1、高品質文檔2022年行業的調研報告 為全面了解我市物業管理行業進展狀況，準時把握行業動態進展信息，進一步討論解決行業進展中的新狀況、新問題，推動物業管理行業健康長足進展。依據市委、市政府主要領導指示精神，市房地產管理局會同阜城三區及市經濟技術開發區物業行政主管部門對城區部分企業、單位以及住宅小區等涉及物業管理的有關區域進 行了專題調研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業管理成熟閱歷進行學習，現將有關調研狀況報告如下： 一、物業管理行業基本狀況 連接千家萬戶的物業管理是城市管理和社區服務的重要組成部分，為城市小區和單位清潔衛生、養護修理、秩序維護等供應準時有效的管理和服務，已成為替政府分憂、為

2、城市貢獻、促社會和諧的重要行業。隨著近年來工業化、城市化進程的不斷加快，物業管理經受了從無到有、從不規范到較為規范、從單一管理服務到多方位經營服務的進展階段，物業管理的服務范圍、內容和領域不斷拓展，物業管理行業得到較快進展，對于優化城市生活和工作環境、增加城市就業崗位、拉動經濟增長發揮了重要作用。 1、物業服務企業數量從少到多，行業規模不斷壯大。經過近幾年突飛猛進的進展，截至目前，全市物業服務企業已進展到130家(國企19家、民營企業111家)，其中，二級資質企業2家，三級資質企業99家，暫定三級資質企業29家，外埠物業服務企業到我市登記備案的4家，物業服務企業數量位居全省地級城市前列。全市物

3、業服務企業從業人員1萬多人，其中1820人取得物業管理崗位證書和專業管理技術職稱，其余大部分為物業管理員、秩序維護員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動密集型行業。 2、物業管理項目由單一到多元，服務領域不斷拓展。物業管理服務項目掩蓋面從最初單純的住宅小區向辦公、學校、醫院、商業區、工業區快速延長。截至目前，全市實施物業管理項目191個。其中，城區物業管理項目145個，管理服務面積1000萬多平方米，物業管理掩蓋率達75%以上，新建住宅小區管理掩蓋率達100%。全市獲國家級物業管理示范大廈1個，省級物業管理示范住宅小區5個，省級物業管理示范大廈3個，省級物業管理優秀住宅小區(大廈)1

4、8個，市級物業管理優秀住宅小區(大廈)27個，市級文明住宅小區22個，市級園林式小區7個。 3、住宅小區業主委員會從無到有，物業管理不斷規范。截至目前，全市符合成立業主大會選舉業主委員會條件的物業管理住宅項目140個，成立業主委員會27個，業主委員會小區掩蓋率為19%。樂觀啟動業主大會成立試點工作，相關職能部門全程參加實施監督運作成立業主大會，匯鑫住宅小區成立業主大會并選舉產生業主委員會，標志著我市物業管理工作進入規范化和市場化進展的新時期，對推動全市物業管理行業健康有序進展制造條件。 4、物業服務收費從不統一到明碼標價，服務機制不斷健全。近年來，受行業進展水平所限，物業服務收費始終是企業“各

5、自為政”，收費不統一、業主不了解成為物業管理投訴糾紛的焦點。，市物價、房產部門聯合制定實施了物業服務分等定級收費標準制度，推行物業管理“等級服務、等級收費、質價相符”的收費機制，物業服務收費得到規范和理順。 5、物業專項修理資金掩蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計歸集物業專項修理資金1.35億元，其中阜城區歸集9000萬元，涉及住宅小區220個，物業專項修理資金掩蓋面積396萬平方米，歸集戶數3.56萬戶。為進一步規范資金管理，向社會公開實施招投標物業專項修理資金存儲銀行，開創了全省物業專項修理資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實維護了廣闊業主物權利益，充分發揮了物業專項

6、修理資金的房屋“養老金”作用。 二、推動物業管理行業進展的主要措施 近年來，在市委、市政府的正確領導下，全市物業管理行業圍繞把建設成為皖西北中心城市的目標，以便民、利民、為民為宗旨，樂觀探究構建與經濟社會進展相適應的物業管理服務模式，切實加快物業管理市場化運作，加大市場主體服務規范力度，為推動第三產業進展、提升群眾居住品質奠定了堅實基礎。 1、準時支配部署，把規范物業管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區政府、街道辦事處、物業行政主管部門召開全市物業管理工作會議、全市物業管理專業委員會會議、全市物業服務企業會議等規范物業管理專題會議，仔細總結近年來我市物業管理工作取得的成效，梳理制約物業

