1、小產權房和大產權房的區別？小產權房和大產權房的區別？小產權房大產權房1.在農村集體土地上建設的房屋2.產權證由鄉政府或村政府頒發（實際上沒有真正產權）3.未繳納土地出讓金1.市場商品房2.產權證由國家部門頒發（擁有完全產權）3.開發商以及繳納土地出讓金，進入二級市場時無需再次繳納小產權房：在農村集體土地上修建房屋的產權，得不到國家的產權認小產權房：在農村集體土地上修建房屋的產權，得不到國家的產權認可而只是由鄉鎮政府發放某些證明的被稱為小產權?？啥皇怯舌l鎮政府發放某些證明的被稱為小產權。小產權房產生背景小產權房產生背景(l)我國城市化迅速推進我國城市化迅速推進在城市化進程中城鎮土地不斷向農村擴

2、展，道路交通建設不斷完善，城在城市化進程中城鎮土地不斷向農村擴展，道路交通建設不斷完善，城鎮人口增加導致住房需求激增等，都是小產權房得以發展的重要條件。鎮人口增加導致住房需求激增等，都是小產權房得以發展的重要條件。（2）城鄉二元經濟結構）城鄉二元經濟結構城鄉二元經濟結構是指城市現代工業和農村傳統農業兩種經濟并存，這種二城鄉二元經濟結構是指城市現代工業和農村傳統農業兩種經濟并存，這種二元經濟結構導致了農村和城市在許多方面的差異。造成貧富差距擴大、地區元經濟結構導致了農村和城市在許多方面的差異。造成貧富差距擴大、地區發展不平衡、城鄉文化素質差距的擴大等問題，使得農村產品市場難以擴張，發展不平衡、城

3、鄉文化素質差距的擴大等問題，使得農村產品市場難以擴張，農民的收入增加受到嚴重影響。同時，也產生諸如小產權房等多種社會問題。農民的收入增加受到嚴重影響。同時，也產生諸如小產權房等多種社會問題。(3)房價虛高同時住房保障體制不健全房價虛高同時住房保障體制不健全(4) 新農村的建設新農村的建設 現狀現狀：開發開發模式模式 (4)直接將集體土地私白出讓給開直接將集體土地私白出讓給開發商建房有部分集體經濟組織在發商建房有部分集體經濟組織在未辦理任何手續的情況下，直接未辦理任何手續的情況下，直接將集體土地使用權出讓給開發商，將集體土地使用權出讓給開發商，由開發商進行物業開發，對外出由開發商進行物業開發，對

4、外出售售 開發模式開發模式(l)宅基地的變種宅基地的變種將在合法取得宅基地上建造將在合法取得宅基地上建造的房屋對本集體經濟組織以的房屋對本集體經濟組織以外的人員出售或出租外的人員出售或出租(3)基層干部與開基層干部與開發商合作建房發商合作建房(2)集體自建住宅剩余房集體自建住宅剩余房 屋對外出售屋對外出售現狀現狀：銷銷售價格售價格狀況狀況政府政府對對小小產權產權房的管理房的管理第一PPT模板網：禁止農村建造和出售小產權房禁止農村建造和出售小產權房發出通知提醒城市居民不得購買小產權房發出通知提醒城市居民不得購買小產權房對部分小產權房進行查處對部分小產權房進行查處趨勢趨勢第一PPT模板網：雖然小產

5、權房近幾年來發展迅猛，但因其逐漸缺乏生存和發雖然小產權房近幾年來發展迅猛，但因其逐漸缺乏生存和發展環境，很快將會失去其生命力，終將會退出市場。展環境，很快將會失去其生命力，終將會退出市場。其原因歸咎于以下三方面其原因歸咎于以下三方面;1.國家出臺的禁止小產權房開發建設的有關政策將產生其應有的國家出臺的禁止小產權房開發建設的有關政策將產生其應有的 效應。效應。 國家政策上對小產權房的禁止絲毫沒有松懈，小產權房購買者更加謹國家政策上對小產權房的禁止絲毫沒有松懈，小產權房購買者更加謹 慎，期房的銷售格外困難，因為小產權房住戶最擔心的是期房建設期間慎，期房的銷售格外困難，因為小產權房住戶最擔心的是期房

