1、上海中鐵中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)方案之各專(zhuān)業(yè)工作計(jì)劃 編制：上海中鐵中環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)中心 審核： 批準(zhǔn)： 目 錄一、人力資源管理 11、人力資源定編計(jì)劃12、人員招聘計(jì)劃33、人員培訓(xùn)計(jì)劃4二、秩序管理 71、崗位描述表72、消防工作計(jì)劃83、保潔定期清潔計(jì)劃84、日常保潔服務(wù)關(guān)鍵因素分析95、園藝的日常養(yǎng)護(hù)116、綠植租擺計(jì)劃127、有害生物防治計(jì)劃14三、工程管理 151、機(jī)電設(shè)備設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃152、共用部位及共用設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃173、公共設(shè)施設(shè)備日常巡檢計(jì)劃19一、人力資源管理1、人力資源定編計(jì)劃人力資源定編計(jì)劃職員分類(lèi)職位名稱(chēng)職位類(lèi)別費(fèi)用支出類(lèi)別職級(jí)月度計(jì)劃（人）備注1月2月

2、3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月管理、專(zhuān)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目經(jīng)理管理/專(zhuān)業(yè)類(lèi)物業(yè)管理模塊111111111111工程經(jīng)理管理/專(zhuān)業(yè)類(lèi)物業(yè)管理模塊111111111111工程主管333333333333秩序維護(hù)部經(jīng)理副經(jīng)理管理/專(zhuān)業(yè)類(lèi)物業(yè)管理模塊222222222222保安主管111111111111消防主管管理/專(zhuān)業(yè)類(lèi)物業(yè)管理模塊111111111111清潔綠化主管111111111111客服經(jīng)理管理/專(zhuān)業(yè)類(lèi)物業(yè)管理模塊111111111111客服主管111111111111綜合主管管理/專(zhuān)業(yè)類(lèi)物業(yè)管理模塊111111111111財(cái)務(wù)主管111111111111行政副主管1511111111

3、1111操作類(lèi)工程調(diào)度員客服類(lèi)物業(yè)管理模塊111111111111工程技工101017171719202023232323值班專(zhuān)員333333333333秩序維護(hù)部?jī)?nèi)務(wù)員111111111111消防監(jiān)控員秩序維護(hù)類(lèi)物業(yè)管理模塊888888888888車(chē)庫(kù)收費(fèi)員334444445555電梯操作工444444444444客服助理工程類(lèi)物業(yè)管理模塊445556666666綜合助理111111111111出納111111111111管理、專(zhuān)業(yè)類(lèi)員工合計(jì)操作類(lèi)員工合計(jì)分包方員工合計(jì)管理處所有員工合計(jì)5151606060636464676767672、人員的招聘年度計(jì)劃序號(hào)招聘對(duì)象2014年招聘年度計(jì)劃合

4、計(jì)備 注1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1行政副主管00011111111112客服助理11111122222223值班專(zhuān)員33333333333334工程技工555555101010101010105電梯操作工0001111111111招聘人數(shù)合計(jì)999111111171717171717173、培訓(xùn)年度計(jì)劃培訓(xùn)種類(lèi)序號(hào)培訓(xùn)課題課程內(nèi)容簡(jiǎn)述課程對(duì)象授課老師 培訓(xùn)時(shí)間考核方式一、綜合部崗前培訓(xùn)1公司簡(jiǎn)介、人事管理細(xì)則和員工處罰條例1、公司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目介紹；2、員工聘用、員工離職、員工培訓(xùn)、勞動(dòng)報(bào)酬等8項(xiàng)新入職員工1月-12月2OA系統(tǒng)操作流程的培訓(xùn)1、操作流程新開(kāi)賬戶(hù)的員工

5、1月-12月技能培訓(xùn)3綜合部貫標(biāo)文件培訓(xùn)1、合同管理、2、印章管理等綜合部員工1月-12月二、工程部技能培訓(xùn)1工程部規(guī)章制度的培訓(xùn)1.員工崗位職責(zé) 2.設(shè)備運(yùn)行管理制度 3.安全工作教育工程部全體員工陸德軍1月份2二次裝修施工管理的培訓(xùn)1.二次裝修管理的重要性 2.二次裝修管理的措施 3.二次裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查的要點(diǎn) 4.違章裝修現(xiàn)象的分析及處理 工程部綜合維修、當(dāng)值技工錢(qián)永亮2月份3設(shè)備設(shè)施日常操作的培訓(xùn)1.設(shè)備設(shè)施日常操作的要求 2.設(shè)備設(shè)施日常操作程序 3.設(shè)備設(shè)施日常操作要點(diǎn)工程部當(dāng)值技工俞斌、范鳳樓3月份4設(shè)備設(shè)施日常巡檢的培訓(xùn)1.日常巡檢的基本內(nèi)容 2.日常巡檢的要求 3.如何做好設(shè)備設(shè)

