1、2008年9月 長瀛長瀛新都匯廣場新都匯廣場 第二部第二部商業發展實施方案商業發展實施方案購物中心的商業管理與運營購物中心的商業管理與運營第三部第三部 長瀛長瀛新都匯廣場新都匯廣場 商業中心匯報商業中心匯報第一部第一部長瀛新都匯廣場商業定位長瀛新都匯廣場商業定位第一部第一部長瀛新都匯廣場發展定位長瀛新都匯廣場發展定位一、天津商業地產發展前景一、天津商業地產發展前景二、北部區域商業發展趨勢二、北部區域商業發展趨勢三、長瀛新都匯廣場整體的定位三、長瀛新都匯廣場整體的定位20032007年第一季度年天津商業市場概況1 1、天津經濟發展持續向好，支撐商業市場繁榮發展、天津經濟發展持續向好，支撐商業市場

2、繁榮發展 “十一五十一五”期間，天津市商業設施投資總額達期間，天津市商業設施投資總額達900900億元，年均增長億元，年均增長20%20%。一、天津商業地產發展趨勢一、天津商業地產發展趨勢 到到20072007年天津商業總體供應量為年天津商業總體供應量為12001200萬平米，中高端大型百貨業萬平米，中高端大型百貨業占占1414，購物中心占，購物中心占1313。 新建百貨店的品牌資源趨于國際化、模式趨于綜合化，并已逐漸新建百貨店的品牌資源趨于國際化、模式趨于綜合化，并已逐漸形成集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性商業模式。形成集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性商業模式。13%13%14%

3、14%73%73%中高端大型百貨業購物中心其他商業形式2 2、商業向、商業向“高端化、特色化、高端化、特色化、大型化大型化、精品化、精品化”發展發展外國、外地商家紛紛看好天津市場潛力外國、外地商家紛紛看好天津市場潛力一、天津商業地產發展趨勢一、天津商業地產發展趨勢 隨著社會經濟的高速發展，本市居民對于高檔住房、名車、珠寶隨著社會經濟的高速發展，本市居民對于高檔住房、名車、珠寶等奢侈品的消費行為不斷增多，消費結構正由生存型發向發展型等奢侈品的消費行為不斷增多，消費結構正由生存型發向發展型和享受型過渡。刺激市場高端百貨的快速發展。和享受型過渡。刺激市場高端百貨的快速發展。3 3、消費結構逐漸轉向、

4、消費結構逐漸轉向“享受型享受型”一、天津商業地產發展趨勢一、天津商業地產發展趨勢友誼商廈LVLV、ZegnaZegna、HUGO BOSSHUGO BOSS、Tiffany&Co.Tiffany&Co.、FerragamoFerragamo等等美美百貨MaxMaraMaxMara、Magic BoxMagic Box、KAKOKAKO、BambiniBambini、LadiesLadies、BCBGBCBG等等海信廣場GucciGucci、ArmaniArmani、CartierCartier、ValentinoValentino、SwarovskiSwarovski等等遠東百貨LampoLa

5、mpo、TommyTommy、MorellatoMorellato、MaBelleMaBelle、OdboOdbo、morganmorgan等等伊勢丹ArmaniArmani、CollezioniCollezioni、La MerLa Mer、Anna suiAnna sui、CarvenCarven等等 如友誼商廈耗資如友誼商廈耗資2500萬元引進萬元引進LV，海信廣場，海信廣場 以數千萬引入以數千萬引入FENDI等國際頂級品牌。等國際頂級品牌。4 4、國際高端品牌紛紛進入天津市場、國際高端品牌紛紛進入天津市場一、天津商業地產發展趨勢一、天津商業地產發展趨勢 北辰是連接京津兩地，包括北辰科技

6、園北辰是連接京津兩地，包括北辰科技園LGLG工業園工業園 鋼鐵鋼鐵物流園物流園 和眾多高檔住宅小區在此落位，高端消費人流劇和眾多高檔住宅小區在此落位，高端消費人流劇增，目前區內的商業多為中低端，遠不能滿足市場需求，增，目前區內的商業多為中低端，遠不能滿足市場需求，商業極需升級。商業極需升級。二、北辰區域商業發展趨勢二、北辰區域商業發展趨勢天津天津-中國經濟發展第三極中國經濟發展第三極北辰北辰-雄距京津黃金走廊雄距京津黃金走廊 商業發展進入新紀元商業發展進入新紀元 北辰區現有商業只能滿足消費者基本生活需求，如超市、北辰區現有商業只能滿足消費者基本生活需求，如超市、家居、中低端餐飲等，且分散經營，

7、缺少現代化一站式購家居、中低端餐飲等，且分散經營，缺少現代化一站式購物中心，北部區域存在明顯的高端商業空白，物中心，北部區域存在明顯的高端商業空白，創造城市中創造城市中心的生機和活力。心的生機和活力。二、北辰區域商業發展趨勢二、北辰區域商業發展趨勢 北辰區的經濟空前發展，促使商務酒店市場空前繁榮，區北辰區的經濟空前發展，促使商務酒店市場空前繁榮，區內現有酒店多為中低端產品，急需高端產品入住。內現有酒店多為中低端產品，急需高端產品入住。東方之珠東方之珠188188北辰區京津公路與天重道交口103北辰區馬莊288428有2部電梯，中央空調，電子門禁，衛星電視，互聯網、停車位，沒有綠化，入住率較高。