6、建設期間開發商跑了或被政府拆了，所以購買小產權房風險加大。開發商跑了或被政府拆了，所以購買小產權房風險加大。 2:隨著我國城市住房保體系障的日益完善，以及國家加強對廉隨著我國城市住房保體系障的日益完善，以及國家加強對廉租房、經濟實用房建設的投入，在較好地解決了城市中低收入租房、經濟實用房建設的投入，在較好地解決了城市中低收入者的住房問題后，小產權房將缺乏需求，其開發建設必然會逐者的住房問題后，小產權房將缺乏需求，其開發建設必然會逐漸收縮。漸收縮。3:城市房地產價格理性回歸，小產權房的銷售市場將出現萎縮。城市房地產價格理性回歸，小產權房的銷售市場將出現萎縮。2008年城市房地產價格下降，小產權房

7、的銷售也受到影響。城市年城市房地產價格下降，小產權房的銷售也受到影響。城市房地產價格的下降而吸引的商品房正常需求回歸，直接影響了小房地產價格的下降而吸引的商品房正常需求回歸，直接影響了小產權房的銷售，致使開發減緩。雖然至今仍有新盤發售，但開盤產權房的銷售，致使開發減緩。雖然至今仍有新盤發售，但開盤量減少，并且價格更低，投資風險將更大，理性的投資者將退出量減少，并且價格更低，投資風險將更大，理性的投資者將退出小產權房開發建設小產權房開發建設小產權房產生原因小產權房產生原因1農村土地產權制度的缺陷農村土地產權制度的缺陷2農村土地管理的薄弱農村土地管理的薄弱3城市房地產價格虛高城市房地產價格虛高 4

8、住房保障體系不完善住房保障體系不完善小產權房產生原因小產權房產生原因1農村土地產權制度的缺陷農村土地產權制度的缺陷(1)農村土地產權主體模糊農村土地產權主體模糊 土地管理法第土地管理法第10條規定農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由條規定農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;己經分別屬于村內兩個以上農村集體己經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理管理;己經屬于鄉己經

9、屬于鄉(鎮鎮)農民集體所有的，由鄉農民集體所有的，由鄉(鎮鎮)農村集體經濟組織經營、管理。農村集體經濟組織經營、管理。 (2)土地使用權不充分土地使用權不充分(3)土地財產權益不完整土地財產權益不完整：城市化建設對土地需求的增加，城市化建設對土地需求的增加，土地不斷升值，農民土地被征收時卻分享很少的土地的增土地不斷升值，農民土地被征收時卻分享很少的土地的增值收益。值收益。小產權房產生原因2農村土地管理的薄弱農村土地管理的薄弱(1)宅基地管理混亂宅基地管理混亂 未經批準擅自占地和采取欺騙未經批準擅自占地和采取欺騙手段騙取批準宅基地的情況也很多，或隱瞞己有房屋，或虛報家庭人口、變更手段騙取批準宅基

10、地的情況也很多，或隱瞞己有房屋，或虛報家庭人口、變更戶籍等騙取批準宅基地。同時，有大量宅基地閑置，由于我國城市進程，己經戶籍等騙取批準宅基地。同時，有大量宅基地閑置，由于我國城市進程，己經約有約有2億一億一3億農民從農村轉向城市就業、居住，使得全國億農民從農村轉向城市就業、居住，使得全國2億畝農村宅基地中億畝農村宅基地中有有10%一一15%處于閑置狀態處于閑置狀態(2)農村建設用地管理不力農村建設用地管理不力 目前我國城鎮建城區目前我國城鎮建城區5700萬畝，承載著萬畝，承載著5.7億人億人;而而農村建設用地農村建設用地2.54億畝，只承載著億畝，只承載著7.4億人。農村人均占用建設用地是城市

11、億人。農村人均占用建設用地是城市人口的人口的3.8倍，數量可觀的農村集體建設用地并沒有得到有效的利用，存在倍，數量可觀的農村集體建設用地并沒有得到有效的利用，存在大量粗放使用和浪費的現象大量粗放使用和浪費的現象污才污才3城市房地產價格虛高城市房地產價格虛高 小產權房產生原因小產權房產生原因4住房保障體系不完善住房保障體系不完善(1)政策落實不到位政策落實不到位國務院將國務院將建立和完善以經濟適用住房為主的建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系多層次城鎮住房供應體系”，修改為讓，修改為讓“多多數家庭購買或承租普通商品住房數家庭購買或承租普通商品住房”，將經濟，將經濟適用房的性質重新