6、施的巡檢工作工程部當(dāng)值技工俞斌、范鳳樓4月份5入戶(hù)維修培訓(xùn)1.報(bào)修流程 2.入戶(hù)維修的準(zhǔn)備工作 3.入戶(hù)維修的注意事項(xiàng) 4.維修表單的填寫(xiě)和服務(wù)處理工程部全體員工陸德軍5月份6防臺(tái)防汛工作的培訓(xùn)1.防臺(tái)防汛的基本內(nèi)容 2.防臺(tái)防汛的工作方法 3.防臺(tái)防汛的應(yīng)急預(yù)案和處理工程部全體員工陸德軍6月份7建筑物防雷的培訓(xùn)1、雷電的形成及作用形式 2、雷電的危害 3、建筑物的防雷裝置及接地 4、建筑物的防雷保護(hù)措施工程部全體員工陸德軍7月份8火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的培訓(xùn)1、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的組成及工作原理 2、火災(zāi)探測(cè)器的分類(lèi) 3、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)管理 4、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的組成工程部全體員工陸德軍8月

7、份9電氣照明的常見(jiàn)故障及維護(hù)的培訓(xùn)1、短路故障的分析及排除 2、斷路故障的分析及排除 3、漏電故障的分析及排除工程部強(qiáng)弱電技工范鳳樓9月份10建筑物室內(nèi)給水系統(tǒng)的培訓(xùn)1、室內(nèi)給水系統(tǒng)的分類(lèi)與組成 2、室內(nèi)給水系統(tǒng)的給水方式 3、室內(nèi)給水系統(tǒng)的常見(jiàn)設(shè)備 4、室內(nèi)給水系統(tǒng)的管理與維護(hù)工程部空調(diào)給排水技工俞斌10月份11空調(diào)系統(tǒng)的培訓(xùn)1、空調(diào)系統(tǒng)的分類(lèi) 2、空調(diào)系統(tǒng)的組成 3、空調(diào)系統(tǒng)的管理與維護(hù) 4、空調(diào)系統(tǒng)常見(jiàn)故障的排除工程部空調(diào)給排水技工俞斌11月份12電梯系統(tǒng)的培訓(xùn)1、電梯的種類(lèi)與組成 2、電梯的工作原理與控制功能 3、電梯的使用管理與維護(hù) 4、電梯系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案工程部強(qiáng)弱電技工范鳳樓1

8、2月份三、秩序維護(hù)部技能培訓(xùn)1滅火器材識(shí)別、器材使用手提、推式滅火器、室內(nèi)外消火栓秩序部全體員工邵川1月份2外委崗位職責(zé)、崗前培訓(xùn)大堂崗、西北門(mén)崗、車(chē)庫(kù)及樓層巡樓崗、二裝巡樓崗位職責(zé)、規(guī)范禮貌用語(yǔ)秩序部保安員姜優(yōu)平2月份3部門(mén)各崗位職責(zé)培訓(xùn)1、主管職責(zé)、消監(jiān)控職責(zé)、收費(fèi)及電梯操作職責(zé)、規(guī)范禮貌用語(yǔ)； 秩序部保安員姜優(yōu)平3月份4年度安全生產(chǎn)管理目標(biāo)1、消防管理目標(biāo)、安全生產(chǎn)管理目標(biāo)； 秩序部保安員姜優(yōu)平、邵川4月份5消防設(shè)施設(shè)備的培訓(xùn)1、現(xiàn)場(chǎng)火警查看處理流程；2、消防器材使用培訓(xùn)秩序部保安員姜優(yōu)平、邵川5月份6職業(yè)健康及危險(xiǎn)源消監(jiān)控室輻射源、玻璃搬運(yùn)、高空墜物、觸電、火災(zāi)、車(chē)輛傷害、中毒窒息、爆

9、炸、機(jī)械傷人秩序部保安員姜優(yōu)平6月份7突發(fā)事件應(yīng)急處理1、電梯困人、跑水、防臺(tái)防汛演練秩序部保安員姜優(yōu)平7月-8月份8體能訓(xùn)練1、基礎(chǔ)體能訓(xùn)練；2、隊(duì)列訓(xùn)練秩序部、工程部姜優(yōu)平、陸德軍9月份9消防疏散演習(xí)1、上海市消防條列；2、消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試現(xiàn)場(chǎng)操作流程秩序部保安員姜優(yōu)平10月份10保安員儀容儀表、言行舉止等培訓(xùn)1、保安員儀容儀表、言行舉止等；2、隊(duì)列訓(xùn)練秩序部保安員姜優(yōu)平11月份11安全大檢查1、如何檢查安全隱患、如何巡查消防隱患；2、實(shí)地巡查隱患比賽秩序部保安員姜優(yōu)平12月份四客戶(hù)服務(wù)部技能培訓(xùn)1客服部各崗位工作內(nèi)容1、客服前臺(tái)工作內(nèi)容及要求；2、客服收費(fèi)工作內(nèi)容及要求；3、客服助理工作內(nèi)容

