1、和富地產顧問機構鎮平縣 房地產概況及登凱名苑項目營銷建議鎮平房地產市場調查鎮平地域名片鎮平縣位于豫西南腹地，總面積1500平方公里，轄3個街道、11個鎮、8個鄉409個行政村，總人口103萬人。城市規劃區現狀人口30.68萬人，規劃預測遠期2020年人口為48萬人，其中城鎮人口預測為40.2萬人。中心城區常住人口15萬人，2020年發展到35萬人，用地發展空間主城區控制在70平方公里范圍內。縣城距南陽機場僅26公里，國道312線與國道207線在縣城呈十字交叉，焦枝鐵路斜跨東南，寧西鐵路橫貫東西，省道244線、省道248線縱穿南北，滬陜高速與二廣高速在縣城東南部立交,南水北調中線工程穿越境區，構

2、筑了鎮平四通八達的交通網絡。 這里有三潭碧水、菩提古剎、巍巍五朵、悠悠趙河，自然條件得天獨厚；這里的金字招牌聞名遐邇，“中國玉雕之鄉”、“中國地毯之鄉”、“中國金魚之鄉”、“中國玉蘭之鄉”全國科技富民強縣試點縣，全國500個商品糧生產基地縣之一，是河南省命名的18個綜合改革試點縣和26個城鎮化重點縣之一，是河南省確定的玉文化改革試驗區，可持續發展試驗區、糧食生產核心區，是“外商眼中的河南最佳投資城市”。 近年來，鎮平搶抓機遇，加快發展，經濟實力明顯增強，城鄉面貌顯著變化，社會事業協調推進。縣域經濟綜合實力連續多年穩居南陽市縣（市）區首位。鎮平樓盤1、 財富世家 項目概況：·項目名稱：

3、鎮平財富世家·項目地址：將軍路與南環路交匯處·開發單位：南陽財富置業有限公司·建筑形態：多層、小高層、高層、·物業類型：住宅、商鋪、花園洋房住、·主宣傳語：鎮平首席西班牙風情恒溫社區·規劃設計：深圳市廣和營造建筑設計顧問有限公司·建筑單位：河南天工集團/河南恒康建筑·監理單位：河南四銘工程監理有限公司 河南興豫工程監理有限公司·總占地面積：130 畝·總建筑面積：244817 平方米·綠化率：50 %·容積率：2·主力戶型：三房兩廳兩衛、四房兩廳兩衛、頂層復式、花園

4、洋房·物業管理：南陽財富物業管理有限公司項目綜述：鎮平財富世家項目位于南環路與將軍路交匯處，距主城區僅5分鐘車程，北臨雪楓植物園，南接南環路，西至石佛寺及滬陜高速，東到南陽僅25分鐘車程。項目總占地130余畝，建筑面積24萬平方米，由23棟多層、小高層、高層組成，是由河南宛西制藥集團重金打造的鎮平首席西班牙風情恒溫社區，首創6層退臺電梯花園洋房。引入地溫中央空調系統，能夠達到四季如春的恒溫享受。社區內從北往南貫穿整個小區的是宛如絲帶的水系以及綠化率高達50的五重垂直坡地景觀，全冠移植的西班牙景觀園林。大型商業中心及休閑會所和沿街商業構成了一條3萬平米的西班牙風情商業街，集休閑、娛樂、

5、逛街、為一體。小區配有全地下停車庫的人車分流系統。社區配套：五重景觀設計，高達40%綠化率，近7000平米的水系景觀；全地下車庫的人車分流系統；財富物業星級物管，五重安防系統及地溫中央空調系統；配備背景音樂，西班牙風情商業街以及沿街底商，集中式主商業圈，建業小哈佛幼兒園，室外健身設施，室外兒童娛樂設施等。周邊配套：占地490余畝的雪楓植物園，小神童幼兒園、全興雙語學校、鎮平三中、鎮平一高、農業銀行、農村信用社、移動通信營業廳、醫院、交警大隊。交房標準：毛坯房、電梯、半封陽臺相關信息：項目一期共152套房源，已基本售罄，并于2012年9月11日交房。 二期2012年9月16日認籌，5萬抵6萬，一

6、次性96折。10月12日開盤，分兩次推房源。工程一期已交房，二期封頂，11月份交房。住宅最高價3850元，最低價3070元，均價3400元。現目前正在推二期商業，2萬抵3萬認籌中。一次性付款96折，按揭98折，當天購房再享3000元優惠，團購更優惠。項目調查小結：為鎮平高端項目，針對的鎮平高端市場需求的住宅項目；戶型較大、舒適度較高、工期較快，都為項目的品質和品牌的影響力提供有力支撐，更為項目的高價銷售提供有力保障。2、 中央華府 物業類別：住宅、 項目特色：城市中央，巔峰華宅，15萬層峰官邸 建筑類型：多層、小高層、小戶型、高層、裝修狀況：毛坯房 項目地址：府前街與鎮菩路交匯處交通狀況：鎮平

