1、綜合自測練習題一、單項選擇題1 .房屋發生擴建、翻建、改建及相應的宅基地使用范圍的增、減時所進行 的登記屬于A .原始登記 B .變更登記C .轉移登記 D .其他登記2 .根據我國現行有關法律的規定，房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利設定的法定生效要件是A .簽定書面合同 B .經有關主管部門批準C .辦理房屋產權登記 D .辦理公證3 .異產毗連房屋所有人以外的人，需使用異產毗連房屋的共用部位時，應 具備的條件是A .房屋管理部門批準 B .物業管理公司批準C .各所有人一致同意 D .支付相應費用4 .所有人對房屋的實際控制權是什么的體現A .占有權B .使用權 C .收益權D .處分

2、權5 .各國關于房地產權屬登記及其效力的規定， 主要有三種模式：法國模式、 托倫斯模式和A .美國模式B .英國模式C .德國模式 D .加拿大模式6 .縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房地產進行統一的權屬登記稱為A .總登記 B .轉移登記C .變更登記 D .其他登記7 .房屋所有權因買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并以及 改建、擴建、拆除等原因轉移變更時，應自轉移變更之日起多長時間內.辦理轉 移變更登記A . 3個月 B . 1個月C. 6個月 D . 2個月8 .城市房屋權屬登記管理辦法規定，轉移登記必須在轉移事實發生之日 起A . 30天內進行 B

3、. 60天內進行C .半年內進行 D . 3個月內進行9 . 土地使用權的原始取得的方式主要是行政劃撥和A .有償出讓 B .無償轉讓C .有償轉讓 D .無償出讓10 .在對建筑物區分所有權的界定上，三元論說又稱“最廣義區分所有權說”， 為誰所倡導A .德國學者 B .日本學者C .美國學者 D .澳大利亞學者11 .房地產權屬登記及其效力的托倫斯模式是由誰最先設計提出的A .德國學者 B .法國學者C .日本學者 D .澳大利亞學者12 .以下兩者之間的關系不屬于房屋共有關系的是A ,全民和集體單位之間 B .國家機關之間C .公民之間 D .公民和社會組織之間13 .在對建筑物區分所有權

4、的界定上，二元論說認為，建筑物區分所有權是 指由區分所有建筑物專有部分所有權與共有部分持分權所構成，最早是由哪國學者所提出A .法國 B .德國 C .日本 D .中國14 . 土地使用權的客體范圍包括A .地面 B .地下資源C .埋藏物 D .隱藏物15 .機關、團體、部隊、企業事業單位不得租用或變相租用私有房屋， 如因特殊需要必須租用，須A .經省級以上人民政府批準B .經市級以上人民政府批準C .經縣級以上人民政府批準D .經鄉級以上人民政府批準16 .租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權 利義務，并報房屋所在地房管機關A .登記 B .備案 C .批準D .

5、公告17 .在房屋租賃合同有效期間，出租人出賣出租房屋，應提前多長時間 通知承租人。承租人在同等條件下享有優先購買權A . 1個月 B . 2個月C . 6個月 D . 3個月18. 土地使用權變更不包括A .主體變更 B .客體變更C .內容變更 D .其他事項變更二、多項選擇題1,依據房屋所有權的主體不同，房屋可分為如下幾種A ,公房所有權 B ,私房所有權C .外產房所有權 D .中外合資房所有權E .其他性質的房屋所有權2 .發生下列哪些情況時應當辦理房地產權屬登記A ,房地產買賣 B ,房屋租賃C .房地產抵押 D .房地產贈與E . 土地使用權轉讓3 .國家對土地使用權主體變更實行