12、定位為適用房的性質重新定位為“是具有保障性質是具有保障性質的政策性商品住房的政策性商品住房”，把大多數家庭的住房，把大多數家庭的住房推向了市場，此后房價一路鷹升。推向了市場，此后房價一路鷹升。中央穩定住房價格的調控政策和措施，增加中央穩定住房價格的調控政策和措施，增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經濟適中低價位、中小戶型普通商品住房和經濟適用房的供應。但一些地方政府與房地產行業用房的供應。但一些地方政府與房地產行業的利益緊密相聯，高房價會給地方帶來更多的利益緊密相聯，高房價會給地方帶來更多的財政收人可供支配，官員政績才突出。地的財政收人可供支配，官員政績才突出。地方對增加中低價位的普通商品住

13、宅和經濟適方對增加中低價位的普通商品住宅和經濟適用房用地供應積極性不高，制定和執行經濟用房用地供應積極性不高，制定和執行經濟適用房的配套政策也不熱心，廉租房等社會適用房的配套政策也不熱心，廉租房等社會保障性住房制度建設也進展緩慢，離廣大低保障性住房制度建設也進展緩慢，離廣大低收人家庭對政府的期盼差距很大。收人家庭對政府的期盼差距很大。(2)開發商建設熱情不高開發商建設熱情不高(3)保障性住房覆蓋面小保障性住房覆蓋面小小產權房產生原因小產權房產生原因危害第一PPT模板網：影響法律的嚴肅性和權威性影響法律的嚴肅性和權威性耕地減少加劇，直接威脅國家糧食安全耕地減少加劇，直接威脅國家糧食安全 土地利用

14、規劃失控土地利用規劃失控 擾亂房地產市場秩序擾亂房地產市場秩序危害小產權房消費者利益危害小產權房消費者利益損害農民土地權益損害農民土地權益 國土資源部清理出來的土國土資源部清理出來的土地違法違規案件地違法違規案件32000件，件，涉及到土地數百萬畝，其涉及到土地數百萬畝，其中大量農業用地被開發成中大量農業用地被開發成了小產權房出租、出售了小產權房出租、出售1.對房地產市場形成不公平競爭對房地產市場形成不公平競爭 小產權房之所以價格低，不是公平競爭的結果，小產權房之所以價格低，不是公平競爭的結果， 而是它的開發建設成本中土地成本沒有或極低，而是它的開發建設成本中土地成本沒有或極低， 另外也逃避了

15、正規商品房所必須包含的稅費等。另外也逃避了正規商品房所必須包含的稅費等。2影響房地產宏觀調控影響房地產宏觀調控憲法第十條規定憲法第十條規定:農村和城市郊區的土農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地買賣或者以其他形式非法轉讓土地土地管理法第八條規定土地管理法第八條規定:城市市區的土城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，地屬于國家所有。農村和城市郊區的土

16、地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有民集體所有:宅基地和自留地、自留山，屬宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。農民是基于具有集體經濟于農民集體所有。農民是基于具有集體經濟組織成員的特殊身份，才可以申請使用、占組織成員的特殊身份，才可以申請使用、占用宅基地。用宅基地。農村宅基地是與集體經濟組織成員的整體權農村宅基地是與集體經濟組織成員的整體權益聯系在一起的。小產權房的開發和對外銷益聯系在一起的。小產權房的開發和對外銷售，售，使非集體組織成員也享受了集體組織的使非集體組織成員也享受了集體組織的土地權益，土地權益，違背了憲法和土地管理法違背

17、了憲法和土地管理法的相關規定。的相關規定。影響法律的嚴肅性和權威性影響法律的嚴肅性和權威性所購所購“產權產權”得不到法律保護得不到法律保護房屋質量無法保證房屋質量無法保證 由于占用集體土地，其建設和銷售均為違法行為，房屋也成為違法建筑，這樣的房屋由于占用集體土地，其建設和銷售均為違法行為，房屋也成為違法建筑，這樣的房屋產權無法得到法律的認可，更得不到法律的保護。另外，小產權房存在被執法部門拆產權無法得到法律的認可，更得不到法律的保護。另外，小產權房存在被執法部門拆除或沒收的風險除或沒收的風險絕大部分沒有建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工證明等，絕大部分沒有建設工程規劃許可證、施工許可證、