10、及要求全體客服人員黃珍鈺1月份2中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司客服管理辦法通知1、交房管理工作流程及標(biāo)準(zhǔn)；2、定期回訪工作流程及標(biāo)準(zhǔn)全體客服人員黃珍鈺2月份3學(xué)習(xí)公司文件1、學(xué)習(xí)公司工作報(bào)告等全體客服人員黃珍鈺3月份4客服部貫標(biāo)文件1、業(yè)主交房操作流程；2、客戶(hù)退房操作流程；3、業(yè)主檔案管理規(guī)定；4、前臺(tái)服務(wù)管理規(guī)定；5、報(bào)修服務(wù)規(guī)程；6、月租停車(chē)位申請(qǐng)流程；7、公司銘牌申請(qǐng)制作流程等全體客服人員黃珍鈺、張艷紅4月份5客服部貫標(biāo)文件1、鑰匙借用管理規(guī)定；2、對(duì)客通知管理規(guī)定；3、客戶(hù)走訪管理規(guī)定；4、信報(bào)遞送制度；5、失物招領(lǐng)流程；6、收繳、催繳作業(yè)規(guī)程；7、清潔服務(wù)操作流程等全體客服人員張艷紅、楊瑋5

11、月份6財(cái)務(wù)尊藍(lán)系統(tǒng)操作培訓(xùn)尊藍(lán)系統(tǒng)操作培訓(xùn)全體客服人員財(cái)務(wù)部6月份7應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)參與秩序維護(hù)部組織的電梯困人、跑水、防臺(tái)防汛等演習(xí)全體客服人員姜優(yōu)平7月-8月8客服部接待禮儀、業(yè)主溝通技巧1、溝通的技術(shù)；2、儀容儀表、精神面貌、基本用語(yǔ)全體客服人員黃珍鈺9月份9應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)參與秩序維護(hù)部組織的消防疏散演習(xí)全體客服人員姜優(yōu)平10月份10處理投訴的技巧投訴心理的分析、處理投訴技巧、流程全體客服人員黃珍鈺11月份11物業(yè)相關(guān)法規(guī)培訓(xùn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)受損的賠償問(wèn)題等方面全體客服人員黃珍鈺12月份12保潔儀容儀表、技能操作培訓(xùn)1、儀容儀表、規(guī)范用語(yǔ)2、技能操作全體保潔員楊瑋1月-12月份13安全生

12、產(chǎn)培訓(xùn)安全生產(chǎn)注意事項(xiàng)等全體保潔員黃珍鈺、楊瑋6月、12月二、秩序維護(hù)部1、崗位描述表專(zhuān)業(yè)組崗位名稱(chēng)崗位編號(hào)工作區(qū)域主要職責(zé)范圍工作時(shí)間人數(shù)配置秩序組大堂崗1011號(hào)樓大堂對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、登記，對(duì)搬入搬出的物品進(jìn)行確認(rèn)方可放行。8：00-20：0020：00-8：00白班1人1022號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1033號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1044號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1055號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1066號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1077號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人1088號(hào)樓大堂分2班每班1人共計(jì)2人巡邏崗201地上防護(hù)區(qū)及地下車(chē)場(chǎng)對(duì)外來(lái)進(jìn)入小區(qū)的人員、

13、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，對(duì)進(jìn)入車(chē)庫(kù)的車(chē)輛進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、登記、并進(jìn)行引導(dǎo)、發(fā)現(xiàn)各類(lèi)安全隱患。 8：00-20：0020：00-8：00每崗位1人，分3班，共計(jì)12人202地上防護(hù)區(qū)及地下車(chē)場(chǎng)203地上防護(hù)區(qū)及地下車(chē)場(chǎng)204地上防護(hù)區(qū)及地下車(chē)場(chǎng)監(jiān)控崗301、302中監(jiān)控室（2）監(jiān)控室要24小時(shí)值班，對(duì)監(jiān)控點(diǎn)的位置要熟悉100%，對(duì)監(jiān)控錄像保存期不少于15天，外來(lái)人員查閱安全監(jiān)控資料要經(jīng)管理處經(jīng)理授權(quán)方可查閱。8：00-20：0020：00-8：00每崗位2人共計(jì)4人班長(zhǎng)3031履行本崗位秩序維護(hù)員的所有職責(zé)；對(duì)本班秩序維護(hù)員的出勤、服務(wù)禮儀進(jìn)行日常檢查；帶領(lǐng)本班秩序維護(hù)員履行本崗位職責(zé)；負(fù)責(zé)本班日常事件處

14、理工作；組織完成交接班工作。8：00-20：0020：00-8：00每崗位1人共計(jì)2人保潔組樓層保潔401各棟樓層負(fù)責(zé)各層（包括每層電梯廳地面，墻面，窗臺(tái)、防火門(mén)，扶手，百葉窗，消防樓道，消火栓開(kāi)關(guān)，電梯門(mén)，墻邊，燈罩，管道，垃圾桶，清運(yùn)垃圾）。07：30-16：3012:00-13:30休息3層/人，共計(jì)16人外圍402大廈公區(qū)的周期性清潔工作內(nèi)容大廈內(nèi)所有公區(qū)的周期性清潔工作內(nèi)容。07：30-16：3011:00-12:00休息2人地庫(kù)403地下一層，二層車(chē)庫(kù)車(chē)位地坪清潔，車(chē)庫(kù)消火栓，倒車(chē)檔等附屬設(shè)施清潔，車(chē)庫(kù)茶水間，工程部辦公室等清潔。07：30-16：3011:00-12:00休息1人

