1、精選優質文檔-傾情為你奉上集中商業及綜合體物業審圖要點一、 規劃設計方案評審工作目的與順序1、物業公司作為物業的使用者和管理者，參與規劃的目的和任務就在于對項目從使用功能的實現和后期運營效果的預期上實施專業把控。 2、順序物業項目業態定位和設計要點研討、建筑方案(含方案深化)設計評審、空調冷熱源論證、各專項設計評審等，均按各專項設計評審中的每一項按照方案及方案深化設計、初步設計、施工圖設計等階段來完成。二、 物業項目業態定位（概念設計方案階段）評審評審關注的事項（商業：業態定位、步行街布局、交通組織、停車位、停靠站和公交車站、消防疏散通道、變形縫、其他物業：住宅及辦公等物業主入口位置、住宅及其

2、他物業圍墻設置、住宅社區設置娛樂場所設置、物業管理用房、附助設施設置）。【1】業態定位根據市場調研結果，確定項目的物業定位、業態組合、業態布局，進而對項目的總體建筑規模體量、項目內外交通環境組織、主要商業業態（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業態經營檔次和組合方式、以及大系統劃分方式等要素予以確認。【2】 步行街布局商業步行街應合理布局，步行街各層與主力店的開口數量應適當，并且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；【3】交通組織1) 城市廣場設置商業綜合體一般設置大型城市廣場（按實際面積進行合理布局）。大型城市廣場應結合城市主要交通道路設置，其他廣場結合步行街入口設置；2

3、) 豎向布置商業廣場的各出入口的數量合理，位置與客流動線相匹配。各出入口應與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結合，盡可能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進行“多首層”設計；3) 道路交通商業廣場及本區域內住宅及辦公樓等物業內外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組織。地下停車場至少應有兩處雙向出入口并且分別設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響；【4】停車位根據當地法規的規定，結合城市私家車輛的保有量、當地居民購物出行習慣等因素，合理規劃機動車和非機動車的停車位數量，除了按照規定滿足商務和住宅的需要外，保證商業

4、使用的車位需求。【5】停靠站和公交車站商業街為方便顧客下車，還應在主要的廣場出入口區域增設港灣式車輛停靠站，可滿足出租車等車輛臨時停靠。根據公共客運交通現狀應在廣場周邊適當位置規劃公共客運交通車站。【6】住宅及辦公等物業主入口設置對封閉式住宅社區或辦公大樓內的車行通道、管理門衛，車行刷卡站、人行通路門禁及驗證登記門崗設置，必須滿足既能符合物業管理及方便業主的需求；【7】住宅及其他物業圍墻設置住宅及其他所設計封閉式管理的物業所設置圍墻高度及圍墻必須設置紅外線控制措施。【8】住宅社區設置娛樂設施住宅類社區必須預留老年健身活動區、兒童游樂園，休息廣場等供居民聚集娛樂的場所。【9】住宅類的通道設置住宅

5、等項目消防通道可做隱形消防車道，可設置人行步道。通道及通往大堂門口應設置無障礙通道。【10】物業管理用房住宅、辦公等物業，應有配置相應的物業管理用房（客服中心、物業管理中心、物業后勤服用中心、后勤、輔助用房及衛生間）【11】附助設施設置水池、化糞池、隔油池的位置及數量是否滿足物業需求。三、 建筑方案設計（深化設計及施工圖設計階段）評審主入口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、LED、有線電視控制）、挑空區域、衛生間、地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進深；地下室停車場的區域功能劃分和出入口、設備房、垃圾房、衛生間、倉庫、員工食堂及施工圖中的結、建、水、強（弱）電、消防、

6、室外景觀施圖紙評審要點：1、深化設計階段的評審【9】：步行街設置要求1) 主入口：步行街主出入口門高不低于3米，兩側及上方立面建設采用通透玻璃幕墻設計，以增強門內區域商鋪的通透性，充分提高入口區域商鋪價值。2) 空間：室內商業步行街一般以二至三層為最佳。3) 管道井：步行街及高層住宅及其他物業強弱電、供水等管道井應于公共通道集中設置，盡量減少在商鋪內及住戶內設置管道井；商鋪門面盡量不設置防火卷簾，如確需設置則必須設置在商鋪門外側；4) 公共通道：在步行街主力店入口做客流緩沖區設計；步行街兩側店面之間寬度、步行街樓板開口尺度及層數為2、3層的步行街、開口寬度尺寸及開口長度均按實際需要予以確定。步

