1、九龍湖項目產品塑造報告綠地集團南昌房地產事業部2012年4月23日一、 項目概況：1、項目區位：1、項目來源：出讓2、地塊位置： 區位：項目位于九龍湖組團片區的西客站組團，它是南昌“西進”、“南延”戰略意圖實現的重要空間依托，是江西省西南部城鎮對接南昌的重要門戶地區，是南昌帶動西南城鎮發展的戰略性區。備注：西客站規劃范圍主要指生米大橋西連接線以南，320國道以東、贛江以西、站前南大道以北的地區，總用地面積11.92平方公里。 項目四至：北接安豐路（向甫鐵路）、南臨站前南大道、東接豐和南大道、西接龍崗大道。 本案示意圖：3、規劃用地指標（首批開發用地）：土地面積（畝）用地性質容易率總建筑面積（萬

2、）57商業4.517.10181居住224.13二、 九龍湖片區情況概述：1、城市南延，九龍湖組團將由城市的邊緣融入都市區一體化發展。 九龍湖組團規劃范圍：規劃中的南昌九龍湖組團位于贛江以西、城市二環與高速西外環之間地域，規劃面積約100平方公里，規劃人口規模為70萬人。2008年1月成立九龍湖管理處，下轄四個行政村兩個管理站。現組團內常住人口約1萬人，區域面積26.92平方公里。 組團功能定位：規劃區按“兩片五區”總體布局空間結構，將打造成集商務辦公、流通服務、創新研發、先進制造業于一體的，功能相對獨立的生態宜居新城。 軌道交通規劃：項目位于地鐵2號線的起點。2、九龍湖組團將作為南昌都市圈的

3、城市副中心打造。2010年2月22日，南昌市通過了南昌市山江湖綜合開發戰略外圍組團規劃，包括樂化組團、瑤湖組團、蓮塘組團、九龍湖組團、灣里組團。 將五大組團開發建設作為南昌市山江湖綜合開發戰略重要內容，九龍湖組團的發展定位為集商務辦公、流通服務、創新研發、先進制造業于一體的功能相對獨立的生態宜居新城，打造成現代化的區域交通樞紐和生產性服務中心，建設成為南昌都市圈的城市副中心。 整體布局：兩片五區一主兩副多星1）兩片為生活片和生產片，生活片生活環境優越，順接紅角洲，布局生活和生產服務配套功能。生產片則臨高速、鐵路、國道布局工業生產和物流市場等產業功能。 2)五區為西客站商貿居住綜合區、九龍湖生態

4、綜合區、望城生活配套綜合區、望城物流產業發展區、長堎外商投資工業區。3)在公共服務中心方面，則按“一主兩副多星”模式來規劃。一主為西客站站前城市副中心，兩副為濱江片區中心、望城片區中心，多星則根據各功能組團或居住鄰里布局相應等級的配套服務中心。 交通：外環高速、地鐵規劃線、物流等綜合性交通樞紐。 城市發展方向、人口密集、物流集散都將助力九龍湖組團發展。 利好分析：1、南昌奧體中心在七城會期間投入使用，大大地提升了社會對九龍湖區域的認知度2、省政府將遷至九龍湖消息在坊間廣為流傳，為未來區域炒作造勢。3、九龍湖設施配套高速完善，房地產市場緩慢停滯不前，區域急需實力開發商撬動市場杠桿，快速導入居住人

5、群，營造良好的居住氛圍。三、 九龍湖片區近年市場情況：1、近年區域房地產發展概況：A、市場發展現狀：九龍湖片區尚處于發展的初步階段，以“南昌都市圈的城市副中心”為目標的發展軌跡值得期待。目前在售的房地產項目非常有限，以風雅藍山和華南城為主，風雅藍山是九龍湖第一個商業住宅項目，一經推出便受到市場的歡迎。B、案例分析：項目名稱華南城風雅藍山項目位置 紅角洲與九龍湖交匯處南昌望城新區物華路55號土地面積 200萬平方米（含商業）5.73萬平方米總建筑面積 428萬平方米（含商業）14.94萬平方米建筑類別小高層、高層 多層、小高層、高層容積率 2.142.2戶型88-115平米116-126平米銷售

6、價格4800元/平米4000元/平米客戶分析投資客和剛需客戶，投資客比例占到60%剛需為主、投資為輔2、九龍湖片區未來市場研判： 政策機遇：依托華南城物流城及在建的西客站，政府將重點將九龍湖片區打造為物流為主的居住新城，加快了九龍湖片區的房地產發展。 城運概念：城運會的舉辦，加速了區域的基礎設施建設，改變南昌市民對九龍湖片區的認知。 軌道提速：軌道2號線、軌道4號線規劃以及西客站的告訴建設，九龍湖片區將形成圍繞軌道交通、物流運輸的綜合功能區為核心，產業兩翼發展，外圍適度軸向拓展的空間格局。 巨大需求：巨大的物流市場所帶動的就業、生活人口將成為九龍湖片區的主要人口導入途徑之一，未來規劃70萬居住

7、人口，居住需求迫切中尋求釋放。四、 地塊SWOT分析：優勢（S）：1、 紅谷灘中心區房地產基本開發完畢，九龍湖片區規模已經形成，具有先天性區域快速發展成熟機制。2、 項目地處九龍湖片區新中心，緊鄰西客站具有較強的地塊輻射效應3、 軌道交通規劃先天條件好，2號、4號地鐵線路交匯聚合，帶來未來商業發展新商機。劣勢（W）:1、 地塊周邊目前缺乏必要性生活配套設施。2、 區域缺乏整體開發效應，給客戶與老城區的“心理距離”較遠3、 目前區域人口現有數量相對不 高，區域整體形象素質不高五、威脅（T）:1、 項目開發客源面不大，基本以區域客源為主，對老城區客源的吸引度存在一定的心理距離2、 區域居住、商業氛

