1、*工程檢查及智能化建議2007年 11月 22日至 23日, 我司物業 /工程顧問赴貴司 *進行現場顧問工 作。承蒙貴司熱情接待。不勝感謝!在貴司有關人員陪同下, 我司對 *地下室、 部分設備房及小區智能化和單 體建筑進行了巡視考察。 根據 *工程項目考察情況, 為方便今后物業管理, 提 升物業服務品質檔次,提供如下建議,僅供參考。一、地下室1.1地下室內各防火分區設置的防火卷簾基本安裝完畢。 根據物業管理經驗, 防火卷簾應采用鋁板或不銹鋼板將防火卷簾門頂的轉軸部分包縛起來。 一方 面起到美觀作用; 另一方面由于地下室濕氣較大, 通過鋁板或不銹鋼板的罩 殼保護,防止水氣進入手動 /電動馬達軸承

2、內,延長了 設備使用壽命。鋁板 或不銹鋼板罩殼在手動 /電動葫蘆處應開一檢修口,平時將手動鏈條隱藏在 罩殼內,使用時以電動開關為主。祈請貴司根據實際情況考慮。1.2 整個地下室照明采用懸掛式燈罩照明形式,內置 150W 白熾燈泡。根據 物業管理經驗, 此照明光照形式并不理想, 一方面光照度分配不均勻、 亮暗 不均,另一方面用電能耗消耗大。因此我司建議:1 將 150W 的白熾燈泡改成螺旋式的 13W 節能燈管 (也可以考慮淡黃色光 源 。2取消燈罩的照明方式,改成懸掛式的二支 36W 日光燈管(帶罩殼3從節能方面考慮,采取分區域跳格照明法,主要區段采取全部照明,非 主要區段, 采取按分段回路控

3、制分段照明, 避免地下室全部都開啟照明造成 浪費電能。1.3 地下室的集水井蓋板全部采用 20mm 厚的鋼板制作。經過計算,該鋼蓋 板有 265kg 重量, 根據物業管理經驗, 不方便今后使用。 一般集水坑每三個月打開蓋板清理一次集水坑內的沉淀污物, 同時潛水泵一旦發生故障亦需打 開蓋板進行維修。建議此蓋板改做成輕質硬塑板。以方便維保時順利開啟蓋板。1.4 為方便今后物業保潔員對地下車庫做好清潔保潔工作, 建議在適當的位 置留設幾個取水點。 取水點采用專用水柄閥門, 僅供保潔員配用, 以免平時 司機在地下車庫內利用取水點取水洗車致使地面污染。1.5 根據物業管理經驗, 地下室的地坪交付時一般為

4、細石混凝土水泥砂漿面 層。今后使用時則易起灰、起皮、起砂,影響今后的物業保潔工作。為此建 議貴司在地下室投入使用前, 將地下室地坪做成聚胺脂耐磨地坪。 確保地下 車庫的耐磨地坪在日后使用中不起灰起砂,從而方便物業保潔工作。1.6 車行坡道1.6.1 通常,一般地庫車行坡道做成水泥砂漿鋸齒槽形地面居多。此地面的 鋸齒在日常使用后會發生斷裂,又不易修復、且噪聲大,不宜采用。為此, 建議貴司考慮, 車行坡道能否采用既耐用又能防止雨天車輪打滑的地面, 建 議采用橡膠鋸齒形成品板, 將其用螺絲固定在車行坡道上而成。 使用中, 若 橡膠鋸齒形板磨損,則更換一塊成品板即可。此舉效果好,檔次高,但造價 亦偏高

5、。若設計有更好的方案措施則更好。1.6.2 車行坡道由于是露天的,夜間照明比較差,建議能否在墻體上安裝防 水照明,同時配合墻體底部的燈光照射發光熒光牌,指示車行方向。1.7 經現場察看,整個地下室跳生指示牌安裝數量略少了一些。請與消防安 裝公司核對一次圖紙,并按照消防跳生指示牌的架設規范施工。1.8 人防門口有一跳生指示牌因漏水原因損壞,應督促施工單位修復或更 換。1.9 地下車庫有一空調支架吊的太低,建議今后物業使用時,在支架底部加軟包保護并掛設安全警示牌。以防行人撞頭引起傷害。1.10 由于 *地下停車場為單向通道,因此防盜工作也顯得尤為重要。建 議在出 /入口二端分別設置錄象監視器。該監

6、視器應具備圖像抓拍功能。當 車輛進入時, 圖像抓拍下來存入計算機, 并與停車卡建立聯系。 當車輛從出 口駛離時, 計算機將自動調出該停車卡相聯系的車輛圖像, 通過顯示器進行 對比, 確定停車卡與出口車輛是否相符。 從而有效地防止偷盜車輛的事件發 生。1.11 地下室的消防末端放水地下室消防末端放水裝置是消防的重要設施之一。 它的主要作用是一旦地下 室消防噴淋管出現故障或者爆噴淋管或者爆噴淋頭時, 為避免大量水從噴淋 管中泄向地下室地面, 此時除了關閉該區域的噴淋水閥門的同時, 還要第一 時間打開該區域的末端放水。 讓該區域的水沿末端的放水口排空噴淋管內的 水。今后物業投入運營管理時, 工程部的

