1、1、成本加成法（成本財向定價：  定義：是指開發商按照所開發物定的成本，加上一定百分比的加成面來制定房地產銷售價格。計算公式：物業售價=單位成本 ×（1目標利潤率）÷（1稅率）。利弊：用此種方法計算出的售價為在保證目標利潤率下的最低價格，因開發商對成本的了解要比對需求的了解多，所以這種定價方法可以簡化定價過程，物汪售價更容易被確定。但這種定價忽略了市場需求、購買者預期的投資回報，因而在多數情況下所定出的價格要高于購買者所能接受的價格，可能導致銷售不利。     2、租金參照法（需求導向定價）：&

2、#160; 投資回報率計算過程：由于投資商業物定所需的資金較大，多數人會選擇向銀行貸款，現時商業物業的貸款額度一般這6成10，10期貸款的年利率為5.76%。以購買一個100萬元的底商為例，首付40萬元,貸款60萬,每月需要還貸0.6589萬元。假設該物業月月租金水平為1.5萬元，每年物業管理費為2萬元，估計物業空置期為一個月，那么，每年凈收入=1.5×112=14.5萬元，得出投資回報率=（14.50.6589×12）÷40=16.48%。  定義：租金參照法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價。例如，某

3、項目所在地區同類型底商的租為為100元/平方米/月，根據市場情況，投資底商的回報率應不底于15%，可以計算出該項目底商的銷售均價應不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。利弊：該方法計算出的售價為保證投資者投資回報率的最高價格。這種定價格方法是依據購買者的投資回報來確定，充分考慮了市場需求，因而更被投資者所接受，造成物業的火爆銷，但按照這種定價銷售往往使開發商得不到預期的利潤，甚至有可能造成虧損。    3、 隨行就市定價法（競爭導向定價） 定義：是以該地區同類物業的價格水平來確定售價，采用這種定價法，

4、項目售價是以競爭對手的價格為定價基礎，并做或商或低的小幅度調整，而較少考慮產品成本和市場需求；這種定價的依據是市場經濟條件下的現行市價，屬于一種中價策略，既可以為開發商帶來較合理的利潤，又使購買者的投資回報有一定的保障。   目前商鋪的銷售模式主要有只售不租、長期包租、短期委托經營、帶租約銷售等形式。根據商業項目的規模、位置、鋪位類型、經營管理等各種因素的不同，開發商會采取不同的銷售模式 只售不租模式 定義：只售不租就是開發商將商鋪產權直接銷售給投資者，不負責該商鋪的招商，由投資者自行使用。 直接銷售商鋪，對投資者而言，可以自由使用該

5、商鋪，可出租給商家亦可自己經營，靈活度較高。但只售不租帶來的是整個賣場或商業街的產權分離，開發商只管賣不管租，小業主各自為政。這勢必將導致整個賣場或商業街陷入沒有規劃、沒有主題、沒有特色的混亂經營局面，規模大的賣場后果將更嚴重。業主自行出租商鋪將容易出現商業街中介或某一業態過多，業態互補性不夠，整條商業街的商業聚客能力不足。 長期返租模式 定義：返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指開發商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內，由開發商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。根據包租或承租年限的長短，

6、可分為長期包租和短期返租兩種方式，其中長期包租的年限往往根據大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。 采用長期包租銷售模式的商場往往是找個大商家租賃，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報率8，帶10年租約返租銷售。由于大商家采用的是統一收銀、開放式大賣場經營，業主基本在商場內找不到自己的鋪位，這種商鋪被稱為“虛擬產權式商鋪”長期包租的銷售模式，小業主在前10年內的投資回報相對有保障（前提是返租期內開發商遵守承諾、大商家持續經營），但返租期過后，由于業主找不到自己的鋪位，接受不了大商家的低租金，投資收益將完全失去了保障。 對于長期包租銷售的商鋪，一旦發展商經濟實力不強，在大商

