1、盡職調查報告報告完成日期：【 】年【 】月【 】日目 錄1項目背景與融資情況11.1項目背景11.2交易結構概述11.3融資及資金情況12融資人資信情況22.1融資公司基本情況22.2融資公司經營情況32.3融資人財務狀況32.4融資人銀行貸款及對外擔保情況33項目概況和建設情況43.1項目基本情況43.2項目建設條件53.3項目建設實施進度53.4項目的設計、施工、監理情況54項目市場情況54.1項目投資環境54.2項目分析及市場情況64.3項目租售情況預測65項目財務效益評估75.1房地產項目總投資預測75.2項目資金來源情況95.3項目損益預測105.4項目有關財務效益指標116融資方案

2、與風險防范措施117意見及建議128項目資料121 項目背景與融資情況1.1 項目背景此處簡要介紹項目背景情況例如：【 】年【 】月【 】日，某房地產有限公司通過競拍獲得【 】省【 】市【 】地塊，地塊編號為【 】（以下簡稱“【 】項目”）。為【 】希望由投資管理有限公司就上述地塊的開發建設提供融資服務。1.2 交易結構概述1.2.1 簡要描述本項目的融資結構融資方式：【貸款】/【股權投資】如是股權投資則控股比例：融資總成本：融資人要求融資資金到位時間：貸款期限：【 】年1.3 融資及資金情況已投入資金情況：后續還將投入資金：融資總額：融資用途：還款資金來源：1.3.1 項目現狀此處介紹項目現

3、狀，包括土地取得方式、價格（包括總價及樓面價格）、土地出讓金繳納進度、拆遷情況、“四證”取得的情況、項目公司是否成立、設計、施工進度、招標情況等1.3.2 項目總投資及資金來源項目總投資共【 】萬元。序號項目金額（萬元）比例備注1自籌資金【 】【 】%2融資計劃投資額【 】【 】%3施工單位墊資【 】【 】%列明墊資到何種形象進度（如墊資到主體三分之二或具體層數等）4銀行貸款【 】【 】%列明目前申請貸款進度、哪家銀行等5部分銷售收入【 】【 】%6其它【 】【 】%7總投資【 】【 】%2 融資人資信情況2.1 融資公司基本情況2.1.1 融資公司情況這里介紹融資公司情況，包括存續時間、經營

4、情況、股本結構、業務范圍等等情況并填寫下表融資公司住所法定代表人企業類型注冊資本實收資本經營范圍經營期限房地產開發資質項目公司情況項目公司住所法定代表人企業類型注冊資本實收資本經營范圍經營期限房地產開發資質2.1.2 項目公司實際控制人情況簡介說明項目公司的實際控制人數量，并簡要介紹其背景、成長經歷、控股公司情況、過往開發業績等2.1.3 融資公司控股（大）股東情況介紹（如有）視項目具體情況簡要介紹項目公司大股東情況2.1.4 融資公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率土地契稅土地交易服務費營業稅土地使用稅（二類）土地增值稅（預繳）房產稅土地增值稅（清算）城市建設稅/費企業所得稅（預繳）教育和衛

5、生附加費企業所得稅（清算）地方教育費附加施工合同印花稅購房合同印花稅其它2.1.5 融資項目當地商品房預售政策此處列明融資項目當地商品房預售政策（如：出地面即可預售或多層封頂、高層形象進度達到三分之二等）2.2 融資公司經營情況此處簡要介紹融資人過往開發過的項目情況、獲得的榮譽（如有）2.3 融資人財務狀況此處列明融資人近三年及最近一期財務報表，除此之外還應將融資人近三年經審計的財務報表提交風險管理部。若融資人已投入資金，還應介紹已投入資金來源及用途。2.4 融資人銀行貸款及對外擔保情況 業務部門應在中國人民銀行系統查詢融資人的企業基本信用信息報告，注明融資人貸款情況、對外擔保情況及抵押/質押

6、情況，并注明融資人是否存在不良貸款記錄。貸款情況：當前未結清貸款為【 】萬元，已結清貸款為【 】萬元,已結清保函【 】萬元，已結清承兌匯票【 】萬。 對外擔保情況：當前對外擔保的合同金額為【 】萬元。抵押/質押情況：當前對外抵押金額為【 】萬元，質押金額為【 】萬元。3 項目概況和建設情況3.1 項目基本情況 3.1.1 項目用地情況此處說明項目具體位置（說明所屬行政區域、四至，并附地圖），出讓時是否是凈地，土地總面積、用地性質、容積率。項目土地成本情況統計表（單位：萬元）項 目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合 計土地成本滯納金各種土地配套費契稅等稅金土地交易服務費土地使用稅拆遷補償、過度、

