14、理工作；組織完成交接班工作。8：00-20：0020：00-8：00每崗位1人共計2人保潔組樓層保潔401各棟樓層負責各層（包括每層電梯廳地面，墻面，窗臺、防火門，扶手，百葉窗，消防樓道，消火栓開關，電梯門，墻邊，燈罩，管道，垃圾桶，清運垃圾）。07：30-16：3012:00-13:30休息3層/人，共計16人外圍402大廈公區的周期性清潔工作內容大廈內所有公區的周期性清潔工作內容。07：30-16：3011:00-12:00休息2人地庫403地下一層，二層車庫車位地坪清潔，車庫消火栓，倒車檔等附屬設施清潔，車庫茶水間，工程部辦公室等清潔。07：30-16：3011:00-12:00休息1人

15、2、消防工作計劃序號項目工作內容參加人員次數備注1大廈消火栓、滅火器檢查滅火器檢查：外觀、壓力、年限消火栓檢查：槍頭、軟管、水帶、小鐵錘等是否完好消防主管、外委保安每月1次2消防疏散演習消防器材的使用、逃生路線和集合地的熟悉管理中心全體員工、部分業主2次3消防聯動檢查聯動的性能：電梯迫降、卷簾門動作、消防泵啟動、應急照明、增壓風機啟動、煙感測試、消防廣播工程部、秩序維護部、外委單位1次3、保潔定期清潔計劃序號清潔項目清潔計劃工作內容質量標準定期清潔1大堂門、框、玻璃清潔一次/周玻璃清刮。無灰塵、無污漬，玻璃光亮無手印。2大堂墻面、柱身清潔一次/季3大堂大理石地坪晶面保養一次/月石材養護處理。地

16、坪光亮無污漬。4消防栓箱清潔。一次/月玻璃表面除塵、滅火器表面清潔。箱外潔凈，箱內無垃圾雜物。5垃圾桶清潔、垃圾收集。二次/日清理垃圾，濕、干抹布擦拭。外表無塵漬，垃圾及時清運無滿溢。6樓層公共走道清掃，濕拖一次/日清掃濕拖。通道地坪無灰塵垃圾。7走道墻面、踢腳線、開關盒除塵。一次/日雞毛撣潔凈無灰塵8消防門、通道、樓梯、扶手清潔。一次/日清掃拖洗。無垃圾雜物堆放，樓梯扶手無積灰。9商場自動扶梯整體清潔一周/次清刮。潔凈無污漬。10頂層平臺清潔清潔。一次/周清掃。無垃圾。11客梯不銹鋼門套，飾板清潔。一次/ 周清刮擦拭，上鋼油。光亮無塵。12客/貨梯槽大清潔。一次/月吸塵器清潔凹槽內無垃圾。1

17、3垃圾桶清潔、垃圾收集，清運。二次-天清運垃圾，清潔垃圾桶內外。無垃圾滿溢。14垃圾房大清潔，消毒。一次/天清理，沖洗，消毒。日產日清。15噴水池清洗。一次/月水質清澈，無青苔，垃圾。16衛生間潔具一次/周清洗無污漬積垢。17衛生間門、隔斷一次/周清潔，擦拭。無積灰，污漬。18車庫地坪沖洗一次/季水槍沖洗清潔，無積灰。4、日常保潔服務關鍵因素分析（見下表）保潔關鍵部位名稱關鍵時段（節點）特點分析應對預案支持性文件室內公區首層地面、墻面星期一至星期五上下班高峰期7:30-8:3011:30-13:3016:30-17:30雨/雪天及潮濕天人流量大、進出頻繁，易產生垃圾；大堂地面容易帶進水、地面容