7、最豐盈5分鐘生活圈，繁華便利一網打盡。中山街、曾家街、鎮菩路等縱橫交叉的黃金立體交通網，東臨市政府機關，錦上花東200米，緊鄰新華步行街。投資商：河南紅河置業有限公司 開發商：南陽泰來投資有限公司 容積率：4 交房標準：毛坯房物業費：待定 綠化率：40 %總建筑面積：15萬平方米 售樓地址：府前街與鎮菩路交匯處價格：3100-3800元/平方米中央華府售樓電話：65693333、65695555項目簡介：中央華府，鎮平中心區，繁華傳承，城市破繭之作，15萬層峰官邸，尊處鎮平市府旁，鎮菩路中央統御區位，Artdeco現代藝術建筑立面，14棟高尚建筑群展現地標風姿，融合現代高尚人居、國際名店商業街

8、區、高端藝術會所等多種現代人居物業形態，使鎮平層峰階層完成百年家徽的傳承。周邊配套：一站式名校教育，全方位醫療、金融配套。縣雪楓高中、一小、二小、四小、二初中、三初中、一高、六高等，鎮平最好的教育資源，中央華府集享。縣中醫院、公療醫院、郵政儲蓄、農業銀行、農村信用社等全方位配套滿足您的衣食住行。相關信息：一期2012年4月開盤，價格區間是3160-3710元/平方米，層差是10元，東西戶價差是5元。二期以129平米為主，2013年3月1萬抵2萬開始認籌。4月底開盤。項目調查小結：此項目為鎮平中高端項目的代表。3、 玉都華府物業類別：住宅、商住、 項目區位：南陽鎮平縣項目特色：徽派風格 高檔商住

9、小區 建筑類型：多層、小戶型、高層、裝修狀況：毛坯房 項目地址：鎮平縣電力廣場南交通狀況：2路、3路公交 、老車站 投資商：南陽市博基置業有限責任公司開發商：南陽市博基置業有限責任公司 規劃設計：南陽設計院容積率：3.9 物業費：待定綠化率：24.4 % 總建筑面積：37880 平方米售樓地址：鎮平縣電力廣場西南角 玉都華府最新價格：3300元/平方米建筑單位：河南合力 總占地面積：10 畝主力戶型：155平大氣三房 雅致兩房 經典三室 38平精品公寓 項目簡介:玉都華府位于鎮平縣城的中心，健康路與工業路的交匯處，小區與鎮平縣唯一一座中央花園電力廣場融為一體。周邊配套齊全，超市醫院銀行等一應俱

10、全，除此之外，周邊娛樂設施等分布小區周圍，為您休閑娛樂提供了很好去處，而且，國道環繞，交通便捷，更方便您的出行。小區采用徽派建筑風格，全坡屋頂設計，采用高級外墻漆瓦灰色外立面，大氣且新穎，以高品質建筑標準打造鎮平地標式商住小區。2棟26層高層，1棟6層多層。戶型設計有38精品公寓，90120經典兩居。127155大氣三房。社區配套：24小時電子監控 保安巡邏 分戶可視對講門鈴周邊配套：萬德隆超市、樂美佳超市、電力廣場相關信息：價格為3300元到3400元每平左右，剩余房源約20%，高層為24、25、26層，多層為5層居多，由于緊鄰電力廣場，地理位置優越，生活便利，很受市場追捧，缺陷是進出小區道

11、路不暢。付款方式一次性2個點，商業1萬左右，車位10-13萬。 4、新城廣場物業類別：住宅、商鋪 項目區位：南陽鎮平縣項目特色：26萬平米歐洲印象住區 建筑類型：多層、小高層、小戶型、高層、別墅、裝修狀況：毛坯房 項目地址：鎮平縣207國道西側（清源大酒店旁）交通狀況：1路、3路、6路公交 投資商：鎮平地毯集團/鎮平惠賢置業有限公司 交房時間：分批交房 開發商：鎮平地毯集團/鎮平惠賢置業有限公司 綠化率：40 % 總建筑面積：260000 平方米售樓地址：鎮平縣207國道西側（清源大酒店旁） 總占地面積：230畝價格：2400-3300元/平方米 主力戶型：約90舒適兩房、120-130闊綽三

