1、從根本上標準房地產(chǎn)經(jīng)濟運行 一 改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了極快的開展。房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成 為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。進入 2003 年，房地產(chǎn)由于開展規(guī)模過大、結(jié) 構(gòu)不合理、價格過高，開始進行調(diào)控。到了 2007 年，由于中央加強了 住房保障制度 體系 的建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu)雖然得到了有效的 控制和相應(yīng)的調(diào)整，但是價格仍然居高不下，市場處于觀望狀態(tài)，調(diào) 控還沒有到位。 2021 年，由美國住房信貸 次貸 問題引發(fā)了全球性金 融經(jīng)濟危機。為了應(yīng)付國際經(jīng)濟金融危機，我國實行了積極的財政政 策和適當寬松的貨幣政策，出臺了 4 萬億擴大內(nèi)需的投資方案 政策 。 2021年上半年，銀行貸款到達了

2、7.37 萬多億元，由于流動性充足，放 松了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款的限制。天價 “地王和高價 “樓 市重新出現(xiàn)在一些城市。樓市泡沫在原有的根底上又開始積累。中央 不得不再次調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。于是就形成了這樣一種怪現(xiàn)象：銀 行收緊房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)市場就處于觀望狀態(tài) 有價無市 ；銀行放松 房地產(chǎn)信貸， 就會出現(xiàn)天價 “地王和天價樓市。 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟這個問 題的根本出路，就是要在認識我國房地產(chǎn)業(yè)迅速開展客觀必然性的基 礎(chǔ)上。加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和管理，完善房地產(chǎn)制度的建設(shè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟快速開展是我國目前經(jīng)濟社會開展階段的客觀要求我國房地產(chǎn)業(yè)大開展， 是由我國目前所處的經(jīng)濟社會開展階段決定的

3、， 是不以人們的主觀意志為轉(zhuǎn)移的。否認這種客觀必然性，以及房地產(chǎn) 業(yè)開展對國民經(jīng)濟 開展 的奉獻和作用，是不對的。中國當代房地產(chǎn)業(yè)， 是改革開放的產(chǎn)物。 建立社會主義市場經(jīng)濟體制， 要求把城市土地使用權(quán)商品化，建立了土地使用權(quán)市場，有效配置城 市土地資源；城市住房實行貨幣分配，把住房市場與住房保障有機地 結(jié)合起來，建立完善的住房制度；把城市建設(shè)管理體制納入了房地產(chǎn) 經(jīng)濟運行的軌道。這些改革就為房地產(chǎn)業(yè)開展奠定了體制根底。改革開放推動了中國經(jīng)濟現(xiàn)代化的開展。工業(yè)化促進了城市化。 2021 年我國城市化水平已經(jīng)到達 45.7%，進入了城市化的加速開展時期。 預(yù) 計到 2021 年我國城市化水平到達

4、 63.7%，城鎮(zhèn)人口到達約 8.8 億。城 市化加速了人口向城鎮(zhèn)集中和城市第二、第三產(chǎn)業(yè)的開展，從而對房 地產(chǎn)業(yè)開展提出了巨大的需求。同時，當代各國房地產(chǎn)業(yè)開展的理論 與實踐一再證明，一國居民平均國民收入到達 3000 美元，就進入對住 房巨大的需求時期。我國目前正處于這樣一個開展階段。工業(yè)化的進 行和城市化的加速開展，以及居民收入水平的提高，就為房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展提供了廣闊的經(jīng)濟根底。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟大開展， 就是建立在這樣體制和經(jīng)濟根底之上的， 是完全符合經(jīng)濟社會開展規(guī)律的。房地產(chǎn)業(yè)開展的根底是深厚的，需 求是巨大的，空間是廣闊的，前景是光明的。這是我們必須肯定的。房地產(chǎn)經(jīng)濟市場不完全競爭

