1、 安陽市房屋建筑面積測算及共有建筑面積分攤     規 則一房屋面積測算的一般規定（一）房屋面積測算的內容房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。（二）房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、有圍護物、結構牢固、具有實際使用功能，層高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。（三）房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影面積計算。（四）房屋的產權面積房屋產權面積系指權利人

2、依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由市、縣（市）房產行政主管部門登記確權認定。（五）房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。二、房屋建筑面積測算范圍（一）計算全部建筑面積的范圍1.永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.房屋內的附層（含夾層、插層、技術層等）及其梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上的部位計算建筑面積。3.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。4.樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均

3、按房屋自然層計算建筑面積。5.房屋天面上屬永久性建筑，且層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。6.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。7.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。8.與房屋相連且相通的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9.地下室永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10.地下室、半地下室及相應出入口，層高在2.20米以上的按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。11.有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其

4、柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。12玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。既有主墻又有幕墻，以主墻為準計算建筑面積。13.屬永久性建筑非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算建筑面積。14.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的并整修有底板的按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。15.有伸縮縫的房間，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。16.突出外墻的臺高在35厘米以下的飄窗，高度在2.20米以上，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。17.室內體育館、影劇院等房屋按實際層數計算建筑面積。體育場（館）看臺下空間加以利

5、用的，其凈高超過2.05米的計算建筑面積（多層按多層計算）。18.機械停車庫不論其高度和停放層數，均按一層計算建筑面積。（二）計算一般建筑面積的范圍1.與房屋連接的有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。2.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。3.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。4.無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算建筑面積。5.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。（三）不計算建筑面積的范圍1.層高小于2.20米一下的附層（含夾層、

6、插層、技術層）和層高小于2.20米的地下室和半地下室。2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3.房屋之間無上蓋的架空通廊。4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、游泳池等。5.建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6.騎樓、過街樓的底層以及穿過房屋的通道用作道路街巷通行的部分。7.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。8.活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9.獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10.與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。11.臨街房屋底層的走廊，不論是否有柱、是否有圍護結構，若作為公眾通行的社會性公

7、共通道。12.僅用作通風采光的天井。13.樓梯已計算建筑面積的，其下方空間，無論是否利用。14.與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。15.房屋內的中空部分。16.無頂蓋或頂蓋投影面積小于陽臺、挑廊底板水平投影面積。17.地下層中的封閉的消防水池。18.屋面上有柱有蓋，但無圍護結構的一些景觀建筑設施。（四）特殊情況建筑面積計算1.陽臺圍護結構向外傾斜的，按陽臺圍護結構底板水平投影面積計算。2.墻體向外傾斜的房屋，按各層底板水平投影面積計算建筑面積，墻體向內傾斜的房屋，按距底板層高2.20米處水平投影面積計算建筑面積。3.無柱廊、陽臺的上蓋隔層設置的視為無頂蓋，不計算建筑面積。4.房屋內回

8、形樓梯、旋轉樓梯按自然層計算樓梯的水平投影面積。5.商業樓層、車庫層內等無間隔墻的權屬單元須埋設永久性界址標志后，才能進行測量計算建筑面積。三、成套房屋建筑面積測算（一）成套房屋建筑面積成套房屋建筑面積由成套房屋套內建筑面積和分攤所得共有建筑面積兩部分組成。（二）成套房屋套內建筑面積成套房屋套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺面積三部分組成。1.      套內房屋使用面積套內房屋使用面積為套內房間使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：（1）    套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、

9、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的綜合。套內使用面積還包括非住宅綜合樓內的攤位、柜臺、精品屋、寫字間等空間面積。（2）    套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。（3）    不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。（4）    內墻面裝飾厚度計入使用面積。2.      套內房屋使用面積套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占有的面積，其中各套之間分隔墻與公共建筑空間的分隔墻以及外（包括山墻）

10、等共有墻，均按水平投影面積的一般計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。3.      套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。（三）共有建筑面積的測算1.共有建筑面積的組成共有建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一般的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢房屋服務的管理用

11、房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。2. 共有建筑面積的計算方法整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫和為多幢房屋服務的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有建筑面積。（四）共有建筑面積的分攤方法1.共有建筑面積分攤原則及基本規定（1）產權各方有合法產權分割文件或協議的共有建筑面積的分攤應按其文件或協議規定執行。（2）產權各方無合法產權分割文件或協議的，或產權分割文件、協議不合法的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。（3）房屋共有建筑面積分攤以幢為單位，僅限于本幢房屋內的僅為本幢服務

