1、房地產開發前期費用明細與工程本錢費用組成一、房地產開發商都需要繳納哪些稅1. 契稅建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3%5%稅率的契稅。2. 營業稅自建建筑物出售，按建筑業3%稅率計繳營業稅，出售建筑物，按銷售不動產的5 %稅率計繳營業稅。3. 城市維護建立稅和教育費附加在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據， 按適用稅率繳納 城市建立維護稅和3%的教育費附加。城市建立維護稅為比例稅，按納稅人所在 地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為 7%;納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為 5%;納稅人所在地不在城市市區或 者鎮的，稅率

2、為1%。4. 城鎮土地使用稅房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅 額計繳。年應納稅額二計稅土地面積平方米X適用稅額土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。 根據?國家稅務總局關 于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知?國稅發200389號文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交 付之次月起計征城鎮土地使用稅。5. 房產稅以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按 1.2 %稅率計繳房產稅。應納稅額二房產余值X 1- 10%30%X 1.2 %房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發2003 89號文件的

3、規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不征收房產稅； 但售出前房 地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。 房地產開發企 業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產 稅。6. 車船使用稅以擁有自用的應稅車船適用的計稅標準、年稅額分別計稅。車船使用稅按年征收， 分期繳納，納稅期限由各省、自治區、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使 用稅稅額是每年每輛60320元，由納稅人所在地稅務機關征收。納稅人所在地， 對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。7. 土地增值稅以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。計算公式：土地增值額=

4、轉讓房地產的總收入-扣除工程金額應納土地增值稅額=土地增值額X適用稅率-扣除工程金額X速算扣除率土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除工程金 額后的余額，為增值額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物 收入和其他收入。計算增值額的扣除工程有：一取得土地使用權所支付的金額；二開 發土地的本錢、費用；三新建房與配套設施的本錢、費用，或者舊房與建筑 物的評估價格；四與轉讓房地產有關的稅金；五財政部規定的其他扣除 工程。土地交易環節的土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除工程金額50%的局部，稅率為30%。增值額超過扣除工程金額50%、未超過扣除工程金額1

5、00%的局部，稅率為40%。 增值額超過扣除工程金額100%、未超過扣除工程金額200%的局部，稅率為50% 增值額超過扣除工程金額200%的局部，稅率為60%。企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免納土地增值稅。納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起 7日，到房地產所在地稅務機關辦理納稅 申報，并向稅務機關提交房屋與建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產 買賣合同、房地產評估報告與其他與轉讓房地產有關的資料。8. 印花稅書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳印花稅。9. 企業所得稅應納企業所得稅額二收入總額-稅法準予扣除工程金額X適用稅率 稅法規定，企業繳納所得稅

6、實行按年計算，分期月或季預繳，月份或季度終 了后15日預繳，年度終了后4個月匯算清繳，多退少補。10. 個人所得稅個人獨資或合資企業，按個體工商戶的生產經營所得的應稅稅目， 計繳個人所得 稅。應納稅額二全年收入總額-本錢費用以與損失X適用稅率-速算扣除數 個體工商戶的經營所得應納的個人所得稅， 按年計算，分月預繳，由納稅人在次 月7日預繳，年度終了后3個月匯算清繳，多退少補。二、地產開發前期費用明細1. 征地、拆遷階段地形勘測費；征用土地補償費；附著物補償費拆遷補償費；林地補償費；森 林植被恢復費；林地同意使用砍伐費；使用林地評估費；耕地占用稅；耕地開墾 費；新菜地、魚塘開發建立基金；村民社保

7、基金；征地管理費；征地查勘測量費； 拆遷管理費；臨遷補助費；城市增容費；房地產開發階段；土地手續階段；用地 預審附圖費；土地勘測費；摘牌交易效勞費；土地使用權出讓金地價；土地 使用權出讓合同契稅；土地閑置費；地質災害評估費；購置地形圖費；套圖費用。2. 總規階段交通評估費；調規可行性研究費；公示公證費；公示牌制作費；專業報建；環境 評價咨詢費；人防易地建立費；規劃報建；放線測量費；公示費含公證費、公 示牌制作費；市政設施配套費；設計、施工、監理招投標；招投標評標費；場 地使用費；交易效勞費；初步設計審查；審查費用；專家費；會議費；施工許可 證；施工圖審查費；工程定額編制費；質監費；安監費；勞保

8、金；散裝水泥基金； 印花稅；新型墻體材料基金；農民工社會工商保險；預售證；門牌制作費；制作 費；樓盤名、路名登報費；制作路牌費；面積測繪費；規劃驗收階段；驗線費； 公示費含公證費、公示牌制作費；公示費含公證費、公示牌制作費；違 章處分；大確權；房屋測繪費；確權查冊費；補交出讓金；房地產銷售交易階段； 印花稅；繳交稅費；房地產交易手續費；其他費用；工商注冊費；工商年檢費；三、房地產開發工程本錢費用組成對于一般房地產開發工程而言，投資與本錢費用由開發本錢和開發費用兩大局部 組成。一開發本錢共有八項：1. 土地使用權出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支

9、付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并 進展時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況 與土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府公布的城市基準地價 或平均標定地價，根據工程所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正 得到。2. 土地征用與拆遷安置補償費1土地征用費。國家建立征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動 力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、 征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進展。2拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國 有儲藏土地或已

10、由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發工程或其他 建立工程使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩局部費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3. 前期工程費前期工程費主要包括：1工程的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按工程總投資額的一 定百分比估算。通常規劃與設計費為建安工程費的 3%左右，水文地質勘探費可 根據所需工作量結合有關收費標準估算。2“三通一平等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物撤除費 用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量， 參照有關計費標準估算。4. 建安工程費它是指直接用于建安

11、工程建立的總本錢費用。主要包括：建筑工程費建筑、特殊裝修工程費設備與安裝工程費給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備與安裝以與室裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程 量近似匡算法、概算指標估算法以與類似工程經歷估算法等估算。5. 根底設施費它又稱紅線工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、 環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6. 公共配套設施費它主要包括不能有償轉讓的開發小區公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費的估算方法。7. 不可預見費它包括根本預備費和漲價預備費。依據工程的復雜程度和前述各項費用估算的準 確程度，以上述16項之和為基數，按3% 5%計算。8. 開發期間稅費開發工程投資估算應考慮工程在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有 關部門征收的費用。在一些大中城市，這局部費用在開發建立工程投資構成中占 較大比重。應根據當地有關法規標準估算。二開發費用開發費用是指與房地產開發工程有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1. 管理費用可按工程開發本錢構成中前16項之和為基數，按3%左右計算。2. 銷售費用它指開發建立工程在銷售產品過程中發生的各項費用以與專設銷售機構或委托 銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：1廣告宣傳費。