1、精選優質文檔-傾情為你奉上市場比較法、基本原理市場比較法的基本原理是，根據替代原則，將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的。其計算公式為： 交易情況 市場狀況 房地產狀況 修正 修正 修正 比準價格可比實例價格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) 、測算過程在評估人員廣泛收集交易案例資料的基礎上，經過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象屬于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的正常交易案例作為可比實例，通過交易日期、交易情況、區域

2、因素及個別因素等一系列修正調整后，得到試算比準價格，對其進行進一步分析調整后，得出最終比準價格。具體評估過程如下：1、估價案例的選取選取與估價對象房地產所處地區相近、結構及用途相同的交易案例作為估價對象的可比實例，有關資料見表1。2、比較修正（1）交易情況修正：可比實例均為目前房地產市場上正常的交易實例，其交易價格無異常，故無需修正，交易情況修正系數均為100/100。（2）市場狀況修正：可比實例交易日期與估價時點相近，由于武漢市近期房地產市場行情波動不大，故無需修正，修正系數均為100/100。（3）區域因素（也稱房地產狀況）修正：根據商業用房的特點，選取繁華程度、交通便捷度、環境、景觀等區

3、域因素修正，以估價對象的狀況為100，將實例與估價對象區域因素進行打分比較。（4）個別因素（也稱房地產狀況）修正：根據可比實例的具體情況，以估價對象的狀況為100，將實例與估價對象個別因素進行打分比較。3、計算比準價格將以上修正后的系數代入公式計算，詳見表3。表1 可比實例資料（選取與估價對象房地產所處地區相近、用途相同的交易案例作為可比實例） 實例項目A*大廈B*大廈C*大廈D估價對象交易日期 年 月 年 月 年 月 年 月交易情況正常正常正常正常坐落地段等級住宅級商業級工業級土地使用權取得方式出讓出讓出讓出讓區域因素繁華程度商業密集區一般住宅區交通便捷度優較優一般較差環 境優差景 觀優公共

4、配套設施完備程度完善較完善娛樂文化豐富街道條件兩面臨街一面臨街不臨街城市規劃限制無有限制個別因素新舊程度80%建筑裝修高檔中檔 一般簡單設施設備進口電梯/煙感噴淋平面布置建筑結構鋼混/小高層磚混/多層工程質量良好樓 層7/13朝 向南臨路狀況臨解放大道/混合型主干道面積形狀適中較小交易價格 元/m2 元/m2 元/m2-表2 比較因素條件指數表 實例項目A*大廈B*大廈C*大廈D估價對象交易日期100100100 100交易情況100100100 100地段等級100100100 100區域因素繁華程度交通便捷度環 境景 觀公共配套設施完備程度娛樂文化街道條件城市規劃限制個別因素新舊程度建筑裝

5、修設施設備平面布置建筑結構工程質量樓 層朝 向臨路狀況面積形狀交易價格 元/m2 元/m2 元/m2-表3 比較因素修正系數表（將以上修正后的系數代入公式計算） 實例項目A*大廈B*大廈C*大廈D估價對象交易日期100/100/100/-交易情況100/100/100/-地段等級100/100/100/-區域因素繁華程度100/100/100/-交通便捷度100/100/100/-環 境100/100/100/-景 觀100/100/100/-公共配套設施完備程度100/100/100/-娛樂文化100/100/100/-街道條件100/100/100/-城市規劃限制100/100/100/-

6、個別因素新舊程度100/100/100/-建筑裝修100/100/100/-設施設備100/100/100/-平面布置100/100/100/-建筑結構100/100/100/-工程質量100/100/100/-樓 層100/100/100/-朝 向100/100/100/-臨路狀況100/100/100/-面積形狀100/100/100/-交易價格 元/m2 元/m2 元/m2-比準價格 元/m2 元/m2 元/m2M元/m24、實例修正后的估價對象平均價格計算根據表3中列舉的各因素修正系數，運用直接比較法公式可分別計算出估價對象的三個試算比準價格如下： 利用實例一計算：比準價格為19833.40元/平方米; 利用實例二計算: 比準價格為18640.19元/平方米; 利用實例三計算: 比準價格為17505.05元/平方米;從測算結果來看，三個交易實例修正后的價格水平差別不大，故取它們的算術平均值作為市場比較法的比準價格，即估價對象平均單位面積比準價格為18659.55元/平方米。（注意三個比準價格的誤差最好控制在15