15、2、消防工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容參加人員次數(shù)備注1大廈消火栓、滅火器檢查滅火器檢查：外觀、壓力、年限消火栓檢查：槍頭、軟管、水帶、小鐵錘等是否完好消防主管、外委保安每月1次2消防疏散演習(xí)消防器材的使用、逃生路線和集合地的熟悉管理中心全體員工、部分業(yè)主2次3消防聯(lián)動(dòng)檢查聯(lián)動(dòng)的性能：電梯迫降、卷簾門(mén)動(dòng)作、消防泵啟動(dòng)、應(yīng)急照明、增壓風(fēng)機(jī)啟動(dòng)、煙感測(cè)試、消防廣播工程部、秩序維護(hù)部、外委單位1次3、保潔定期清潔計(jì)劃序號(hào)清潔項(xiàng)目清潔計(jì)劃工作內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定期清潔1大堂門(mén)、框、玻璃清潔一次/周玻璃清刮。無(wú)灰塵、無(wú)污漬，玻璃光亮無(wú)手印。2大堂墻面、柱身清潔一次/季3大堂大理石地坪晶面保養(yǎng)一次/月石材養(yǎng)護(hù)處理。地

16、坪光亮無(wú)污漬。4消防栓箱清潔。一次/月玻璃表面除塵、滅火器表面清潔。箱外潔凈，箱內(nèi)無(wú)垃圾雜物。5垃圾桶清潔、垃圾收集。二次/日清理垃圾，濕、干抹布擦拭。外表無(wú)塵漬，垃圾及時(shí)清運(yùn)無(wú)滿(mǎn)溢。6樓層公共走道清掃，濕拖一次/日清掃濕拖。通道地坪無(wú)灰塵垃圾。7走道墻面、踢腳線、開(kāi)關(guān)盒除塵。一次/日雞毛撣潔凈無(wú)灰塵8消防門(mén)、通道、樓梯、扶手清潔。一次/日清掃拖洗。無(wú)垃圾雜物堆放，樓梯扶手無(wú)積灰。9商場(chǎng)自動(dòng)扶梯整體清潔一周/次清刮。潔凈無(wú)污漬。10頂層平臺(tái)清潔清潔。一次/周清掃。無(wú)垃圾。11客梯不銹鋼門(mén)套，飾板清潔。一次/ 周清刮擦拭，上鋼油。光亮無(wú)塵。12客/貨梯槽大清潔。一次/月吸塵器清潔凹槽內(nèi)無(wú)垃圾。1

17、3垃圾桶清潔、垃圾收集，清運(yùn)。二次-天清運(yùn)垃圾，清潔垃圾桶內(nèi)外。無(wú)垃圾滿(mǎn)溢。14垃圾房大清潔，消毒。一次/天清理，沖洗，消毒。日產(chǎn)日清。15噴水池清洗。一次/月水質(zhì)清澈，無(wú)青苔，垃圾。16衛(wèi)生間潔具一次/周清洗無(wú)污漬積垢。17衛(wèi)生間門(mén)、隔斷一次/周清潔，擦拭。無(wú)積灰，污漬。18車(chē)庫(kù)地坪沖洗一次/季水槍沖洗清潔，無(wú)積灰。4、日常保潔服務(wù)關(guān)鍵因素分析（見(jiàn)下表）保潔關(guān)鍵部位名稱(chēng)關(guān)鍵時(shí)段（節(jié)點(diǎn)）特點(diǎn)分析應(yīng)對(duì)預(yù)案支持性文件室內(nèi)公區(qū)首層地面、墻面星期一至星期五上下班高峰期7:30-8:3011:30-13:3016:30-17:30雨/雪天及潮濕天人流量大、進(jìn)出頻繁，易產(chǎn)生垃圾；大堂地面容易帶進(jìn)水、地面容

18、易臟，造成地面打滑；雪天路滑。07:3008:30完成對(duì)大堂地面，衛(wèi)生間清潔推塵工作。11:30-13:30定專(zhuān)人在大堂進(jìn)行推塵保潔；16:30-17:30定專(zhuān)人在大堂進(jìn)行推塵保潔；大堂地面放置防滑地墊及“小心地滑”溫馨提示牌，循環(huán)對(duì)地坪進(jìn)行除水清潔工作。對(duì)大堂門(mén)口積雪進(jìn)行清掃大堂崗位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)室內(nèi)保潔管理要求-大堂保潔災(zāi)害性天氣應(yīng)急預(yù)案電梯廳及電梯轎廂星期一至星期五上下班高峰期7:30-8:3011:30-13:3016:30-17:30 雨天及潮濕天人流量大、進(jìn)出頻繁，易產(chǎn)生垃圾；轎廂地面及立面易產(chǎn)生水跡07:3008:30、11:30-13:30、16:30-17:30三個(gè)時(shí)間段之前做好

