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文檔簡介
1、九龍湖項目產品塑造報告綠地集團南昌房地產事業部2012年4月23日一、 項目概況:1、項目區位:1、項目來源:出讓2、地塊位置: 區位:項目位于九龍湖組團片區的西客站組團,它是南昌“西進”、“南延”戰略意圖實現的重要空間依托,是江西省西南部城鎮對接南昌的重要門戶地區,是南昌帶動西南城鎮發展的戰略性區。備注:西客站規劃范圍主要指生米大橋西連接線以南,320國道以東、贛江以西、站前南大道以北的地區,總用地面積11.92平方公里。 項目四至:北接安豐路(向甫鐵路)、南臨站前南大道、東接豐和南大道、西接龍崗大道。 本案示意圖:3、規劃用地指標(首批開發用地):土地面積(畝)用地性質容易率總建筑面積(萬
2、)57商業4.517.10181居住224.13二、 九龍湖片區情況概述:1、城市南延,九龍湖組團將由城市的邊緣融入都市區一體化發展。 九龍湖組團規劃范圍:規劃中的南昌九龍湖組團位于贛江以西、城市二環與高速西外環之間地域,規劃面積約100平方公里,規劃人口規模為70萬人。2008年1月成立九龍湖管理處,下轄四個行政村兩個管理站。現組團內常住人口約1萬人,區域面積26.92平方公里。 組團功能定位:規劃區按“兩片五區”總體布局空間結構,將打造成集商務辦公、流通服務、創新研發、先進制造業于一體的,功能相對獨立的生態宜居新城。 軌道交通規劃:項目位于地鐵2號線的起點。2、九龍湖組團將作為南昌都市圈的
3、城市副中心打造。2010年2月22日,南昌市通過了南昌市山江湖綜合開發戰略外圍組團規劃,包括樂化組團、瑤湖組團、蓮塘組團、九龍湖組團、灣里組團。 將五大組團開發建設作為南昌市山江湖綜合開發戰略重要內容,九龍湖組團的發展定位為集商務辦公、流通服務、創新研發、先進制造業于一體的功能相對獨立的生態宜居新城,打造成現代化的區域交通樞紐和生產性服務中心,建設成為南昌都市圈的城市副中心。 整體布局:兩片五區一主兩副多星1)兩片為生活片和生產片,生活片生活環境優越,順接紅角洲,布局生活和生產服務配套功能。生產片則臨高速、鐵路、國道布局工業生產和物流市場等產業功能。 2)五區為西客站商貿居住綜合區、九龍湖生態
4、綜合區、望城生活配套綜合區、望城物流產業發展區、長堎外商投資工業區。3)在公共服務中心方面,則按“一主兩副多星”模式來規劃。一主為西客站站前城市副中心,兩副為濱江片區中心、望城片區中心,多星則根據各功能組團或居住鄰里布局相應等級的配套服務中心。 交通:外環高速、地鐵規劃線、物流等綜合性交通樞紐。 城市發展方向、人口密集、物流集散都將助力九龍湖組團發展。 利好分析:1、南昌奧體中心在七城會期間投入使用,大大地提升了社會對九龍湖區域的認知度2、省政府將遷至九龍湖消息在坊間廣為流傳,為未來區域炒作造勢。3、九龍湖設施配套高速完善,房地產市場緩慢停滯不前,區域急需實力開發商撬動市場杠桿,快速導入居住人
5、群,營造良好的居住氛圍。三、 九龍湖片區近年市場情況:1、近年區域房地產發展概況:A、市場發展現狀:九龍湖片區尚處于發展的初步階段,以“南昌都市圈的城市副中心”為目標的發展軌跡值得期待。目前在售的房地產項目非常有限,以風雅藍山和華南城為主,風雅藍山是九龍湖第一個商業住宅項目,一經推出便受到市場的歡迎。B、案例分析:項目名稱華南城風雅藍山項目位置 紅角洲與九龍湖交匯處南昌望城新區物華路55號土地面積 200萬平方米(含商業)5.73萬平方米總建筑面積 428萬平方米(含商業)14.94萬平方米建筑類別小高層、高層 多層、小高層、高層容積率 2.142.2戶型88-115平米116-126平米銷售
6、價格4800元/平米4000元/平米客戶分析投資客和剛需客戶,投資客比例占到60%剛需為主、投資為輔2、九龍湖片區未來市場研判: 政策機遇:依托華南城物流城及在建的西客站,政府將重點將九龍湖片區打造為物流為主的居住新城,加快了九龍湖片區的房地產發展。 城運概念:城運會的舉辦,加速了區域的基礎設施建設,改變南昌市民對九龍湖片區的認知。 軌道提速:軌道2號線、軌道4號線規劃以及西客站的告訴建設,九龍湖片區將形成圍繞軌道交通、物流運輸的綜合功能區為核心,產業兩翼發展,外圍適度軸向拓展的空間格局。 巨大需求:巨大的物流市場所帶動的就業、生活人口將成為九龍湖片區的主要人口導入途徑之一,未來規劃70萬居住
7、人口,居住需求迫切中尋求釋放。四、 地塊SWOT分析:優勢(S):1、 紅谷灘中心區房地產基本開發完畢,九龍湖片區規模已經形成,具有先天性區域快速發展成熟機制。2、 項目地處九龍湖片區新中心,緊鄰西客站具有較強的地塊輻射效應3、 軌道交通規劃先天條件好,2號、4號地鐵線路交匯聚合,帶來未來商業發展新商機。劣勢(W):1、 地塊周邊目前缺乏必要性生活配套設施。2、 區域缺乏整體開發效應,給客戶與老城區的“心理距離”較遠3、 目前區域人口現有數量相對不 高,區域整體形象素質不高五、威脅(T):1、 項目開發客源面不大,基本以區域客源為主,對老城區客源的吸引度存在一定的心理距離2、 區域居住、商業氛
