1、第二章市場法（直接比較法）案例1：某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基準日為2013年2月1日。（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發現兩者除生產能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩，其他條件也基本相同。分析：由于待估資產與參照資產的差異主要體現在生產能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產的價值。評估值=160×150/210=114.29(萬元)案例2：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為5

2、8平方米，建筑時間為1999年，位置在某市鬧市區，評估基準日為2013年5月1日。在待估房屋附近，于2011年12月曾發生過房屋交易活動，交易價格為580000元。經調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產基本相同。 分析：由于待估資產與參照資產的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產的市場價值。經調查，2013年居住用房價格與2011年相比上升了9.3%，則：資產評估值=580000×(1+9.3)=633940(元)案例3：某企業因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從

3、市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2012年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2012年8月1日。分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經評估人員分析，待估資產快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產的評估值為：資產評估值=365.2×(130)=255.64（萬元）案例4：待估資產為某機器設備，其生產時間為2005年6月30日，評估基準日為2013年1月1日。搜集到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產，交易時

4、間為2012年12月31日，交易價格為124000元，該機器設備的生產時間為2005年1月1日。分析：待估資產與參照資產的差異主要體現在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調整來估算待估資產的市場價值。經調查了解，待估設備的尚可使用年限為13年，則待估資產的成新率為：待估資產成新率=待估資產尚可使用年限/（待估資產已使用年限+待估資產尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63%參照資產已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產的成新率參照資產的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%資產評估值=參照物成交價格×（

5、評估對象成新率/參照物成新率）評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元) 市場法（類比法）某商業用房，面積為600平方米，現因企業聯營需要進行評估，評估基準日為2002年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物ABC交易單價5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10區域條件比被評估資產好比被評估資產好比被評估資產好交易情況正常高于市價4%正常經調查分析，被評估商業用房與參照物商業用房結構相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素

6、進行調整。被評估商業用房所在區域的綜合評分為100，三個參照物所在區域條件均比被評估商業用房所在區域好，綜合評分分別為107、110和108。當時房產價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調整系數為：117/100 ；參照物B的時間因素調整系數：104/100；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調整（實際上是100/100）。三個參照物成交價格的調整過程如下。單位：參照物ABC交易單價5,0005,9605,918時間因素修正117/100104/100100/100區域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后的價格5

7、,4675,4185,480被評估資產單價（5,4675,4185,480）÷3 5,455被評估資產總價5,455×6003,273,000元收益法例1： 假設某企業將持續經營下去，現擬轉讓，聘請評估師估算其價值。經預測，該企業每年的預期收益為1200萬元，折現率為4%。請估算該企業的價值。評估值=1200/4%=30000（萬元）例2： 某企業尚能繼續經營6年，營業終止后用于抵沖債務，現擬轉讓。經預測得出6年預期收益軍為900萬元，折現率為8%，請估算該企業的評估值。P=（900/8%）1-1/（1+8%）6=900×4.6229=4160.59（萬元）例3：

8、某收益性資產預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產在永續經營條件下和經營50年條件下的評估值。（1）永續經營條件下的評估過程：首先，確定未來五年收益額的現值。計算中的現值系數，可從復利現值表中查得。其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬元）企業評估價值=49.28+140×0.6209=136（萬元）成本法重置成本的重置核算法例1：待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現行市

9、場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）例2：被評估資產為一臺2年前購置的機器設備。據調查，該機器設備目前還沒有換代產品。經查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成

10、本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據對同類型設備的調查，現在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設備的重置成本是多少？（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本購買價運雜費安裝費中的直接成本9.6+2.88+0.56=13.04萬元（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率0.2÷（81.60.4）2%間接成本13.04×2%0.26（萬

11、元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）重置成本的物價指數法某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。要求：計算該機床1999年的重置成本 時間投資費用(萬元)物價指數（%）物價變動指數（%） 重置 成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×

12、;1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999 1.601.60/1.60=1合計   31.7實體性貶值的使用年限法例1：被評估資產為企業中的一臺設備，評估人員收集到的有關資料有：該設備1997年1月購進，2002年1月評估；該設備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。該設備的實體性貶值為：資產利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%實際已使用年限

13、=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產的實體性貶值=（5000002000）×3.125/8.125=191538.46更新改造過的資產的實體性貶值計算例2：被評估設備購建于1992年，原始價值30000元，1997年和2000年進行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對該資產進行評估，假設從1992年至2002年每年的價格上升率為10%，該設備的尚可使用年限經檢測和鑒定為6年，估算該設備的實體性貶值率如下。估算過程： 估算設備復原重置成本投資日期 原始投資額 價格變動系數 復原