12、房、約260尊品別墅項目簡介：大鎮平，大新區，大配套，大生活新城廣場風情購物街，沿襲了歐洲高雅的貴族格調，將時代的風采和國際魅力盡情演繹，項目自帶4000平米商業配套，還規劃有幼兒園、大型超市、高級會所、花園廣場等，休閑、散步和購物充分結合，形成獨特的購物休閑生活氛圍。大規劃，大社區26萬平米歐洲之神韻，建筑風格為歐式新古典主義風情，住宅戶型有兩房、三房、四房、頂層復式，主體采用磚混結構，低容積率、高綠化率的規劃設計充分發揮了建筑通風采光的優勢，并使得房率較高、公攤面積較少，1梯2戶，營造低密度綠茵社區空間。大投入，大品質八級抗震，多層住宅整體筏板基礎、商鋪全框架剪力墻結構，增加了10%-20

13、%的鋼含量、100%高強度抗滲混凝土的使用。大景觀，大視界5000平米中央公園，布局大氣，注重人文氛圍與交流氛圍的營造，成為人們休閑、聚會、漫談、放松的絕佳場所，其多樣性的景觀形態，層次豐富的立體景觀視野，構成新城廣場景觀系統，讓生活時時沉醉在風景里。社區配套：旗艦百貨、品牌超市、時尚風情商業街、餐飲中心、娛樂中心、幼兒園、高級會所等周邊配套：鎮平新一高、醫療、購物、銀行、餐飲等相關信息：交3000抵8888元，首付40%，開盤當天最高可優惠95折。戶型在80-135平米，2012年10月排卡約70張。5期剩余特價房源，84-93平米兩房，120-149平米三房，最低1980元每平米。6期20

14、13年1月9日開盤，均價3300元左右。3月9日，6期加推房源開始認籌，交3000元誠意金即送8888元購房款，每日再送50元。加推房共150套左右。5月19日6期加推房開盤，房價2200元起，對外宣稱開盤銷售130套左右。5、融澳星城物業類別：住宅、商鋪 項目區位：南陽鎮平縣項目特色：城市中心、公園豪宅 建筑類型：多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯房 項目地址： 涅陽路與207國道交匯處交通狀況：臨迎賓大道、312國道 投資商：河南聚豐房地產開發有限公司 交房時間： 開發商：河南聚豐房地產開發有限公司 容積率：2.42 物業費：收費標準按有關單位規定執行綠化率：40 % 總建筑面積：10萬平方

15、米售樓地址： 涅陽路與207國道交匯處西北融澳星城最新價格：3100-3600元/平方米建筑形態：多層、小高層、高層主宣傳語：城市中心、公園豪宅規劃設計：福建華迪 總占地面積：60余 畝總建筑面積：10萬平方米 主力戶型：三室兩廳兩衛社區配套：中央水系、局部地溫空調、全封閉物業管理、電子監控系統、樓宇對講系統、24小時管家式貼心服務周邊配套：縣政府、新一高、工商局、交通局、縣醫院、信用社等構建的行政生活圈，集休閑、娛樂、購物、金融、求學一體化。相關信息：2012年6月24日二期認籌，交5萬抵6萬，開放6#，10#、11#，12#共四棟，17層，住宅物業費為0.8元。二期11月1日開盤，推出房源

16、169套，共排卡約170張，按揭首付為30%。當天售出130套左右，一樓起價3188元，均價約3300元，一次性付款優惠3%，按揭優惠1%，送天然氣初裝費。目前價格為3100元到3600元，9樓為3400元，剩余20套左右，正辦理手續。三期3棟預計5月份認籌。二期11月份交房，現已封頂。車位5-6萬。三期預計10月份開盤，現認籌5萬抵6萬，5萬即可訂定房。6、水岸星城物業類別：住宅、商鋪 項目區位：南陽鎮平縣項目特色：禮遇歐陸風情、奢享貴族氣度 建筑類型：多層、小高層裝修狀況：毛坯房 項目地址： 杏山大道與207國道交匯處交通狀況：6路公交、臨207國道 投資商：深圳匯華集團 交房時間： 一期

17、已交房 開發商：武漢天行健地產 容積率：1.6 物業費：收費標準按有關單位規定執行綠化率：42% 總建筑面積：10萬平方米售樓地址：杏山大道與207國道交匯處水岸星城售樓電話：65973000/65973111主宣傳語：35萬平米大人物專屬地規劃設計：華迪建筑設計院 總占地面積：300 畝總建筑面積：35萬平方米 主力戶型：三室兩廳一衛項目簡介：北依寧西鐵路，南迎杏山大道，地塊平整，視野開闊，環境優美，交通便利。根據鎮平縣城的建設構想和遠景規劃，以杏山大道為軸線的新城區建設格局已經初具雛形。在東南角是一個新體育場，東面與規劃中的體育公園隔河相望，未來幾年內，這里將建成銀行、學校、體育場館等生活