8、入住率較高。如家如家西站店西站店紅橋區大豐路與南運河路交口134紅橋區西站179299室內空凋，有互聯網，衛星電視，電子門禁，停車位，入住率較高。入住率較高。錦江之星錦江之星紅橋區光榮道105號紅橋區洪湖里159159有中央空調，電子門禁，衛星電視，互聯網，停車位，部分綠化，入住率較高。入住率較高。其他配套其他配套價價 格格標間標間商務套間商務套間所屬所屬區域區域酒店名稱酒店名稱地址地址客房套數客房套數二、長瀛新都匯廣場整體定位二、長瀛新都匯廣場整體定位 【 核心商圈核心商圈5KM以內以內 】 輻射人口達輻射人口達70萬人。萬人。- 【次核心商圈【次核心商圈10KM內的】內的】 包括周邊四區輻

9、射人口達包括周邊四區輻射人口達200萬人。萬人。- 【沿京津公路的流動商圈】【沿京津公路的流動商圈】 匯集來往京津間的高端消費人群。匯集來往京津間的高端消費人群。 隨著天津北部的發展，隨著天津北部的發展，包括北包括北辰科技園辰科技園鋼鐵物流園鋼鐵物流園周邊規劃住周邊規劃住宅新區宅新區現有住宅區，現有住宅區，為長瀛為長瀛新都匯新都匯廣場積累龐大消費量：廣場積累龐大消費量：長瀛新都匯廣場長瀛新都匯廣場雄踞北辰都市中心，獨享北部核心商圈。雄踞北辰都市中心，獨享北部核心商圈。SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL市場定位：高端市場定位：高端目標客層目標客層目標市場目標市場天津北部高端天津北部

10、高端消費階層消費階層時尚消費人群時尚消費人群周邊社區居民周邊社區居民占領北部極具發展占領北部極具發展潛力的高端市場潛力的高端市場高端零售市場高端零售市場高檔兒童用品市場高檔兒童用品市場高端休閑市場高端休閑市場時尚餐飲娛樂市場時尚餐飲娛樂市場商業功能多元化商業功能多元化賣場社會化賣場社會化購物娛樂化購物娛樂化成為天津北部最成為天津北部最具吸引力的商業具吸引力的商業中心、娛樂中心中心、娛樂中心和生活中心和生活中心競爭策略競爭策略二、長瀛新都匯廣場整體定位二、長瀛新都匯廣場整體定位北部首席時尚國際風情購物中心北部首席時尚國際風情購物中心集精品購物、時尚休閑、特色娛樂、頂級餐飲、豪華酒店于一體，集精品

11、購物、時尚休閑、特色娛樂、頂級餐飲、豪華酒店于一體，2424小時不夜城吸引鼎盛人氣，帶動天津北部前所未有的商業熱潮。小時不夜城吸引鼎盛人氣，帶動天津北部前所未有的商業熱潮。 超復合業態帶來時尚魅力生活體驗超復合業態帶來時尚魅力生活體驗 (一站式都市生活港灣一站式都市生活港灣)健身中心健身中心酒店式公寓酒店式公寓精品購物街精品購物街 高檔百貨高檔百貨酒吧酒吧CLUBCLUB國際酒店國際酒店餐飲娛樂餐飲娛樂第一部第一部長瀛新都匯廣場整體定位長瀛新都匯廣場整體定位12.5萬平米一站式國際風情購物中心萬平米一站式國際風情購物中心購物、商務酒店、文化、餐飲、娛樂、休閑等六大功能購物、商務酒店、文化、餐飲

12、、娛樂、休閑等六大功能 新盛業態新盛業態 繁華匯集繁華匯集 健身健身中心中心酒店式酒店式公寓公寓精品精品購物街購物街高檔高檔百貨百貨酒吧酒吧CLUB國際國際酒店酒店餐飲餐飲娛樂娛樂第二部第二部商業發展實施方案商業發展實施方案一、商業整體主題定位一、商業整體主題定位二、分區商業業態規劃二、分區商業業態規劃三、長瀛新都匯廣場商業發展目標三、長瀛新都匯廣場商業發展目標天津唯一的港式精品型天津唯一的港式精品型SHOPPING CENTER集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的極具體驗風情購物中心 引進亞洲最成功的香港一站式購物商業理念引進亞洲最成功的香港一站式購物商業理念 天津唯一的主題精品百貨：天津唯一的

