1、精選優質文檔-傾情為你奉上中融國際信托有限公司中融-【 】項目 盡職調查報告（報告完成日期：【】年【】月【】日）經辦業務部門：【 】部聲明與保證我們在此聲明與保證：本報告是按照中融國際信托有限公司信托業務盡職調查工作指引和有關規定，根據融資申請人提供的和本人收集的資料，經我們審慎調查、核實、分析和整理，并在此基礎上針對項目特點設計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。直接調查人簽字： 年 月 日 直接調查人簽字： 年 月 日 部門負責人簽字： 年 月 日目 錄一、 項目背景（此處簡要介紹項

2、目背景情況）例如：【】年【】月【】日，某房地產有限公司通過競拍獲得【】省【】市【】地塊，地塊編號為【】（以下簡稱“【】項目”）。為【】希望由中融信托就上述地塊的土地出讓金的交付提供融資服務。【】公司成立于【】年，注冊資金【】萬元人民幣，主要經營范圍為房地產開發、商品房銷售，實際控制人為【】先生，名下還控制著【】公司、【】公司等，已在【】【】等地投資開發了【】【】等多個房地產項目，累計開發面積【】萬平方米，具有豐富的房地產開發經驗。【】公司擬與中融信托開展房地產投融資合作，共同投資【】項目。項目位于【】，占地面積【】，規劃總建筑面積【】萬平方米，擬開發成住宅/商業/城市綜合體等。根據中融信托【】

3、部門對本項目的盡職調查，建議與【】公司進行合作并以發行集合資金信托計劃的形式向該公司提供融資服務。二、 信托方案與風控措施（此處簡要描述本項目的交易結構及風控措施）（一） 信托基本要素l 信托計劃名稱：l 信托類型：單一/集合，結構化/非結構化l 融資人：l 融資方式：【貸款】/【股權投資】/其他方式等l 融資用途：l 信托規模：【 】萬元l 信托期限：【 】年l 融資成本：【 】/年其中：Ø 公司收入：其中信托報酬方式收取【 】% ；財務顧問費形式收取【 】%，收入總額為【】萬元Ø 投資人預期收益：【】%Ø 發行費：【】%Ø 保管人保管費：【】%

4、16; 第三方顧問費：【】%l 項目發行計劃（適用于集合類項目）：Ø 我公司私人銀行部發行： 【 】萬元Ø 【 】銀行代銷： 【 】萬元Ø 第三方理財機構代發： 【 】萬元l 信托收益分配：分配時間【】、分配比例【】（二） 交易結構1、 信托計劃的進入詳細說明信托資金的運用方式，采取股權投資形式運用信托資金時，以信托資金受讓原有股東持有的項目公司股權的，說明受讓價格，以增資方式投入項目公司的，說明計入注冊資本和資本公積的比例以及增資完成后我公司持有項目公司的股權比例；以債權方式運用信托資金的，應說明貸款要素（利率、期限、抵押/質押物、保證擔保等）。（此處可列示信托

5、交易結構圖）2、 信托計劃的退出說明信托資金的還款來源、退出方式，如果以股權轉讓方式退出的，說明股權轉讓價格。3、 項目公司的管理 如果采取股權投資方式，應說明項目公司的監管方式例如：雙方在公司章程中約定融資方擁有項目經營和控制權，中融信托通過董事會、派駐財務人員等方式實現對項目資金監管和風險控制；項目公司應分期編制詳細的成本標桿、經營計劃報告和項目現金流量預測表，經董事會通過后嚴格予以執行，并作為資金監管和測算中融信托投資收益的基礎。單項成本超過部分由融資方或者【 】補足，中融信托不再承擔該超出部分的成本。 如果采取債權方式，應說明如何保障信托資金的還款來源例如：設立監管賬戶，要求融資人按一