18、配套設施齊全的現代化社區群。商品開發24萬方。社區由8棟11層小高層電梯洋房和74棟6層花園洋房組成。整個社區建成后呈現的是上百棟錯落有致的歐式風格建筑群分布于近4萬平方米水域面積周邊。17種人性化戶型。這些戶型空間布局合理，功能區分科學，基本符合“動靜分離，干濕分區”的居住要求。敞亮大廳，明廚明衛，戶戶坐北朝南，采光充足。私家花園露臺、大型觀景凸窗，南北陽臺，面積由90至138任由選擇。項目配有三縱三橫獨立商業街，高效的人車分流交通系統，力爭打造鎮平第一個道路無塵化社區.社區配套：5萬平米歐式風情商業街、先進的閉路電視系統、可視對講系統、智能化監控系統、小區背景音樂系統、寬帶接入導流系統等配

19、套設施。周邊配套：新體育中心、西三里河、火車站相關信息：二期有4棟高層，7棟多層，約250戶。目前商業價格6000元左右，上下兩層。購商鋪返租金每年返7%。7、福潤花園物業類別：住宅、商鋪 項目區位：南陽鎮平縣項目特色：鎮平首席陽光花園式社區 建筑類型：多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯房 項目地址： 杏山大道與健康路交匯處交通狀況：6路公交、臨207國道 投資商：金苑地產 交房時間： 開發商：金苑地產 容積率：2.8 物業費：收費標準按有關單位規定執行綠化率：40% 總建筑面積：10萬平方米售樓地址：杏山大道與健康路交匯處主宣傳語：鎮平首席陽光花園式社區主力戶型：三室兩廳兩衛 兩室兩廳一衛項目

20、簡介：鎮平縣工業園區杏山大道與校場路交匯處，未來鎮平縣的新城區，以其無以倫比的區位優勢和樞紐性恢宏建筑，將發揮強勁聚合的輻射作用，成為未來鎮平縣的繁華之心。富潤花園建筑面積10萬平方米，集合休閑環境、多層、小高層、高層住宅等高端業態，融匯居住、休閑購物、餐飲娛樂等復合功能，是鎮平縣最具規模的高檔休閑社區。社區配套：中心9畝主題水元素花園、6000平米主題親子樂園、地溫空調、24小時熱水、智能安保系統、樓宇可視對講系統、紅外線系統、24小時全天候管家式服務。周邊配套：新體育中心、火車站、醫院、超市、銀行、學校相關信息：2012年9月10日到10月10日為雙節活動，活動優惠：新定房客戶均送置業大禮

21、包一份；老帶新成交客戶可獲得天然氣初裝費；期間一次性客戶另送裝修基金5000元；活動期間不定時推出特價房。剩余房源價格為2900元到3600元之間，均價約3200元，其中8樓單價為3190元。一次性優惠3%，按揭首付40%，按揭優惠2個點，分期80%（已封頂）。購房免天然氣初裝費3000元。9、紫金花園項目位于：南環路和紫金城路交匯處北200米，開發商：南陽美華置業有限公司。由5棟高層構成，1、2、3號樓17層，4、5號樓27層，4、5號樓為一梯四戶，兩個單元，下面三層是商業，共約736戶。面積為75135平米，其中1、2號樓上有小復式，面積約110平米。自帶地溫空調，景觀水系，地溫初裝費預計

22、為170-200元每平米。認籌金為5萬抵6萬，10萬抵12萬，15萬抵18萬。 7月16日開盤，首付30%。優惠為一次性2%，按揭1-2%；價格在3060-3500元/平米，優惠后最低至2800元/平米，其中3號樓3樓成交價為2900元/平米，5號樓10樓成交價為3080元/平米；本次開盤推出470余套，當日成交量約50%。目前價格為10層3300元，17層3400元，層差30元，剩余房源約100余套。10層以下已售完，一次性2個點優惠，交房送地溫空調初裝費，天然氣初裝費承諾低于3000元。2013年3月21日起，每平米漲價70元。目前工程已全部封頂。10、鉑金公館項目位于：健康路和南環路交匯