14、重置成本1992年 30000 2.60 (1+10)10 780001997年 3000 1.61 (1+10)5 48302000年 2000 1.21 (1+10)2 2420合計 85250 計算（復原重置成本×投資年數）投資日期 復原重置成本 投資年限 復原重置成本×投資年數 1992年 78000 10 7800001997年 4830 5 241502000年 2420 2 4840合計 85250 808990 計算加權投資年限加權投資年限=808990÷85250=9.5（年）實體性貶值率=9.5÷（9.5+6）&#

15、215;100%=61%功能性貶值例：某被評估對象是一生產控制裝置，其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現率為l0%。根據上述數據資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。 （1）計算被評估生產控制裝置的年超額運營成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被評估生產控制裝置的年超額運營成本凈額：18000×(1-33%)=12060(元)（3）將被評估生產控制裝置在剩余使用年

16、限內的每年超額運營成本凈額折現累加，估算其功能性貶值額: 12060×(P/A，10%，3)=12060×2.4869=29992（元）經濟性貶值例1：某電視機生產廠家，其電視機生產線年生產能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機產品銷售量銳減，企業不得不將電視機生產量減至年產7萬臺(銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內難以改變。請估算該電視機生產線的經濟性貶值率。評估師根據經驗判斷，電視機行業的生產規模效益指數為0.6。設備的經濟性貶值率為：經濟性貶值率=1-（70000/100000）0.6×100%=19%例2：如果該電視機生產企業不降

17、低生產量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺，經測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經估算，該生產線還可以繼續使用3年，企業所在行業的平均投資報酬率為10%，試估算該生產線的經濟性貶值。經濟性貶值=(100×100000)×（1-33%）×（P/A，10%，3）=16662230(元) 例3：某生產線額定生產能力為1000個/月,已使用三年，目前狀態良好，觀察估計其實體性貶值為15%，在生產技術方面，此生產線為目前國內先進水平。但是由于市場競爭激烈，目前只能運行在750個/月的水平上。假設已知其更

18、新重置成本為1000000元，這類設備的生產規模效益指數X=0.7。估算此生產線運行于750個/月的經濟性貶值和繼續使用條件下的公平市場價值。（1）更新重置成本=1000000元（2）實體性貶值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經濟性貶值率=1-（750/1000）0.7×100%=18.5%（5）經濟性貶值=(1000000-150000)×18.5%=154.700(元)資產評估價值=1000000-150000-154700=695300(元) 例4：被評估設備建于1996年，帳面價值100000元，2001年對設備進行了

19、技術改造，追加技改投資50000元，2006年對該設備進行評估，根據評估人員的調查、檢查、對比分析得到以下數據：（1）從1996年至2006年每年的設備價格上升率為10%；（2）該設備的月人工成本比替代設備超支1000元；（3）被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，規模效益指數為0.7，所得稅率為33%；（4）該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經技術檢測該設備尚可使用5年，在未來5年中設備利用率能達到設計要求。要求：估算被評估設備的重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值及被評估設備的評估值。（1）計算重置成本重置成本=100000×（1+10）10

20、+ 50000×（1+10）5=339894.75（元）（2）計算實體性貶值加權投資年限=（259374.25×10+80520.5×5）÷339894.75 ×50%=4.41實體性貶值率=4.41÷（4.41+5）=46.87%實體性貶值=339894.75×46.87%=159291.81（元）（3）計算功能性貶值年超額運營成本=12×1000=12000（元）年超額運營成本凈額=12000×（1-33%）=8040 功能性貶值=8040×(P/A，10%，5)=8040×3.7

21、908=30478.03（4）計算經濟性貶值經濟性貶值=0（5）計算被評估設備評估值評估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91第三章 機器設備成本法在機器設備的運用重置成本的核算例1：被評估資產為一臺2年前購置的機器設備。據調查，該機器設備目前還沒有換代產品。經查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據對同類型設備的調查，現在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設備的重置成本是多少？（1）計算

22、直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本購買價運雜費安裝費中的直接成本9.6+2.88+0.56=13.04（萬元（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率0.2÷（81.60.4）2%間接成本13.04×2%0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）例2:某機床于2008年購置安裝，賬面原值為16萬元。2010年進行一次改造，改造費用為4萬元；2012年又

23、進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數2008年為1.05，2010年為1.28，2012年為1.35，2013年為1.60。要求：計算該機床2013年的重置成本 時間投資費用(萬元)物價指數%物價變動指數（%） 重置 成本（萬元）2008161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32201041.281.60/1.28=1.254×1.25=5201221.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382013 1.601.60/1.60=1合計   31.7機器設備的實體性貶值（使用年

24、限法）例9-5：被評估資產為企業中的一臺設備，評估人員收集到的有關資料有：該設備2007年1月購進，2012年1月評估；該設備的重置成本為800000元，其殘值為6000元，尚可使用6年；根據該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。估算該設備的實體性貶值資產利用率=5×360×5/（5×360×8）=62.5%實際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+6=9.125（年）資產的實體性貶值=（8000006000）×3.125/9.125=271917.81機器設備的實體