6、定比例將項目銷售回款存入該賬戶。（三） 風控措施詳細說明本項目采取的風險防范措施，是否采取優先次級的結構化設計，是否采取了抵押/質押的擔保措施。1、 抵押；2、 質押；3、 無限連帶責任保證；等三、 交易對手（一） 實際控制人介紹實際控制人經歷、經驗、名下其他資產情況。（二） 項目公司1、 項目公司基本情況及歷史沿革（若項目公司為新成立則視實際情況作簡要介紹，另介紹項目從成立至今的歷史沿革情況。）項目公司成立時間住所法定代表人企業類型注冊資本實收資本經營范圍經營期限房地產開發資質（并在此介紹項目公司的組織機構設置情況）2、 項目公司經營情況（此處介紹項目公司過往開發經驗、榮譽，及目前正在開發的

7、其他項目現狀。）（對于已開發項目，介紹其地理位置、體量、總投、產品類型、定價、銷售情況、財務效益等，并配上樓盤實際照片。）（對于正在開發的項目<包括剛拿地的項目>，介紹其地理位置、體量、總投預算、已投入資金、目前建設進度、開發計劃節點、產品類型、定價、銷售情況、已實現的財務效益等，并配上項目現狀的照片。）3、 項目公司財務狀況（此處列示項目公司近三年一期的財務報表，分析重要的財務指標，對企業的綜合財務實力做出評價；并對報表中的重要科目及變動情況進行詳細說明，并分析其合理性。4、 項目公司信用記錄（在此處粘貼經中國人民銀行征信系統查詢的項目公司企業基本信用信息報告的掃描件，并說明項目

8、公司未結清貸款情況、對外擔保情況及抵押/質押情況，注明項目公司是否存在不良貸款記錄。）貸款情況：當前未結清貸款為【】萬元，已結清貸款為【】萬元,已結清保函【】萬元，已結清承兌匯票【】萬。 對外擔保情況：當前對外擔保的合同金額為【】萬元。抵押/質押情況：當前對外抵押金額為【】萬元，質押金額為【】萬元。有無不良記錄：無/有，原因是【】5、 項目公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業稅土地使用稅（二類）土地增值稅（預繳）房產稅土地增值稅（清算）城市建設稅/費企業所得稅（預繳）教育和衛生附加費企業所得稅（清算）地方教育費附加施工合同印花稅購房合同印花稅6、 管理層介紹（介紹項目公司開發經營團隊的背景

9、、經歷、經驗、資質等）（三） 控股股東 1、 控股股東基本情況控股股東成立時間住所法定代表人企業類型注冊資本實收資本經營范圍經營期限房地產開發資質（并在此介紹控股股東的組織機構設置情況）2、 控股股東經營情況（此處介紹控股股東過往開發經驗、榮譽，及目前正在開發和計劃開發的其他項目現狀。）（對于已開發項目，介紹其地理位置、體量、總投、產品類型、定價、銷售情況、財務效益等，并配上樓盤實際照片。）（對于正在開發的項目，介紹其地理位置、體量、總投預算、已投入資金、開發計劃節點、目前建設進度、產品類型、定價、銷售情況、已實現的財務效益等，并配上項目現狀的照片。）（對于已開發和正在開發項目數量眾多的大型企

10、業，可挑選其中與本融資項目地理位置較近、產品類型相近的項目進行介紹。）3、 控股股東財務狀況（此處列示控股股東近三年一期的財務報表，分析重要的財務指標，對企業的綜合財務實力做出評價；并對報表中的重要科目及變動情況進行詳細說明，并分析其合理性。4、 控股股東信用記錄（在此處粘貼經中國人民銀行征信系統查詢的控股股東企業基本信用信息報告的掃描件，并說明控股股東未結清貸款情況、對外擔保情況及抵押/質押情況，注明控股股東是否存在不良貸款記錄。）貸款情況：當前未結清貸款為【】萬元，已結清貸款為【】萬元,已結清保函【】萬元，已結清承兌匯票【】萬。 對外擔保情況：當前對外擔保的合同金額為【】萬元。抵押/質押情