6、必要的限制，表現在以下哪幾方面A .限制國有企業與機關、事業單位之間流轉B .限制公民與法人、非法人組織之間流轉C .限制中國人與外國人之間，以及外國人相互之間流轉D .限制企業單位之間流轉E .限制法人組織之間流轉4 .建筑物區分所有權是由三種權利構成的。即A .專有所有權 B ,共用部分持分權C .成員權 D .相鄰權E .占有權5 .在房地產權屬登記的種類中，其他登記包括下列哪些A .限制登記 B .遺失登汜C .更正登記 D .更名登記E .新建登記6 .在下列哪些情況，可以適用私房的法定繼承A .遺囑無效部分所涉及的房產B .遺囑繼承人喪失繼承權的C .被繼承人生前沒有對其遺留房屋立

7、下遺囑的D .遺囑繼承人放棄繼承房屋的E .遺囑未處分的房產7 . 土地使用權傳來取得的方式包括通過下列哪些方式A .轉讓 B .繼承C .抵押權的實現 D .民事執行E .變更國有土地使用權8 . 土地使用權主體變更的事由包括下列哪些情況A .繼承 B .共有權分割C .投資 D .法人成立E .法人合并9 .以合法有效的遺囑處分遺產的方式，其法律效力高于法定繼承，但作為一種法律行為，遺囑必須具備以下條件A .主體合格 B .客體合法C .內容合法 D .形式合法E .意思表小真實10 .下列哪種土地使用權取得方式屬于原始取得A .轉讓方式 B .抵押權的實現C .有償出讓 D .行政劃撥E

8、 .民事執行11 .房產權屬登記可以分為A .登記 B .變更登記C .人口普查登記 D .轉移登記E .其他登記12 .國有房產的來源主要是A .舊政府房產B .個人捐獻私房C .國家基建投資興建的房產D .私房社會主義改造的E .沒收官僚資本家所有的房產13 .在租賃城市私有房屋期間，承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租 賃合同A .承租人累計6個月不交租金的B .承租人擅自將房屋轉讓的C .承租人擅自將房屋轉租的D .斌租人擅自將房屋轉借的E .承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益的14 .在處理房地產相鄰關系應當注意下列原則A .是否有利于生產發展B .是否有利于方便人民

9、生活C .是否有利于團結互助D .是否公平合理E .是否有利于國家安定三、名詞解釋1.房地產所有權23 .建筑物區分所有權 45 .房地產相鄰權67.房地產權屬登記89 .城市居民私房1011 .房屋按份共有12四、簡答題.房屋共有.住房部分產權.異產毗連房屋.房地產權屬登記的公信力.城市公房.房屋遺贈1 .房屋共有的特征是什么？2 .簡述房屋共同共有。3 .房屋按份共有的特征是什么？4 .什么是土地使用權？其內容是什么？5,簡述土地使用權的特征。6 .簡述房地產相鄰權的法律特征。7 .列舉四種房地產相鄰關系。8 .簡述國家對土地使用權主體變更的限制。9 .簡述處理房地產相鄰關系應當注意的原則

10、10 .我國房地產權屬登記的功能。11 .簡述城市居民私房管理的內容。12 .簡述城市公房管理的內容。五、論述題1 .試論建筑物區分所有權的特征。2 .試述異產毗連房屋發生自然損壞時所需修繕費用的負擔原則。3 .試論我國房地產權屬登記的效力。4 .試述私房法定繼承的適用情況和繼承順序。六、案例分析1. 1995年，李某和楊某共同出資興建了一幢房屋，后來這幢房屋一直由李 某一人居住，但產權歸李某和楊某二人共同所有。1995年10月李某打算去加拿大定居，臨行前他瞞著楊某將該房屋以 46萬元人民幣賣給了王某。楊某后來知 道了此事，遂告訴王某此房屋是他和李某的共有房屋， 李某一人無權出賣此房屋， 要求

11、王某將房屋退還出來。而王某則認為他和李某簽訂了房屋買賣合同， 他們之 間存在合法的房屋買賣關系。雙方發生糾紛，訴至法院。請問：(1)李某和楊某與本案房產是何種產權關系 ？(2)對李某售房的行為應如何認定？(3)本案購房者王某是否必須返還該房屋？(4)李某的行為可能產生哪些其他法律后果？2. 1990年3月，某縣商業局未經批準，擅自購買了李某坐落于某市市中心 的十間私房，雙方簽訂了買賣協議。商業局持該買賣協議去辦理過戶登記手續時， 房管局指出該行為違反了有關規定，不予過戶。隨后商業局在未過戶的情況下， 在購得的房屋中開設門市部進行經營，后因經營不善又將該房屋轉讓。請問：商業局與李某的買賣關系有效