13、主題精品百貨：“美好女性美好女性”精品百貨，網羅久負盛名精品百貨，網羅久負盛名 的眾多國際級品牌的眾多國際級品牌 獨特的港、日、韓特色風情街獨特的港、日、韓特色風情街 全客層的休閑娛樂是最大亮點，匯聚玩具反斗城、電影院、全客層的休閑娛樂是最大亮點，匯聚玩具反斗城、電影院、NIGHTCLUB等各式熱店等各式熱店 匯聚世界各地美食風味，擁有匯聚世界各地美食風味，擁有300米美食、娛樂街米美食、娛樂街主題定位主題定位一、商業整體主題定位一、商業整體主題定位二、長瀛新都匯廣場整體定位二、長瀛新都匯廣場整體定位 C區區B區區A區區D區區E區區2 2萬平米萬平米百貨主力店：友誼、穗寶、天虹、西單A A區區

14、 高檔時尚百貨高檔時尚百貨 B區區 時尚風情商業街時尚風情商業街1.91.9萬平米萬平米運動能量館、男女服飾家居生活管、書店、休閑食品、國際影城、數碼產品、亞洲流行館5.45.4萬平米萬平米“北部新天地”酒店式公寓、天際餐廳SKY LOUNGE、高檔快捷商務酒店（美林閣酒店）E E區國際酒店區國際酒店/ /天際餐廳天際餐廳 C C區區 餐飲美食商業餐飲美食商業街街1.71.7萬平米萬平米（中式餐飲）沸騰漁鄉、東來順、金百萬、友鵬海鮮狗不理、羊上樹滿足一站式購物、一站式生活、家庭為核心消費需求，滿足一站式購物、一站式生活、家庭為核心消費需求，云集了眾多國際品牌，云集了眾多國際品牌，有許多極具創意

15、的全新概念店。有許多極具創意的全新概念店。D D區區 1.51.5萬平米萬平米餐飲娛樂國際風尚商業街/明星酒吧街、國際健身中心(寶力豪健身中心）D/ED/E區區 北部新天地北部新天地A區區 高檔時尚百貨高檔時尚百貨區位圖區位圖 百貨主力店作為長瀛百貨主力店作為長瀛新都匯商業廣場的點睛之筆，填補北辰高端商業市場的空白。新都匯商業廣場的點睛之筆，填補北辰高端商業市場的空白。 引進眾多國際高端知名品牌，吸引大量高端消費人流帶動整個項目商業活力引進眾多國際高端知名品牌，吸引大量高端消費人流帶動整個項目商業活力 。 以先進的經營管理理念和雄厚實力，承載著整個商業項目運營的龍頭任務，確保新以先進的經營管理

16、理念和雄厚實力，承載著整個商業項目運營的龍頭任務，確保新 都匯的長久發展火爆運營。都匯的長久發展火爆運營。AA區高檔時尚百貨區高檔時尚百貨 備注：備注：業界知名的戴得梁行顧問公司在07年對天津商業市場的評述中還特別提到了“長瀛新都匯廣場”項目，并針對本項目的定位和前期宣傳致以了很高的評價并稱本項目精準的定位為北辰區彌補了高端商業的空白。 A區區 高檔時尚百貨高檔時尚百貨 業業 態態品品 牌牌 示示 意意國際名品旗艦店國際名品旗艦店GUCCI、POLO、 SWAROVSKI等國際一線服飾、名表、珠寶、琉璃等品牌旗艦店餐飲機構餐飲機構必勝客、星巴克珠寶名表珠寶名表JEWELLERY&WATCHES

17、：周生生、時間廊、鎮金店、世界珠寶、Madia、swatch時尚服飾品牌時尚服飾品牌Bally、Tommy、aquascutum、dunhill、i.t、G2000、馬獅龍、CK、IT、MANGO、Veeko、UNIQLO鞋包鞋包巴黎世家、玖熙、愛步、暇步士、百麗、天美意、萊而斯丹、FED化妝品化妝品蘭蔻LANCOME，雅詩蘭黛Estee Lauder、倩碧CLINIQUE，高絲KOSE、資生堂SHISIDO 、雅頓Arden等國際一線化妝品牌；羽西、AUPRES，Loreal，LNEGE、CAMENAE女士正裝女士正裝MAX MARO、DKNY、Calvin Klein、媚力一生、寶姿、米蘭

18、、哥弟、白領等淑女服飾淑女服飾MISS SIXTY 、ANNA SUI、AEE、 TB2、艾格、翠貝卡、ESPRI、ONLY、VEROMODA等精品內衣精品內衣Triumph 、愛慕、古今、歐迪芬、安莉芳飾品雜貨飾品雜貨銀飾、頭飾男士正裝男士正裝Paul smith、 Armani、 NAUTICA、BURBERRY、Calvin Klein 、TOMMY 、觀奇洋服、都彭、夢特嬌、老人頭、應大、金利來、金狐貍、七匹狼、雅戈爾、報喜鳥紳士休閑裝紳士休閑裝卡賓、Jack Jones、蘇格蘭飛人、Levis男士用品男士用品ZIPPO、PHLIPS、瑞士軍刀等男士精品。CK，等男士高檔內衣。男士精品