11、況：當前對外抵押金額為【】萬元，質押金額為【】萬元。有無不良記錄：無/有，原因是【】5、 管理層介紹（介紹控股股東開發經營團隊的背景、經歷、經驗、資質等）四、 融資項目（一） 項目基本情況1、 項目現狀（此處介紹項目現狀，包括拆遷情況、土地取得方式、價格<包括總價及樓面價格>、土地出讓金繳納進度、“四證”取得的情況、項目公司是否成立等情況，須附上土地現狀全景圖<例如從較高、遠的位置進行俯拍，將土地邊界全部拍入照片，不得提供局部圖片>）。已繳金額未繳金額合計1.土地成本2.滯納金3.各種配套費4.契稅等稅金5.拆遷補償合計樓面地價2、 控規指標（此處須按地塊分別列示） 項

12、目基本控規指標表（地塊1）序號指標名稱指標單位備注1總用地面積m21.1道路及公共用地面積m21.2建設用地面積2綠地率3建筑密度4規劃容積率5總建筑面積m25.1地上建筑面積m25.1.1其中：多層住宅m25.1.2花園洋房m25.1.3高層住宅m25.1.4商業m25.1.5（其他細分物業）m25.2地下建筑面積m25.2.1其中：車位m25.2.2地下商場m25.2.3（其他細分物業）m23、 開發計劃（此處以表格或橫道圖形式列明項目開發進度，如果是分期開發，還應列明各期開發的具體內容和進度。）示例：一期二期三期合計開發內容：總建筑面積(m2)地上建筑面積(m2)其中：多層住宅(m2)花

13、園洋房(m2)高層住宅(m2)商業(m2)（其他細分物業）地下建筑面積(m2)其中：車位(m2)地下商場(m2)（其他細分物業）主要開發節點：各期起止時間土地證獲得時間施工證獲得時間出正負零預售證獲得時間主體結構封頂竣工驗收及交房4、 設計、施工、監理情況（此處介紹本項目設計公司、施工單位及監理單位的資質、經驗，與開發商的合作歷史等）。 （二） 項目市場情況1、 宏觀經濟概況（此處詳細分析項目所在城市的政策環境、經濟發展水平、投資消費水平等）。2、 當地總體房地產市場（此處詳細分析項目所在城市和所處區域近期房屋施工面積、銷售面積、均價水平、產品需求類型和數量、產品供給類型和數量、各類用途土地的

14、供給數量和面積等房地產市場總體運行情況。）3、 項目市場情況（1） 項目區域交通情況(詳細介紹項目周邊的各種交通設施情況，以衛星圖標注項目所在地及其周邊的主要交通站點和線路)。（2） 項目配套設施情況(詳細介紹項目周邊各種配套設施，包括教育、醫療、購物、文體、娛樂、郵政、銀行等，并以衛星圖標注項目所在地及其周邊主要配套設施)。（3） 周邊主要土地成交情況（詳細介紹項目所在區域近期土地成交情況，分析項目土地成本的優劣勢。并以衛星圖標注項目所在位置及周邊成交土地所在位置）。示例：序號地塊名稱成交時間成交金額（萬元）出讓面積用地性質容積率樓面地價123數據來源：【 】（4） 周邊競爭項目分析 （此處

15、列明周邊可能與本項目競爭的項目，包括已售完、已開盤和未開盤的項目；以衛星圖標注本項目位置和周邊競爭樓盤位置，并附上競爭樓盤的照片<現房>或效果圖<非現房>）。示例：樓盤名稱產品類型位置開發商容積率總建筑面積各產品類型均價總套數現存套數開盤時間月均銷售量開盤后半年銷售量數據來源/電話（三） 項目分析1、 總投資預測項目投資估算表總建筑面積總可售面積 序號項目名稱投資額(萬元)已投入(萬元)未投入(萬元)按總建筑面積單價按可售面積單價一開發成本(18項之和)1土地費用2前期工程費用3基礎設施建設費4建筑安裝工程費4.1地上建筑4.1.1多層住宅4.1.2花園洋房4.1.3高