7、行街走道、中庭周圍走道凈寬按實際建筑物面積大小予以確定；各主力店與步行街通道接口處應設置防盜卷簾。5) 商鋪面積：零售和服務類商鋪面積按不同招商物業予以控制，盡可能減少門面過窄、進深過大、平面形狀不規則等異形商鋪設計，降低招商難度；6) 商鋪門面：所有商鋪門應正對步行街并盡量避免門對門式設計。7) 商鋪分隔：建議步行街商鋪盡可能沿柱體進行分隔；特殊商鋪應在保證工期的前提下按照商戶提出的具體設計要求進行分隔設計。【10】：商業內部豎向交通組織 扶梯：人流主要以扶梯來組織人流其的垂直交通，步行街內的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。1) 扶梯兩端與護欄銜接的部位及兩組扶梯之間的間

8、距部分，所有縫隙必須保證能夠阻擋兒童穿過；并室外扶梯應設計排水設備。觀光梯：通常在步行街中庭設置，觀光梯應通到地下停車場。以保證垂直客流動線的完整；貨梯：步行街及各主力店均應設有貨運電梯，步行街除了與主力店共用的貨梯外，還應有專用的貨梯一至兩組。貨梯對應的地下卸貨區的位置必須考慮與地下停車場出入口的關系；2) 廣場內的所有垂直電梯應具有三方通話功能；電梯還應具有電梯廠家配套生產的運行狀態和故障中央監控顯示系統，以保證運行安全。【11】：商業共享空間以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛樂樓，因其與步行街營業時間的不同，宜在其樓內區域單獨設計共享豎向交通并直接通向戶外及地下停車場，

9、避免使用步行街的公共區域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響。【12】：商業步行街公共衛生間的設置根據步行街應設置衛生間，間距一般按80-100內設置，如衛生間可與主力店合用，但每層至少應設置一處步行街專用衛生間，以滿足步行街與主力店錯時營業時使用需要；每處衛生間男女間蹲位比例不得小于1:2，殘障人專用間蹲位1個，采用坐便器；男衛生間小便池、公用洗手盆按實際要求予以設置，女衛生間還應設母嬰室或母嬰護理臺，以方便帶小孩的顧客使用。【13】：步行街專用貨物通道為方便步行街（特別是餐飲區）商戶貨物和垃圾運輸，建議在商鋪背街的一面設立專用貨運通道，以避免貨運對環境和顧客造成影響。【14】 步行街照明1)

10、步行街照明與內裝應有機結合，避免片面追求形式和不適當選取照度標準及照明方式，在不降低照明質量的前提下，應有效控制單位面積的安裝功率；【15】：多種經營點位商業步行街首層扶梯下方、通道口等適合開展多種經營的區域可做強弱電（個別可考慮上下水）預留。【16】：商業及住宅等物業設備間和值班室1) 開閉所、變電所、制冷機房、消防控制中心規劃在同一層相鄰區域，以方便運行管理； 2) 由于各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員實際需要，在地下室合適位置增設衛生間；【17】電梯廳建議在所有直梯、扶梯廳不設計排水槽，可以電梯的周邊地坪稍高于其他地坪的2厘米以上，可以設計緩坡進行處理。【18】

11、：物業倉庫為滿足商戶、物業管理公司貨物存放的需要，在地下室適當位置分別設置商戶及物業倉庫；【19】：垃圾房1) 商業及住宅等其他物業區域每期均設立垃圾中轉房，垃圾房數量均按現場情況予以設置；主力店垃圾房應另外單獨設立；2) 垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，或貨梯口及卸貨區的附近，垃圾房與車場出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應滿足當地垃圾清運車的高度；【20】卸貨區考慮到商業中將設置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場貨運電梯口處設立滿足卸貨要求的卸貨區域，各卸貨區域與車場入口之間必須有一條凈高不低于3米的貨車通道,并且兼顧住宅區域居民的噪音影響,如不可避免時,采用隔音等措施。【2

12、1】：屋頂設施1) 屋頂設備設施的安裝，應統一規劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風口的方向，避免對塔樓居住環境的不良影響；2) 應充分考慮裙樓的冷卻塔、風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理；【22】地下停車場1) 停車場在商業與住宅共有業態下，設計分開的出入口，方便后期管理。2) 車行道兩側（或單側）應設置平行的人行道，人行道與車行道之間應通過路面標線明確區分，或者有專用客梯供到地下室的人員做為人行通道；3) 停車場應設置單循環交通形式，如不滿足單循環交通的形式的情況下，可設計為“雙循環”

13、交通形式，在設置通道時盡量避免交叉口；4) 地下車場出入口需設收費站，地下車場通往百貨、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近區域還應規劃中間收費站，具體位置應根據停車場交通規劃設定，出入口收費亭和道閘應盡可能設置在地下室負一層或平坦路段；5) 停車場四周、中軸合適位置及出入口預留排水溝，以方便清洗地下室及預防在大暴雨時地下室進水，以確保地下室停車的正常運行。6) 停車場的通道位置上方盡可能避開或減少給排水、消防及通風管道，以提高地下室行車路線的視覺高度。【23】地下室、步行街廣告步行街公共區域及地下車場均可選擇客流集中的位置設置廣告燈箱，電梯廳等顧客能夠短暫駐足的位置也可設置滾軸式廣告燈箱，