19、電梯廳地面、煙桶、及轎廂內(nèi)的清潔工作，對(duì)電梯轎廂噴灑異味控制劑，消除異味；在電梯廳放置防滑地毯及“小心地滑”溫馨提示牌，循環(huán)用干拖對(duì)電梯轎廂地面及墻面保潔一次室內(nèi)保潔管理要求-電梯轎廂保潔樓層公共洗手間星期一至星期五工作時(shí)間段7:30-8:30011:30-13:3016:30-17:30 人流量大、進(jìn)出頻繁，易產(chǎn)生垃圾、易產(chǎn)生異味；地面、鏡面易產(chǎn)生水跡，客用品消耗量大；07:3008:30衛(wèi)生間清潔工作、茶水間清潔、電梯廳清潔、消防通道清潔、垃圾清收8:30-14：00衛(wèi)生間、公共走道、標(biāo)牌指示牌、百葉封口、攔桿扶手抹塵16:30-17:30公共衛(wèi)生間保潔，垃圾筒、煙灰缸垃圾清收；每隔1小時(shí)

20、對(duì)衛(wèi)生間巡視保潔一次，同時(shí)檢查客用紙品的消耗情況并及時(shí)補(bǔ)充；在衛(wèi)生間鋪設(shè)防滑、防水地墊辦公區(qū)保潔管理要求-洗手間保潔樓層保潔星期一至星期五工作時(shí)間段7:30-8:3010:30-14:0016:30-17:30進(jìn)出人員頻繁，易產(chǎn)生垃圾，樓層及時(shí)保潔07:3008:30樓層、公共走道灰塵清拖、10:30-14:00巡視循環(huán)保潔、16:30-17:30衛(wèi)生間循環(huán)清潔清潔服務(wù)合同樓層保潔吸煙區(qū)（消防通道）星期一至星期五工作時(shí)間段11:00-14:0016:30-17:00 煙油易污染地面、墻面及其附屬設(shè)施；煙灰容易造成地面受污及安全隱患；11:00-14:00吸煙區(qū)地面清潔、煙灰缸清潔、垃圾清收16

21、:30-17:00吸煙區(qū)全面清潔在吸煙區(qū)張貼告示提示租戶(hù)文明吸煙。 清潔服務(wù)合同消防通道天面露臺(tái)保潔風(fēng)、雪、雨天氣積塵：大風(fēng)天氣造成的灰塵堆積導(dǎo)致排水管堵塞；積雪：雪天過(guò)后積雪溶化后會(huì)損壞天面防水層；雨天：雨水的積存破壞防水層積塵：每天保潔，大風(fēng)天氣后重點(diǎn)保潔；積雪：雪后及時(shí)清理；雨水：及時(shí)清理。災(zāi)害天氣應(yīng)急預(yù)案室外公區(qū)綠化帶星期一至星期五午休時(shí)間（11：30-13:30）人流量大，容易產(chǎn)生垃圾每日對(duì)綠化帶保潔2次；午休時(shí)間（11：30-13:30）綠化帶的垃圾及時(shí)清理。清潔服務(wù)合同外圍關(guān)鍵事件外墻玻璃清洗期間（每年一次）酸性藥水容易對(duì)室內(nèi)外石材地面、綠植造成傷害；容易高空墜物、對(duì)地面人、物造

22、成傷害；容易造成傷亡事故。提前一周發(fā)文給業(yè)主，提示業(yè)主關(guān)好窗戶(hù)，避免污水進(jìn)入室內(nèi)。作業(yè)區(qū)地面設(shè)置警示欄或隔離帶，并由專(zhuān)人看護(hù)。遇到下雨、下雪、有霧、能見(jiàn)度差以及高溫（35以上）和低溫(0以下)時(shí)停止高空作業(yè)；作業(yè)期間設(shè)置專(zhuān)人對(duì)清洗過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管。外墻清洗合同大堂石材養(yǎng)護(hù)作業(yè)期間（每季一次；每季第二周末實(shí)施）容易產(chǎn)生噪音；容易造成人身、財(cái)產(chǎn)方面的安全隱患。在非工作時(shí)間段進(jìn)行；使用前，檢查設(shè)備設(shè)備、線路的使用性能；作業(yè)區(qū)地面設(shè)置警示欄或隔離帶，并設(shè)置溫馨告示牌；保潔領(lǐng)班進(jìn)行全程跟進(jìn)。清潔服務(wù)合同石材養(yǎng)護(hù)生活垃圾清運(yùn)生活垃圾清運(yùn)期間9:30-11:00、 14:30-16:30清運(yùn)期間污染地面、空氣；

23、及時(shí)做好清運(yùn)工作樓層運(yùn)輸垃圾時(shí)避開(kāi)人流高峰期進(jìn)行，同時(shí)避免產(chǎn)生噪音；車(chē)離地凈，垃圾桶擺放整齊；不能用客運(yùn)電梯運(yùn)送垃圾；電梯里噴灑空氣清新劑。每周對(duì)垃圾桶、垃圾房消毒處理。清潔服務(wù)合同垃圾清運(yùn)樓層裝修現(xiàn)場(chǎng)（周六日、節(jié)假日）樓層裝修現(xiàn)場(chǎng)17:00-00:30裝修期間污染地面、墻面、電梯間、大堂、電梯轎廂；樓層運(yùn)輸垃圾時(shí)避開(kāi)人流高峰期進(jìn)行，同時(shí)避免產(chǎn)生噪音；注意及時(shí)成品的保護(hù)工作清潔服務(wù)合同-二裝施工；中午配送餐時(shí)間的垃圾收集中午配送餐時(shí)間14:00-14:30易產(chǎn)生生活油污及異味。樓層運(yùn)輸配餐不能用客運(yùn)電梯運(yùn)送配餐；電梯里噴灑空氣清新劑。及時(shí)對(duì)辦公區(qū)換氣噴香處理。專(zhuān)項(xiàng)清潔管理要求-生活垃圾清運(yùn)5、