12、嗎？為什么？3 .馮某共兄弟4人，馮某是老大。馮某在12歲時，過繼給叔叔馮大年為子。 馮大年的妻子早亡，沒有子女，當時辦過過繼酒席，立下契據：馮大年的生養死 葬全由馮某負責，他死后所遺留的 3間房屋由馮某繼承。馮某過繼給馮大年后， 對馮大年進行了贍養照顧，馮某也經常回家隨生父母一起生活。當馮某工作后， 從經濟上支援家庭，并負擔兄弟3人的讀書和生活費用，直至他們獨立生活為止。 1986年馮大年病故，馮某對其進行了安葬，繼承了馮大年遺留的3間房屋。1988 年馮某的生父母先后去世，遺留下了 4間房屋。馮某兄弟四人對父母安葬之后， 為房屋繼承問題發生了糾紛。馮某要求繼承生父母的一份房屋，但馮某的兄弟

13、認 為：馮某已過繼出去，并已繼承了馮大年的3間房屋，因此不應再繼承生父母的 房屋。雙方爭執不下，于是馮某于1990年起訴至法院。法院經過審理作出判決： 馮某繼承馮大年所遺留的3間房屋，馮某生父母所遺留的4間房屋由馮某兄弟四 人各繼承一問。請問：(1) 馮某有權繼承馮大年的房屋嗎？并說明理由。(2) 馮某有權繼承其生父母的房屋嗎？并說明理由。4 . 丁一、丁二兄弟倆父母早亡，留有遺產房屋一幢四間。該房屋租賃給王 三居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產管理部門辦理了登記手續， 領取 了房屋租賃證。因租期后滿，王三向留在當地的丁一提出購買該幢房屋，丁一認為，丁二在外地工作，不需要當地房屋，自己是

14、長子有權作主，經協商，丁 一與王三簽訂了房屋買賣合同。數日后，丁二一家調回當地工作，提出要在租賃 給王三的丁家私房居住，請王三在近期搬出此屋，王三辯稱，該幢房屋丁一已實 給他，雙方簽訂了書面的房屋買賣合同，他已交清了買房款，房屋產權已屬他自 己所有。若有異議，由丁一、丁二相互交涉。雙方意見分歧，丁二訴至法院，要 求中止與王三的房屋租賃合同，歸還房屋自用。問：(1) 丁一與工三簽訂的房屋買賣合同是否有效 ？依據是什么？(2) 你認為法院將如何判決？練習題參考答案一、單項選擇題1. B2 .C 3. C4.A5. C6 . A7 ,A 8. D9.A10, A11 . D12. B13 .A14.

15、 A15 , C16 . B17. D18 ,B二、多項選擇題1. ABCDE 2 . ACDE 3 . ABC 4 . ABC5. ABCDE 6. ADCDE 7 . ABCDE 8 . ABCDE9 . ABCDE 10. CD 11 . ABDE 12 . ABCDE13 . ABCDE 14 , ABCD三、名詞解釋l .房地產所有權：指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。2 .房屋共有：是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權。3 .建筑物區分所有權：是指由區分所有建筑物專有部分所有權、共用部分 持分權以及因共同關系所生成的成員權所構成。這三者形成一項不可分

16、離的特別 權利 共同的空間所有權。4 .住房部分產權：是指城鎮居民對按標準價 (優惠價)購買的公房享有的權 利，包括占有權、使用權、有限的收益權和處分權，并可以繼承。5 .房地產相鄰權：指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產所有人或使用人在 行使房地產的占有、使用、收益和處分權時，相互之間應當給予便利或者接受限 制而發生的權利義務關系。6 .異產毗連房屋：是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為 不同所有人共有的房屋。7 .房地產權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房地產所有權和使 用權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房地產他項權利進行登記，依法確認 房地產歸屬關系的行為。8.房地產權