16、層住宅4.1.4商業4.1.5(其他細分物業)4.2地下建筑4.2.1車位4.2.2地下商場4.2.3(其他細分物業)5公共配套設施建設費6開發期間稅費7其他費用8不可預見費二開發費用(911項之和)9管理費用10財務費用11銷售費用三項目總投資（若有必要，可在每一大項下列示更加明細的小項。）2、 已投入資金的合理性（此處按照工程形象進度、施工合同約定的付款進度和單方合理成本對開發商在建工程進行逐棟測算，加計后與最近一期財務報表中的資產科目進行比對，確認已投入資金的真實性。須附上每棟建筑的照片。）對于支付的拆遷成本，l 獲取拆遷名單、拆遷協議、資金支付憑證；l 獲取開發商制定的拆遷補償標準，與

17、當地政策和市場水平進行對比，分析其合理性；l 當必要并可行時，從拆遷名單里隨機抽取拆遷戶進行訪問，確認拆遷成本支付的真實性；l 將所做的調查工作記錄在盡調報告中，并準備向風控提供所獲取的原始文件資料。）3、 融資額度的合理性l 此處列明在項目可獲其他重大資金來源例如預售回款之前的各項用資明細。l 在建筑安裝工程費方面，須按照合理的單方土建成本（即不含安裝的建安成本）和建至可預售條件的工程量，以及施工合同約定的付款進度（若尚未簽訂施工合同則按行業慣例）來進行融資合理額度的匡算，將計算過程和結果進行列示。對于超出合理額度的融資需求，須對真實用途進行徹底的調查和說明。4、 項目資金來源與運用表（資金

18、來源與運用表中，信托期限內的現金流預測須明細到季度，兌付時點后可按年進行預測；除了已簽合同的銀行貸款外，一般不將其包含在預測表中；不得包含車位的銷售收入）。資金來源與運用表20122013合計序號項目名稱：Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41資金來源1.1 自有資金1.2銷售收入1.3 信托融資1.4 銀行貸款1.5其他來源2資金運用2.1 土地費用2.2 前期工程費2.3 基礎設施建設費2.4 建筑安裝工程費2.5 公共配套設施建設費2.6 其他費用2.7 不可預見費2.8 銷售費用2.9 管理費用2.10 營業稅金及附加2.11 土地增值稅2.12 所得稅2.13 信托融資本金兌付2.14

19、信托融資收益兌付2.15 銀行借款本金償還2.16 銀行借款利息支付3凈現金流4累計凈現金流（此處需測算至信托兌付時點所在季度時，所需投入的開發建設資金，以確認資金來源與運用表中相應資金運用項目現金流出額度的合理性。）5、 銀行貸款安排本項目公司預計【】年【】月申請銀行開發貸款【 】萬，期限【 】年，還款來源為： 。6、 銷售方式（此處介紹本項目的銷售團隊及其業績、本項目計劃采用的營銷策略等。）7、 銷售預測l 此處詳細列明銷售計劃，在信托期限內明細到季度，兌付時點后可按年列示。l 此處的“年”為公歷年，即1月1日至12月31日，以與“資金來源與運用表”的銷售收入對應。l 價格按保持不變的均價

20、預測，不得遞增。示例：201220132014產品Q3Q4Q1Q2Q3Q4合計多層/小高層/高層/公寓/洋房/別墅/商業/寫字樓/車位等細分物業銷售面積銷售比例銷售均價銷售收入多層/小高層/高層/公寓/洋房/別墅/商業/寫字樓/車位等細分物業銷售面積銷售比例銷售均價銷售收入合計1、 項目損益預測項目預計實現銷售收入【 】萬元，扣除成本、稅金，預計稅前利潤【 】萬元、稅后利潤【 】萬元。成本利潤表科目金額(萬元)可售面積單方(元/平方米)1.銷售收入2.銷售成本3.期間費用營銷費用財務費用管理費用4.銷售稅費土地增值稅營業稅及附加5.銷售利潤6.營業外收入6.營業利潤合計7.企業所得稅8.營業凈利潤經濟指標：銷售凈利率%投資利潤率%資本投資收益率%項目IRR %項目投資財務評價指標項目總投資項目總收入項目資金峰值股本投資項目稅前利潤項目稅后凈利潤 銷售凈利潤率%總投資凈利潤率%項目IRR%股本投資