1、代建房合建房開發計劃書目錄關于堡子村委會地產合作開發計劃一、為政府解決村民的住房問題二、二期工程在村民遷入新居后，啟動城中村改造計劃三、工程耗時、耗資多少，需要政府解決的實際問題與困難四、以報告的形式完成，不用涉及細節問題（施工流程、資金管理、質量監督等）1 / 9代建房合建房開發計劃書一.晉寧投資住房前景分析1.1 昆明發展戰略對晉寧的影響晉寧作為現代新昆明的晉寧的城市地位再一次得到肯定。 按照以滇池為中心， 實施“一湖四環，一湖四片”的戰略構想，晉寧成為現代新昆明“西城”和“南城”的主戰場。房地產市場的啟動及快速發展，成為現代新昆明建設中的一支生力軍。據晉寧縣房地產管理所提供的數據顯示，

2、2009 年晉寧縣有 6 個項目獲得商品房預售許可證，商品房總建筑面積達 53.73 萬。去年，晉寧縣預售商品房數量達 4148 套，房價也由 2007 年時的 1200 元/上漲至 2009 年的 2078 元/。而于去年年底開盤的“東興花園”二期已經全部售罄，近期開盤的湖畔晉園商品房項目甚至達到一房難求的局面，其中有很大一部分為昆明本地客戶。今年年初開盤的新建與在建商品房均價預計在2750 元/左右，預計今年年底晉寧縣的商品房成交均價會突破3000 元/。作為重要的新城建設， 環湖公路正在緊鑼密鼓的建設中，完工后從昆陽鎮到滇池路只需要20 分鐘，而公路雙向12 車道的建設保證了上下班的吞吐

3、量。商業中心，文化娛樂中心與行政中心正在慢慢向晉寧遷移。泛亞公路鐵路的建設勢必讓昆明這座發展中的城市成為一個面向世界的橋頭堡，昆明的發展戰略勢必讓昆明新城晉寧這片山清水秀的福地散發出更加吸引人的魅力！1.2 環湖公路、鐵路及水資源優勢對晉寧樓市地價影響現階段晉寧縣的商品房均價在2500 元 /至 2600 元 /之間，相對于昆明呈貢新城4600元/商品房成交均價、安寧板塊 3700 元/的商品房成交價格來說，低了許多。根據分析，主要原因有：一 .交通因素；二 .居住條件；呈貢作為昆明東城區，在修通地鐵前交通不方便成為了制約呈貢建設的一大瓶頸。2009年 6 月 8 日，國務院批準昆明軌道交通建

4、設規劃。于2009 年 8 月全面開建的地鐵一期工程，消息一出呈貢的地產項目一路高漲，所有的已建、在建工程一旦開盤即刻售罄，學校、醫院、行政機構全面遷移。可以毫不為過的說，一方交通成就一片新城。安寧距昆明市區32 公里，依托良好的生態環境，豐富的人文、旅游資源使安寧成為昆明的后花園，成為人們節假日休閑娛樂的歸屬之地，成為集生態旅游、文化觀光、康體休閑和療養度假為一體的旅游勝地。再加上便捷的交通，構成了安寧的人居價值。由此可見，交通及居住條件成就了商品房的價值。交通因素：環湖快速公路的建成及泛亞公路鐵路的修通，不可改變的讓晉寧成為高人居價值，高商業流通的新城市中心！而晉寧與玉溪接壤，物資流動極為

5、便利，再加上安晉公路的快速建設，讓晉寧成為一個重要的交通樞紐。居住條件： 越來越多的人厭倦了城市的繁雜，而擁有天然優勢的晉寧處于滇池湖畔，常年空氣質量優秀與昆明隔水相望，大大減低了人的心理障礙，加上不高的房價必將引發新一輪的熱點！引用晉寧縣房地產管理所所長鄭松壽在新聞采訪中的談話：“隨著一些昆明開發商進駐晉寧，昆陽鎮開始出現一些品質項目，預計今年年底晉寧縣的商品房成交均價會突破3000 元/。”1.3 晉寧昆陽土地與昆明土地優勢對比中國近年來房地產業走勢火爆，商品房價格也是逐月高漲，按需求量來算，昆明2010 年2 / 9代建房合建房開發計劃書一季度同比去年， 昆明的土地總成交量總成交量為 1