24、園藝的日常養(yǎng)護(hù)園藝養(yǎng)護(hù)關(guān)鍵因素分析表序號(hào)服務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)內(nèi)容描述現(xiàn)狀分析對(duì)策支持性文件1關(guān)鍵時(shí)節(jié)租擺植物散尾葵、夏威夷椰子等冬季養(yǎng)護(hù)1、租擺植物秋冬季夜間低溫，易凍傷，難保養(yǎng)在分包方合同中明確養(yǎng)護(hù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，更換要求。1、園藝合同草坪的秋冬季養(yǎng)護(hù)1、秋冬季易造成部分草坪死亡1、草坪澆水防寒；2、秋冬施肥時(shí)，采用打孔施肥或普撒施肥；3、冬季的補(bǔ)種，施肥1、工作記錄本2、園藝服務(wù)規(guī)范2.0草坪3、園藝管理要求4.0草坪2關(guān)鍵苗木棕竹喜陰植物，不易暴曬。注意水分，養(yǎng)料的合理配比。綠化合同鐵樹(shù)向陽(yáng)植物，葉面較硬。注意及時(shí)修剪，避免意外傷害。綠化合同龍血樹(shù)向陽(yáng)植物，如養(yǎng)護(hù)不利，葉面發(fā)黃需擺放于玻璃窗前溫暖有陽(yáng)

25、光地方綠化合同 3關(guān)鍵工作澆水每周澆水一次綠化合同擦拭每周擦拭一次綠化合同6、綠植租擺計(jì)劃序號(hào)植物名稱(chēng)位置日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)1散尾葵1號(hào)樓大廳每周二養(yǎng)護(hù)一次1、修剪整形：修剪植物長(zhǎng)勢(shì)過(guò)盛枝葉、殘枝、殘葉、枯枝、黃葉及嚴(yán)重的病蟲(chóng)害葉 ；2、清潔：擦洗植物葉面及植物盆器、托底、清除花盆中殘留雜物；3、防治蟲(chóng)害：在蟲(chóng)害高發(fā)期提前進(jìn)行針對(duì)性預(yù)防、在蟲(chóng)害發(fā)生初期及時(shí)進(jìn)行噴藥殺蟲(chóng)；4、防治病害：在病害高發(fā)期提前進(jìn)行針對(duì)性預(yù)防、在病害發(fā)生初期及時(shí)進(jìn)行噴藥治療；5、澆水：根據(jù)植物生活習(xí)性適量澆水；6、根據(jù)季節(jié)調(diào)整植物擺放位置。1、植物整體外觀鮮活優(yōu)美、具有較高觀賞價(jià)值；2、養(yǎng)護(hù)完成當(dāng)天植物葉面枝條干凈清爽無(wú)

26、灰塵；3、花盆、托底外觀無(wú)污漬破損、花盆內(nèi)無(wú)雜物、雜草、托底內(nèi)無(wú)積垢；4、植物無(wú)明顯的病害、蟲(chóng)害；5、植物澆水無(wú)滴漏、無(wú)溢出；6、養(yǎng)護(hù)員工作當(dāng)中必須保持客戶(hù)場(chǎng)地干凈清潔、不損壞客戶(hù)財(cái)物、不影響客戶(hù)工作；7、遵守客戶(hù)公司的管理規(guī)定及進(jìn)出門(mén)禁制度；2大幸福樹(shù)1號(hào)樓大廳3大幸福樹(shù)1號(hào)樓大廳4紅掌1號(hào)樓大廳矮桌5紅掌1號(hào)樓大廳矮桌6紅掌1號(hào)樓大廳矮桌7散尾葵2號(hào)樓大廳8夏威夷竹2號(hào)樓大廳9棕竹2號(hào)樓大廳10棕竹4號(hào)樓大廳11棕竹4號(hào)樓大廳12散尾葵5、6號(hào)樓大廳13散尾葵5、6號(hào)樓大廳14散尾葵5、6號(hào)樓大廳15散尾葵5、6號(hào)樓大廳16龍血樹(shù)7號(hào)樓大廳17棕竹7號(hào)樓12樓電梯口18棕竹7號(hào)樓13樓電梯

27、口19棕竹7號(hào)樓14樓電梯口20棕竹7號(hào)樓15樓電梯口21棕竹7號(hào)樓16樓電梯口22棕竹7號(hào)樓17樓電梯口23綠寶物業(yè)辦公室24天堂鳥(niǎo)物業(yè)辦公室25天堂鳥(niǎo)物業(yè)辦公室26散尾葵物業(yè)辦公室27水培白掌物業(yè)辦公室28鐵樹(shù)室外1、修剪整形：修剪植物長(zhǎng)勢(shì)過(guò)盛枝葉、殘枝、殘葉、枯枝、黃葉及嚴(yán)重的病蟲(chóng)害葉 ；2、清潔：擦洗植物葉面及植物盆器、托底、清除花盆中殘留雜物；3、防治蟲(chóng)害：在蟲(chóng)害高發(fā)期提前進(jìn)行針對(duì)性預(yù)防、在蟲(chóng)害發(fā)生初期及時(shí)進(jìn)行噴藥殺蟲(chóng)；4、防治病害：在病害高發(fā)期提前進(jìn)行針對(duì)性預(yù)防、在病害發(fā)生初期及時(shí)進(jìn)行噴藥治療；5、澆水：根據(jù)植物生活習(xí)性適量澆水；6、施肥：生長(zhǎng)旺盛季節(jié)，要常施追肥，以氮、鉀肥為主。

