1、 淺析會計政策變更對房地產企業的盈利影響作者：徐邁華作者：徐邁華；單位：上海中華企業股份有限公司有限公司；上海200031；【摘要】：我國在2006年2月15日正式頒布了企業會計準則基本準則以及三十八項企業會計準則具體會計準則，其中企業會計準則第3號-投資性房地產對公允價值的重新使用，必然對上市公司的價值、會計業績、會計政策、報表內容和信息披露行為等產生直接影響，從而影響其盈余信息質量。基于此,研究新會計政策對房地產企業報表數據的影響就顯得很有意義，特別是研究對房地產上市公司盈余的影響。本文還對凈利潤與投資性房地產進行了相關性分析，并對相關性顯著的金融街和中航地產財務數據進行詳細分析，得出了新

2、會計準則的實施勢必會對房地產企業的盈余產生影響，特別是在市場持續高漲情況下，這種影響更會被放大。【關鍵詞】:新會計準則 投資性房地產 公允價值 相關性我國房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重很大，統計數據顯示2004年為18.78%，2005年為20.98%，2006年1-4月為22.93%，而像北京這樣的城市2006年上半年比重更達到50%。從房地產固定資產投資增長速度來看，2000年便開始急劇增長為21.5%，2003年為30.3%，2004年為29%，2005年中西地區增長高達33%以上。這些都說明投資性房地產在國民經濟中占有相當大的比重，本文對投資性房地產準則應用對企業產生相關的問

3、題進行研究，正是考慮到新會計準則中投資性房地產計量模式的改變將會對我國整個國民經濟產生較大影響。一、會計政策變更對房地產企業盈利影響的實證研究及分析（一）房地產行業數據分析1.研究對象的篩選按照中國證監會制訂的中國上市公司分類指引(CSRC指引)和 2006-2009年的相關數據，本文按如下標準篩選了適用于本文分析的房地產上市公司：(1).對于分別在 A股和B股同時上市的公司，以及以轉債形式上市的公司，只保留其A股上市公司；(2).為了保持數據的連續性，選擇在2006-2009年中一直屬于房地產行業的上市公司；(3).為避免異常數據對研究的影響，從樣本中剔除了2006-2009年中曾經2年以上

4、處于ST狀態或被PT的公司。按上述標準篩選得到的適用于本文分析的 33家房地產上市公司的股票代碼和名稱見下表：表1.1 樣本公司股票代碼公司名稱股票代碼公司名稱000002萬科000667名流置業000006深振業600052浙江廣廈000014沙河股份600246先鋒股份000024招商地產600322天房發展000029深房集團600376天鴻寶業000031中糧地產600383金地集團000042深長城600393東華實業000043中航地產600638新黃浦000046泛海建設600639浦東金橋000402金融街600641萬業企業000502綠景地產600648外高橋000511銀

5、基發展600663陸家嘴000514渝開發600675中華企業000558萊茵置業600684珠江實業000573粵宏遠600736蘇州高新000608陽光股份600767運盛實業000628高新發展2.研究對象的分析根據公司公布的財務數據，計算得出凈利潤增長率如下表：表1.2 2006年-2009年樣本公司凈利潤增長率公司/年份2009200820072006000002 萬科A38.58%-12.74%119.46%79.43%000006 深振業A123.17%-40.49%16.77%95.79%000014 沙河股份90.53%2403.03%-94.53%1.00%000024 招

6、商地產60.67%-8.63%80.28%57.24%000029 深深房A5.54%-50.80%92.13%67.47%000031 中糧地產172.03%-70.54%無無000042 深長城3838.52%-96.66%241.30%-56.54%000043 中航地產293.76%-91.23%120.60%167.46%000046 泛海建設86.88%-67.90%151.79%247.02%000402 金融街32.27%41.85%39.26%28.62%000502 綠景地產-38.42%406.12%-5.99%125.46%000511 銀基發展-10.02%-8.87

7、%77.88%74.11%000514 渝開發21.69%-10.50%11482.39%14.07%000558 萊茵置業31.70%-9.11%27.26%3754.69%000573 粵宏遠A120.66%-453.16%845.18%-79.02%000608 陽光股份280.29%-60.27%35.34%22.83%000628 高新發展-4.72%105.02%-71.92%-1670.87%000667 名流置業-11.16%6.63%146.44%37.07%600052 浙江廣廈19.29%103.16%161.19%-60.59%600246 萬通地產-58.51%202

