1、一個觀點：做廣告是做什么市場分析？設(shè)計？寫標(biāo)題？客戶是沒有耐心看數(shù)據(jù)的，市場分析是為了抓住洞察。怎樣抓住洞察？找到人心里最脆弱的部分。做廣告，就是抓住那個最脆弱的部分，反復(fù)拷問。告知、逼迫、引誘不論手段只要對方生出“我看看”的念頭廣告，就贏了。抓住重點，洞察人性吸引注意，挑逗興趣剩下的問題，在現(xiàn)場解決現(xiàn)場的問題，有很多種辦法解決查客戶的漏，補三環(huán)的缺華宇旭輝錦繡廣場 2018年度推廣思考 2018 . 3 . 1以前，成都很小二環(huán)還可以，三環(huán)有點遠現(xiàn)在，成都很大三環(huán)借好風(fēng)，直上青云 黃金三環(huán)炙手可熱，一房難求2018，買不買房？這樣問，不嚴謹。房子，是想買就能買的嗎過去兩年，房地產(chǎn)享受夠了市場

2、的好限購引發(fā)購買欲整個成都，一片暴漲，除了（）？也不是沒漲，只是慢一點。1、你有資格買嗎？政策這么嚴，想花錢都花不出去20162017，四輪限購，開盤秒空能買房的，都很幸運反過來想，只要不禁購，總有人能買還想到了，住宅不能買，商業(yè)隨便買查查誰是漏網(wǎng)之魚三環(huán)之上，住宅不愁賣更何況錦城是剛需型改善開盤一定搶破頭；我們需要瞄準(zhǔn)的主要是上一輪沒出手的投資客，以及被高房價擠壓，退而求其次買公寓的年輕人2、你銀子夠買嗎？以前能買一套房，現(xiàn)在只夠付首付上一趟車沒擠上，再想上車不容易成華區(qū)好處顯而易見：起步晚，還沒來及漲，已經(jīng)被限價補補三環(huán)這難得不夠高價的缺價不會永遠這么限下去撿便宜的機會人人想要除非他們沒看

3、到這個機會我們要做的，是推客戶一把事實一、成華區(qū)，是高價值三環(huán)的最后缺口不在此時入手，再也沒機會入手漲了一圈，漏了一個別再提“成華發(fā)展慢”，除了政策背書外成都躋身一線城市，其它區(qū)域都很好，輪也該輪到它事實二、龍?zhí)端拢堑蛢r成華區(qū)的最佳入口東三環(huán)的冉冉新星，地段代表一切從中心向外擴散本案所在，定位“成都副中心”“龍?zhí)端掳鍓K以總部經(jīng)濟為依托，成華大道通車，龍?zhí)端屡f城改造，交通和產(chǎn)業(yè)方面優(yōu)勢盡顯。新成華大道、三環(huán)路、繞城高速等幾條大道直接拉近區(qū)域距離。其中，新成華大道更將建設(shè)路商圈、猛追灣休閑商務(wù)城、龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟城一線貫通。2020年前，貫穿龍?zhí)端缕瑓^(qū)的地鐵8號線將建成”事實三、錦繡廣場，是龍?zhí)端碌?/p>

4、掌上明珠有花有路有大牌，生活配套不完善雙地鐵、立體交通路網(wǎng)、優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源、大牌地產(chǎn)商扎堆（中鐵建、保利、藍光等）別再說“配套落后，面貌老舊”錦繡廣場區(qū)域內(nèi)目前最大體量的高端商業(yè)綜合體受渴求程度可想而知錦繡廣場價值體系錦繡廣場價值體系 機遇價值錦時三環(huán)最后的投資機會價值洼地，錯過不再地鐵物業(yè)，三面臨街周邊遍布居住區(qū)地段價值錦地8-9號雙地鐵毗鄰3條城市主干道通達交通價值錦速雄踞大龍?zhí)栋l(fā)展中心12.7萬方，區(qū)域最大商業(yè)綜合體區(qū)域價值錦域華宇+旭輝成都2號作品地標(biāo)建筑、高端展示面品牌價值錦心再清楚不過，錦繡廣場定位三環(huán)明珠 上東錦城必須緊抓東三環(huán)，但傳播講究藝術(shù)上東區(qū)，富人區(qū)不直接而很直接地亮明身份