17、屬登記的公信力：是指在登記為房地產權利變動的公示方法的 情況下，即使登記簿的記載與實質的房地產權利不符，但對信賴記載表征的善意第三人予以保護。9,城市居民私房：是指城市居民個人所有、數人共用的自用或出租的住宅 和非住宅用房。10 .城市公房：指坐落于直轄市、市、建制鎮的國有房屋和集體所有的房屋。11 .房屋按份共有：指兩個或兩個以上的人對同一項房屋按照確定的份額享 受權利、承擔義務。12 .房屋遺贈：是指公民用遺囑方式指定其死后遺留房屋贈給法定繼承人以 外的公民或國家、集體、社會組織。四、簡答題1 .房屋共有的特征是什么？房屋共有的特征有：(1)主體有兩個或兩個以上，單一主體不構成房屋共有。(

18、2)客體是同一項房產。(3)存在對內、對外兩種關系。在對內關系中各共有人作為相對獨立的 權利主體，都是共有房屋的所有人，對共有房屋共同享有或按份享有權利和共同 承擔或按份承擔義務。在對外關系中。各共有人共同作為單一的權利主體， 與共 有關系以外的人發生權利義務關系。2 .簡述房屋共同共有。房屋共同共有是指兩個或兩個以上的人對其共有的某項房屋平等地、 不分份 額地享有權利并承擔義務。共有人之間不分份額、完全平等，即每個共有人都 對整個共有房屋享有所有權。共有人對共有房屋享有共同的權利，并承擔共同 的義務。共有房屋在共同共有關系存續期間沒有分清份額， 只有在共同共有關 系消滅時方能分清份額。在處理

19、房屋共同共有關系時，應掌握以下原則：(1)共有人對共有的房屋性質不明，部分共有入主張按份共有，部分共有入 主張共同共有，如果不能證明房屋是按份共有的，應當認定為共同共有。(2)在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有房產的，一般認為無效。但第三人善意、有償取得該房產的，應當維護第三人的合法權益；對其他 共有人的損失，由擅自處分共有房產的人賠償。(3)在共同共有關系終止時，對共有房產的分割，有協議的，按協議處理； 沒有協議的，應當根據等分原則處理，并要考慮共有人對共有房屋的貢獻大小， 適當照顧共有人生產、生活的實際需要情況。分割夫妻共有房產，應當根據蠟姻 法的有關規定處理。(4)共同共有房

20、產分割后，一個或數個原共有人出賣自己分得的房產時，如 果出賣的房產與其他原共有人分得的房產屬于一個整體或有配套使用，其他原共有入主張優先購買權的，應當予以支持。3 .房屋按份共有的特征是什么？房屋按份共有的特征是：(1)主體各有份額。(2)每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但共有人在轉讓 其共有份額時，其他共有人在同等條件下享有優先購買權。共有人在要求分出自己的房地產份額時，不能損害其他共有人的利益。如果采用實物分割法要損害其 他共有人的利益，共有人只能要求作價補償或變價分割。(3)每個共有人按照各自的份額，對共有房產分享權利、分擔義務。4 .什么是土地使用權？其內容是什么？土地使用

21、權是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分 的權利。土地使用權的內容包括：(1)使用權。使用權是對土地的開發、利用的權利。使用必須依照法律和合 同的規定進行，不得改變土地的用途，不得危害他人的合法權益。(2)收益權。收益權是使用人享有使用土地上利益的權利，即它是基于使用 土地而取得經濟收入和孳息的權利。(3)處分權。在非所有人使用土地的情況下，使用人無權決定土地的最終命 運，它只能依照法律的規定和合同的約定轉讓土地使用權。而且這種權利還因土 地使用權取得方式的不同而有所區別。以上土地使用權的內容在經濟生活中可具體表現為對土地的利用權、出租權、轉讓權、抵押權和物上請求權等。5 .簡