18、易臟，造成地面打滑；雪天路滑。07:3008:30完成對大堂地面，衛生間清潔推塵工作。11:30-13:30定專人在大堂進行推塵保潔；16:30-17:30定專人在大堂進行推塵保潔；大堂地面放置防滑地墊及“小心地滑”溫馨提示牌，循環對地坪進行除水清潔工作。對大堂門口積雪進行清掃大堂崗位作業指導書室內保潔管理要求-大堂保潔災害性天氣應急預案電梯廳及電梯轎廂星期一至星期五上下班高峰期7:30-8:3011:30-13:3016:30-17:30 雨天及潮濕天人流量大、進出頻繁，易產生垃圾；轎廂地面及立面易產生水跡07:3008:30、11:30-13:30、16:30-17:30三個時間段之前做好

19、電梯廳地面、煙桶、及轎廂內的清潔工作，對電梯轎廂噴灑異味控制劑，消除異味；在電梯廳放置防滑地毯及“小心地滑”溫馨提示牌，循環用干拖對電梯轎廂地面及墻面保潔一次室內保潔管理要求-電梯轎廂保潔樓層公共洗手間星期一至星期五工作時間段7:30-8:30011:30-13:3016:30-17:30 人流量大、進出頻繁，易產生垃圾、易產生異味；地面、鏡面易產生水跡，客用品消耗量大；07:3008:30衛生間清潔工作、茶水間清潔、電梯廳清潔、消防通道清潔、垃圾清收8:30-14：00衛生間、公共走道、標牌指示牌、百葉封口、攔桿扶手抹塵16:30-17:30公共衛生間保潔，垃圾筒、煙灰缸垃圾清收；每隔1小時

20、對衛生間巡視保潔一次，同時檢查客用紙品的消耗情況并及時補充；在衛生間鋪設防滑、防水地墊辦公區保潔管理要求-洗手間保潔樓層保潔星期一至星期五工作時間段7:30-8:3010:30-14:0016:30-17:30進出人員頻繁，易產生垃圾，樓層及時保潔07:3008:30樓層、公共走道灰塵清拖、10:30-14:00巡視循環保潔、16:30-17:30衛生間循環清潔清潔服務合同樓層保潔吸煙區（消防通道）星期一至星期五工作時間段11:00-14:0016:30-17:00 煙油易污染地面、墻面及其附屬設施；煙灰容易造成地面受污及安全隱患；11:00-14:00吸煙區地面清潔、煙灰缸清潔、垃圾清收16

21、:30-17:00吸煙區全面清潔在吸煙區張貼告示提示租戶文明吸煙。 清潔服務合同消防通道天面露臺保潔風、雪、雨天氣積塵：大風天氣造成的灰塵堆積導致排水管堵塞；積雪：雪天過后積雪溶化后會損壞天面防水層；雨天：雨水的積存破壞防水層積塵：每天保潔，大風天氣后重點保潔；積雪：雪后及時清理；雨水：及時清理。災害天氣應急預案室外公區綠化帶星期一至星期五午休時間（11：30-13:30）人流量大，容易產生垃圾每日對綠化帶保潔2次；午休時間（11：30-13:30）綠化帶的垃圾及時清理。清潔服務合同外圍關鍵事件外墻玻璃清洗期間（每年一次）酸性藥水容易對室內外石材地面、綠植造成傷害；容易高空墜物、對地面人、物造

22、成傷害；容易造成傷亡事故。提前一周發文給業主，提示業主關好窗戶，避免污水進入室內。作業區地面設置警示欄或隔離帶，并由專人看護。遇到下雨、下雪、有霧、能見度差以及高溫（35以上）和低溫(0以下)時停止高空作業；作業期間設置專人對清洗過程進行監管。外墻清洗合同大堂石材養護作業期間（每季一次；每季第二周末實施）容易產生噪音；容易造成人身、財產方面的安全隱患。在非工作時間段進行；使用前，檢查設備設備、線路的使用性能；作業區地面設置警示欄或隔離帶，并設置溫馨告示牌；保潔領班進行全程跟進。清潔服務合同石材養護生活垃圾清運生活垃圾清運期間9:30-11:00、 14:30-16:30清運期間污染地面、空氣；