7、管理進展的癥結，明確當前物業管理工作重點以及今后一個時期物業管理工作任務，要求各地、各有關部門要把物業管理工作擺上重要議事日程，加強物業管理組織領導，建立了由主要領導負總責、分管領導詳細負責的領導機制，落實責任分工，建立一級抓一級、層層抓落實的物業管理工作責任體系，為進一步推動行業進展營造了齊抓共管的工作氛圍。 2、明確管理職責，構建兩級物業管理體系。依據物業管理法規政策有關規定，市政府辦公室出臺了切實加強城市住宅小區物業管理的政策措施，要求各地根據屬地管理的原則加強物業管理工作，明確各縣市區政府、城區街道辦事處對所在行政區域內物業管理的屬地監管職責，各縣市房地產管理局、阜城三區房改辦、開發區

8、土地規劃建設局詳細負責本轄區內物業管理活動的指導和監管，各縣 市區物業行政主管部門根據要求設立物業管理股室作為特地行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負責的兩級物業管理行政監管體系。 3、完善制度體系，提高政策法規的可操作性。圍繞物業服務企業資質監管、市場準入、資金歸集、規范服務、糾紛調處等行業監管重點，先后制定出臺了市物業管理行業-XX年工作規劃、進一步加強市物業管理工作實施意見、市城市物業服務收費實施細則、市物業專項修理資金管理使用實施細則、市物業管理投訴受理處理暫行方法、市業主大會規程、市住宅物業服務等級標準等近30項規范性文件，行業服務標準和工作體系得到完善，進一步提高了物業管理法規

9、政策的可操作性。 4、嚴把“四道關口”，加強前期物業管理。一是嚴把物業管理項目招標投標關。房地產開發建設單位要嚴格根據物業管理招標投標方法規定，預售商品房項目必需在備案取得商品房預售許可證之前落實物業管理，5萬平方米以上住宅小區通過招投標方式選聘物業服務企業。二是嚴把行政審批關。協議方式選聘行政審批關，投標人少于3個或者物業面積在5萬平方米以下的，必需經縣市區物業行政主管部門批準，方可選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理。三是嚴把企業資質準入關。嚴格審核新成立企業資質核準和原有企業資質核定，確保做到標準不降低、審查不遷就。四是嚴把前期物業管理備案關。通過對前期物業項目管理方案的可行性、管

10、理服務措施的有效性、備案資料的真實性以及落實物業管理服務用房等內容進行嚴格審查，使物業管理市場秩序進一步規范。 5、理順投訴受理機制，努力定紛止爭。近年來，市物業行政主管部門定期不定期開展全市物業管理項目信息采集，全面把握物業管理行業進展現狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延長投訴受理渠道，初步建立了市、縣(市區)兩級投訴受理機制，通過詢問投訴、政風行風熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法準時妥當處置不同形式來信來訪達一百多件，堅持市房地產管理局督辦指導、縣市區物業行政主管部門現場核查、企業整改落實相結合處理群眾投訴，努力削減物業管理服務沖突糾紛，業主投訴率比去年同期相比下降

11、了15%，業主滿足率提高了10%以上。 6、嚴格項目招投標，促進市場有序競爭。為規范物業管理招投標市場運行機制，促進物業管理市場有序競爭，市房地產管理局于出臺了市物業管理招投標管理暫行方法、市物業服務企業退出項目管理暫行方法，目前已勝利舉辦了21個房地產開發企業開發建設的23個住宅項目、4個商業區項目和2個綜合辦公區項目的前期物業管理招投標工作，并對國有資金投入項目建設全部推行招投標制度建設。對5萬平方米以下的住宅區，近年來共通過協議方式選聘物業服務企業實施物業管理項目27個，實現物業管理項目實施依法陽光有序操作。 7、注意專業培訓，提升行業整體素養。以建立完善物業管理從業人員崗位培訓工作為主

12、抓手，堅持實行從業人員持證上崗制度，建立長效機制，實行資格動態管理。提高全市物業管理行業隊伍整體素養，提升物業管理人員服務水平，促進物業管理專業化進程，舉辦崗位培訓班，邀請建設廳資深專家教授、國家注冊物管師來阜授課，達到了預期目的，收到了良好效果。同時大力開展職業訓練，與安徽電大分校聯合舉辦物業管理專科訓練，著重培育一批高素養、高水平的物業管理專業人員隊伍，提高行業專業化、規范化服務水平。 8、開展專題調研，明確進展方向。為準時把握行業進展動態，討論解決行業進展中的深層次問題，市物業行政主管部門會同縣市區物業行政主管部門對全市物業管理行業進行了專題調研，對物業服務企業數量、從業人員總數、行業經