7、家支付較低租金的情況下不能支付小業主的回報，就會出現發展商拖欠回報的現象。 短期委托經營定義：短期委托經營，指開發商通過聘請的經營管理公司一次性支付業主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經營權。開發商得到了物業前期的經營管理權，進而可以對賣場統一招商、規劃和管理。由此，委托經營期結束之后業主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩定，投資回報有保障。 這種銷售模式，投資者需了解開發商和經營管理公司的經營能力，因為它在很大程度上決定了商鋪價值的實現。 帶租約銷售模式 定義：帶租約銷售是指開發商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。 

8、;帶租約銷售由于開發商在銷售商鋪前已經進行招商，因此對商鋪整體業態控制的較好，也有利于統一經營定位。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平，水份較少。但是，帶租約銷售使投資者承擔了被動接受商家的風險，一旦商家經營無力，租金回報將降低。因此，投資者購買商鋪前一定要充分了解商家的經營能力、品牌度等等。 開發商銷售商鋪，往往是根據實際情況，結合多種銷售模式進行銷售，如街鋪只售不租、內鋪返租銷售；街鋪部分帶租約直接銷售；街鋪帶租約銷售、內鋪返租銷售等等。不管是哪種銷售模式，商鋪投資者投資前一定要先認清各種銷售模式的優勢及其風險，了解開發商、商家的信譽及經營管理能力，考察商家的

9、業態、業種規劃，同時要結合自己的資金能力。只有經過多方參考，才能有效回避投資風險。    定價公式：A、根據項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。    B、憑經驗對項目不同層別進行系數設定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數為100%；第二層次之，根據項目的具體情況取小于100%的系數值，系數值的大小取決于項目的人流導向系統，商鋪的規劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數越小，地下層別亦如此。 &

10、#160; C、計算各層別的權重系數。根據上述第二點所設定的系數乘以該樓層的可銷售面積(或建筑面積)計算得出該樓層的權重系數。(此步驟在各樓層的計算方法相同)   公式一：系數X銷售面積(建筑面積)=權重系數   D、計算總權重系數。各層的權重系數相加求和得出項目的總權重系數   公式二：權重系數=總權重系數   E、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標銷售總額除于總權重系數得出的數值再乘于該層別的權重系數；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積(建筑面

11、積)。其他層別依次類推   公式三：(目標銷售總額÷總權重系數)X層別權重系數=層別總價   公式四：層別總價÷層別銷售面積(建筑面積)=層別均價   F、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：   根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值(此時不考慮該層別在整個項目的權重系數和銷售總價，設定思路與層別系數設定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常

12、設為100%，根據不同因素的變化遞減。   計算該具體商鋪的權重系數。用上一步設定的商鋪系數乘于該商鋪銷售面積(建筑面積)計算得出該商鋪權重系數。   公式五：商鋪系數X商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權重系數   依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數并相加求和得出該層別商鋪的總權重系數。   公式六：具體商鋪權重系數=層別商鋪總權重系數   計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額(具體參見公式三)除于層別商鋪總權重

13、系數得出的數值再乘于該具體商鋪權重系數；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他具體商鋪依次類推   公式七：(層別計算銷售總額÷層別總權重系數)X具體商鋪權重系數=具體商鋪總價   公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積(建筑面積)=具體商鋪銷售單價   至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據市場的銷售情況，競爭環境，投資者的反饋，目標利潤的調整等因素對具體的商鋪進行調整。   國內商鋪年平均的

14、回報預期在7%左右,商鋪月租金=商鋪總價*7%/12商鋪在10-15年內回收成本.   投資回報率=年租金/售價   商鋪投資收益率四種算法  目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：  1.租金回報率法   公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12(首期房款期房時間內的按揭款)。優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。  

15、 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。   2.租金回報率分析法   公式：(稅后月租金-每月物業管理費)×12購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。   優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。   不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。   3.內部收益率法 房產投資公式為：累計總收益累計總投入月租金×投資期內的累計出租月數(按揭首期房款保險費契稅大修基金家具等其他投入累計按揭款累計物業管理費)內部