5、三環(huán)明珠獨一無二，舍我其誰看看三環(huán)這個圈，錯過這趟沒下趟1、龍?zhí)端掳鍓K核心2、成華區(qū)生活核心+成華區(qū)生態(tài)核心3、主城區(qū)投資價值洼地4、主城區(qū)三環(huán)圈所剩無幾的機會什么是天時地利人和？剛好需求被限制剛好商業(yè)不限購剛好錦城賣商業(yè)剛好成華價不高最好的時機已然來到，對客戶來說，更是如此有花堪折直須折，莫待無花空折枝時不我待，機不可失乘著成都發(fā)展的東風(fēng)，成華區(qū)崛起正當(dāng)時占據(jù)成華區(qū)發(fā)展核心，龍?zhí)端路比A正當(dāng)時提供區(qū)域高端生活配套，錦繡廣場很及時高價值三環(huán)的唯一缺口，此時投資正當(dāng)時2018，錦繡廣場錦繡正當(dāng)時1、成華區(qū)價值起飛，三環(huán)價值圈全面閉合2、錦繡廣場問世，龍?zhí)端赂叨松虡I(yè)剛剛好3、形勢大好，風(fēng)華正茂，入手

6、時機剛剛好2018，錦繡廣場主銷公寓和商鋪（住宅有難度嗎？）同時用公寓，點燃綜合體的熱度一套VI，定下主形象，其它的，讓公寓大展拳腳錦繡廣場形象系統(tǒng)LOGO及應(yīng)用高調(diào)問世，懸念亮相一網(wǎng)打盡市場好奇心配合微信，刷爆朋友圈生命里有多少錯過，最后變成了過錯1.2004年，3000元/你錯過了那時你正讀大學(xué)可以原諒 2.2013年，8000元/你錯過了那時你剛畢業(yè)沒兩年也可以原諒 3.2016年，13000元/你錯過了那時你對市場不盡了解再原諒一次 4.2018年成華區(qū)，東三環(huán)錯過這次，你猜你還有下一次嗎？推廣節(jié)點散亂，分產(chǎn)品確定形象推廣動作可以隨時根據(jù)節(jié)點調(diào)整最簡單：住宅110130平米高端剛需改善

7、，僅180余套小case：商業(yè)最重要：公寓面積未定底商+地下商業(yè)街，160余套4080平米loft + soho，共1300多套住宅A180多套而已，很可能開盤秒清多套而已，很可能開盤秒清不能輕敵。不止賣住宅這么簡單，它和整個錦繡廣場密不可分：華宇旭輝的2號作品，高端改善，品質(zhì)形象都要過硬周邊配套很清楚：雙地鐵，三主道，本身就在綜合體，走走就到公園里滿足高品質(zhì)居住需求，滿足高水平精神需求：住進去要舒服，這是里子；說出來要高級，這是面子龍?zhí)端率浅扇A區(qū)的錦龍?zhí)端率浅扇A區(qū)的錦錦繡是龍?zhí)端逻@塊錦上的花錦繡是龍?zhí)端逻@塊錦上的花交通便利，生態(tài)優(yōu)越，配套齊全交通便利，生態(tài)優(yōu)越，配套齊全錦上添花，豈有不美錦上

8、添花，豈有不美剛需改善，生活為王，烈火烹油，鮮花著錦花瓣里錦城心110130品質(zhì)華宅要的就是美要的就是美且巴適要的就是被美和巴適包圍花瓣里L(fēng)OGO及應(yīng)用錦上添花，全城驚艷主形象海報美好生活正當(dāng)時活動、事件、話題活動主題活動主題1 1：快快賺錢快快賺錢 慢慢生活慢慢生活精英交流會精英交流會活動目的：活動目的：主題活動直接切入美好生活正當(dāng)時美好生活正當(dāng)時，增強客戶對項目輸出的時機時機不容錯失不容錯失的認同感。活動形式：現(xiàn)場為小桌冷餐會形式，活動形式：現(xiàn)場為小桌冷餐會形式，邀請各行業(yè)扛鼎人物主持交流會，分享生活夢想，交流時間管理經(jīng)驗。配合事件及線上動作：配合事件及線上動作：20182018，我的夢想

