1、南通如皋市如港新城市場分析報告2010年10月第一部分 區(qū)域介紹如港新城地處長江北岸如皋港區(qū)內(nèi)，位于如皋市南部、南通市西部，三者呈三角鼎足之勢。如皋港區(qū)舊稱長江鎮(zhèn)，屬于如皋市，是如皋三大規(guī)劃新區(qū)之一，國家一類開放口岸、國家級船舶制造基地。本項(xiàng)目位于如皋港區(qū)。如皋港區(qū)圖1-1 區(qū)位圖一、如港新城簡介¨ 緊靠江蘇省長江北岸線,緊鄰江北沿江公路。¨ 2005年形成新城規(guī)劃方案，定位為如皋港區(qū)的居住功能區(qū)。¨ 新城現(xiàn)狀建設(shè)用地為1452.99萬平方米，近期建設(shè)用地為1550萬平方米，遠(yuǎn)期建設(shè)用地為1920萬平方米。¨ 新城現(xiàn)狀人口為5.4萬人，近期人口為11萬，

2、遠(yuǎn)期人口為16萬。二、如皋港區(qū)簡介¨ 南與張家港市隔江相望；北有寧通高速公路穿境而過；東距沿海開放城市南通僅30公里；西和如皋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（南區(qū)）相毗鄰。¨ 2007年鎮(zhèn)區(qū)合并后，全轄區(qū)共有村（居）委會19個，村民小組425個，總戶數(shù)20593戶，戶籍總?cè)丝?.3萬人，外來就業(yè)人口2.7萬人。合計總?cè)丝?00045人。¨ 地區(qū)生產(chǎn)總值由2003年的4.2億元增長到2009年的85億元，人均生產(chǎn)總值5575遠(yuǎn)增長到2009年的77272元。¨ 2009年長江鎮(zhèn)（如皋港區(qū)）GDP總產(chǎn)值85億元，增長46%，占全市的25%。其中第一產(chǎn)業(yè)9.35億元，第二產(chǎn)業(yè)64

3、.6億元，第三產(chǎn)業(yè)11.05億元。三產(chǎn)比例11：76：13。¨ 如皋港區(qū)現(xiàn)狀人口為13萬人，近期人口為18萬，遠(yuǎn)期人口為30萬。¨ 重點(diǎn)打造如港新城區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代物流園、生態(tài)養(yǎng)生園“一區(qū)三園”。¨ 形成以船舶修造、石油化工、特鋼為龍頭，以精細(xì)化工、機(jī)電加工為配套，以物流倉儲、高新技術(shù)、生態(tài)旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為依托的開發(fā)格局。圖1-2 如皋港區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)3、 如皋、南通簡介（一）如皋市¨ 如皋位于江蘇省東部，長江下游北岸。是南通市代管的縣級市，東距上海150公里，西距南京200公里。¨ 總面積1492平方千米。總?cè)丝诩s150萬人。¨

4、 是中國花木盆景之都，也是世界著名的長壽養(yǎng)生福地。¨ 擁有如皋港一類開放口岸，國家級船舶制造基地，江蘇省重點(diǎn)物流基地，是長三角投資興業(yè)的熱土。¨ 轄20鎮(zhèn)城區(qū)：如城鎮(zhèn)、長江鎮(zhèn)（副縣級）等以及一個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) （柴灣鎮(zhèn)）。¨ 2008年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值280億元，年均遞增15.63%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值21060元，年均遞增15.7%；完成財政總收入39.1億元，年均遞增16.8%；全社會固定資產(chǎn)投資額達(dá)326億元，年均遞增28.65%。¨ 全市三次產(chǎn)業(yè)比例2008年數(shù)據(jù)位9.7555.9534.3；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)總數(shù)達(dá)141家，居南通第一，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1

5、41.6億元、應(yīng)稅銷售110.8億元，增幅均列南通第一。¨ 2008年城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到16000元，是2002年的2.4倍，年均增長15.7%，農(nóng)民人均純收入達(dá)7006元，是1981年的31.1倍，年均增長分別為12%和14%。圖1-3 港區(qū)與如皋市區(qū)位關(guān)系圖（二）南通市¨ 位于江蘇省東部，東抵黃海，南望長江，"據(jù)江海之會、扼南北之喉"，隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上海”。南通是中國首批對外開放的14個沿海城市之一，被稱為“中國近代第一城”。¨ 面積8001平方千米，人口789萬人（2008年）。¨ 是人