19、皮具。A區區 高檔時尚百貨高檔時尚百貨北京市西單商場股份有限公司是國內大型股份制商業企業，主要經營范圍包括百貨零售批發、連鎖經營、品牌代理、物流配送、總資產17億元。公司先后獲得全國百家最大規模、最佳效益零售商店、全國百家最大零售企業、全國商業百強企業、中國商業名牌企業、等榮譽稱號。 天津友誼商廈是友誼高端百貨群的核心店，也是天津市第一家高檔百貨店，以經營國內外高檔名牌商品為主，云集了眾多的世界一線品牌和國際著名品牌，是天津百貨零售領域的龍頭企業，被譽為“津門商業第一廈”。 深圳歲寶百貨有限公司是一家中外合資的大型綜合性連鎖商業企業。經過多年的成功經營和發展，公司已發展成為深圳零售商業界著名的

20、品牌企業，積累開辦大型連鎖商業企業的豐富經驗，培養和造就了一支懂經營、善管理的領導班子和員工隊伍。 天虹商場股份有限公司是中港合資經營的大型連鎖零售企業。年銷售額從1999年的3.21億元穩步增長至2006年的56.29億元。截至2007年6月中旬，分店數量已達二十五家，天虹的足跡已從深圳拓展到東莞、惠州、廈門、福州、南昌、嘉興等地，另有多家分店的籌備工作正在緊鑼密鼓地進行。百百 貨貨 主主 力力 店店 意意 向向 商商 家家百貨主力店作為長瀛新都匯商業廣場的一個亮點，也成為本項目招商工作中的重中之重，目前我們已與天津一商友誼百貨、北京西單百貨、深圳歲寶百貨、深圳天虹百貨進行了接洽，其中的友誼

21、百貨已進入后期營運測算階段，其它幾家也表示出了相當濃厚的興趣。6F6F5F5F大食代大食代/ /反斗城反斗城運動能量館運動能量館大食代、兒童反斗城運動名品城、書城；大食代4F4F歡樂童趣館歡樂童趣館童嬰服裝、童鞋、婦嬰用品、文具、玩具3F3F青春活力館青春活力館高級青春時裝、青春配飾、流行牛仔2F2F名媛風情館名媛風情館國際名品女裝、手袋、女式鞋類、品牌內衣、精品配飾、圍巾1F1F時尚國際館時尚國際館國際名牌精品、名表珠寶、名牌化妝品、香水、女鞋B1B1家居生活館家居生活館精致家居、時尚廚具、小家電、進口水晶瓷器、寢室衛浴用品“美好女性”主題概念百貨 A區區 高檔時尚百貨高檔時尚百貨 B區區

22、時尚風情商業街時尚風情商業街 從建筑風格入手，最具歐美商業街風格。臨街商鋪、休閑廣場、空中花園、景觀廊架等設置，以步行街的形式將其完全融合。 以最前沿的個性化、年輕化、時尚化的業態定位為主導，填補北辰商業空白，以滿足多元化的消費需求。拉動商業整體人流動線。區位圖區位圖BB區時尚風情商業街區時尚風情商業街 為拉升項目高端品質品牌形象，引進知名主力店帶動為拉升項目高端品質品牌形象，引進知名主力店帶動B B區整體區整體商業氛圍，同時為投資著增強信心，保證項目火爆運營。商業氛圍，同時為投資著增強信心，保證項目火爆運營。B區區 時尚風情商業街時尚風情商業街1F1F運動能量館運動能量館男裝服飾男裝服飾商務

23、休閑商務休閑淑女服飾淑女服飾鞋帽專區鞋帽專區B區區 時尚風情商業街時尚風情商業街2F2FB區區2F為整體包租區域，合理規劃商鋪業態，利用主力店帶為整體包租區域，合理規劃商鋪業態，利用主力店帶動商業橫向縱向消費人流，保證商業火爆運營。動商業橫向縱向消費人流，保證商業火爆運營。B區區 時尚風情商業街時尚風情商業街3F3FB區3F為整體包租區域，合理規劃商鋪業態，利用主力店帶動商業橫向縱向消費人流，保證商業火爆運營。C區區 餐飲美食商業街餐飲美食商業街 餐飲區的設置保證了消費者在購物消費 的同時又能品嘗到各種風味的美食，特 色餐飲店將為來此購物的人們提供一個 休憩娛樂的理想場所，推動整個項目的 人流

24、循環，突出一站式購物中心的購物 娛樂、休閑、餐飲的完備性。 CC區餐飲美食商業街區餐飲美食商業街 品牌示意：品牌示意：沸騰漁鄉、東來順、金百萬、友鵬海鮮沸騰漁鄉、東來順、金百萬、友鵬海鮮香港菜籃美食坊、狗不理、羊上樹、香港菜籃美食坊、狗不理、羊上樹、酒店高層位置建議向馬路一側往前調整，以不影響后面住宅的采光酒店高層位置建議向馬路一側往前調整，以不影響后面住宅的采光酒店式公寓酒店式公寓天際餐廳天際餐廳SKY SKY LOUNGELOUNGE高檔快捷商務酒店高檔快捷商務酒店（美林閣酒店）（美林閣酒店）“北部新天地北部新天地”餐飲娛樂國際風尚商業街/明星酒吧街國際健身中心國際健身中心( (寶力豪健身