9、清單，我的夢想清單線上以微信H5形式征集夢想清單，配合夢想句式轉(zhuǎn)發(fā)參與：#夢想就實現(xiàn)，美好正當(dāng)時#征選101條，在項目現(xiàn)場豎起“夢想自拍墻”商業(yè)街B160多套，少但很重要多套，少但很重要在成都，商業(yè)街比商場更受人們喜歡好玩、好吃、好逛，生活必不可少；錦城商街，當(dāng)有錦繡氣質(zhì)周邊人群很豐富：雙地鐵帶來人潮不息，周圍環(huán)繞原本沒地方可逛的居民生活區(qū)要想投資好，時機很關(guān)鍵：這樣的價格，這樣的地段，這樣的配套還等什么？區(qū)域時機，低價時機，錦繡聚集花滿集大龍?zhí)逗诵纳虡I(yè)區(qū)錦繡之中，美好市集東三環(huán)核心板塊核心商業(yè)街不僅有錢，還有氣質(zhì)花滿集LOGO及應(yīng)用再等等？全沒了主形象海報微信傳播這樣做多數(shù)服從少數(shù)1.投資這

10、門路多數(shù)人不懂，少數(shù)人富了2.商機這東西多數(shù)人錯過，少數(shù)人把握3.創(chuàng)富這條路多數(shù)人辛苦，少數(shù)人收租4.生意這件事多數(shù)人在拼，少數(shù)人在挑5.你是多數(shù)人，還是少數(shù)人？多數(shù)人不知道的投資法則1.胃口多大，舞臺就有多大#投資速成法#NO.1胃口要大，信念要足2.不再徘徊等待，勇敢大步向前#投資速成法#NO.2天生無畏，敢闖敢拼3.說什么都多余，行動才能讓人信服#投資速成法#NO.3眼光要毒，思想要獨4.光學(xué)不用假把式三環(huán)上最后一次抄底機會能不能速成，就看這次給你一顆后悔藥活動、事件、話題活動主題活動主題1 1：跳一跳，踩對點跳一跳，踩對點活動目的：制造現(xiàn)場活躍氛圍，以現(xiàn)金獎制造財富聯(lián)想，給客戶留下印象

11、，增強客戶認同感。活動形式：全城公開，模擬熱門微信游戲跳一跳，真人參與贏獎金。活動主題活動主題2 2：青春不言悔青春不言悔花滿集商街代言人選拔賽活動目的：通過路演海選的方式，擴大市場認知度，增加對項目好感；提升人氣，增加現(xiàn)場營銷氛圍，增添認同感，形成口碑傳播。活動形式：開展選秀活動，進行品牌形象宣傳，樹立商街形象。配合事件及線上動作：配合事件及線上動作：給你一顆時間膠囊給你一顆時間膠囊發(fā)布項目二維碼，關(guān)注后登記身份證與真實電話，即可獲得“時間膠囊”；領(lǐng)取“時間膠囊”拍照并轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈即可獲得現(xiàn)場抽獎機會一次，集贊達到99個，即有額外機會領(lǐng)取“芭菲盛宴”美食券兩張。擴大項目覆蓋范圍，達到蓄客目的。

12、公寓C投資客們有什么信心投資公寓那么多剛需青年，置不起業(yè)只能求租還有一些剛需，被高房價擠到邊緣單身青年結(jié)婚青年立業(yè)青年華潤時光里項目位于高新區(qū)新川科技園板塊、萬象生活街區(qū)。華潤時光里【云臺】，4.9米層高，IMAX超大開窗面，酒店式標(biāo)準(zhǔn)入戶大堂、全新封閉式管理等特點，戶型建面約34-71。龍光世紀(jì)中心位于成華區(qū)理工大學(xué)對面，所屬區(qū)域是政府重點打造發(fā)展區(qū)域，緊鄰地鐵7、8號線，是成都第八座地鐵上蓋物業(yè)。項目在售面積為29-73小戶型辦公產(chǎn)品。 萬科天薈項目位于成華區(qū)建設(shè)路-杉板橋板塊，主城區(qū)東二環(huán)，擁有兩橫四縱雙地鐵交通優(yōu)勢。商業(yè)配套醇熟，商業(yè)氛圍濃厚。目前，萬科天薈三批次建面約38-64【40

13、-44F峰層超高區(qū)】收官在即，首付28萬起。珠江悅湖國際項目地處光華新城核心地段，緊鄰地鐵4號線光華公園站，交通非常便利。項目由酒店式公寓+裙房商業(yè)組成，其47-78的商辦房源，風(fēng)格輕奢又靈動多變。小結(jié)小結(jié)公寓市場中低端項目很多，主打點類似地段、地鐵、低總價，客戶可選余地大面對他們，大家招數(shù)都一樣吸引手段很雷同無非是價格、地段或配套真無趣啊真疲憊我們要解決的問題是站在使用者的立場，喜歡看什么聽什么1.如何從價值上更匹配使用者（大多是青年人）2.如何從傳播上更富個性，利于在競品中突圍大家都一樣，干嘛要選你？我們的公寓，必須改變泛濫陳述找準(zhǔn)語調(diào)“我們不一樣我們不一樣”跳出三界外，不在五行中有料有趣