18、房屋竣工證明等，建筑施工也很少以建筑施工也很少以“招投標招投標”等市場經濟形式進行建筑方的嚴格篩選，更沒有現場質量等市場經濟形式進行建筑方的嚴格篩選，更沒有現場質量監管。一些小產權房為降低成本聘請非正規設計、施工、監理、質檢資質的單位開發建監管。一些小產權房為降低成本聘請非正規設計、施工、監理、質檢資質的單位開發建設，往往存在設計落后、結構不合理、設施不配套、布局不合理、建筑材料質量差等問設，往往存在設計落后、結構不合理、設施不配套、布局不合理、建筑材料質量差等問題，存在部分安全隱患，房屋質量無法保證。開發商更是各式各樣，置業顧問、投資咨題，存在部分安全隱患，房屋質量無法保證。開發商更是各式各

19、樣，置業顧問、投資咨詢公司、科技發展公司等都可以開發建設。詢公司、科技發展公司等都可以開發建設。危害小產權房消費者利益危害小產權房消費者利益損害農民土地權益損害農民土地權益1.使農民失去生活保障使農民失去生活保障 耕地是農民賴以生存的根本耕地是農民賴以生存的根本2.侵犯農民土地權益，占奪農民生存空間侵犯農民土地權益，占奪農民生存空間3.本村農民們根本買不起，除了村支書一家，其他沒有一本村農民們根本買不起，除了村支書一家，其他沒有一戶農民享受到集體組織所謂村莊建設的成果剝奪農民土地戶農民享受到集體組織所謂村莊建設的成果剝奪農民土地增值收、增值收、農村土地集體所有，其土地權益屬于集體經濟組織內部成

20、員。將集體土地用于農村土地集體所有，其土地權益屬于集體經濟組織內部成員。將集體土地用于小產權房開發，并對集體經濟組織以外人員銷售，是對農民土地權益的損害小產權房開發，并對集體經濟組織以外人員銷售，是對農民土地權益的損害對符合規劃的小產權房的處理對符合規劃的小產權房的處理一是在建設用地上進行開發的一是在建設用地上進行開發的二、是在農用土地上進行開發的。二、是在農用土地上進行開發的。在建設用地開發的符合規劃的小產權房，具備登記的基礎條件，可以在建設用地開發的符合規劃的小產權房，具備登記的基礎條件，可以由國家房管部門依照合法程序進行登記。由國家房管部門依照合法程序進行登記。對在耕地上開發的符合規劃的

21、，除了參照以上在建設用地開發的符合規劃的小產權房處理辦法，對在耕地上開發的符合規劃的，除了參照以上在建設用地開發的符合規劃的小產權房處理辦法，還應該嚴格按照耕地占補平衡相關規定補充其占用的耕地并對開發者予以處罰。同時注重對農還應該嚴格按照耕地占補平衡相關規定補充其占用的耕地并對開發者予以處罰。同時注重對農民的利益保護，對于所收土地出讓金可成立專項基金，作為完成失地農民生產和生產就業安置、民的利益保護，對于所收土地出讓金可成立專項基金，作為完成失地農民生產和生產就業安置、土地整理或復墾等工作的資金保證。繼續開展新農村建設，加強農村基礎設施建設，提高土地土地整理或復墾等工作的資金保證。繼續開展新農

22、村建設，加強農村基礎設施建設，提高土地生產力，增加農民收入。生產力，增加農民收入。對不符合規劃的小產權房的處理對不符合規劃的小產權房的處理1.對不符合規劃且在建的小產權房應予以拆除。在售和己售小產權房開發者將對不符合規劃且在建的小產權房應予以拆除。在售和己售小產權房開發者將房款退還給購房者。占用耕地者必須嚴格按照規定進行復墾。房款退還給購房者。占用耕地者必須嚴格按照規定進行復墾。2.對已入住不符合規劃的小產權房的處理對已入住不符合規劃的小產權房的處理采取拆除和適當做規劃調整予以保留采取拆除和適當做規劃調整予以保留解決小產權房問題的路徑解決小產權房問題的路徑加快農村土地產權制度改革加快農村土地產