23、及時做好清運工作樓層運輸垃圾時避開人流高峰期進行，同時避免產生噪音；車離地凈，垃圾桶擺放整齊；不能用客運電梯運送垃圾；電梯里噴灑空氣清新劑。每周對垃圾桶、垃圾房消毒處理。清潔服務合同垃圾清運樓層裝修現場（周六日、節假日）樓層裝修現場17:00-00:30裝修期間污染地面、墻面、電梯間、大堂、電梯轎廂；樓層運輸垃圾時避開人流高峰期進行，同時避免產生噪音；注意及時成品的保護工作清潔服務合同-二裝施工；中午配送餐時間的垃圾收集中午配送餐時間14:00-14:30易產生生活油污及異味。樓層運輸配餐不能用客運電梯運送配餐；電梯里噴灑空氣清新劑。及時對辦公區換氣噴香處理。專項清潔管理要求-生活垃圾清運5、

24、園藝的日常養護園藝養護關鍵因素分析表序號服務關鍵點內容描述現狀分析對策支持性文件1關鍵時節租擺植物散尾葵、夏威夷椰子等冬季養護1、租擺植物秋冬季夜間低溫，易凍傷，難保養在分包方合同中明確養護要求和標準，更換要求。1、園藝合同草坪的秋冬季養護1、秋冬季易造成部分草坪死亡1、草坪澆水防寒；2、秋冬施肥時，采用打孔施肥或普撒施肥；3、冬季的補種，施肥1、工作記錄本2、園藝服務規范2.0草坪3、園藝管理要求4.0草坪2關鍵苗木棕竹喜陰植物，不易暴曬。注意水分，養料的合理配比。綠化合同鐵樹向陽植物，葉面較硬。注意及時修剪，避免意外傷害。綠化合同龍血樹向陽植物，如養護不利，葉面發黃需擺放于玻璃窗前溫暖有陽

25、光地方綠化合同 3關鍵工作澆水每周澆水一次綠化合同擦拭每周擦拭一次綠化合同6、綠植租擺計劃序號植物名稱位置日常養護計劃方案標準1散尾葵1號樓大廳每周二養護一次1、修剪整形：修剪植物長勢過盛枝葉、殘枝、殘葉、枯枝、黃葉及嚴重的病蟲害葉 ；2、清潔：擦洗植物葉面及植物盆器、托底、清除花盆中殘留雜物；3、防治蟲害：在蟲害高發期提前進行針對性預防、在蟲害發生初期及時進行噴藥殺蟲；4、防治病害：在病害高發期提前進行針對性預防、在病害發生初期及時進行噴藥治療；5、澆水：根據植物生活習性適量澆水；6、根據季節調整植物擺放位置。1、植物整體外觀鮮活優美、具有較高觀賞價值；2、養護完成當天植物葉面枝條干凈清爽無

26、灰塵；3、花盆、托底外觀無污漬破損、花盆內無雜物、雜草、托底內無積垢；4、植物無明顯的病害、蟲害；5、植物澆水無滴漏、無溢出；6、養護員工作當中必須保持客戶場地干凈清潔、不損壞客戶財物、不影響客戶工作；7、遵守客戶公司的管理規定及進出門禁制度；2大幸福樹1號樓大廳3大幸福樹1號樓大廳4紅掌1號樓大廳矮桌5紅掌1號樓大廳矮桌6紅掌1號樓大廳矮桌7散尾葵2號樓大廳8夏威夷竹2號樓大廳9棕竹2號樓大廳10棕竹4號樓大廳11棕竹4號樓大廳12散尾葵5、6號樓大廳13散尾葵5、6號樓大廳14散尾葵5、6號樓大廳15散尾葵5、6號樓大廳16龍血樹7號樓大廳17棕竹7號樓12樓電梯口18棕竹7號樓13樓電梯