23、處，開發商：南陽盛世銘建房地產開發公司。共一棟樓，兩個單元，兩梯四戶，其中兩室兩廳兩衛的兩戶98平米，四室兩廳兩衛的兩戶141平米，共29層，232套房源。認籌交一萬抵兩萬，團購可享九折優惠，排號20組左右。四、小結及預測 小結從總趨勢來看，房地產市場的發展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一， 中國是一個經濟轉型國家。對于一個發展中國家來說，城鎮化是一個不可避免的問題。中國到目前為止已經歷了長達30年的經濟持續高速增長，人民收入水平的提高和對生活質量的追求，為房地產市場的發展提供了強勁動力。第二， 中國是一個體制轉型國家。中國正從嚴格傳統的計劃經濟體制國家逐漸轉變為市場經濟體制國

24、家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮居民主要依靠單位分房，而現在則已基本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產市場的產生和發展。第三， 除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數量也意味著巨大的對住房的需求。鎮平縣房地產市場分析 2011年，鎮平縣總人口達到103萬人，城區約31萬人，鎮平城區新增商品房預售面積約34萬平米。根據鎮平縣住建發展規劃，規劃確定至近期2015年，人均居住用地面積34.9平方米、人均住房建筑面積不低于26平方米，遠期2020年人均居住用地面積31.3平方米，人均住房建筑面積不低于30平方米

25、。按此目標，城區近期在2015年居住用地增加到907.45公頃，住房總建筑面積需增加到676萬平方米（按規劃26萬人計），年均建房42.9萬平方米；遠期2020年居住用地增加到1096.29公頃，住房總建筑面積需增加到1050萬平方米（按規劃35萬人計），比2015年末增加374萬平方米，年均建房74.8萬平方米。鎮平縣房地產發展趨勢： 在南陽市的13縣市中，鎮平的個體經濟歷來一直比較活躍，特別是以玉雕產業為代表的特色產業更是造就了大批財富精英。但是受傳統居住觀念影響，而且早期沒有品質樓盤入駐，因此一般商品住宅的市場認可度一直不高，而且多是傳統多層，進入2011年后，市場均價也不到2000元，

26、隨著財富世家項目進駐鎮平市場，以其市場獨有的六層退臺式電梯花園洋房，帶有地溫中央空調的西班牙風情建筑，超高綠化率和居住舒適性，項目自帶物業公司，迅速將鎮平樓市拉進3000元大關。自此，鎮平新盤及在售樓盤的均價一提再提，從東區到中心，再到西區、北區，房價均接近或超過3000元。雖然受2011年下半年開始的宏觀調控以及由此產生的低迷市場影響，也出現過短時期的市場觀望，但是市場需求結合優質產品的出現，還是在沖擊人們的購買欲望。 縱觀鎮平樓市的建筑類型，已由早期的的純多層逐步向花園洋房、小高層、高層過渡，業態也均覆蓋商業和住宅，而且新盤都更注重業主的居住舒適度，景觀打造、小區規劃以及物業服務也成為人們

27、選擇項目的重要標準，不少小區還將地溫空調做為樓盤的的亮點推向市場，以財富世家，登凱·香溪地為代表，都將項目的精雕細琢做到了極致，竭力為業主打造宜居、舒適、傳世的精品。 在戶型方面，市場上涵蓋了38平米的小型公寓到330平米的的復式洋房。由于房價的逐步抬高，總房款也在攀升，而首付部分也一直維持在四成、五成，只有個別項目推出三成首付，這樣的比列，仍將影響大部分剛需及改善性意向客戶的成交。因此，受青睞戶型仍分布在80-120平米中間，上半年中央華府推出142平米三房及162平米四房后就明顯受到客戶阻力。預測 本地市場隨著政府2012年年末的“兩違”整治工作持續開展，小產權房將在一定程度上得

28、到遏制，也會推動整個樓市更加健康有序穩定。預計將有星港灣、萬豪·紫金苑、御景華城等六個項目入市，100萬方左右的體量也在考驗著市場的承載力，因此如何挖掘市場剛需以及改善性需求的購買力，按照項目客群做深做足相應市場，則是今后年工作的重中之重。 針對本案項目的營銷思路建議通過以上市場的縱觀分析，得出以下市場結論：1、 就整個南陽地區來看，鎮平房地產較為滯后。2、 就鎮平市場地產處于中級往高級發展的階段邁進。3、 區域地產市場的產品價值主要取決于位置、品牌、品質。4、 城市框架的拉伸，區域地產有一定的發展空間。5、 區域市場競爭較為激烈，低、中、高產品齊全，本案應多方位思考，大局出發。本案的營銷建議：1、 按照地產傳統的三步進行，即：蓄客認籌銷售；能有效把握整個過程，避免操作彎路。2、 高水平的包裝和營銷，是提升項目價值的重要手段，更是提高開發商品牌的有力支撐。3、 根據本案的實際情況，利用商業的價值，提高