6、554.8 畝，與去年一季度的 1065.6 畝相比同比增長了 45.9%。而今年的近期土地成交價格平均在 550 萬 /畝，介于“五四三二一”政策，昆明土地交易的價格不得低于 500 萬 /畝，成品房動輒 56 千的開發成本已經完全不適于開發單位福利房。晉寧，作為昆明主城區的衛星城市現在正在如火如荼的快速建設中，同樣受到“五四三二一”政策的影響，地價成本從去年的 35 萬左右 /畝，直漲到現在的至少 100 萬/畝，而這個價格有著一路看漲的勢頭，城市擴建，道路施工，讓這個曾經的縣城擁有著無限升值的空間，而充足的土地資源，優秀的自然環境讓現在投資晉寧成為居住、投資不二的選擇。二.化肥廠投資住房

7、可行性分析2.1 化肥廠內部剛性需求增長昆明化肥廠作為一個老牌的國有企業，效益長期以來都很不錯，隨著公司業績的提升，越來越多的新員工也加入到其中。常言安居樂業，只有安居才能更好的樂業，對于廣大的新員工而言對住房的剛性需求無疑在不斷的增長， 同時，廣大的老員工對于住房也有換新的需求，住了多年的房子，出于安全、美觀、舒適以及對下一代的考慮，也愿意換更大的新房屋。加之昆明市主城區土地價格的不斷上漲等因素的影響，使得在昆明主城區購置房屋困擾著多數的新員工及部分困難的老員工。此時，反觀晉寧城市發展和建設，如上所述在晉寧購置房屋無論自用還是投資都不失為一種非常明智的選擇。在主城高價購置一處偏遠地段的房屋較

8、之于在快速發展的晉寧的核心地段購置房屋，無論從生活的舒適度、工作的便利度以及培養下一代等方面綜合考慮，安家或投資在晉寧無疑很具有優勢。2.2 投資解決職工住房的益處對于公司而言，只有公司的員工安居了，才能更好的愛崗敬業，才能為公司創造更大的效益。解決員工的住房問題不僅有利于公司內部的團結安定，更是通過這種方式，體現了公司對員工的關懷。在員工享受公司福利的同時，也提升了公司自身的形象。同時，對于公司的領導決策層而言，這樣的舉措，確實是本著以人為本的態度為公司踏踏實實的辦了一件大實事，對于公司的長遠發展來看也是相當有利的。三.房美開發的優勢3.1 房美情況介紹房美房地產開發公司現有各類技術人員 2

9、0 名，其中高級工程師 2 名，土建工程師 10 名，結構工程師 3 名，水電工程師 5 名，會計師 2 名，技術人員 8 名。以誠信經營為根本的房美地產公司自成立以來就樹立了“辦優秀企業、建優質房屋、創優勢品牌”的目標，以市場需求為核心，以祖國的經濟高速發展為后盾，大力開發客戶滿意、政府放心的優質房屋。房美房地產開發公司以質量為生命，以打造百年企業為目標。因此， 效率也成為房美公司的又一標志性名片，在這樣一支年輕化、專業化的團隊的共同努力下，房美公司在注重質量建設管理的同時兼顧效率，并且敢為天下先，將最先進的管理、執行理念運用于管理執行的過程之中，使這樣一支團隊更加富有執行力，同樣的事情我們

10、將因此節約更多的時間成本，在高效率的情況下開發出高質量的產品。質量是企業的生命， 作為一家成長中的房地產開發公司， 房美一直以開發房美價廉的房子為己任。為了切實把好質量關，公司不僅在對施工單位、監理單位的遴選上有嚴格的規定和3 / 9代建房合建房開發計劃書管理辦法，以確保房屋的建筑質量，同時公司內部也成立了質量安全保障部，以確保對施工、監理過程的進一步監督，確保建筑質量，讓廣大業主放心。3.2 房美參與開發的優勢對于為貴方代建該項目，房美地產本著價值為本、質量為重、顧客為先的開發理念為貴方提供最專業與最貼心的服務：a. 合作開發，合理的價位，量身定做，打造最佳戶型作為一個代建項目， 房美地產與

11、貴方強強聯合共同參與制定開發方案， 為貴方量身定做所需要的戶型，共同參與施工方的招標流程，嚴格管控建設流程，設置監管賬戶，資金流向貴方可以全程監控，做到以最小的資金投入，造性價比最優良的住房，解決不同職工對不同戶型、不同價格、不同居住條件的定向選擇。b. 建筑質量、綠化等品質保證房美地產本著打造優勢品牌， 樹立公司形象的宗旨， 在用料的選材與監控上做到精益求精，設置嚴格的管控環節，除了聘用負責的監理公司外，房美地產自身也有完善的監理部門，每天定時抽檢材料及每天不定時抽檢，保證材料質量達到貴方的要求，同時歡迎貴方派專業人員現場監督綠化工程與住房品質息息相關， 貴方與本公司積極參與規劃設計， 從源