23、權制度改革加強農村土地利用管理加強農村土地利用管理 促進房地產市場有序發展促進房地產市場有序發展健全城市住房保障系統健全城市住房保障系統加強農民新村建設的規劃和管理加強農民新村建設的規劃和管理規范政府職能和權力，提高違規成本規范政府職能和權力，提高違規成本(1)明確農村土地產權主體明確農村土地產權主體 我國農村集體土地所有權目前表現出的主要問題在于所我國農村集體土地所有權目前表現出的主要問題在于所有權行使主體的多元有權行使主體的多元1加快農村土地產權制度改革加快農村土地產權制度改革 a.應改變國有土地與集體土地區別對待的做法，將農民集體土地所有權和國有土地所有應改變國有土地與集體土地區別對待的

24、做法，將農民集體土地所有權和國有土地所有權同等對待、同等保護，使農村集體土地與國家所有土地以平等的身份進入市場，打破權同等對待、同等保護，使農村集體土地與國家所有土地以平等的身份進入市場，打破政府壟斷非農建設用地的格局，讓農民合法規范地參與城市化建設過程中土地增值收益政府壟斷非農建設用地的格局，讓農民合法規范地參與城市化建設過程中土地增值收益分配分配b.完善農村土地收益權完善農村土地收益權(3)保護農地財產權益，改革現行土地征收制度保護農地財產權益，改革現行土地征收制度現行土地征收制度在安排與設計上不合理直接導致失地農民權益受到嚴重侵害，成為導現行土地征收制度在安排與設計上不合理直接導致失地農

25、民權益受到嚴重侵害，成為導致小產權房的諸多土地問題的直接原因。致小產權房的諸多土地問題的直接原因。 解決小產權房問題的路徑解決小產權房問題的路徑(2)構建以使用權為核心的農民土地財產權利體系構建以使用權為核心的農民土地財產權利體系2加強農村土地利用管理加強農村土地利用管理 (l)規范宅基地管理規范宅基地管理首先按照統籌城鄉建設用地和控制增量、合理布局、節約集約用地、保護耕地的首先按照統籌城鄉建設用地和控制增量、合理布局、節約集約用地、保護耕地的總要求，合理確定農村居民點數量、布局、范圍和用地規模，結合土地資源條件總要求，合理確定農村居民點數量、布局、范圍和用地規模，結合土地資源條件，按照節約集

26、約用地要求修訂宅基地標準。，按照節約集約用地要求修訂宅基地標準。(2)進一步改革土地行政管理體制，加強土地監管進一步改革土地行政管理體制，加強土地監管我國目前土地管理部門雖然已實行了省以下的垂直管理體制，并配套出臺我國目前土地管理部門雖然已實行了省以下的垂直管理體制，并配套出臺了土地督察制度、省長負責制，但由于改革的力度不夠，尚難以發揮其預了土地督察制度、省長負責制，但由于改革的力度不夠，尚難以發揮其預想的作用。仍然存在基層土地管理部門主動或被迫與地方政府聯手進行違想的作用。仍然存在基層土地管理部門主動或被迫與地方政府聯手進行違法違規操作，造成對地方政府土地違法行為制約的失靈。法違規操作，造成

27、對地方政府土地違法行為制約的失靈。解決小產權房問題的路徑解決小產權房問題的路徑3促進房地產市場有序發展促進房地產市場有序發展房地產業是國民經濟的基礎性、先導性、支柱性行業，房價要與國房地產業是國民經濟的基礎性、先導性、支柱性行業，房價要與國家經濟發展和居民收入水平相適應，房價的大起大落都會對國家的家經濟發展和居民收入水平相適應，房價的大起大落都會對國家的經濟和社會帶來沖擊，同時也對居民福利產生很大影響。經濟和社會帶來沖擊，同時也對居民福利產生很大影響。(1).合理控制土地供應規模。科學合理制訂年度土地出讓合理控制土地供應規模?？茖W合理制訂年度土地出讓計劃，調整房地產開發數量和結構。其次是落實土地出讓計劃，調整房地產開發數量和結構。其次是落實土地出讓政策，政策