14、 地下室可利用內墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；廣告位需預留供電管線，做好節能控制系統，分區及在單一線路上按1/3、2/3、3/3、應急照明設計，盡可能采用LED光源照明；燈箱廣告位應獨立或分區域安裝計量電表。【24】供電與計量1）供電方式：商業、住宅及其他物業在變壓器配置上予以分開；不同業態的機電設備系統及設備機房需應相互獨立，并獨立計量。2）配電的功率：配電系統設計前按不同業態對使用量的統計予以設置，按餐飲、住宅、辦公或其他物業功率計算，是其對總功率、變壓器、發動機配置的合理性。并且對變壓器留有適當的容量及變壓器、配電房的空間，以擴容所用。3） 商業的公共部分、室外照明、外墻廣告

15、和景觀照明應分別設置單獨回路，單獨計量，在相應屋面或樓層預留外墻廣告、景觀照明用配電箱，并在箱內做好分區、及單一線路上按3/1、3/2、3/3、應急照明控制開關回路設置；4） 步行街中庭應設置100千瓦獨立電源；外廣場的主要促銷活動場地應設置200千瓦獨立電源。5） 商業按不同的業態所需計算其使用功率，滿足其使用容量，商業各業態商鋪及主力店、住宅等物業必須每戶設立計量表，配電箱位置在隱藏地方，箱面不凸出墻面，并不影響住戶的家具布置。2、施工圖紙施工圖的評審【25】結構1）地下室的墻板、頂板、裙樓頂樓、屋面樓板鋼筋密度的配置，以防開裂造成滲水現象。2）對有防水需要的混凝土的標號、防水等級、混凝土

16、的坍落度重點關注，以達到結構防水效果及裂縫的產生。3）地下室頂板及裙樓頂板有種植屋面與商鋪或其他物業墻體交界處，應設置擋水混凝土墻面或有防水的墻體，各種管道需進入商鋪或其他物業房間內，必須加設止水環； 【26】建筑1） 各樓層的公共區域與住（用）戶位置分界劃分，確保公共區域管理便捷；2）住宅及辦公樓等物業的室內外、地下室頂樓、裙樓頂與塔樓首層樓地面標高，以防止雨水倒灌及滲水現象。3）地下室頂板、裙樓頂板、屋面樓板防水層的材質、層數、厚度、防水保護層及設計施工方式符合防水要求，特別是有種植屋面板防水；4）地下室的頂棚、墻板及潮濕氣嚴重的位置，應涂刷防霉涂料。5）衛生間、陽臺降板與客廳、公共走道樓

17、面板高差數據，特別是精裝修的物業，以防衛生間洗澡水及陽臺雨水進入客廳及其他使用房地面；6）衛生間降板后是否對下一層的影響，特別是上部的變異戶型的衛生間。7）外墻門窗留設洞口尺寸與門窗外框尺寸控制在2-3，門窗外框與墻體其嵌縫的材料及做法是否確保防水效果。8）外墻面的砌體及砌體砂漿或粘接劑的材料運用及組砌設計做法符合強度及防水要求。9）外墻保溫及防水層的做法，是否符合防水效果。10）內墻面所設計的粉刷材料或膩子粘接及施工方法的強度及附著力，能減少墻面的空鼓及裂縫。11）管井、煙道上下部位對齊，出屋面的位置風口的高度及防水結構做法【27】電氣（強弱電）1） 進戶線均采用銅芯線，線徑大小必須按負載計

18、算后敷設。2） 每住（用戶）戶均設置配電箱，箱內設總開關，空調、其他的電源、廚房衛生間插座及照明應分開設置開關。3） 各開關、插座的位置按習慣需求，其高度均按國家規定及裝修美觀予以考慮；4） 弱電系統設置：根據項目建設的管理要求，綜合考慮設置停車場管理系統、紅外安防報警系統、電子巡更系統、閉路電視監控系統、門禁系統、背景音樂系統，有線電視、樓宇對講系統、通訊網絡等系統，并且根據各系統點位，系統組成必須合理。線路走向充分考慮其物業管理中心位置以及機房位置合理性。5） 住宅及其他物業封閉式管理的社區，電視監控必須在進出小區大門、住宅及辦公樓大堂、電梯等顯著位置設立點位，并且圍墻四周所設立的紅外線報