7、人員每個人都要知道地下室的消防末端 放水口所處在的位置, 以便突發事件發生時及時打開消防末端放水, 排除噴 淋管中的水,避免造成地下室由于爆噴淋而被大面積水浸。當故障排除后, 應及時修復損壞的消防設備, 同時關閉故障區域內的末端放 水,使噴淋管內充盈消防水,恢復正常狀態下的消防使用功能。二、消防水泵房2.1 消防水泵房內的火災緊急聯絡電話接線,采用電工包布接頭。請與施工 單位核實一下予以改進。2.2 消防水泵房內盡管有送排風, 但濕氣很大, 樓板頂部有冷凝水結露現象。 建議今后使用時, 應經常開啟排風, 換氣量每小時應大于 4次, 減少室內的 濕氣量,延長水泵的使用壽命。2.3 消防水泵房水泥

8、砂漿地面污染嚴重,不方便今后物業清潔。建議水泵房 地坪鋪貼防滑地磚, 顏色以淺色為主, 若為節省投資, 可在細石混凝土地面 涂刷調和油漆罩面層,效果甚好。2.4 消防水泵房內的消火栓泵,噴淋泵等已安裝完畢,物業在使用前,對各 類水泵應掛牌示意, 其中包括水泵的開啟, 關閉狀態, 水流的指示方向等標 識牌。2.5 水泵房門口一消火栓箱安裝不規范,部分箱體突出墻外。三、中控室3.1 由于中控室目前僅安裝了一臺消防聯動控制柜,其余設備尚未安裝。我司建 議今后物業使用過程中,消防聯動設備,如:強排煙、正壓送風、強切電源、消 防廣播、 防火卷簾門, 消火栓泵、 噴淋泵的聯動設施均應設置在自動啟動控制檔

9、上,同時也應具備手動啟動功能。3.2 據介紹,貴司的監控系統錄像硬盤保存時間設計為 7天。根據消防規范和物 業管理經驗,消防規范規定一般監視系統的錄像硬盤保存時間為 30天,但為了 節省投資,一般弱電設計單位將錄像硬盤保存時間設計成 15天。為了加強監控 系統的實用性, 延長錄像保存時間對提供破案的成功率大有好處, 因此建議錄像 硬盤保存時間應設定在 15天以上為宜。四、單體建筑4.1 單體建筑入口門廳處設有住宅的總開關。 (此開關是否具有其它功能不詳 , 為防止閑雜人員隨意玩弄或將此開關隨意開啟或關閉引起用戶不便, 建議物將此 開關做成罩殼保護起來,以防閑人玩弄。4.2 每戶入口處斜坡平臺的

10、磚砌低欄桿,若是考慮為殘疾人坡道的話,由于磚砌 低欄桿伸入平臺一定距離, 殘疾人的輪椅由于入口大門的妨礙而無法轉彎, 建議 能否取消磚砌欄桿。若是考慮其它用途的話,則保持原設計形狀。五、外圍綠化5.1 外圍主次景觀綠化目前正在栽種之中, 整個綠化布置與小區住宅建筑顯得協 調和諧。 我司建議小區內種植的樹種中能否再考慮增加一些多色彩的樹種, 避免 一片綠色的單調,以彰顯整個小區的高檔品質。5.2 為方便今后物業管理,在綠化植被區域應留設澆灌綠化用的取水點,以方便 今后綠化保養工人進行澆水取水之便,取水點的設置一般為 40m 左右一個。 6、小區智能化貴司住宅小區智能化管理設計根據貴司有關人員和智

11、能化弱電施工單位介紹, 各 系統布置比較合理。 如小區各主要出入口的監控布點, 內部監控布點都已有設計, 每部電梯的監控都已到位。 根據貴司介紹和現場對智能化系統布控點的討論, 根 據物業管理經驗,我司對有關布控點的設置做了調整的建議。6.1 背景音樂1背景音樂,綠化草坪處設置 38個,每個高層電梯廳設置 1個。未知整個小區 內設置 38個背景音樂數量是否包含兒童戲水池處。若未考慮的話,建議可考慮 增加。2背景音樂應具備與消防廣播自動切換功能6.2 無線巡更系統目前廣泛采用離線式電子巡更,該系統由信息紐;巡更棒,數據變送器,計算機 及巡更軟件組成。 保安巡查時用巡更棒點信息鈕, 紀錄巡邏的地點

12、, 同時也可以 作交接班紀錄, 按指定路線和時間巡視每個巡更點。 巡更完畢后把巡更棒插入數 據變送器, 下載并保存在電腦中。 信息紐原設計只有每幢 1個, 建議改成每幢樓 3個,一個在首層、一個設在中間層、一個設在屋面層。6.3 視頻監控系統視頻監控系統是通過個電視攝像; 監視 (消控中心 錄像及矩陣等設備的緊密結合，對小區的主/次出入口；電梯轎廂；戶外主要通道；地下室主要通道；重要 機房等重要部位進行全天候實時錄象，使整個小區處在嚴密的監控之中。 監控系統的前端設備為攝像機鏡頭；解碼器；支架；防護罩等組成。終端設備為 監視設備，也稱電視墻。通常有很多監視器，不可能每臺都配有屏幕，因此有一 臺較大屏幕的監視器作為系統調看圖像。因此圖像可以分成 1 幅；6 幅；9 幅； 16 幅；24 幅。如某一幅圖像出現現場案例問題馬上可以調像至主控畫面，進行 實時監控。 根據地下室的視頻監控布點情況，原布置 15 個監控點，經過圖紙分析查找監控 區盲點，我司又發現二個區域存在監控盲點，為確保地下室無監控盲點，使地下 室全部在受控狀態下運作，我司建議另增二個