25、中心）寶力豪健身中心）D/ED/E區區 北部新天地北部新天地“北部新天地北部新天地” 明星酒吧街明星酒吧街-北辰新天地、演澤娛樂至上北辰新天地、演澤娛樂至上o薈萃明星酒吧、演藝酒吧、主題酒吧、薈萃明星酒吧、演藝酒吧、主題酒吧、KTVKTV、DISCODISCO，打造打造2525小時享受不夜城；小時享受不夜城；o定期明星演出、明星人氣拉動消費客流；大型廣場定期明星演出、明星人氣拉動消費客流；大型廣場秀、娛樂活動秀、娛樂活動o如：本色、最美、活力等。如：本色、最美、活力等。D/ED/E區區 北部新天地北部新天地o集美食廣場、中華餐飲、主題餐廳、異域餐飲、連鎖餐飲于一體的美食聯邦。o融入全球各地精品

26、特色美食，體會一步到位的味覺盛宴，打造天津最具特色和人氣的商務餐飲娛樂公園。o如：沸騰魚鄉、百一鐵板燒、唐宋府、運河漁村、友鵬、東來順等。如：沸騰魚鄉、百一鐵板燒、唐宋府、運河漁村、友鵬、東來順等。“北部新天地北部新天地” 餐飲娛樂國際風尚商業街餐飲娛樂國際風尚商業街天津北部的餐飲時尚先鋒區，美食體驗之都天津北部的餐飲時尚先鋒區，美食體驗之都D/ED/E區區 北部新天地北部新天地高檔快捷商務高檔快捷商務酒店酒店（如（如美林閣美林閣酒店）酒店）占領北辰中高端快捷商務酒店市場空白點占領北辰中高端快捷商務酒店市場空白點D/ED/E區區 北部新天地北部新天地o酒店建筑面積酒店建筑面積2 2萬平米，經營

27、國際通萬平米，經營國際通行的高檔快捷酒店，如美林閣酒店、行的高檔快捷酒店，如美林閣酒店、假日快捷型酒店等。假日快捷型酒店等。o周圍配套設施完善，交通便利。周圍配套設施完善，交通便利。 o樓層設置：樓層設置：n1F1F：大堂接待，團體接待，大堂吧：大堂接待，團體接待，大堂吧n4-16F4-16F：標準客房：標準客房200200間間n17-18F17-18F：寫字樓（長業天津總部）：寫字樓（長業天津總部）n19-20F19-20F天際餐廳天際餐廳 天際餐廳天際餐廳 SKY LOUNGESKY LOUNGE俯瞰沿河美景，居高臨下的尊貴體驗俯瞰沿河美景，居高臨下的尊貴體驗D/ED/E區區 北部新天地北

28、部新天地o位于酒店頂層位于酒店頂層19-20F19-20F。o設置環形餐廳，大型自助餐臺，設置環形餐廳，大型自助餐臺，營造舒適尊貴的用餐環境。營造舒適尊貴的用餐環境。o設置貴賓包房，豪華富貴的大圓設置貴賓包房，豪華富貴的大圓桌、高背靠椅和休閑沙發，造就桌、高背靠椅和休閑沙發，造就金碧輝煌的尊貴氛圍。金碧輝煌的尊貴氛圍。o引進寶力豪健身引進寶力豪健身中心，做為主力中心，做為主力店，吸引人流，店，吸引人流，匯聚人氣，提高匯聚人氣，提高商業和住宅價值。商業和住宅價值。國際健身中心國際健身中心 美國寶力豪健身中心美國寶力豪健身中心高檔泛會所高檔泛會所D/ED/E區區 北部新天地北部新天地國際SHOPP

29、INGMALL最優化業態比例零售零售52%52%，餐飲，餐飲30%30%，娛樂，娛樂18%18%。整體的業態比例整體的業態比例商業商業8.38.3萬平米，酒店及酒店式公寓萬平米，酒店及酒店式公寓4.24.2萬平米。萬平米。其中其中A A、B B區區3.93.9萬平米，以百貨零售業態為主，已開發的萬平米，以百貨零售業態為主，已開發的C C區區1.71.7萬平米，以餐飲業態為主。萬平米，以餐飲業態為主。C C、D D、E E區區2.72.7萬平米，應以餐飲、娛樂、文化、休閑業態為主。萬平米，應以餐飲、娛樂、文化、休閑業態為主。滿足一站式購物、一站式生活的核心消費需求滿足一站式購物、一站式生活的核心

30、消費需求商場內有超過200間店鋪、300米長的美食街及北部新天地，有電影院、玩具反斗城、書城。其中：百貨零售機構：百貨零售機構：“美好女性”主題概念百貨時尚服飾品牌：時尚服飾品牌：Tommy 、PORTS、aquascutum、dunhill、i.t、HM、G2000、馬獅龍、CK、 MANGO、Veeko、等JEWELLERY&WATCHESJEWELLERY&WATCHES：周生生、周大福、愛倫斯特、時間廊、天梭、浪琴、CASIO、swatch等CHILDRENSFASHION&TOYSCHILDRENSFASHION&TOYS：鞋博士、玩具反斗城、KingKow等SPORTS WEAR&