22、述土地使用權的特征。土地使用權的特征為：(1)權利的派生性。土地使用權是從土地所有權中派生出來的他物權。(2)客體的有限性。土地使用權的客體僅限于地面，不及于地下資源、埋 藏物。(3)目的的特殊性。取得城鎮土地使用權的目的在于進行房地產開發建設。(4)取得的法定性。土地使用權的取得必須經過法定程序。(5)使用的期限性。土地使用權是有期限的。在我國，土地使用權的年限 米取法定主義。6 .簡述房地產相鄰權的法律特征。房地產相鄰權的法律特征為：(1)房地產相鄰權的主體是兩個或兩個以上的房地產所有人或使用人。房地產相鄰關系既可能發生在所有人之間，也可能發生在所有人與非所有人(使用人)之間，還可能發生在

23、兩個或兩個以上非所有人 (使用人)之間。(2) 房地產在地理位置上必須是相鄰的。 相鄰包括相互鄰接或相互鄰近， 還可以為平面相鄰、垂直相鄰和包容相鄰。(3)相鄰關系的客體是相鄰房地產所有人或使用人行使其權利時所體現 的利益，而非房地產本身。它不僅涉及占有、使用房地產本身，而且包括截水、 排水、通風、采光、眺望、蒸氣、煙塵、臭氣、噪聲、垃圾等所發生的相鄰關系。(4)房地產相鄰關系的內容是相鄰人之間的權利義務。這種權利義務主 要表現為相鄰各方之間應根據法律的規定或者協議的約定給予他方方便或接受 限制。7 .列舉四種房地產相鄰關系。房地產相臨關系涉及面廣、內容復雜，現實生活中主要有以下幾種：(1)因

24、使用鄰地、通道，或通行而發生的相鄰關系。(2)因相鄰環境保護而發生的相鄰關系。(3)因險情危害而發生的相鄰關系。(4)因相鄰通風、采光、管線設置而發生的相鄰關系。8 .簡述國家對土地使用權主體變更的限制。土地使用權主體的變更實際上是土地使用權市場交易或民事流轉的一種形式。國家對土地使用權主體變更實行必要的限制， 這種限制主要體現在以下三方 面：(1)限制國有企業與機關、事業單位之間流轉。這種限制的主要目的是為 了控制公益性用地轉變為經營性用地，以及防止機關、事業單位取得經營用地之 后涉足房地產市場。(2)限制公民與法人、非法人組織之間流轉。這種限制的目的主要是為了 防止法人與非法人組織涉足私人

25、房地產市場，尤其是住房市場，造成供應緊缺和市價高漲。(3)限制中國人與外國人之間流轉。這種限制的目的主要是為了減少國際 市場波動對我國地產市場的沖擊，以維護我國地價的相對穩定。根據實際情況的 變化，某些限制可能會適當放寬。9 .簡述處理房地產相鄰關系應當注意的原則。處理房地產相臨相臨關系應當注意的原則：(1)是否有利于生產發展。相鄰各方的矛盾有的直接發生在生產過程中， 有的雖然不是直接發生在生產過程中，但也與生產有著直接或間接的聯系，所以, 相鄰關系的處理一定要從有利于生產發展、 有利于社會主義市場經濟建設的角度 出發，特別是在處理因土地的使用而引起的相鄰關系的糾紛上。(2)是否有利于方便人民

26、生活。相鄰關系往往直接關系到人民群眾的生活， 處理不好，就會對人民群眾的生活造成不理影響。 特別是涉及群眾住房、生活沒 施等方面的相鄰關系糾紛時，更要從有利于生活、方便群眾的角度出發。(3)是否有利于團結互助。相鄰各方不僅是平等主體之間的關系,而且還是社會主義協作的關系。在處理相鄰關系時，相鄰各方應依法給予對方方便， 接受必要的限制。在發生矛盾時，要從大局出發，做到團結互助，協商解決。人 民法院在處理相鄰關系糾紛時，亦應從有利于團結互助的原則處罰，著重調解解 決糾紛。(4)是否公平合理。相鄰關系涉及多方利益。相鄰各方在處理相鄰關 系時，必須依法合理地行使自己地權利，不得只顧自己地利益而妨礙或者