14、有性格傳播上必須做到三件事給市場一個措手不及搶時間！傳播必須瞬間引爆，一出世便成名搶眼球！迅速建立風(fēng)格，必須與眾不同搶話題！迅速形成話題，不被海量促銷淹沒必須有吸引媒體主動報道的魅力一切效果，必須從組團名開始顛覆深圳：IMARK，噠噠的草地，先生的湖廣州：時代花生，時代糖果，萬科IDEA北京：世貿(mào)工三洞察：青年人缺什么？ 缺愛、缺錢、缺了解，孤獨、無聊、宅家里缺空間也缺時間，好吵好煩要自由、好忙好累想休息有的精神匱乏，有的物質(zhì)匱乏，有的雙重匱乏省時間，有空間，精神物質(zhì)雙滿足，錦繡人生啥也不缺花無缺雙地鐵4080菁英公寓不缺空間，不缺人氣不缺發(fā)展，不缺顏值全能領(lǐng)域，為所寓為花無缺LOGO及應(yīng)用1

15、、要有料建議產(chǎn)品這樣做（公寓配套建議，填補空缺時間）簡約而精致的精裝修為使用者節(jié)省時間，更易營造銷售氛圍社交平臺1架空層里的小而美健身房主面積在100-200的健身工作室風(fēng)靡，環(huán)境更安靜，訓(xùn)練更有針對性，更大程度上滿足了新青年的碎片時間健身需求。社交平臺2入戶大堂里的小書店可以借閱，可以坐下聊天，可以靜靜坐著發(fā)會呆這是錦繡提供不可或缺的精神文化用造社群的方式讓花無缺出名，小成本，大作用社交平臺3車庫咖啡全球第一家以創(chuàng)業(yè)為主題的咖啡廳，只需每人每天一杯咖啡的成本，就可以免費享用一天的開放式辦公環(huán)境。自由職業(yè)者、soho青年都可以在這里一坐一整天社交平臺4社區(qū)放映廳一個獨立放映包廂搭配咖啡茶飲服務(wù)

16、，下班回家看個片，朋友來了看個片，百無聊賴看個片可以三五知己小群體，可以聚會party包全場，可以單槍匹馬殺時間元氣恢復(fù)中心1迷你美容小巴可以接待三五人的小型快速美容會所，方便不貴下班回家去敷個面膜泡個澡，安安靜靜修養(yǎng)身心周末約閨蜜也可在此，專為女性打造的小空間元氣恢復(fù)中心2迷你K歌房全民娛樂的當(dāng)下，青年人需要的是快速，方便，有趣的生活方式想唱就唱，隨心所欲公寓搭配全套，想不紅都難2、要有趣活動應(yīng)該這樣做（聚人氣，造口碑，挑逗渴望）活動主題活動主題1 1：親愛的，什么都不缺親愛的，什么都不缺系列活動系列活動活動目的：在城市熱鬧區(qū)域設(shè)置鮮花點位，贈送鮮花，引流客戶到售樓部，以系列主題活動直接切入首亮相的公寓輕松基調(diào)，給客戶留下關(guān)聯(lián)印象，增強客戶對項目的熟悉度，對項目主形象的認可。活動形式：自然無缺能量無缺真愛無缺自然無缺能量無缺真愛無缺三期現(xiàn)場活動，持續(xù)吸粉。城市事件1青年們，來試試重點：與酒店“試睡員”不同，“公寓生活體驗師”不僅僅是試住這么簡單，還是一種有趣的新身份。操作：體驗師們來自各行各業(yè)、風(fēng)格迥異，他們帶著自己獨特的個性和期望到來，感受真實公寓生活。每天在自媒體上（微博微信朋友圈公眾號）記錄自己體驗期間每一天的生活。 城市事件2青年們，不缺覺洞察：壓力大，睡不著。失眠很痛苦，定制送出精致生活品牌【野獸派】真絲眼罩是可以提升生活質(zhì)感的貼心小物城市事件3青年們，很有愛