27、口19棕竹7號樓14樓電梯口20棕竹7號樓15樓電梯口21棕竹7號樓16樓電梯口22棕竹7號樓17樓電梯口23綠寶物業辦公室24天堂鳥物業辦公室25天堂鳥物業辦公室26散尾葵物業辦公室27水培白掌物業辦公室28鐵樹室外1、修剪整形：修剪植物長勢過盛枝葉、殘枝、殘葉、枯枝、黃葉及嚴重的病蟲害葉 ；2、清潔：擦洗植物葉面及植物盆器、托底、清除花盆中殘留雜物；3、防治蟲害：在蟲害高發期提前進行針對性預防、在蟲害發生初期及時進行噴藥殺蟲；4、防治病害：在病害高發期提前進行針對性預防、在病害發生初期及時進行噴藥治療；5、澆水：根據植物生活習性適量澆水；6、施肥：生長旺盛季節，要常施追肥，以氮、鉀肥為主。

28、為促進葉色深綠而有光澤，可在肥料中加適量的硫酸亞鐵溶液。 7、根據季節調整植物擺放位置。29鐵樹室外30鐵樹室外31鐵樹室外32鐵樹室外33鐵樹室外34鐵樹室外35鐵樹室外36鐵樹室外37鐵樹室外38鐵樹室外39鐵樹室外40鐵樹室外41鐵樹室外42鐵樹室外43鐵樹室外7、有害生物防治計劃滅害全年總次數種群密度低谷期種群密度高峰期主要施藥器械和藥物名稱月份每月次數月份每月次數鼠361、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、123次慢性抗凝血劑、粘鼠板、鼠控誘餌站飛蟲3611、12、1、2、3、42次5、6、7、8、9、104次電動噴霧機、背負式噴霧劑、長效緩釋滅幼劑、懸浮劑、水乳劑蟑螂24

29、1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、122次滅蟑膠耳、懸浮劑三、工程管理1、機電設備定期維護計劃序號系統設備維護項目維護內容保養周期檢測周期1供配電系統設備1、 配電箱（柜）體、電容柜；2、 各路指示燈、儀表、電流、電壓及開關；3、 各路開關、母排、接地、接零、管線及計量表；1、 柜體表面無油污，電容無脹肚，放電回路正常，自動投切裝置正常；2、 無過熱、異響、掉閘、松動、脫落、氧化，接地、接零可靠；3、自動開關觸頭壓力、間隙正常、滅弧裝置完好、過載短路保護正常；接觸器（及電器）觸電動作一致；指示燈、計量精確，接線完好；季度、年度35KV配電設備及絕緣用具每年1次，10KV配電設備2

30、-3年1次2給排水系統設備1、生活水泵2、閥門3、水箱4、給排水管道5、各用水點排水6、排水檢查井1、檢查潤滑油、軸端、換填料；檢查泵、電機軸承，更換潤滑油2、檢查盤根，更換填料；檢查啟閉情況、螺桿加黃油；3、檢查進水閥、水位、溢流管及水箱清洗；4、查漏、刷漆、補漏；5、檢查是否有堵塞、排水不暢6、清理井內雜物、淤泥；月度、季度、年度水箱每年清洗2次3智能化系統設備1、 系統管理軟件2、 中央監控計算機、打印機、監視器3、 攝像機、鏡頭、護罩、支架及云臺4、 探測器、門磁開關、緊急按鈕、巡更按鈕5、 讀卡器、控制器6、 車輛出、入口設備1、 系統功能模塊測試、診斷2、 表面檢查與清潔、線路接口

31、端子的檢查、設備性能及運行狀況測試3、檢查護罩、支架、云臺、現場接收器的灰塵與鐵銹；支架與護罩所需清潔、潤滑及緊固；攝像機的焦距調整與信號測試4、檢查前端設備的功能和靈敏度、清除污垢；5、清潔讀卡器和鎖頭；鎖扣所需的潤滑與調整；現場報警探測器性能檢查6、讀卡設備檢查與清潔；金屬支架和傳動設備的清潔與潤滑月度、季度、年度4電梯系統設備1、 電梯控制柜2、 呼梯按鈕3、 電梯轎廂4、 電梯井道5、 電梯底坑1、 緊固聯接、操作實驗、清掃檢修2、 呼梯按鈕及其電路板清掃檢測3、 樓層指示、照明、風扇檢測；安全部件（光電、觸板）功能檢測4、 轎廂頂部電氣連接部位檢查；潤滑部位潤滑；導軌、導靴等檢修5、