27、損害對 方的利益。相鄰關系中收益的一方應對承擔義務而支付費用和遭受損失的一方給予補償。10 .我國房地產權屬登記的功能。我國房地產權屆登記的功能有：(1)產權確認功能。 房地產權屬登記具有確認房地產的權屬狀態，賦 予房地產權以法律效力，建立房地產與其權利人之間的法律支配關系的功能。(2)公示功能。房地產權屬登記具有將房地產權利的事實向社會公開 用以標示房地產流轉的功能。(3)管理功能。房地產權屬登記具有實施國家管理意圖的功能。主要 體現在兩個方面：一是產籍管理功能，二是審查監督功能。11 .簡述城市居民私房管理的內容。城市居民私房管理的內容為：(1)所有權登記。城市私有房屋的所有人，須到房屋所

28、在地房管機關 辦理所有權登記手續，經審查核實后，領取房屋所有權證；房屋所有權轉移或房 屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手 續。(2)買賣管理。買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證 明，買方須持購買房屋證明和身份證明， 到房屋所在地房管機關辦理手續。 任何 單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋。(3)租賃管理。租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權利和義務，并報房屋所在地房管機關備案。機關、團體、部隊、 企業事業單位不得租用或變相租用私有房屋， 如因特殊需要必須租用，須經縣級 以上人民政府批準。(4)代管制度。城市私有房屋所有

29、人因不在房屋所在地或因其他原因 不能管理其房屋時，可出具委托代理人代為管理。代理人須按照代理權限行使代 理權并履行應盡的義務。對于所有人下落不明又無合法代理人或所有權不明的城 市私有房屋，房管機關不負賠償責任。城市私有房屋所有人中請發還由房管機關 代管的房屋，必須證件齊備，無所有權糾紛，經過房管機關審查核實后，才能發 還。12 .簡述城市公房管理的內容。城市公房管理的內容為：(1)城市公有房屋實行所有權登記制度。公有房屋產權人應當在規定 期限內，到房屋所在地房地產行政主管部門辦理所有權登記手續。(2)公有房屋的產權人和使用人應當按照房屋的用途合理使用房屋， 不得擅自改變。確需改變用途的，應當依

30、照有關規定辦理審批手續。(3)公有住房的租賃必須執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的 租賃政策和租金標準。出租人和承租人應當簽訂書面租賃協議， 明確雙方的權利 和義務，并到房地產行政主管部門辦理審核手續。(4)公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規 定的證明文件。任何單位或個人均不得擅自買賣公有房屋。(5)公有房屋的產權人或房屋共有人有義務維修養護公有房屋及其附 屬設施。產權人與使用人分離的，應當在協議中明確修繕義務。五、論述題1 .試論建筑物區分所有權的特征。建筑物區分所有權作為一種綜合性的物權具有如下特征：(1)復合性建筑物區分所有權是由三種權利構成的，即專有所有權、共

31、用 部分持分權和成員權。一般不動產所有權，其構成則是單一的，一股僅指權利主 體對不動產享有占有、使用、收益及處分的權利。(2)專有所有權的主導性。在建筑物區分所有權三項內容(權利)中，專有所有權處于主導地位。表現為：一是區分所有權人取得專有所有權即意味著取得 了共用部分持分權(共有所有權)及成員權。反之，區分所有權人喪失了共用部分 持分權與成員權。二是區分所有權人專有所有權的大小，決定了共用部分持分權 及成員權的大小。三是在區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共用部 分持分權及成員權則不單獨登記。(3) 一體性。一體性特征表現在；一是構成建筑物區分所有權的三項內容(專 有所有權、共用部分