25、性貶值（修復費用法）例題：被評估設備為一儲油罐，已經建成并使用了10年，預計將來還能再使用20年。評估人員了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲油罐因受到腐蝕，底部已出現裂紋，發生滲漏，必須更換才能使用。整個維修計劃大約需要花費350,000元，其中包括油罐停止使用造成的經濟損失、清理布置安全工作環境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費用。評估人員已經估算出該油罐的復原重置成本為2,000,000元，現用修復費用法估測油罐的實體性損耗率。計算過程如下： 可修復部分實體性損耗：350,000元； 不可修復部分實體性損耗率：10/(1020)×100%33.3%； 不可修復部分復原重置成本：

26、2,000,000350,0001,650,000元； 不可修復部分實體性損耗：1,650,000×33.3%549,450元； 油罐全部實體性損耗率：(350,000549,450)/2,000,00045% 假若可以得到該油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的實體性損耗率，就可得到用成本法評估油罐時應該扣除的實體性損耗。例：被評估對象為甲企業于2009年12月31日購入的一臺設備，該設備生產能力為年產產品100萬件，設計使用年限為10年，當時的設備價格為120萬元。甲企業在購入該設備后一直未將該設備安裝使用，并使設備保持在全新狀態。評估基準日為2012年12月31日。 評

27、估人員經調查獲知，目前該種設備已經改型，與改型后的設備相比，被評估設備在設計生產能力相同的條件下，需增加操作工人2人，在達到設計生產能力的條件下每年增加設備運轉能耗費用4萬元。同時，由于該設備生產的產品市場需求下降，要使產品不積壓，每年只能生產80萬件。經調查，根據有關規定，該種設備自投入使用之日起，10年必須報廢。該類設備的規模經濟效益指數為0.8，評估基準日之前5年內，該設備的價格指數每年遞增4%，行業內操作工人的平均人工費用為每人每月1200元（含工資、保險費、福利費等），行業適用折現率為10%，企業正常納稅。求該設備于評估基準日的評估值。1設備重置成本：120×（1+4%）3

28、=134.98 2設備實際可利用率：80/100*100%=80%3功能性貶值：(2*1200*12/10000+4*80%)*(1-33%)=4.07 4.07/0.1*1-1/(1+10%)10=40.7*0.6144=254經濟性貶值率=1-(80/100)0.8*100%=16.35%5評估值=（134.98-25）×(1-16.35%)=109.98×0.8365=92（萬元） 或評估值 =134.98×（1-16.35%）-25=87.91（萬元）例：評估對象為某機器廠的一條國產I型機組，該機組于2006年5月20日購置并投入使用，其設計生產能力為年產

29、A產品10萬件，賬面原值為150萬,評估人員于2011年5月20日(評估基準日)對該機組進行評估,并取得以下相關經濟技術數據:（1）從2006年5月至2011年5月,設備類價格指數情況是:2007年5月比2006年5月上升了2%,2008年5月比2007年5月上升了1%,2009年5月比2008年5月下降了1%,2010年5月與2009年5月價格水平持平,2011年5月比2010年5月上升了2%。（2）經評估人員在I型機組生產廠家詢價,I型機組的現行出廠價格為100萬元,運雜費、安裝調試費大約占購置價的25%,據廠家介紹,更為新型的H型機組已經面世,售價較I型機組有較大提高;（3）被評估機組從

30、投產到評估基準日,由于市場競爭的原因,利用率僅為設計能力的60%,估計評估基準日后的產權變動會使被評估機組的利用率達到設計要求:（4）被評估I型機組經檢測尚可使用7年;（5）被評估I型機組與相同生產能力的H型機組相比,年運營成本超支額大約在4萬元左右;（6）假定折現率為10%。評估過程：(一)運用市場重置方式(詢價法)評估I型機組的過程及其結果1.重置成本=100×（125）125（萬元）2.實體有形損耗率=5×60/(5×60%7)×100%=30%3.評估值=125×(1-30%)=87.5(萬元) (二)運用價格指數法評估I型機組的過程及

31、其結果1.重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)2.實體有形損耗率=5×60/(5×60%7)×100%=30%3.功能性貶值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×4.8684=13.05萬元4.評估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(萬元)關于評估最終結果的意見及理由：最終評估結果應以運用市場重置方式(詢價法)的評估結果為準或為主(此結果的權重超過51%即算為主)。因為,此方法是利用了市場的判斷,更接近于客觀事實,而價格指數法中的價格指數本身比較寬泛,評估精度可能會受到影響,故不能以該評估方法和評估結果為主,或平分秋色。第五章 房地產評估成本法的應用例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4。試用耐用年限法估算（定額法）其現值。年折舊=（320×2500）×(1-4%) ÷40 =19200 ( 元/年）評估現值=（320×2500）-19200×7=665600 （元）建筑物殘余法【例題】某磚混結構二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為