5、性要求國家干預(yù)或彌補市場的無效性房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的行業(yè)。房地產(chǎn)市場是一種不完全競爭市場。由 于土地的稀缺性或供給的有限性，房地產(chǎn)位置的固定性，以及房地產(chǎn) 產(chǎn)品的差異性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，成為不完全競爭，即 成為在一定地域內(nèi)少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的環(huán)形競爭。在不完全競 爭或環(huán)形競爭中，由于開發(fā)企業(yè)數(shù)量少，極容易通過合謀，不管是以 公開的還是秘密的方式達成的價格協(xié)議，就排除了它們之間的競爭。 通過協(xié)議或合謀的方式形成的價格，就是房地產(chǎn)壟斷價格。關(guān)于這種 土地或房地產(chǎn)壟斷價格，馬克思明確指出： “當我們說壟斷價格時，一 般是指這樣一種價格， 這種價格只由購置者的購置欲和支付能力決定， 而

6、與一般生產(chǎn)價格或產(chǎn)品價值所決定的價格無關(guān)。 ?馬克思恩格斯全 集?第 25卷第 873頁既然房地產(chǎn)壟斷價格， 既與一般通過部門之間競 爭形成的 “生產(chǎn)價格 決定的市場價格無關(guān)，也與通過部門內(nèi)部競爭形成 的“價值決定的市場價格無關(guān)， 說明了在房地產(chǎn)經(jīng)濟這種壟斷價格形成 中排除斥了競爭的同時，也就排除了供求決定價格，價風格節(jié)供求的 市場機制 作用 。一旦供求、競爭和價格等市場機制失去對經(jīng)濟的調(diào)節(jié) 作用，就形成了 “市場失靈 或“市場無效 的狀況。房地產(chǎn)經(jīng)濟 “市場失靈 或“市場無效 ，要求通過國家對市場進行彌補或 干預(yù)。但是在我國有一些人，把房地產(chǎn)市場看作是完全競爭市場，認 為房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)

7、供求關(guān)系決定的。根據(jù)這種房地產(chǎn)經(jīng)濟理論 和觀點，為了解決房地產(chǎn)價格居高不下的狀況，于是就要求加大土地 供給量。而實踐的結(jié)果是：增加了的土地供給量，一局部囤積在開發(fā) 商手中，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的土地儲藏， 出現(xiàn)了“曬地皮 的現(xiàn)象，沒有 形成房地產(chǎn)有效供給；另一局部經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，雖然形成了房地產(chǎn)市 場的供給量，但是由于房地產(chǎn)價格過高，只是增加了房地產(chǎn)市場上空 置房的數(shù)量，也沒有形成有效需求。載德梁行的數(shù)據(jù)顯示， 1998 年到 2021年，房地產(chǎn)開發(fā)購地總計 31.3 萬億平方米，到 2021 年底，僅使 用 19.4 億平方米，還有約 12 億平方米留在開發(fā)商手中。?中國證券報? 7 月 22日也

8、報道， 2007年的“地王還在“曬太陽。合富輝煌市場研究 部完成的一份關(guān)于廣州 “地王的報告指出， 2007年出讓的 27 幅地塊， 直到今年 2021 年6 月仍有 24 塊“地王 未出售或未開工，約合土地面 積 121.4 萬平方米，可建筑面積 232.4 萬平方米。2021年廣州全年出讓 住宅用地僅為 125 萬平方米，約合建筑面積 277 萬平方米。 “曬太陽 的“地王相當于 2021 年全年住宅用地總和。根據(jù)不完全統(tǒng)計，目前北 京約有 12 塊 2007 年高價地仍然處于閑置或延遲開工狀態(tài)，其中有 6 塊位于房山、順義和門頭溝等郊區(qū)，大約占出讓土地總量的一半。房 地產(chǎn)市場這種實踐清楚