32、持分權及成員權)必須結為一體，不可分離。在轉讓、處分、 抵押、繼承時，均應將三者視為一體，不得保留其一或其二而轉讓、抵押其他權 利。二是在同一棟建筑物上，不能既設定區分所有權，又設定一般所有權或一般 共有權。要設定區分所有權，必須將整棟建筑物都區分為專有部分和共用部分， 并設定相應的專有所有權和共用部分持分權， 否則在權利歸屬和利益分配上將會 發生混亂。(4)權利主體身份多重性。在建筑物區分所有權上，由于其由專有所有權、 共用部分持分權及成員權構成，因而區分所有權人的身份亦具有多重性。而一般 不動產所有權其權利主體的身份只能是單一的，要么作為所有權人，要么作為共 有權人，而不得同時具有所有權人

33、。和共有權人的雙重身份。2 .試述異產毗連房屋發生自然損壞時所需修繕費用的負擔原則。異產毗連房屋發生自然損壞時所需修繕費用的負擔原則如下：(1)共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有 人按份額比例分擔。(2)共有墻體的修繕，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例 分擔。(3)樓蓋的修繕，具樓面與頂棚部位由所在層房屋所有人負責，其結構 部位由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。(4)屋蓋的修繕，依不同情形而有不同的份額分擔原則。不能上人的屋 蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層所有人按份額比例分擔。能上人的屋蓋，如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層房屋所有人按份額比例分擔+如

34、僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下各層房 屋所有人按份額比例分擔。(5)樓梯及樓梯間的修繕。如為各層共用樓梯則由房屋所有人按份額比 例分擔，如為某些層所專用的樓梯則由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。(6)房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。(7)房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣等)的修繕， 由所有人按份額比例分擔。異產毗連房屋所有人和使用人應按照有利使用、共同協商、公平合理的 原則，正確處理毗連關系；異產毗連房屋所有人或使用人超越權利范圍，侵害他人權益時，應停止侵害，并賠償由此而造成的損失。3 .試論我國房地產權屬

35、登記的效力。關于房地產權屬登記的效力，在全國人大常委會審議城市房地產管理法(草 案)時曾對此有過爭議。草案第 75條對此作了規定，正式通過時，草案第 ?5 條的內容被刪除了。土地管理法第9條規定，集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊， 核發證書，確認所有權；全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用的國 有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。上述規定 表明，無論是“確認所有權”，還是“確認使用權”，其前提條件都是“登記造冊” 和“核發證書”，所以，都強調登記為取得物權的成立要件。城市房地產管理法第60條、第61條規定，房地產權利的變動應當登 記。“應當”二字，說明房

36、地產物權變動以登記為成立要件。土地登記規則第25條規定：”不經變更登記的土地使用權、所有權及 他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”這已明確表明，登記為土 地物權變動的成立要件。城市房屋產權產籍管理暫行辦法第 18條規定： “凡未按照本辦法中 請并辦理房屋產權登記的，具房屋產：權的取得、轉移、變更和他項權利的設定， 均為無效。”這一規定亦明確表明登記為房屋物權變動的成立要件。城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第 16條規定：”土地使用者在 支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記。領取土地使用匪。取得 土地使用權。”“應當”之義，強調登記為土地物權變動的成立要件。因此，從立

37、法實踐來看，我國房地產權后登記的效力為成立要件主義。4 .試述私房法定繼承的適用情況和繼承順序。私房的法定繼承，是指依照法律直接規定的繼承人范圍、順序和遺產分配原 則，將遺產房屋分配給合法的繼承人的繼承方式。有下列情況之一的，可以適用私房的法定繼承：被繼承人生前沒有對其遺 留房屋立下遺囑；遺囑繼承人放棄繼承房屋或者受遺贈人放棄接受遺贈房屋 的；遺囑繼堆人喪失繼承權的；遺囑繼承人、受遺贈人先于被繼承人死亡的； 遺囑無效部分所涉及的房產；遺囑未處分的房產。在法定繼承情況下，房產按下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母； 第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承， 第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