31、EQUIPMENT SPORTS WEAR&EQUIPMENT ：阿迪達斯、馬拉松、皇家運動專門店等HOUSR%HOME/AUDIO VISUALHOUSR%HOME/AUDIO VISUAL：Francfranc 、琉璃工房、大唐通信等個人護理：個人護理：屈臣氏、Biotherm、Christian Dior、家美樂 等餐飲機構：餐飲機構：亞洲美食薈萃、上海飯店、必勝客、蔡瀾美食坊等娛樂健身機構：娛樂健身機構：電影院、Night Club、美國寶力豪等商戶組合：商戶組合：讓購物中心成為滿足多元化需求的場所，公共空間社會化讓購物中心成為滿足多元化需求的場所，公共空間社會化 ，創造一個服，創造一

32、個服務的場所和假日活動的中心，從而吸引更多的消費人群。務的場所和假日活動的中心，從而吸引更多的消費人群。消費者來購物消費者來購物年輕人來社交年輕人來社交小朋友來游玩小朋友來游玩老年人來休閑老年人來休閑城市的客廳、假日新天地城市的客廳、假日新天地打造打造“天津名片、城市客廳、市民樂園、消費天堂天津名片、城市客廳、市民樂園、消費天堂”三、長瀛新都匯廣場商業發展目標三、長瀛新都匯廣場商業發展目標北辰最好的商業街、一條在天津都享有高知名度和美譽度的魅力金街北辰最好的商業街、一條在天津都享有高知名度和美譽度的魅力金街經營發展目標經營發展目標 : 天津著名的購物中心天津著名的購物中心 一、一、整體商業火爆

33、持續經營的發展方式整體商業火爆持續經營的發展方式三、三、SHOPPING-MALLSHOPPING-MALL的管理架構與職能的管理架構與職能四、商業管理的收入與費用四、商業管理的收入與費用五、自建及外包商業管理公司的方案比較五、自建及外包商業管理公司的方案比較購物中心的商業管理與運營購物中心的商業管理與運營第三部第三部八大領先八大領先 引領騰飛引領騰飛u 定位領先定位領先u 規劃領先規劃領先u 業態領先業態領先u 觀念領先觀念領先u 管理領先管理領先u 品牌領先品牌領先u 生態領先生態領先一、整體商業火爆持續經營的發展方式一、整體商業火爆持續經營的發展方式o天津北部規劃最優、規模最大、交通最暢

34、、景觀最靚、業態最齊、商氣最天津北部規劃最優、規模最大、交通最暢、景觀最靚、業態最齊、商氣最旺的購物中心旺的購物中心o滿足一站式購物、一站式生活、家庭為核心消費需求，是北辰中心最具活滿足一站式購物、一站式生活、家庭為核心消費需求，是北辰中心最具活力、最時尚力、最時尚 的商業廣場和最新的商業形態。的商業廣場和最新的商業形態。購物中心如何經營成功購物中心如何經營成功二、二、整體商業整體商業火爆火爆持續持續經營經營的的發展方式發展方式商場物業管理可以說是使商場獲得永續商場物業管理可以說是使商場獲得永續發展的靈魂所在。發展的靈魂所在。營造優雅的購物環境，提供周到貼心的營造優雅的購物環境，提供周到貼心的

35、服務，使購物環服務，使購物環 境典雅、整潔、明亮、境典雅、整潔、明亮、舒適、協調、安全、有序，不僅滿足顧舒適、協調、安全、有序，不僅滿足顧客的物質需要，還滿足其精神客的物質需要，還滿足其精神 需要，需要，由于有了物業管理，購物中心將演化為由于有了物業管理，購物中心將演化為生活中心，再演化為精神樂園。形成以生活中心，再演化為精神樂園。形成以超大體量、多元、多層次的真正超大體量、多元、多層次的真正“一站一站式特色消費式特色消費”，使消費者在購物中休閑，使消費者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物。和玩樂、在游玩的愉悅中購物。商氣商氣人氣人氣喜氣喜氣聚集聚集“商氣商氣”首先，商業（購物）廣場必須要

36、聚集首先，商業（購物）廣場必須要聚集“商氣商氣”。所謂商鋪，。所謂商鋪，“商商”之不之不 存，存，“鋪鋪”將將焉附？而商氣關鍵來源于主力店、品牌店，形成品牌效應，并不斷引入外國、外地高焉附？而商氣關鍵來源于主力店、品牌店，形成品牌效應，并不斷引入外國、外地高品質品牌，使新都匯成為時尚、品牌的集聚地。并通過歡樂消費節活動，打造購物中品質品牌，使新都匯成為時尚、品牌的集聚地。并通過歡樂消費節活動，打造購物中心品牌，做足心品牌，做足“名街、名店、名品名街、名店、名品”三名，打造時尚之都、動感之城，天津北部最旺三名，打造時尚之都、動感之城，天津北部最旺商鋪。商鋪。二、二、整體商業整體商業火爆火爆持續持