12、的共有建筑面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務的變電室、設備間、水泵房、門衛等管理用房，不得分攤到本幢房屋內。（4）整幢房屋在銷售和產權轉移、分割中只能采用一種分攤方法。2.共有建筑面積的所有權與使用權。（1）列入分攤的共有建筑面積的所有權，由參與共有建筑面積分攤的各產權人共同所有。（2）房屋共有建筑面積分攤后，不劃分各戶分攤面積的具體部位，共有建筑面積一經分攤，應共同維護，未經合法程序任何人不得搶占、獨占或改變其原設計的使用功能。3.共有建筑面積的分類根據共有建筑面積使用功能，共有建筑面積主要分成以下幾類：（1）    整幢房屋共有建筑面積：指為整幢房屋使用

13、和服務的共有建筑面積。此類共有建筑面積由整幢房屋分攤。（2）    功能區共有建筑面積：指專為某一功能區使用和服務的共有建筑面積。此類共有建筑面積由該功能區分攤。（3）    層共有建筑面積：一幢房屋因功能設計不同，各層的共有建筑面積也不同，應區分各層的共有建筑面積，由該層分攤。（4）    住宅樓各單元的共有建筑面積，應由各單元分攤。4.      共有建筑面積分攤方法（1）    住宅共有建筑面積的分攤方法：各套房屋的分攤

14、面積=套內建筑面積*分攤系數其中：分攤系數=幢內共有建筑面積/幢內各套房屋套內建筑面積之和。（2）多層住宅樓共有建筑面積分攤，采用多級分攤方式（非單元式樓房按層分攤、單元式樓房按單元分攤）。（3）商住樓、多功能綜合樓共有建筑面積建筑面積分攤方法應根據不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同的功能區，按各自的建筑面積將整幢樓公有建筑面積分攤成住宅、商業等。5. 共有建筑面積的劃分（1）商住樓商業層內單獨通往住宅的梯間以及門廳等共有建筑面積列入幢共有建筑面積。（2）服務與消防的人行樓梯、屋頂梯間和幢內為本幢服務的其他共有空間列入幢共有建筑面積。（3）專為住宅部分服務并在住宅功能區內的樓梯等其他共有建筑

15、面積列入住宅部分共有建筑面積。（4）專為商業部分服務的電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業部分的共有建筑面積。（5）設在幢內的會所、儲蓄所、娛樂活動所、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認定，視為一戶，應參與分攤共有建筑面積。（6）凡列為不分攤的共有建筑面積應視為一戶，也應該參與分攤其他的共有建筑面積。（7）為其他區域服務而必須穿過某一區域的水平通道或垂直通道共有建筑面積應列為兩區域間的共有建筑面積進行分攤。（8）從地面通往地下各層的通道出入口設在該幢建筑物外墻之外的，出入口的建筑面積計入地下各層建筑面積；若地下各層有多個權屬單元，則上述面

16、積應列為地下各層的共有建筑面積。（9）從地面通往地下各層的通道（樓梯、電梯）出入口設在該幢房屋內或在該幢一層中分隔出部分作為出入口的，出入口的建筑面積視為，為其他區域功能而必須穿過某一區域的共有建筑面積，列為本幢應分攤的共有建筑面積。（10）整幢樓室外樓梯上第一層樓平臺，再經平臺進入室內樓梯上各層，該室外樓梯為專用樓梯，其室外樓梯面積為第二層以上各層應分攤的共有建筑面積。（11）多功能綜合樓因各層使用功能不同的在不同位置設置高低不同的通道（樓梯、電梯）但各通道之間所在某一層互通的，這些通道共有建筑面積可合并成整幢樓的共有建筑面積。（12）一幢房屋中有住宅、辦公及其它多種使用功能的，在進行面積實

17、測時，當大廳中的某一部分形成某一功能區獨立使用空間，該獨立使用空間的建筑面積計入該使用功能區的建筑面積中；若大廳為各功能區的共有過道、休息場所等，則大廳部分的面積列為各功能區間的共有建筑面積。（13）原設計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關鋪位按其建筑面積比例分攤。地下室車道和專門服務于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位分攤。地下室功能用房和服務于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各套進行分攤。其余各共用部位為各相關套分攤。5.      共有建筑面積分攤計算步驟應遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原則（1）

18、    分攤整幢的共有建筑面積。（2）    分攤功能區的共有建筑面積。（3）    分攤各層或各單元的共有建筑面積。（4）    共有建筑面積分攤至各套或各戶。（5）    共有建筑面積按比例分攤計算公式：si=k si 上式中 K= si/ siK：共有建筑面積分攤系數Si：各產權單元套內建筑面積si：各產權單元應分得的分攤面積si：參加分攤的各產權單元套內建筑面積總和si：需要分攤的分攤面積之和，即本幢共有建筑面積。四、房屋建筑面積測算精度及要求（一）測算精度房屋建筑面積測算中誤差Ms不超過下式計算結果：M