7、安置費安置房建安費其它應計入土地成本的費用合計3.1.2 項目基本控規指標 項目基本控規指標表序號指標名稱指數單位備注1土地面積m21.1建設用地面積m21.2其它m22規劃建筑面積m2容積率乘以建設用地面積2.1規劃容積率2.2綠地率2.3建筑密度3總可建面積3.1地上可建面積m2房屋面積m2車位面積m2其它3.2地下可建面積車位其它4總可售面積4.1住宅4.2商業4.3車位4.4其它3.2 項目建設條件此處注明本項目已獲得的政府有關部門批文、政府會議紀要、證照等3.3 項目建設實施進度此處列明項目開發進度，如果是分期開發，還應列明各期開發的具體進度。項目總工期預計為【 】年，融資人已投入資

8、金合計【 】萬元。本項目預計于【 】年【 】月開工建設，預計于【 】年【 】月竣工驗收，交付使用，開發建設期 【 】年，前期【 】年，建設期【 】年。如有分期，請列明分期情況：序號分期起止時間建筑規模（m2）其中：住宅（m2）其中：商業（m2）其中：非機動/機動車庫（m2）其中：其它（m2）1一期2二期3三期合計3.4 項目的設計、施工、監理情況此處說明本項目設計公司，施工單位及監理單位 4 項目市場情況4.1 項目投資環境4.1.1 宏觀經濟概況此處簡要說明項目所在地區的經濟發展水平4.1.2 當地總體房地產市場此處簡要說明項目所在地區的近一段時間以來住宅新增供應量及成交量、成交均價等房地產

9、市場總體運行情況4.2 項目分析及市場情況4.2.1 項目區域交通情況簡要描述項目周邊的交通情況4.2.2 周邊主要土地成交情況項目周邊如有新近成交土地，可簡要介紹作為參照。序號樓盤或地塊名稱成交金額（萬元）建設用地面積（平米）單價（萬元/畝）容積率規劃建筑面積（平米）樓面地價（元/平米）土地成交時間12 34.2.3 周邊競爭項目分析此處列明周邊可能與本項目競爭的項目（包括已經開盤或即將開盤的項目）序號.項目名稱物業形態價格（元）推盤量(套)存量(套)開盤時間1234.2.4 項目評價此處應對項目市場定位、特色作出簡要說明4.2.5 項目評價項目市場定位、特色等4.3 項目租售情況預測4.3

10、.1 項目銷售方式列明項目銷售方式4.3.2 銷售前景分析房屋（住宅）序號年份第1年第2年第3年第4年合計1銷售面積(m2)2銷售價格(元/m2)3銷售收入(萬元)房屋（商業）序號年份第1年第2年第3年第4年合計1銷售面積(m2)2銷售價格(元/m2)3銷售收入(萬元)車位序號年份第1年第2年第3年第4年合計1銷售面積(m2)2銷售價格(元/m2)3銷售收入(萬元)其它序號年份第1年第2年第3年第4年合計1銷售面積(m2)2銷售價格(元/m2)3銷售收入(萬元)5 項目財務效益評估5.1 房地產項目總投資預測（如暫無法提供二級子目，可直接填寫一級大項）項目總投資估算表序號費用名稱金額（萬元）估

11、算標準或總建面分攤成本備注1土地費用1.1土地出讓綜合價金公示價格1.2交易服務費1.3土地契稅等契稅x%，1.4其它（請注明）2拆遷費用（如有）2.1過渡安置費2.2現金補償2.3安置房建安費用2.4其它（請注明）3前期費用3.1勘察測繪費x元/3.2設計費x元/3.3施工圖審查費X元/3.4工程建設監理費3.4其它（請注明）4政府規費X元/主要包括城市建設配套費X元、招投標、防雷、環評、水保、規劃質檢建管等雜項費用5建安工程費包括基礎工程、建筑結構、門窗欄桿、裝飾工程、室內水電氣等安裝工程及設備費用5.1高層住宅建安費5.2商業建安費5.3地下車庫、設備用房、人防工程及配套設施工程建安費5