8、.20%843.57%-27.85%600322 天房發展28.83%120.30%64.60%64.09%600376 首開股份57.86%69.39%121.09%490.34%600383 金地集團76.68%-17.27%141.77%70.96%600393 東華實業-50.43%41.51%137.80%-7.46%600638 新黃浦-11.19%4.43%82.47%38.02%600639 浦東金橋40.72%21.82%11.40%12.09%600641 萬業企業-22.38%-23.08%227.26%437.38%600648 外高橋35.98%2096.84%-32

9、.05%-109.96%600663 陸家嘴115.73%6.31%-23.98%98.96%600675 中華企業53.83%-37.76%50.59%53.21%600684 珠江實業154.79%-21.68%26.23%35.99%600736 蘇州高新0.98%-3.43%43.33%24.37%600767 運盛實業-78.70%-26.64%-55.19%307.44%從表中可以發現，在新會計準則實施的第一年，除個別企業有虧損以外，有接近三分之一的企業產生了100%以上的增長，其中渝開發(000514)產生了114倍的高增長率，粵宏遠A(000573)和萬通地產(600246)都

10、出現了8.4倍的增長，整個樣本均值也較前一年度有大幅提升，其中與07年房地產市場火爆有密不可分的關系。到了2008年公司間的兩極分化較為嚴重，增長幅度最大的沙河股份達24倍，而粵宏遠A下降比例有4倍之多。2009年，利潤下降的企業比前一年減少了一半。對樣本公司的財務報表項目凈利潤與投資性房地產就06年至09年的數據，進行了相關性分析，計算結果如下表：表1.3 樣本公司2006年-2009年凈利潤與投資性房地產相關性系數公司名稱相關性系數公司名稱相關性系數000002 萬科A0.600675 中華企業0.000402 金融街0.000006 深振業A0.000031 中糧地產0.600246 萬

11、通地產0.000514 渝開發0.600383 金地集團-0.07377091600648 外高橋0.000667 名流置業-0.25044361600322 天房發展0.000042 深長城-0.30603731600736 蘇州高新0.000043 中航地產-0.36160221600663 陸家嘴0.600393 東華實業-0.36526022600052 浙江廣廈0.000046 泛海建設-0.42267147000024 招商地產0.600684 珠江實業-0.64817047600641 萬業企業0.000628 高新發展-0.69800007000608 陽光股份0.600767

12、 運盛實業-0.70375534000014 沙河股份0.600376 首開股份-0.71799941600639 浦東金橋0.64820184600638 新黃浦-0.76380206000029 深深房A0.000573 粵宏遠A-0.96838338從上表中可以發現50%的企業凈利潤與投資性房地產之間有較高的正或負相關性。10%左右的企業表現出兩者之間幾乎不相關。（二）房地產個例數據分析-金融街從表1-3可以看出企業金融街（000402）的凈利潤與投資性房地產之間有很高的正相關性，相當具有代表性，值得詳細研究與分析。公司名稱： 金融街控股股份有限公司成立于1996年6月18日。公司第一大

13、股東為北京金融街建設集團。表2.1 金融街主營業務構成按行業構成 公布時間：2009-12-31行業主營業務收入(萬元)比例(%)主營業務成本(萬元)比例(%)1.房產開發514716.0845.31%316670.6546.76%2.物業租賃29010.892.55%4127.050.61%3.物業經營24269.752.14%17800.892.63% 窗體底端合計567996.7250.00%338598.5950.00%主營業務： 房地產開發,銷售商品房;物業管理;新技術及產品項目投資;技術開發;技術服務;技術咨詢;停車服務;出租辦公用房、商業用房。表2.2 2006年-2009年金融

14、街財務數據會計年度2009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31貨幣資金13,188,730,074.617,298,355,869.002,282,828,260.461,906,156,243.99交易性金融資產-31,242,000.00應收賬款539,641,606.26603,410,318.37471,512,525.27662,276,430.07預付款項220,251,261.681,452,049,531.6916,226,971.1632,153,175.13其他應收款608,707,465.81736,385,964.3338,497,0