9、地說明， 企圖單純通過加大土地與房地產(chǎn)供給，不僅沒有到達抑制房地產(chǎn)價格上漲的目標，反而推高了地價和房價， 形成了無效供給，制造了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，同時還把居民即真正住房 需求者，排擠出了房地產(chǎn)市場。只是到了 2007 年下半年，國家加大了 保障住房建設(shè)的力度，改變了銀行房地產(chǎn)信貸的方向，提高居民住房 有效需求，才解決了一局部居民迫切的住房問題。但另一方面也形成 了高價房滯銷，開發(fā)商資金鏈斷裂，市場處于觀望狀態(tài)。近兩年來，國家為了應(yīng)對國際金融經(jīng)濟危機給我國經(jīng)濟開展帶來的困 難，實行了擴大內(nèi)需的政策，推出了增加 4 萬億的投資方案。由于積 極的財政政策和適度寬松的貸幣政策的實行，特別是降低了開發(fā)商自

10、 有資金比例和放松第二套住房貸款， 一局部貨幣就流向了房地產(chǎn)經(jīng)濟， 于是各地又出現(xiàn)了 “地王和“天價樓市的現(xiàn)象。 2021年 5月 21日，北 京富力地產(chǎn)以超出掛起始價近 4 倍的 10.22 億元天價，拿走了廣渠門 10 號地，成為 2021年北京第一個 “地王。一個月以后，通州九棵樹地 塊以 17.4 億元成為新的 “地王 。僅隔一天，朝陽區(qū)奧運村一塊住宅用 地，以 19.6 億元成了又一個新 “地王。6 月 30 日，廣渠門 15 號地以 40.6億元出讓，樓面地價到達了 1.6萬元，成為新的 “地王。7月 6日， 大興區(qū)黃村鎮(zhèn) 19號商業(yè)金融混合用和 20號居住用地，經(jīng)過 243 輪競

11、 價后，以 30.25億元被人拿走，成為大興區(qū)的 “地王。不僅北京， 6 月 10 日，某開發(fā)商以單價每平方米 1.53萬元拿下廣州珠江新城地塊，成 為廣州的新 “地王。隨后上海松江區(qū)和徐匯區(qū)兩塊地以 9.57 億元和 12 億元出讓，成為上海新 “地王 。某開發(fā)商以 26.1 億元拿下深圳三塊捆 綁商住地塊，成為深圳 “地王。寧波一塊土地以 10.23 億元出讓，成為 當?shù)氐摹暗赝酢?007 年的現(xiàn)象又在各地重演。“地王 和“天價樓市出現(xiàn)并不奇怪。 土地的有限性， 一方面決定了房地 產(chǎn)供給的有限性和壟斷性，另一方面決定了投機的可能性和有利性， 自然就形成了馬克思所說的土地 房地產(chǎn) 市場價格不

12、再由部門之間和 部門內(nèi)部競爭形成的生產(chǎn)價格和價值來決定，而是 “只由購置者的購置 欲和支付能力決定 。在我國目前的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投 資投機者的 “購置欲 ，就表現(xiàn)為通過囤積土地和房地產(chǎn)等待價值的增值； 而他們巨大的支付能力，那么是通過銀行等金融的貸款支持和加強的。 當“購置欲 是為了通過購置價格與出售價格之間的差額取得利潤， 就必 然使加大了的土地和房地產(chǎn)供給成為推高土地和房地產(chǎn)價格的手段。 在這種目的和手段的推動下，最終的結(jié)果肯定是土地和房地產(chǎn)價格越 來越高， 泡沫越吹越大。 這就是房地產(chǎn) “市場失靈 或“市場無效 的集中 表現(xiàn)。房地產(chǎn)“市場失靈 或“市場無效 ，只是說明由于房地產(chǎn)市場的不完全競 爭性，特別是由于土地的稀缺性和有限性，決定了房地產(chǎn)供給不可能 無限地滿足市場需求。在需求大于供給開展趨勢的情況下，房地產(chǎn)價 格上漲的趨勢是必然的。房地產(chǎn)又是居民的消費必需品。為了解決房地產(chǎn)供求矛盾，國家對房地產(chǎn)市場供求的干預(yù)，不