8、圍較難快速形成,只有依托城建和項目自身的配套完善3、 區域項目去化基本以地緣性客源為主,未來存在直面性競爭。機會(O):1、 秉承區域快速發展趨勢,迎來區域全新發展新時機2、 西客站的投入運營將迎來地塊所屬區域全新發展3、 華南城為首的品牌開發商率先進入片區房地產市場,產品精細化程度尚不足以引起品牌追隨4、 開發時期正將迎來南昌地鐵發展新時代五、項目開發客戶調研:五、 項目定位:1、定位推導:新區九龍湖;西客站運輸樞紐;省政府搬遷市政帶動;人口導入70萬人;遠景有規劃、有前景、有配套西客站區域定位:紅角洲南部區域中心,是南昌市對外交通的“門戶”;是以商貿、物流、體育休閑等三大服務功能為主體的綜
9、合新區;是城市空間拓展、功能提升的亮點和增長點。區域定位:高標準、高起點、高規劃2、項目定位:承襲紅谷灘、紅角洲板塊對高端住宅的成功導入及片區的不斷成熟和發展,九龍湖板塊蓄勢待發,生機盎然。區域資源:西客站、奧體中心、成熟路網建設、省政府搬遷地、公務員高檔居住社區區域前景:南門門戶要地、政界新興中心、城市交通樞紐、處女地域盤活項目價值:區域開山鼻祖、樹立百年標桿、傳承人居典范、矗立板塊騰飛 項目定位:41萬新城動力城中城(綜合體)3、項目案名:綠地繽紛城繽紛世界五彩斑斕備注:案名依據集團品牌規范可套用母品牌集群中的城市綜合體旗下的 “大中型樞紐類”,其產品特征主要是于高鐵或城市大型交通樞紐旁,
10、含住宅、商業、辦公酒店等綜合體。A、住宅部分產品規劃:n 居住地塊推廣名及形象定位:九世名門九龍湖經傳盛世百年大宅n 居住目標客戶特征:1) 需求特征:改善居住、提升品質、生活愜意、事業宏通;2) 客戶特性:對生活充滿憧憬和希望的“奮斗家族”;對新城發展寄予厚望的“遠見貴族”;對子女成材寄予厚望的“中產貴族”;3) 購買動機:需求與產品的心靈碰撞;n 居住地塊產品塑造:土地面積性質容積率總建筑面積()181居住2241334.54 其中:社區商業配套/12066.73 5%其中:會所3200.00 商業8866.73 社區住宅229267.81 95%l 住宅以改善型住宅為主,并全力提升產品品
11、質;l 產品形態:建議有所創新,如洋房、11-18層小高層為主;l 產品細節提升: 舒適度提升:如客廳空間、主臥空間、收納空間、廚衛潔凈空間等全方位、立體化提升; 細節上完善:戶型入戶處設計獨立玄關、陽臺設計上(尤其是南陽臺)盡量大尺度設計(如在條件允許的情況下設計星光露臺),窗戶的開啟方向、安放位置等都可以做細節的完善和改進(如臥室開窗面與門接近,最大限度保證室內空間的對流)。 外立面高檔:建筑風格“法式”經典傳承、提升; 營銷中心:樣板段、情景體驗館、建筑文化精髓及人文精神展示;l 產品戶型配比:住宅部分()房源面積段()銷售價格(元/)銷售體量()配比(%)總銷售金額(元)229267.
12、81二房/二衛85650022926.78 10%149,024,07790680034390.17 15%233,853,166三房二廳二衛110700045853.56 20%320,974,934120720068780.34 30%495,218,470130760034390.17 15%261,365,303四房160800022926.78 10%183,414,248小 計229267.81 100%1,643,850,198備注:以上面積段都是上限,且均以“建筑面積”進行統計,如130三房即不宜超越130,同時,建議每種戶型增加超常規外2%左右的贈送面積,且此贈送面積能納入“
13、戶型整體內”,并可作為戶內實用性使用功能用。商業部分()商業配套分類容積率銷售價格(元/)銷售體量()配比(%)總銷售金額(元)12066.73商業會所160003200.00 27%51,200,000商業200008866.73 73%177,334,600小 計12066.73 228,534,600備注:根據住宅性質用地對商業配套的需求,建議該地塊規劃一商業運營會所及社會便利型商業街(部分商業可與區域學校配套相連接)。n 居住地塊產品規劃:A、 北面建議建筑板式高層和小高層產品;B、 南面建設多層花園洋房產品;C、 沿街面設置會所及配套商業B、商業部分產品規劃:n 商業定位及命名:定位
14、:區域商業中心,新城南門地標推廣名:九天商業廣場備注:區域全新打造,依據未來人口導入及板塊發展要求,建議做足板塊商業配套;n 商業產品塑造建議:地塊二產品細分面積()單層面積()棟數層高(米)層數開發體量()細分配比建筑層高57畝商業性質用地(容積率:4.5)綠地中心200-1600180014.1366480037.89%不低于150米LOFT40-50120014.2202400014.04%42準甲80-1600160013.6203200018.71%72商業MALL/800014.5-554000023.39%沿街商業店面80-120/4.5-3.62102015.97%171001100.00%n 地塊產品劃分建議:LOFT商業MALL綠地中心準甲n 地塊商業價值初步評估:產品細分面積()單層面積()層高(米)層數開發體量()銷售價格(元/)銷售總價(元)綠地中心200-160018004.1366480016000 1,036,80
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