15、19.7030,751,322.10存貨18,549,524,774.7310,924,464,710.986,392,878,008.615,813,561,686.51其他流動資產271,843,499.5551,775,180.1348,376,380.1486,898,576.47流動資產合計33,378,698,682.6421,066,441,574.509,250,319,165.348,563,039,434.27可供出售金融資產117,094,856.58132,531,000.96525,254,593.32216,834,851.04長期股權投資311,691,442.0

16、9311,479,739.73311,431,303.7011,931,303.70投資性房地產5,707,827,056.493,122,511,310.051,511,960,398.4555,253,209.72固定資產1,643,391,444.871,699,541,289.561,306,605,108.95489,204,614.76在建工程35,079,197.726,767,831.374,609,160.191,021,285,376.81無形資產684,180,261.59700,306,954.54581,613,872.21872,228,702.26商譽468,38

17、0.93468,380.93468,380.931,042,292.01長期待攤費用345,219.07641,556.753,183,209.90222,587.90遞延所得稅資產172,875,019.80145,921,320.8545,347,770.2952,330,637.18其他非流動資產302,401,797.93312,164,764.67325,621,806.64177,627,933.38非流動資產合計8,975,354,677.076,432,334,149.414,616,095,604.582,897,961,508.76資產總計42,354,053,359.71

18、27,498,775,723.9113,866,414,769.9211,461,000,943.03表2.3 2006年-2009年金融街財務利潤指標會計年度2009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31營業收入6,231,485,195.745,595,076,993.114,214,361,872.313,480,896,329.27凈利潤（元)1,365,641,320.301,039,379,496.68730,186,828.84535,586,960.88利潤總額（元)1,917,461,255.451,417,102,082.861,119,0

19、22,485.93800,760,709.36扣除非經常性損益后的凈利潤（元)588,878,024.09928,339,793.86733,238,947.94461,919,153.45在之前的樣本相關性分析中可以看出，金融街是新會計準則實施后投資性房地產與企業盈余相關性最大的，達到0.9970521，而且從2008年1月1日起，金融街開始對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，因此通過對其06年至09年財務數據變化分析，更能明顯體現準則對房地產企業的影響。2008年的會計政策變更導致凈利潤下降48%，實際增長42%,2008年公司實現營業收入55.95億元、凈利潤10.39億元，同比

20、分別增長32.76%和-48.16% 。2009年公司實現營業收入62.3億，凈利潤13.66億元，同比分別增長11.37%和31.39%。公司收入增長得益于項目結算面積的增加，而凈利潤下降主要是由于08年起公司對投資性房地產采用公允價值模式計量，對上年同期凈利潤進行追溯調整。調整后07年的公允價值變動收益為16億元，而08年受房地產市場低迷的影響，公允價值損失6500萬元。如果不考慮會計調整，公司業績同比增幅為42%。2008年公司對投資性房地產采用公允價值計量的方式，極大的縮短其持有物業的業績釋放周期，改善市場流通性，縮短了其銷售型物業的投資回收周期。投資性房地產的初始計量按成本進行，后續

21、計量通常采用成本模式；但是，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以采用公允價值模式進行后續計量。公允價值模式下的投資性房地產，不計提折舊或進行攤銷，公允價值與原帳面價值之間的差額計入當期損益，并對凈資產產生影響。具體而言，公允價值變動對當期損益的影響，分為兩類：（1）項目建設完成、開始經營的前后，其從存貨轉變為投資性房地產。存貨是以原始投入計量，而當其成為投資性房地產后，如按公允價值計量。前后的差異，就成為所謂的變動損益。（2）在經營期間，投資性房地產的市場價值發生變化，計入公允價值變動損益，進利潤表影響損益。其中，第一類的變動幅度往往較大，對業績的影響一般會遠大于第二類

22、變動。因此，如果某公司不斷有項目建成投入經營，即從存貨成為投資性房地產，則將不斷為其業績提供保證。到了2009年，利潤表中的公允價值變動損益778,431,568.75也由投資性房地產公允價值變動構成，公允價值變動損益本期金額比上期金額變動幅度較大，其主要原因是：本期新增一部分以公允價值計量的投資性房地產。2009年6 月將A5寫字樓及2009年3月將德勝國際中心B座1-11層，B座地下一部分，E座地上部分確認為投資性房地產。2009年12月德勝國際中心B座9、10層出售，另將德勝國際中心B座12、13 層由存貨轉換為投資性房地產。這部分變動占09年凈利潤的56.6%，說明公允價值計量是利潤的