28、為促進(jìn)葉色深綠而有光澤，可在肥料中加適量的硫酸亞鐵溶液。 7、根據(jù)季節(jié)調(diào)整植物擺放位置。29鐵樹(shù)室外30鐵樹(shù)室外31鐵樹(shù)室外32鐵樹(shù)室外33鐵樹(shù)室外34鐵樹(shù)室外35鐵樹(shù)室外36鐵樹(shù)室外37鐵樹(shù)室外38鐵樹(shù)室外39鐵樹(shù)室外40鐵樹(shù)室外41鐵樹(shù)室外42鐵樹(shù)室外43鐵樹(shù)室外7、有害生物防治計(jì)劃滅害全年總次數(shù)種群密度低谷期種群密度高峰期主要施藥器械和藥物名稱(chēng)月份每月次數(shù)月份每月次數(shù)鼠361、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、123次慢性抗凝血?jiǎng)⒄呈蟀濉⑹罂卣T餌站飛蟲(chóng)3611、12、1、2、3、42次5、6、7、8、9、104次電動(dòng)噴霧機(jī)、背負(fù)式噴霧劑、長(zhǎng)效緩釋滅幼劑、懸浮劑、水乳劑蟑螂24

29、1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、122次滅蟑膠耳、懸浮劑三、工程管理1、機(jī)電設(shè)備定期維護(hù)計(jì)劃序號(hào)系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)項(xiàng)目維護(hù)內(nèi)容保養(yǎng)周期檢測(cè)周期1供配電系統(tǒng)設(shè)備1、 配電箱（柜）體、電容柜；2、 各路指示燈、儀表、電流、電壓及開(kāi)關(guān)；3、 各路開(kāi)關(guān)、母排、接地、接零、管線及計(jì)量表；1、 柜體表面無(wú)油污，電容無(wú)脹肚，放電回路正常，自動(dòng)投切裝置正常；2、 無(wú)過(guò)熱、異響、掉閘、松動(dòng)、脫落、氧化，接地、接零可靠；3、自動(dòng)開(kāi)關(guān)觸頭壓力、間隙正常、滅弧裝置完好、過(guò)載短路保護(hù)正常；接觸器（及電器）觸電動(dòng)作一致；指示燈、計(jì)量精確，接線完好；季度、年度35KV配電設(shè)備及絕緣用具每年1次，10KV配電設(shè)備2

30、-3年1次2給排水系統(tǒng)設(shè)備1、生活水泵2、閥門(mén)3、水箱4、給排水管道5、各用水點(diǎn)排水6、排水檢查井1、檢查潤(rùn)滑油、軸端、換填料；檢查泵、電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油2、檢查盤(pán)根，更換填料；檢查啟閉情況、螺桿加黃油；3、檢查進(jìn)水閥、水位、溢流管及水箱清洗；4、查漏、刷漆、補(bǔ)漏；5、檢查是否有堵塞、排水不暢6、清理井內(nèi)雜物、淤泥；月度、季度、年度水箱每年清洗2次3智能化系統(tǒng)設(shè)備1、 系統(tǒng)管理軟件2、 中央監(jiān)控計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、監(jiān)視器3、 攝像機(jī)、鏡頭、護(hù)罩、支架及云臺(tái)4、 探測(cè)器、門(mén)磁開(kāi)關(guān)、緊急按鈕、巡更按鈕5、 讀卡器、控制器6、 車(chē)輛出、入口設(shè)備1、 系統(tǒng)功能模塊測(cè)試、診斷2、 表面檢查與清潔、線路接口

31、端子的檢查、設(shè)備性能及運(yùn)行狀況測(cè)試3、檢查護(hù)罩、支架、云臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)接收器的灰塵與鐵銹；支架與護(hù)罩所需清潔、潤(rùn)滑及緊固；攝像機(jī)的焦距調(diào)整與信號(hào)測(cè)試4、檢查前端設(shè)備的功能和靈敏度、清除污垢；5、清潔讀卡器和鎖頭；鎖扣所需的潤(rùn)滑與調(diào)整；現(xiàn)場(chǎng)報(bào)警探測(cè)器性能檢查6、讀卡設(shè)備檢查與清潔；金屬支架和傳動(dòng)設(shè)備的清潔與潤(rùn)滑月度、季度、年度4電梯系統(tǒng)設(shè)備1、 電梯控制柜2、 呼梯按鈕3、 電梯轎廂4、 電梯井道5、 電梯底坑1、 緊固聯(lián)接、操作實(shí)驗(yàn)、清掃檢修2、 呼梯按鈕及其電路板清掃檢測(cè)3、 樓層指示、照明、風(fēng)扇檢測(cè)；安全部件（光電、觸板）功能檢測(cè)4、 轎廂頂部電氣連接部位檢查；潤(rùn)滑部位潤(rùn)滑；導(dǎo)軌、導(dǎo)靴等檢修5、