13、營總收入、總支出、城鎮實施物業管理掩蓋面、業主大會和業主委員會的成立運行、物業管理法規建設實施等狀況進行調研，總結規范進展物業管理方面的閱歷做法，分析制約影響物業管理進展的主要問題與沖突和緣由，提出解決問題的措施與對策，進一步明確了規范行業進展的著力重點。 9、開展宣揚報道，建立長效機制。為適應新形勢下物業管理進展需要，準時、精確、正面反映報道我市物業管理市場運行狀況和進展軌跡，堅持在全市范圍內組織開展物業管理行業宣揚報道工作，建立了信息員工作長效機制，定期在新聞媒體宣揚報導政策法規、典型事例以及先進管理閱歷，為企業供應了有力的宣揚展現平臺，為廣闊市民更好地了解熟悉物業管理、自覺參加物業管理搭

14、建了溝通橋梁，為樹立行業良好形象供應了寬敞平臺。 三、存在的主要問題 在確定我市物業管理服務不斷規范的同時，也必需糊涂看到物業管理仍存在進展質量和服務水平不高，物業服務企業數量多而品牌企業少，質價相符的服務機制剛剛推行仍不夠規范，社會群眾對物業管理服務熟悉不清，物業管理行政監管體制尚未理順等客觀實際問題，在肯定程度上制約了物業管理行業又好又快進展。一是重視程度不夠，監管體制尚未理順。物業管理是一項綜合系統的管理工作，有較強的綜合性、特地性和區域性特點，涉及建設、房產、規劃、市容、公安、環保、工商、物價、消防、供電、供水等多個部門管理服務職能。目前，各縣市區政府既是物業管理監管部門又是職能部門，

15、物業行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業服務收費收繳困難，制約行業加快進展。全市物業管理住宅小區收費平均標準0.3元/月?平方米左右，收費率僅達50%，基本不收費和很少收費的物業服務小區占全市物業管理住宅小區30%。而物業服務企業只能通過電話、上門、發信等方式催繳物業服務費用，并無相應的強制或制約措施。即使根據物業管理條例有關規定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數多、涉案金額小等客觀因素，致使費用收繳困難。消失這種問題的主要緣由是業主商品意識、物業管理消費意識和責任意識沒有完全確立，繳費樂觀性不高，久而久之，就形成了物業管理與服務收費難的惡性循環。三是物

16、業服務企業不能有效解決問題，影響物業服務收費。部分住宅小區存在開發房屋質量存在問題、開發商承諾未兌現等開發商遺留問題未得到有效解決，個別住宅小區環境建設不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發商承諾的配套設施沒有建，業主不找或找不到開發建設單位，把責任都埋怨到物業服務企業上，有的甚至以此為由拒交物業服務費，物業服務企業有苦難言。四是歷史遺留問題較多,亟待加強整治。很多舊住宅小區缺乏必要的物業服務用房和垃圾中轉、廁所等公共設施,地下管網大都年久失修,排污力量較差,并且大都是隨便進出等開放式布局，不利于平安管理。公用事業單位“單戶單控”改造滯后，根據國家有關政策,供水、供電、供氣等專業部門要收費到戶,由于

17、目前單戶單控率較低,物業服務企業擔當了大量的中間損耗。五是業主委員會成立難，小區管理不規范。小區成立業主大會選舉產生業主委員會主要靠城區街道辦事處來組織發動，單靠職能部門很難召開業主大會、選舉業主委員會，即使加大協調指導力度，少則幾個月，多則幾年才能成立。業主物業管理的主體意識不強，大多數業主缺乏參加意識，即使成立了業主委員會，也面臨諸多實際問題難以解決。 四、規范我市物業管理行業進展的幾點建議 依據物權法、物業管理條例和安徽省物業管理條例等有關法律法規規定，借鑒外地市先進閱歷，結合我市物業管理現狀和實際，提出以下幾點建議： 1、提高重視程度,加大部門聯動協調力度。物業管理事關許多行政部門職能

18、的履行,單由哪個職能部門牽頭協調難度很大,建議市政府成立物業管理委員會,由市政府分管領導親自掛帥任主任,建設、房產、公安、環保、工商、市容、物價、供電、供水等相關部門為成員,物業管理委員會統一組織、指導和協調全市物業管理行業規范工作，各縣市區政府也相應成立物業管理委員會，建立市、縣市區兩級物業管理委員會的管理體系，加強條塊聯動，有力推動此項工作。 2、實現物管重心下移，創新物業管理工作體制。依據安徽省物業管理條例規定，建立“條塊結合、以塊為主”的物業管理新機制，將物業管理監管職責由縣市區政府統一行使。明確街道辦事處負責轄區內物業管理的日常指導與監督職責，指導監督社區居民委員會、業主委員會協作物