8、圍較難快速形成，只有依托城建和項目自身的配套完善3、 區域項目去化基本以地緣性客源為主，未來存在直面性競爭。機會（O）:1、 秉承區域快速發展趨勢，迎來區域全新發展新時機2、 西客站的投入運營將迎來地塊所屬區域全新發展3、 華南城為首的品牌開發商率先進入片區房地產市場，產品精細化程度尚不足以引起品牌追隨4、 開發時期正將迎來南昌地鐵發展新時代五、項目開發客戶調研：五、 項目定位：1、定位推導：新區九龍湖；西客站運輸樞紐；省政府搬遷市政帶動；人口導入70萬人；遠景有規劃、有前景、有配套西客站區域定位：紅角洲南部區域中心，是南昌市對外交通的“門戶”；是以商貿、物流、體育休閑等三大服務功能為主體的綜

9、合新區；是城市空間拓展、功能提升的亮點和增長點。區域定位：高標準、高起點、高規劃2、項目定位：承襲紅谷灘、紅角洲板塊對高端住宅的成功導入及片區的不斷成熟和發展，九龍湖板塊蓄勢待發，生機盎然。區域資源：西客站、奧體中心、成熟路網建設、省政府搬遷地、公務員高檔居住社區區域前景：南門門戶要地、政界新興中心、城市交通樞紐、處女地域盤活項目價值：區域開山鼻祖、樹立百年標桿、傳承人居典范、矗立板塊騰飛 項目定位：41萬新城動力城中城（綜合體）3、項目案名：綠地繽紛城繽紛世界五彩斑斕備注：案名依據集團品牌規范可套用母品牌集群中的城市綜合體旗下的 “大中型樞紐類”，其產品特征主要是于高鐵或城市大型交通樞紐旁，

10、含住宅、商業、辦公酒店等綜合體。A、住宅部分產品規劃：n 居住地塊推廣名及形象定位：九世名門九龍湖經傳盛世百年大宅n 居住目標客戶特征：1) 需求特征：改善居住、提升品質、生活愜意、事業宏通；2) 客戶特性：對生活充滿憧憬和希望的“奮斗家族”；對新城發展寄予厚望的“遠見貴族”；對子女成材寄予厚望的“中產貴族”；3) 購買動機：需求與產品的心靈碰撞；n 居住地塊產品塑造：土地面積性質容積率總建筑面積（）181居住2241334.54 其中：社區商業配套/12066.73 5%其中：會所3200.00 商業8866.73 社區住宅229267.81 95%l 住宅以改善型住宅為主，并全力提升產品品

11、質；l 產品形態：建議有所創新，如洋房、11-18層小高層為主；l 產品細節提升： 舒適度提升：如客廳空間、主臥空間、收納空間、廚衛潔凈空間等全方位、立體化提升； 細節上完善：戶型入戶處設計獨立玄關、陽臺設計上（尤其是南陽臺）盡量大尺度設計（如在條件允許的情況下設計星光露臺），窗戶的開啟方向、安放位置等都可以做細節的完善和改進（如臥室開窗面與門接近，最大限度保證室內空間的對流）。 外立面高檔：建筑風格“法式”經典傳承、提升； 營銷中心：樣板段、情景體驗館、建筑文化精髓及人文精神展示；l 產品戶型配比：住宅部分（）房源面積段（）銷售價格（元/）銷售體量（）配比（%）總銷售金額（元）229267.

12、81二房/二衛85650022926.78 10%149,024,07790680034390.17 15%233,853,166三房二廳二衛110700045853.56 20%320,974,934120720068780.34 30%495,218,470130760034390.17 15%261,365,303四房160800022926.78 10%183,414,248小 計229267.81 100%1,643,850,198備注：以上面積段都是上限，且均以“建筑面積”進行統計，如130三房即不宜超越130，同時，建議每種戶型增加超常規外2%左右的贈送面積，且此贈送面積能納入“

13、戶型整體內”，并可作為戶內實用性使用功能用。商業部分（）商業配套分類容積率銷售價格（元/）銷售體量（）配比（%）總銷售金額（元）12066.73商業會所160003200.00 27%51,200,000商業200008866.73 73%177,334,600小 計12066.73 228,534,600備注：根據住宅性質用地對商業配套的需求，建議該地塊規劃一商業運營會所及社會便利型商業街（部分商業可與區域學校配套相連接）。n 居住地塊產品規劃：A、 北面建議建筑板式高層和小高層產品；B、 南面建設多層花園洋房產品；C、 沿街面設置會所及配套商業B、商業部分產品規劃：n 商業定位及命名：定位

14、：區域商業中心，新城南門地標推廣名：九天商業廣場備注：區域全新打造，依據未來人口導入及板塊發展要求，建議做足板塊商業配套；n 商業產品塑造建議：地塊二產品細分面積（）單層面積（）棟數層高（米）層數開發體量（）細分配比建筑層高57畝商業性質用地（容積率：4.5）綠地中心200-1600180014.1366480037.89%不低于150米LOFT40-50120014.2202400014.04%42準甲80-1600160013.6203200018.71%72商業MALL/800014.5-554000023.39%沿街商業店面80-120/4.5-3.62102015.97%171001100.00%n 地塊產品劃分建議：LOFT商業MALL綠地中心準甲n 地塊商業價值初步評估：產品細分面積（）單層面積（）層高（米）層數開發體量（）銷售價格（元/）銷售總價（元）綠地中心200-160018004.1366480016000 1,036,80