12、頭建設高品質住房環境，打造品質大盤，樹立貴方及本公司企業名片。c. 可以上市交易，宜住宜投，完善的客戶服務，讓你無后顧之憂代建工程的意義在于規避大產權房的交易難、 上市難的問題， 而房美地產作為房地產開發公司承諾為每個未來客戶辦理可以讓商品房上市交易的“五大證” “兩小證”及“兩書” ，即：土地開發的國有土地使用證 、建設用地規劃許可證 、建設工程規劃許可證 、建設工程施工許可證、商品房銷售（預售）許可證及商品房銷售的房產證 、住宅土地使用證及住宅質量保證書 、住宅使用說明書，讓客戶免去投資上的后顧之憂。四代建房的優點3.1 質量優勢鑒于是合作建房， 我公司將與貴公司密切合作， 材料將與貴公司

13、協商之后以貴公司的意見選用優質材料，包括：鋼精、沙石、水泥、木材、門窗等。均會依照規范要求選用名優產品，質量予以保證。3.2 戶型優勢我公司將在貴公司所作前期調查情況的基礎之上依據貴公司員工自身需求結合有關設計單位意見，對戶型由小到大（如： 85 、 100 、 120 及 120 以上等）貴公司員工可根據自身需求自由選擇，同時所開發樓盤必將保障貴公司員工自身需求。3.3 價格優勢代建房的最大優點是： 價格絕對比同期市場價低廉很多且質量有保證， 由于雙方是合作建房，在前期合作基礎之上，貴公司員工一定能在價格上享受到有關優惠待遇。3.4 綠化優勢我們將根據貴公司的要求，本著建設優質房屋，構建低碳

14、生活為目標，在規劃及成本允許的情況下大力打造最佳綠化，提供適宜、綠色、優美的居住環境。4 / 9代建房合建房開發計劃書五.開發時間緊迫目前開發該項目現處于最佳時機，開發時間緊迫，切不可久拖不決。1.環湖快速公路正在快速建設中暫時沒有建成。一旦建成通車周邊地價必將飛速上漲，到時再拿地將處于被動局面，增加住宅開發成本。2.招商引資計劃正在逐步落實，近期內還沒有出現競爭白熱化局面。以上計劃現在正在緊鑼密鼓的進行中，如果不把握先機，商家競爭激烈，地價有很大可能效仿昆明的地價走勢。 讓晉寧成為炙手可熱的房地產競爭之地， 因此現在拿地將是最佳時機，具有很大的投資空間。由此可見，所有流程的時間定位顯得尤為重

15、要，前期調研工作需要快速推進，如此才能保證貴公司得到最優質、性價比最高的優美華宅。六.雙方合作模式及管理設想4.1 合作模式介紹對于這樣一個多方共贏的項目，我們有多種的合作方式。第一種 ，也是最直接最為常用的一種， 由貴單位出資購買土地，與我方簽訂委托代建協議（當然需要將土地過戶于我公司名下） ，建設資金由貴公司承擔，設立共管賬戶，雙方共同監管。我方僅收取總費用百分之三的管理費，由我方全權辦理一切手續并負責建設施工、移交房屋。該模式優勢在于流程簡單，戶型統一由貴單位制定、提出設想方案，資金交互一條線，易于管理，但不利在于貴單位對于有認購意向的員工需要做準確調查， 制定詳細的認購計劃，收取一定量

16、的認購金。從而土地的選擇上就出現了很大的限制性。第二種 ，結合貴公司的實際情況啊，我們也可以采取其他的合作方式，主要是對包括資金等在內的全方位合作，對于建好的樓盤，部分用于貴公司的內部購買，部分由我們推向市場銷售，當然貴公司享受合理的內部價，不僅適合居住，也適合投資。該模式優勢在于土地地段、大小的選擇上可以有一定的空間，更容易選擇到宜住宜投的土地用于建設，在貴公司工程建設完畢后，無需支付手續費，或而外有盈利資金用于填補前期的投入，不利在于資金的管理比代建模式稍微復雜，且對外銷售房產的部分資金需要一定時間回籠。第三種 ，也是貴公司提出的一個方案， 與其他有代建意向的公司合作開發該工程，雙方出資購