23、主要來源。此外企業的總資產水平也由于會計政策變化在兩年分別上漲了107%和54%。（二）房地產個例數據分析-中航地產從表1-3可以看出企業中航地產（000043）的凈利潤與投資性房地產之間呈的負相關性，具有一定代表性，特詳細研究與分析。公司名稱：深圳中航地產股份有限公司主營業務：從事各類投資，開辦商場、賓館服務配套設施，國內商業、物資供銷業，自有物業管理、經營。表6.7 2006年-2009年中航地產財務數據會計年度2009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31貨幣資金941,640,785.10581,263,272.61802,520,816.43211,

24、662,463.38交易性金融資產-應收票據-342,999.31應收賬款173,016,662.7562,044,658.32170,980,755.50204,093,835.45預付款項311,680,908.88143,902,086.7125,402,694.4534,382,964.15其他應收款365,532,202.01148,623,748.91106,168,929.23404,919,956.31應收關聯公司款-應收利息-應收股利-506,000.00-存貨3,439,813,960.833,023,240,509.992,262,571,183.53977,303,50

25、3.92其中：消耗性生物資產-一年內到期的非流動資產-其他流動資產-1,570,000.001,860,559.36流動資產合計5,231,684,519.573,959,580,276.543,369,214,379.141,834,566,281.88可供出售金融資產4,668,455.009,872,800.0034,918,560.0011,580,800.00持有至到期投資-長期應收款-長期股權投資48,295,500.0043,295,630.5917,295,630.5920,612,706.27投資性房地產603,437,839.00235,200,527.50150,761,

26、562.31154,638,293.29固定資產212,574,136.90204,476,156.52157,270,216.00143,598,757.58在建工程101,745,793.2558,635,919.4474,944,395.9220,791,900.50工程物資-52,073.91固定資產清理-2,092.00-生產性生物資產-油氣資產-無形資產76,473,837.5777,212,955.8555,494,227.6433,141,686.40開發支出-商譽-長期待攤費用160,234,819.61168,701,037.95121,648,280.8480,888,7

27、45.64遞延所得稅資產7,329,796.976,181,308.394,985,650.204,709,408.77其他非流動資產-非流動資產合計1,214,760,178.30803,578,428.24617,318,523.50470,014,372.36資產總計6,446,444,697.874,763,158,704.783,986,532,902.642,304,580,654.24表6.8 2006年-2009年中航地產財務利潤指標會計年度2009/12/31 2008/12/31 2007/12/31 2006/12/31 營業收入1,751,740,418.211,796

28、,852,589.002,262,535,300.741,408,948,469.55凈利潤（元)93,485,068.223,741,673.88270,843,480.40122,776,818.37利潤總額（元)148,760,240.4246,593,265.44322,473,834.54152,855,842.76之前的相關性分析中，中航地產是相關性較低的只有0.36160221，自2009年起開始對投資性房地產采用公允價值模式計量,對其分析，也能看出另一種代表性。相比于2008年，其09年凈利潤增長了293.76%，從其報表上看公允價值變動損益31691306.40占其凈利潤30

29、%，皆是投資性房地產價值上升，本公司從 2009 年1月1日起對投資性房地產后續計量由成本模式變更為公允價值模式，轉換日是指2009年1月 1 日。投資性房地產轉換日的公允價值金額為571,746,532.60 元，對于投資性房地產轉換日的公允價值金額大于轉換日賬面凈值的差額336,546,005.10 元, 占資產增幅的20%，而未采用公允價值計量的06至08年凈利潤平均增長幅度只有66%，資產的增長幅度只有19.481%和72.98%，而投資性房地產變動又占08年增幅11%，從中可見，雖然相關性較低，但投資性房地產價值大幅提升，還是較大程度影響了財務數據的變動，特別是在采用公允價值計量后，更是讓這種效應大大增強了。（三）結論本文以公允價值在投資性房地產業務中的運用為例，分析公允價值對企業利潤的影響，研究得出如下主要結論：通過對33個樣本公司的盈余變動和金融街、中航地產的08、09年報表分析，得到房地產企業的盈余與其投資性房地產有較強的相關性。當房地產市場處于上升趨勢之時，投資性房地產采用公允價值計量的房地產企業，會顯著增加該企業的盈余，反之，則會使其利潤