32、 緩沖器與基礎、電氣開關等全面檢查每月2次、季度、年度電梯每年1次，限速器每二年1次5消防系統設備1、 消火栓及噴淋水系統2、 報警系統（主機、煙感、警鈴、廣播等）3、 防火卷簾4、 疏散指示、應急燈5、 消防排煙機、正壓風機1、 檢查水泵自動啟停功能、運轉狀況；控制柜電源、指示燈、管網壓力等狀況；2、 軟件及系統設備狀態分析、調整、設備清潔；指示燈、按鈕、開關功能檢測；設備狀態及連接檢查；3、 逐個進行軌道、軸等部件潤滑和探測器報警后響應功能試驗；4、 檢查風機自動啟停功能、運轉狀況；控制柜電源、指示燈等狀況；探測器報警后響應功能試驗；月度、季度、年度消防系統檢測每年1次6空調通風系統設備1

33、、 中央空調主機2、 水泵機組及附件3、 管道及閥門4、 新風機及風機盤管5、 冷卻塔1、 專業外包單位提供專業主機維護保養工作和空調水處理2、 檢查水泵運行情況、儀表指示、水泵及電機軸承是否正常；接線端子是否松動；3、 管道無滲漏，保溫無破損；閥門不漏水，手動運轉靈活4、 外觀、過濾網清潔無灰塵，設備無異味和異聲；閥門不漏水，手動運轉靈活5、 檢查電機運轉方向、運行電流及絕緣電阻是否正常，檢查補水、補水閥門情況、各類標識及緊固件等。月度、年度2、共用部位及共用設施定期維護計劃序號保養項目維護內容保養周期1房屋承重結構部位1、對房屋基礎進行一次檢查；及時了解房屋的結構性能，做到早發現，早處理。

34、年度2玻璃幕墻1、對重點部位進行檢查，特別在雨季后的檢查。半年3屋面1、 定期疏通一次屋面雨水口；月度2、對屋面防水層檢修一次；老化部分及時翻新更換。年度4防雷設施1、檢查避雷針、避雷線；避雷帶及引下線有否銹蝕；如有要及時除銹并刷銀粉漆。年度2、檢查接地引線和接地裝置是否正常；接地螺母是否牢固可靠；如發現問題要及時改正及緊固。年度3、每年1次對大樓防雷設施進行檢測年度5公共通道、門廳、樓梯間1、 對公共地面進行依次維護，補換損壞或空鼓地磚半年2、 通道門廳及樓梯間墻面、天棚、扶手及欄桿年度6公共區域衛生間1、檢查室內照明是否良好。月度2、檢查沖便器是否良好。3、檢查洗手盤是否完好。4、檢查各水管是否有漏水現象。7管道井1.對井蓋進行除銹刷漆。年度2.清除井內雜物。8給水管網1.對閥門進行清潔、對閥桿螺紋及轉動部位加潤滑油脂、如填料失效應更換填料、除銹刷漆；年度2.管道油漆修補；3.各類管網、檢查井蓋除銹刷漆；4.對管網的吊架、支架緊固；5.每年雨季來臨之前、應對排水管道、明渠、檢查井進行檢查一次、并清除雜物及淤泥。9雨水管網1.對閥門進行清潔、對閥桿螺紋及轉動部位加潤滑油脂、如填料失效應更換填料、除銹刷漆；年度2.各類管網、檢查井蓋除銹刷漆；3.對管網的吊架、支架緊固；4. 每年雨季來臨之前、應對排水管道、明渠、檢查井進行檢