17、買土地，再分別與我方簽訂代建協議，建設資金由委托代建的兩家公司承擔，設立共管賬戶，三方共同監管。由我方全權辦理一切手續并負責建設施工、移交房屋。該模式優勢在于工程完工后呈現的是一個具有影響力的大盤，有利的在晉寧地區樹立了貴公司形象，得到老百姓的肯定，不利在于三方監管難免出現分歧，在土地出資、與工程出資上過程繁瑣，監管力度需要加強， 對于建房不同風格可以施行兩期工程， 故需要兩份完全不同的設計方案 （風格一致故不考慮）。4.2 管理計劃對于該項目的開發， 我們制定了詳盡的開發計劃設想， 全面而詳細的規范工程中的每個環節通過：工程進度控制、工程質量管理、工程完成后的質量管理三大施工流程管理實現為貴

18、方提供優勢房屋七.工程進度控制5 / 9代建房合建房開發計劃書通過招投標方式確定下來施工單位和監理單位后，房美公司將在組織、技術、經濟、合同四方面采取措施，以協助施工單位和監理單位對工程進度加以控制。7.1 組織措施房美公司將與施工單位、監理單位三方共同制定進度控制目標體系，明確建設工程現場監理組織機構中進度控制人員及其職責分工。1.2 建立工程進度報告制度及進度信息溝通網絡， 三方將分別派出專人作為信息聯絡員，并定期共同對工程進度進行查驗，以保證工程進度信息同步。1.3 由三方共同建立進度計劃審核制度和進度計劃實施中的檢查分析制度，對審核過程中暴露出的問題，明確對首要責任人的處罰并及時解決有

19、關問題。1.4 建立由三方共同參加的進度協調會議制度（協調會議舉行的時間、地點，協調會議的參加人員等將進一步明確） 。1.5 建立圖紙審查、工程變更和設計變更管理制度，以便對工程進度有更好的管控。7.2 技術措施2.1 房美公司將和監理單位共同審查施工方提交的進度計劃，使施工方能在合理的狀態下施工，以保證工期不延誤。2.2 三方共同編制進度控制工作細則，指導監理人員實施進度控制。2.3 采用網絡計劃技術及其他科學適用的計劃方法，并結合電子計算機的應用，對建設工程進度實施動態控制。7.3 經濟措施房美公司將和委托方共同及時辦理工程預付款及工程進度款支付手續。7.4 合同措施4.1 房美公司和委托

20、方一起將對整個工程分段發包，分段施工，以提高工程效率。4.2 加強合同管理，協調合同工期與進度計劃之間的關系，保證合同中進度目標的實現。4.3 嚴格控制合同變更，對各方提出的工程變更和設計變更，監理工程師應嚴格審查后再補入合同文件之中。4.4 加強風險管理，在合同中應充分考慮風險因素及其對進度的影響，并完善相應的處理方法。對違反合同的情況加強索賠管理，公正地處理索賠。八.工程質量管理房美公司將成立專門的工程質量管理監督小組，以監督和配合施工方和監理方對工程質量的管理，并且將工程質量的管理貫穿于整個工程的開始至結束，絕不漏過任何一個環節。爭取使該工程建設成為全優工程，即質量好、工期短、消耗低、經

21、濟效益高、施工文明和符合安全標準的工程。為了這一目標主要將采取以下措施：8.1 施工前的質量管理1.1 在施工前對施工隊伍的資質進行重新的審查，包括各個分包商的資質的審查。如果發現施工單位與投標時的情況不符，必須采取有效措施予以糾正。1.2 對所有的合同和技術文件、報告進行詳細的審閱。應該重點審查的技術文件除合同以外，主要包括：審核有關單位的技術資質證明文件；6 / 9代建房合建房開發計劃書審核開工報告，并經現場核實；審核施工方案、施工組織設計和技術措施；審核有關材料、半成品的質量檢驗報告；審核反映工序質量的統計資料；審核設計變更、圖紙修改和技術核定書；審核有關質量問題的處理報告；審核有關應用

22、新工藝、新材料、新技術、新結構的技術鑒定書；審核有關工序交接檢查，分項、分部工程質量檢查報告；審核并簽署現場有關技術簽證、文件等。1.3 配備檢測實驗手段、設備和儀器，審查合同中關于檢驗的方法、標準、次數和取樣的規定；對施工中將要采取的新技術、新材料、新工藝進行審核，核查鑒定書和實驗報告；對材料和工程設備的采購進行檢查，檢查采購是否符合規定的要求。1.4 審閱進度計劃和施工方案，協助施工方完善質量保證體系，對工地各方面負責人和主要的施工機械進行進一步的審核， 做好設計技術交底， 明確工程各個部分的質量要求。 1.5 準備好擔保和保險工作，做好質量管理表格，簽發動員預付款支付證書，全面檢查開工條