12、.4社區物管、幼兒園等配套用房建安費5.5其它（請注明）6基礎設施與環境工程費6.1強電供配電系統6.2室外綜合管網及附屬設施估算(含給排水管網、消火栓、生化環衛設施等)6.3水、氣一戶一表及閉路、寬帶電話開戶安裝費每戶氣X元，水表X元，閉路X元，寬帶電話X元，共X戶 6.4景觀工程及設施費按景觀面積計算，包括硬、軟景、設備設施及道路6.5智能化系統按總建面計(包括門禁對講、可視監控、電子巡更、周界安防、背景音樂等)7不可預見費建安費的x%8直接投資前7項之和9開發期間費用9.1管理費用直接投資的x%9.2銷售費用銷售額的x%9.3財務費用銀行貸款信托融資10項目開發總投資8、9項之和項目現金

13、流量表序號項目名稱：2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年合計1資金來源1.1 自有資金1.2銷售收入1.3 出租收入1.4 信托融資1.5 銀行貸款1.6 其他來源2資金運用2.1 土地及拆遷費用2.2 開發建設投資2.3 項目管理費用2.4銷售費用2.5 經營稅金及附加2.6其它經營成本費用2.7 土地增值稅2.8 所得稅2.9 銀行借款本金償還2.10銀行借款利息支付2.112.123凈現金流4累計凈現金流5.2 項目資金來源情況5.2.1 自有資金截止到20 年 月 日，已支付部分土地出讓金【 】萬元，其它（請列明）【 】萬元。資金來源（請列明

14、）5.2.2 施工單位墊資情況請列明已與何家施工總承包單位，談到何種墊資條件，以及與該總包單位過往的合作項目等。5.2.3 預租售收入利用預售回款投入【 】萬元，占全部投資額的 %，占全部銷售額的 %。5.2.4 本項目銀行貸款 項目計劃于20 年 月獲取開發貸款【 】萬，貸款期【 】年。請列明與何銀行申請貸款，目前進度及條件5.3 項目損益預測5.3.1 項目銷售、租賃收入分析：項目按可售面積計算，總收入總計【 】萬元。物業功能銷售總價(萬元)銷售單價(元/平方米)住宅商業車位 其它合計5.3.2 項目利潤分析：項目預計實現銷售收入【 】萬元，扣除成本、稅金，預計稅前利潤【 】萬元、稅后利潤

15、【 】萬元。成本利潤表科目金額(萬元)銷售面積單方(元/平方米)1.銷售收入2.直接投資3.期間費用管理費用營銷費用財務費用4.開發稅費土地增值稅（預繳）營業稅及附加5.銷售利潤6.營業外收入7.項目利潤合計8.企業所得稅（清算）9.項目凈利潤10.經濟指標：銷售凈利率%投資利潤率%5.4 項目有關財務效益指標5.4.1 項目投資利潤率項目投資財務評價指標項目總投資項目總收入項目資金峰值股本投資項目稅前利潤項目稅后凈利潤 銷售凈利潤率%總投資凈利潤率%項目IRR%股本投資獲利倍數5.4.2 貸款償還期本項目公司預計20 年【 】月申請銀行開發貸款【 】萬，期限【 】年，還款來源為： 。5.4.

16、3 銷售率盈虧平衡點銷售率盈虧平衡點【 】 %，銷售均價盈虧平衡點：【 】元/平方米；5.4.4 交易結構l 合作方式：l 合作期限： 【 】個月；l 交易結構：設立監管賬戶，要求融資人按一定比例將項目銷售回款存入該賬戶。6 意見及建議需要說明的其情況。7 項目資料能夠證明以上1-7項所述事實的相關材料、憑證、依據等資料復印件并加蓋公章。融資企業提供的資料清單【請提供復印件（需年檢的已年檢）并加蓋公章】Ø 企業法人營業執照（注冊號： ）；Ø 組織機構代碼證（代碼： ）；Ø 稅務登記證（ 國稅 號）；Ø 稅務登記證（ 地稅 號）；Ø 開戶許可證；Ø 法定代表人身份證復印件；Ø 公司章程；Ø 公司股東出資協議; Ø 會計師事務所有限公司出具的驗資報告；Ø 貸款卡及密碼；Ø 公司章程；Ø 房地產開發企業資質證書（證書編號： 號）；Ø 近三年經會計師事務所審計的財務報表；Ø