32、 緩沖器與基礎(chǔ)、電氣開(kāi)關(guān)等全面檢查每月2次、季度、年度電梯每年1次，限速器每二年1次5消防系統(tǒng)設(shè)備1、 消火栓及噴淋水系統(tǒng)2、 報(bào)警系統(tǒng)（主機(jī)、煙感、警鈴、廣播等）3、 防火卷簾4、 疏散指示、應(yīng)急燈5、 消防排煙機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)1、 檢查水泵自動(dòng)啟停功能、運(yùn)轉(zhuǎn)狀況；控制柜電源、指示燈、管網(wǎng)壓力等狀況；2、 軟件及系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)分析、調(diào)整、設(shè)備清潔；指示燈、按鈕、開(kāi)關(guān)功能檢測(cè)；設(shè)備狀態(tài)及連接檢查；3、 逐個(gè)進(jìn)行軌道、軸等部件潤(rùn)滑和探測(cè)器報(bào)警后響應(yīng)功能試驗(yàn)；4、 檢查風(fēng)機(jī)自動(dòng)啟停功能、運(yùn)轉(zhuǎn)狀況；控制柜電源、指示燈等狀況；探測(cè)器報(bào)警后響應(yīng)功能試驗(yàn)；月度、季度、年度消防系統(tǒng)檢測(cè)每年1次6空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備1

33、、 中央空調(diào)主機(jī)2、 水泵機(jī)組及附件3、 管道及閥門(mén)4、 新風(fēng)機(jī)及風(fēng)機(jī)盤(pán)管5、 冷卻塔1、 專(zhuān)業(yè)外包單位提供專(zhuān)業(yè)主機(jī)維護(hù)保養(yǎng)工作和空調(diào)水處理2、 檢查水泵運(yùn)行情況、儀表指示、水泵及電機(jī)軸承是否正常；接線端子是否松動(dòng)；3、 管道無(wú)滲漏，保溫?zé)o破損；閥門(mén)不漏水，手動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活4、 外觀、過(guò)濾網(wǎng)清潔無(wú)灰塵，設(shè)備無(wú)異味和異聲；閥門(mén)不漏水，手動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)靈活5、 檢查電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向、運(yùn)行電流及絕緣電阻是否正常，檢查補(bǔ)水、補(bǔ)水閥門(mén)情況、各類(lèi)標(biāo)識(shí)及緊固件等。月度、年度2、共用部位及共用設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃序號(hào)保養(yǎng)項(xiàng)目維護(hù)內(nèi)容保養(yǎng)周期1房屋承重結(jié)構(gòu)部位1、對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查；及時(shí)了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。

34、年度2玻璃幕墻1、對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查，特別在雨季后的檢查。半年3屋面1、 定期疏通一次屋面雨水口；月度2、對(duì)屋面防水層檢修一次；老化部分及時(shí)翻新更換。年度4防雷設(shè)施1、檢查避雷針、避雷線；避雷帶及引下線有否銹蝕；如有要及時(shí)除銹并刷銀粉漆。年度2、檢查接地引線和接地裝置是否正常；接地螺母是否牢固可靠；如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)改正及緊固。年度3、每年1次對(duì)大樓防雷設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)年度5公共通道、門(mén)廳、樓梯間1、 對(duì)公共地面進(jìn)行依次維護(hù)，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚半年2、 通道門(mén)廳及樓梯間墻面、天棚、扶手及欄桿年度6公共區(qū)域衛(wèi)生間1、檢查室內(nèi)照明是否良好。月度2、檢查沖便器是否良好。3、檢查洗手盤(pán)是否完好。4、檢查各水管是否有漏水現(xiàn)象。7管道井1.對(duì)井蓋進(jìn)行除銹刷漆。年度2.清除井內(nèi)雜物。8給水管網(wǎng)1.對(duì)閥門(mén)進(jìn)行清潔、對(duì)閥桿螺紋及轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油脂、如填料失效應(yīng)更換填料、除銹刷漆；年度2.管道油漆修補(bǔ)；3.各類(lèi)管網(wǎng)、檢查井蓋除銹刷漆；4.對(duì)管網(wǎng)的吊架、支架緊固；5.每年雨季來(lái)臨之前、應(yīng)對(duì)排水管道、明渠、檢查井進(jìn)行檢查一次、并清除雜物及淤泥。9雨水管網(wǎng)1.對(duì)閥門(mén)進(jìn)行清潔、對(duì)閥桿螺紋及轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油脂、如填料失效應(yīng)更換填料、除銹刷漆；年度2.各類(lèi)管網(wǎng)、檢查井蓋除銹刷漆；3.對(duì)管網(wǎng)的吊架、支架緊固；4. 每年雨季來(lái)臨之前、應(yīng)對(duì)排水管道、明渠、檢查井進(jìn)行檢