37、續經營經營的的發展方式發展方式聚集聚集“人氣人氣”，在天津三十多座商業中心脫穎而出，在天津三十多座商業中心脫穎而出，打造北部時尚動力中心打造北部時尚動力中心 游游城市生態公園城市生態公園景觀廣場景觀廣場/ /河景、河景、下沉式露天廣場下沉式露天廣場購購高檔時尚百貨和風高檔時尚百貨和風情商業街情商業街住住國際酒店國際酒店吃吃餐飲中心餐飲中心 餐飲風情街餐飲風情街SKY LOUGESKY LOUGE天際餐廳天際餐廳樂樂電影院電影院 KTVclubbarKTVclubbar 健身中心健身中心具備具備“吃、行、娛、購、游吃、行、娛、購、游”等形成功能齊全，成為集購物、休閑、文化、游覽、美食、商貿等形成

38、功能齊全，成為集購物、休閑、文化、游覽、美食、商貿于一體，拉動全區商業快速增長的于一體，拉動全區商業快速增長的“火車頭火車頭“除了商品品牌、質量、價格的吸引力之外，其休閑、娛樂、餐飲等服務功能完備，是聚集人氣除了商品品牌、質量、價格的吸引力之外，其休閑、娛樂、餐飲等服務功能完備，是聚集人氣的關鍵因素。的關鍵因素。體現體現“以人為本，新穎高雅，休閑所在，不夜之城以人為本，新穎高雅，休閑所在，不夜之城”的理念。的理念。長瀛新都匯廣場長瀛新都匯廣場營造營造“喜氣喜氣”喜氣就是文化品位的營造。從文化活動方面：從文化活動方面：開展豐富多彩的文化活動（如文娛活 動，體育比賽，文化講座，聯誼活動），使顧客感

39、到“周周有活動，天天有驚喜”，使商場 成為顧客首選的購物場所，提高商場的知名度，全方位滿足顧客休閑、娛樂、購物的需求， 從而塑造商業（購物）廣場高尚品位的品牌形象。從商業建筑特色、景觀廣場方面：從商業建筑特色、景觀廣場方面：例如北京王府井步行街，所有的小品都是“京味”的，從垃圾筒到坐椅、花盆，都是王府井特有的；那個“駱駝祥子”雕塑，幾乎成了王府井的照相點；地上設計的王府井標志王府井井蓋，更是讓摩肩接踵的游客踩得锃亮。文化貫穿于整個商場經營活動之中，一個商場給人以最基本印象的設計風格、經營理念，應該一下子就 能體會出來。 二、二、整體商業整體商業火爆火爆持續持續經營經營的的發展方式發展方式統一管

40、理理念：統一管理理念： 統一招商管理、統一營銷推廣、統一服務監督、統一物管統一招商管理、統一營銷推廣、統一服務監督、統一物管統一招商管理：統一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。統一營銷推廣：統一營銷推廣：為為MALL策劃策劃1年年365天的系列營銷計劃。天的系列營銷計劃。統一服務監督：統一服務監督：成立管理委員會，指導、協調、服務、監督承租方的經營活成立管理委員會，指導、協調、服務、監督承租方的經營活 動，保證動，保證MALL的高效運轉。的高效運轉。統一物業管理：統一物業管理：有效地進行建筑空間的維護和保養，保值增值有效地進行建筑空間的維護和

41、保養，保值增值長瀛新都匯廣場經營管理方式：長瀛新都匯廣場經營管理方式：統一管理，分散經營統一管理，分散經營三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架構與的管理架構與職能職能經營期間的商業管理的五大方面經營期間的商業管理的五大方面招商及招商及商業管理商業管理整體形象、整體形象、品牌資產品牌資產策劃推廣與策劃推廣與促銷推廣活動促銷推廣活動承租商的承租商的優化管理優化管理客戶服務客戶服務管理管理日常的日常的物業管理物業管理三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架構與的管理架構與職能職能1. 根據業態調整要求，確定招商計劃，不斷讓優秀的供應商進場，根據業態

42、調整要求，確定招商計劃，不斷讓優秀的供應商進場，淘汰經營不善的供應商。淘汰經營不善的供應商。2. 注意引進國外品牌，對國外購物中心商品種類進行統計分析，注意引進國外品牌，對國外購物中心商品種類進行統計分析，根據購物中心經營主題與檔次，組織核心商戶統一引進，填補根據購物中心經營主題與檔次，組織核心商戶統一引進，填補國內商品種類空白。國內商品種類空白。SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL商業業態管理的原則商業業態管理的原則根據不同區域業態的實際運營效果，讓銷售最好的商品業態得到根據不同區域業態的實際運營效果，讓銷售最好的商品業態得到MALLMALL購物中心內最佳位置。購物中心內最佳位置