19、業服務企業開展工作。明確街道辦事處會同有關職能部門，指導成立轄區住宅區業主大會成立、組建業主委員會工作，指導社區居民委員會和人民調解委員會等組織，準時協調處理物業管理沖突糾紛，做好住宅區違法建設拆除、環境愛護、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物業管理目標責任制和檢查考核機制，各縣市區政府、開發區管委會與街道辦事處簽訂目標責任狀，切實將物業管理工作中的業主大會成立、業主沖突糾紛調處以及物業管理熱點難點納入縣市區政府目標責任制考核，確保規范物業管理進展的一系列措施落到實處。 3、理順條塊關系，明確多方職責。一是理順條塊關系。街道辦事處、社區居委會接受物業行政主管部門的業務指導。二是街道辦事處建立

20、投訴受理制度，受理業主委員會、業主、物業使用人和物業服務企業等違反相關規定行為的投訴。三是不具備市場化物業管理條件的住宅區所在街道辦事處、社區要擔當起物業管理服務的責任。四是加強小區治安聯防工作。強化公安機關片警和群防群治工作,指導物業服務企業仔細落實與業主簽訂的物業管理平安秩序維護責任，抓好住宅小區治安。 4、結合實際，建立街道“兩站一中心”的物業管理模式。借鑒外地閱歷，結合實際，建立街道辦事處服務中心、物業管理投訴調解工作站、物業管理應急修理服務站的“兩站一中心”物業管理模式。一是成立街道服務中心，全面接管舊住宅區、保障性住宅小區等不具備市場化物業管理條件小區的物業管理服務，確保工作順當開

21、展。二是建立街道辦事處物業管理投訴調解工作站，通過人才市場公開聘請配備一名適應工作需要的專職主任和4名兼職協調員，選聘后與街道簽訂勞動合同，每年對調解工作站主任進行定期考核。三是各街道辦事處建立物業管理應急修理服務站，可以聘用專職站長1名和兼職修理員4名，解決應急修理難問題，盡最大可能便利業主生活。四是政府加大對物業管理經費的投入，街道辦事處的“兩站一中心”中街道服務中心年需經費2萬元，投訴調解工作站年需經費4萬元，應急修理服務站年需經費4萬元，按阜城區7個街道辦事處方案，“一站兩中心”每年約需投入經費約70萬元，建議由市、區兩級財政按7:3比例分擔，因物業管理工作是文明城市創建的重要組成部分

22、，經費缺口也可由創建經費調劑解決。 5、把好前置關口，加強前期物業管理。物業管理的前期介入是搞好物業管理工作的先決條件,必需把好前置關口,切實解決好規劃、建設、管理的連接問題。一是在小區規劃論證及報建階段,街道辦事處會同物業行政主管部門參加建設項目的可行性討論,審查規劃是否體現物業管理的全部需求,為實施規范化物業管理制造良好條件。二是在小區開發建設階段,街道辦事處會同物業行政主管部門代表業主監督小區規劃落實,監督物業服務用房配套落實,提前策劃前期物業管理方案,使物業建設與物業管理有條不紊地連接與過渡。三是建立新建住宅小區綜合查驗制度，新建住宅小區建設項目全部竣工后，建設單位應向物業行政主管部門

23、申請綜合查驗，符合綜合查驗條件的方可交付使用。 6、抓好舊住宅小區整治,促進城市文明創建。我市住宅建設與管理中依舊存在著重建輕管、建管脫節等問題，小區占道、占綠地的違章搭建現象較為突出。為此，建議樂觀借鑒淮安閱歷，市委、市政府用2年左右的時間全面開展治理改造居民舊住宅小區工程，將規范物業管理作為治理改造居民住宅小區工程的一項重要內容，在治理整頓中逐步推動城市物業管理。一是成立綜合協調管理機構。建議市政府成立舊住宅小區整治改造領導小組,明確各職能部門職責，統一推動舊住宅小區整治。二是確保舊住宅小區整治資金。建議按1：2：4的比例籌集整治資金，本著“市政府出1，區政府出2，開發單位、產權單位和經營單位出4”的原則，多方確保資金落實到位。三是實施分類治理。對各小區存在的不同問題