19、報警系統與物業的服務監控室及公安機關的予以連網設置。6） 住用戶內的電話、電視、網絡、樓宇對講系統應綜合布置需設置弱電箱，弱電箱必須設置于隱蔽、不影響家具布置、使用方便，對非精裝修房屋考慮一定的使用靈活性。7） 所有商業、住宅、辦公樓樓盤的通道，需在天臺通道設置紅外線報警、推桿報警2道，各通道相連區域，均設置紅外報警。8） 商業的智能化設計評審見【39】【28】給排水1）給水管道必須滿足各用住戶的要求，并與不同物業獨立設置計量水表：如：住宅生活區、商業、辦公、室外消防和綠化等。2）在高層的住宅及辦公等物業的水井隔3-4層留設物業沖洗龍頭，需獨立閥門和水表；3）水泵房進生活水池、商業水池、消防水

20、池的進水管分別按獨立計量水表4）每個單元和商業給水管道都有獨立的總閥（明裝），每戶住宅及商業要獨立一戶一表計量，計量位置位于水井或室外隱蔽角落集中布置；5）管道井位置一般設置于核心筒處等公共位置，以便維護方便；6）雨水管道或接駁市政管道是否符合當地20-50年一遇，并且在15-30分排凈的容量設置。7）室外排水井的位置與園建，需盡量避開園建構筑物和硬化，如位于綠化帶內的應避開圍墻、踏步、花池等。8）衛生間為沉廂側排排水，需設置沉廂排水地漏，側排地漏需低于沉廂結構面1。9）給排水立管位置應與門、窗開啟方向，開啟角度，空調口無沖突。【29】消防消防栓及立管應放置在公共空間，禁止放在商戶及住戶的空間

21、內。【30】通風與空調1）商業、住宅等物業采用的小型空調室內外機位置有足夠空間、便于安裝維修及通風良好無死機的風險。2）空調機冷凝水管應采用明管，如必須采用暗管時，必須有防堵及維修方便措施。3）新風、排風井采用鍍鋅鋼板制作四、外景設計評審1、外立面及廣告位設計【31】：外立面設計1) 塔樓與裙樓臨街的立面應避免在一個平面上，塔樓應退后至少2米，二者之間應有過度結構處理，如不可避免時，裙樓商業部分的雨蓬不得采用玻璃設置，以防止塔樓墜物危及廣場行人安全及裙樓泛光對塔樓造成的光污染；2) 大型商業室外如設置大型LED顯示屏，同時應考慮LED顯示屏的維護保養以及防水的需求；LED顯示屏的規格、視距、高

22、度應協調適度；預留音視頻接口與LED顯示屏連接； 【32】：商業店招及廣告位1) 招牌及店招位置要設計利于安裝，外觀統一；2) 所有廣告位、店招及相關照明的電源，建議在配電室內設立獨立的配電柜，并采取集中控制方式，接入樓宇自控系統；廣場LOGO建議由光控開關控制；對每塊廣告位進行獨立計量；2、泛光照明設計【33】：泛光照明泛光照明系統開關應集中設置并具有定時開閉的功能，并易于維護清潔和更換光源，燈具要節能耐用，宜選用高效光源；隱藏式LED燈帶的燈光顏色要求不應過暗、過冷；3、外環境及景觀設計外環境必須留有保潔取水用電等配套設施預留的點位和要求廣告燈箱、立柱標識、燈柱、花缽、樹池、垃圾桶、休閑座

23、椅等景觀元素的位置合理布置； 【34】配套設施預留1) 外廣場保潔取水點應每隔7080米設置一處，能夠鎖閉。2) 外廣場多種經營點位（售賣亭）應按現場實際設計，主干道臨街面的數量應不少于二處，應具備供電、通訊、給排水功能；3) 主要外廣場作為日后商家舉辦促銷活動的場地，應設置不低于120KW的電力容量的配電箱。【35】水系景觀水系景觀的設計要充分考慮今后維護保養成本和難度；噴水系統宜采用旱噴；水池的池底須硬質鋪裝并保持平整，水深不大于20CM； 并對水池做好防滲漏的措施；【36】盲道和無障礙通道主要道路和商業、住宅等其他物業的出入口（包括大堂）均應設置盲道和無障礙通道，并與城市道路的盲道和無障礙設施連接；五、導示系統設計評審【37】 室外導示商業室外交通指示標識、廣場標識、廣告燈箱等應根據標識級別設置于路口、主入口和廣場四周等視線較為集中的位置； 住宅及其他物業幢號、地下室進出口、物業管理服務中心等均沿小區道路明顯位置予以設置；【38】：室內導示商業室內導示牌主要設置于出入口、主力店開口、電梯廳、扶梯口、衛生間等處，同時步行街公共通道也應根據合理距離吊設導示牌；具體點位按實際情況確定。六、智能化系統設計評審【39】大商業廣場智能化系