43、。三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架構與的管理架構與職能職能承租商的優化管理和客戶服務管理承租商的優化管理和客戶服務管理o核心承租戶一般占購物中心營業面積的核心承租戶一般占購物中心營業面積的50-6050-60。o購物中心制定相應的承租戶政策，提高承租戶質量，招商對象的最高目標都是各購物中心制定相應的承租戶政策，提高承租戶質量，招商對象的最高目標都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務機構。種類型的名牌商店、餐廳和服務機構。o根據消費者需求變化及時作出準確的業態調整，積極利用根據消費者需求變化及時作出準確的業態調整，積極利用MALLMALL文化陣地的優勢，文化陣地的優勢

44、，推出文化促銷活動，培育一大批忠誠顧客，建立實時推出文化促銷活動，培育一大批忠誠顧客，建立實時CRMCRM系統，優化整個系統，優化整個ERPERP系統，系統，提高核心競爭力作出提高核心競爭力作出MALLMALL品牌特色，品牌特色，MALLMALL經營就能立于不敗之地。經營就能立于不敗之地。三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架構與的管理架構與職能職能1.設立管理專家組成的管理機構，對購物中心的一切行政事務進行統一管理，承租戶承擔合理的管理費用。維護承租戶利益，加強與承租戶的合作。2.設立商務中心，提供高性能電腦接入寬帶網絡，設置傳真、不同種類復印設備，為商業人士提供方

45、便的商業服務，包括設置商務網吧、數字化圖書館。SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL商業的營銷推廣管理商業的營銷推廣管理吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當的營銷方法吸引購物者光顧。吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當的營銷方法吸引購物者光顧。三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架構與的管理架構與職能職能營造優雅的購物環境，提供周到貼心的服務，使購物環 境典雅、整潔、明亮、舒適、協調、安全、有序，不僅滿足顧客的物質需要，還滿足其精神 需要。設備的維護保養是物業管理的核心，延長物業的使用壽命，保證40年-70年的正常使用，使物業保值增值。清潔清潔保安保安設備維護設

46、備維護園林維護園林維護公共區域裝修公共區域裝修日常日常物業管理物業管理三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架構與的管理架構與職能職能新都匯廣場新都匯廣場商業管理公司商業管理公司愛購樂公司愛購樂公司長業集團長業集團商業營銷商業營銷推廣系統推廣系統商業運營商業運營管理系統管理系統行政財務行政財務系統系統物業管理系統物業管理系統安保系統安保系統招商部招商部招商經理1人招商主管4人運營部運營部運營部長1人值班經理8人文員 1人市場推廣部市場推廣部營銷經理1人策劃/美工4人客服系統客服系統行政管理部行政管理部經理1人文員1人工程部工程部經理1人工程師2人技師2人財務部財務部財務

47、經理1人主管會計1人出 納 1人物業部物業部（外包）（外包）保安部保安部經 理 1人保安領班4人保安員12人客服部客服部客服經理1人客服接待4人合計：共合計：共52人人管管 理理 組組 織織 架架 構構 和和 管管 理理 職職 能能2008年年10月月1日日商家簽商家簽約約80%進駐進駐6月中旬月中旬組建商業組建商業管理部門管理部門7月中旬月中旬商業管理商業管理投入運營投入運營12月月23日日商業街正商業街正式開街式開街9月月30日日A區正區正式開街式開街12月月24日日D、E區正區正式開街式開街2009年年愛購樂愛購樂Agora國際化背景的商業全程服務公司國際化背景的商業全程服務公司 是與香

48、港著名財團上市公司是與香港著名財團上市公司路勁基建（路勁基建（1098.HK1098.HK）合資經營的商）合資經營的商業策劃公司，已成為全國主要的商業地產整合服務商。業策劃公司，已成為全國主要的商業地產整合服務商。 我們的成員曾經成功操作過新世界百貨、萬達我們的成員曾經成功操作過新世界百貨、萬達SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL、北京、北京賽特百貨商場等全國知名項目。賽特百貨商場等全國知名項目。 目前正在經營管理著路勁集團在全國各地投資的市值目前正在經營管理著路勁集團在全國各地投資的市值6666億元人民幣億元人民幣的商業地產項目（永利行數據），包括的商業地產項目（永利行數據），包

49、括SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL、風情商業街、主、風情商業街、主題體育商業公園、星級酒店和高檔百貨等。其中有常州題體育商業公園、星級酒店和高檔百貨等。其中有常州1010萬平米萬平米SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL、東營、東營1212萬平米的購物中心和酒店綜合體、蘇州萬平米的購物中心和酒店綜合體、蘇州1010萬平米萬平米特色主題商業街等案例。特色主題商業街等案例。商業營銷推廣系統商業營銷推廣系統商業運營管理系統商業運營管理系統市場推廣部市場推廣部招商部招商部運營部運營部職能簡述職能簡述1.1.制定和實施營銷推廣方案；制定和實施營銷推廣方案；2.2.策劃、制定和實施促銷活動；策劃、制定和實施促銷活動；3.3.銜接廣告推廣相關政府職能部銜接廣告推廣相關政府職能部門門4.4.對租賃商戶進行經營、展示形對租賃商戶進行經營、展示形象指導象指導5.5.定期進行促銷活動，每年年初定期進行促銷活動，每年年初制定全年節假日活動內容以及費制定全年節假日活動內容以及費用預算用預算6.6.與百貨、影院