23、件。8.2 施工過程中的質量管理2.1 工序質量控制確定工程質量控制的流程；主動控制工序活動條件，主要指影響工序質量的因素；及時檢查工序質量，提出對后續工作的要求和措施。2.2 設置工序質量的控制點對技術要求高，施工難度大的某個工序或環節，設置技術和監理的重點，重點控制操作人員、材料、設備、施工工藝等；針對質量通病或容易產生不合格產品的工序，提前制定有效的措施，重點控制；對于新工藝、新材料、新技術也需要特別引起重視。2.3 開展質量檢查包括操作者的自檢，班組內互檢，各個工序之間的交接檢查；施工員的檢查和質檢員的巡視檢查；監理和政府質檢部門的檢查。包括：裝飾材料、半成品、構配件、設備的質量檢查，

24、并檢查相應的合格證、質量保證書和實驗報告；分項工程施工前的預檢；施工操作質量檢查，隱蔽工程的質量檢查；分項分部工程的質檢驗收；單位工程的質檢驗收及成品保護質量檢查。2.4 成品保護合理安排施工順序，避免破壞已有產品；采用適當的保護措施，加強成品保護的檢查工作。2.5 質量事故處理一般質量事故由總監理工程師組織進行事故分析，并責成有關單位提出解決辦法。重大質量事故，須報告房美公司、監理主管部門和有關單位，由各方共同解決。九工程完成后的質量管理7 / 9代建房合建房開發計劃書按合同的要求進行竣工檢驗，檢查未完成的工作和缺陷，及時解決質量問題。制作竣工圖和竣工資料。維修期內施工方負責相應的維修責任。

25、9.1 工程安全管理1.1 成立安全管理協調小組房美公司成立安全管理協調小組，對施工方的工程安全管理予以監督安全管理協調小組于每周星期一定期召開會議，總結并部署相關安全管理工作，堅決杜絕任何形式的生產事故。監督施工單位編制安全技術方案。1.2 監督施工單位安全生產各級職責和責任體系責任制分解制度的建立對于出現的安全事故，房美公司將在第一時間內與各方面溝通協調，將損失降低到最小程度，并監督和配合施工方站看事故責任調查，對主要責任人給予相應的處分，妥善處理好事故的善后賠償工作。1.3 對工人的安全生產教育學習工作的監管監督施工單位抓好職工入場三級安全教育，轉場和換崗教育，確保特殊工種持證率達到10

26、0，抓好各項制度的貫徹落實，堅持三鐵精神，抓好現場的文明施工，確保施工現場安全防護標準化。對于階段性、季節性的工程安全管理，房美公司將配合并監督施工單位對工人的特殊階段安全教育和培訓。提高工人季節性的安全防范意識（如雨季等） ，以及對不同施工階段的安全認識，確保安全事故的零發生。在工程出現以下幾種情況時，項目經理必須及時安排有關部門及人員對施工工人進行安全教育，時間不少于2 小時：因故改變安全操作規程；實施重大和季節性安全技術措施；更新儀器、設備和工具，推廣新工藝、新技術；發生因工傷亡、機械損傷事故及重大安全未遂事故。房美公司將對這一情況進行監督。1.4 對勞動防護用品的監管房美公司監督施工單

27、位做好重要勞動防護用品的管理和控制，確保工人在作業時安全防護用具的穿戴。對于鋼筋工程、模板工程、混凝土工程、季節性工程等重要環節。要配合和監督施工單位的施工嚴格按照安全操作規程完成，房美安全管理協調小組在這樣的時段將對工程進行不定期巡檢，以加強監督。9.2 工程監理房美公司的工程質量管理監督小組和安全管理協調小組將并建立溝通協調機制，重點配合工程監理單位做好以下工作：2.1 監督監理單位嚴格按監理委托合同、施工合同約定的內容開展監理合同。2.2 配合、協助、監督監理單位對工程項目實施工程質量、投資、進度三大目標控制。2.3 配合、監督監理單位審查承建單位的各項施工準備工作和施工組織設計，審查進場材料、購件、制作及操作工藝是否符合要求，督促施工單位按規范及設計要求施工。 2.4 對監理單位檢查分部分項目工程質量，簽署各項隱蔽工程，審查設計變更已完成工程量，定期進行驗工計價，督促檢查安全生產、文明施工，并參加工程竣工驗收等工作8 / 9代建房合