6、居環(huán)境最佳的城市之一，是我國著名的“教育之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”、“體育之鄉(xiāng)”和“長壽之鄉(xiāng)”。¨ 轄3個市轄區(qū)以及南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、2個縣，代管3個縣級市，即崇川區(qū)、港閘區(qū)、通州區(qū)、海門市、海安縣、啟東市、如皋市、如東縣。¨ 知名產(chǎn)業(yè)有建筑、紡織、石化、港口、造船、新能源 。¨ 2009年地區(qū)生產(chǎn)總值2873億元，比上年增長14.0%，居中國大陸城市第28位，經(jīng)濟(jì)總量排名全國地級市第8位。¨ 第一產(chǎn)業(yè)增加值236.46億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1607.50億元，增長15.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1028.84億元，增長14.3%。¨ 人均地

7、區(qū)生產(chǎn)總值40231元，按當(dāng)年平均匯率折算達(dá)到5889美元。¨ 三次產(chǎn)業(yè)的比例調(diào)整為8.2：56.0：35.8。¨ 財政收入占GDP的比重為16.9%，比上年提高1.4個百分點(diǎn)。圖1-4 港區(qū)與南通市區(qū)位關(guān)系圖四、港區(qū)環(huán)境港區(qū)新城住宅開發(fā)、政務(wù)辦公和教育學(xué)園氣氛濃重，但目前入住居民相對較少。¨ 如皋港區(qū)的教育學(xué)院，目前已建成港城實(shí)驗(yàn)學(xué)校（9年制完全學(xué)校）以及規(guī)劃中的熔盛中等專業(yè)學(xué)校（技工學(xué)校港城校區(qū)），具有良好的教育文化氛圍。¨ 沿華江大道分布著如皋港區(qū)海關(guān)、邊檢、海事、國檢、公安、工商、地稅、質(zhì)監(jiān)；如皋港區(qū)政務(wù)行政中心；如皋港區(qū)新城公園；等等，具有優(yōu)越

8、的城市天際景觀線。¨ 如皋港區(qū)重點(diǎn)招商引資建設(shè)的圣名國際廣場，規(guī)劃有118米高28層的如皋第一高度標(biāo)志性建筑物江北圣名國際大廈，將是港區(qū)制高的天際景觀。¨ 其他目前均處于開發(fā)初期，開發(fā)氛圍日益濃厚，未來將形成港區(qū)新城高尚住宅片區(qū)，居住環(huán)境優(yōu)美，居住景觀連片。 五、交通出行1、 道路港區(qū)新城道路建設(shè)基本完善，完成“五橫五縱”城市道路框架。從宗地可便捷地接駁連接如皋市與港區(qū)的疏港公路和連接南通市與港區(qū)的沿江公路。（1）與南通市中心的聯(lián)系：距離港閘區(qū)14公里，中心城區(qū)22公路，車程15-30分鐘¨ 可通過經(jīng)一路疏港公路沿江公路直接通往港閘區(qū)中心。¨ 沿江公路，

9、紅線寬60米，三板式，雙向六車道。（2）與如皋市中心的聯(lián)系：距離如皋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（南區(qū)）5公里，中心城區(qū)29公里，車程25-35分鐘¨ 可通過經(jīng)一路疏港公路如港公路直接通往如皋市中心。¨ 如港公路，紅線寬24米，雙向四車道。2、 公交出行港區(qū)新城入住居民較少，因此目前公交線路較少、不方便，但隨開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)量和入住居民的增加，預(yù)計公交將很快得到改善,屆時無需設(shè)小區(qū)巴士。目前，如港新城內(nèi)有3條公交線路，分別為南通市飛鶴公交集團(tuán)的1路、2路、3路，連通如港新城與二案、長青沙（熔盛重工）。1路：臨時汽車站-行政中心-港城醫(yī)院-管委會-春江花苑-二案車站-二案農(nóng)貿(mào)市場-二案提水站-

10、中心沙村-月湖橋-康鑫藥業(yè)-德峰華工-寶眾寶達(dá)-誠暉石化-化工園區(qū)辦公室-焯晟石化-凱凱電器-德源高科-華泰船務(wù)。2路：臨時汽車站-名人假日酒店-二案大橋-二案提水站-二案農(nóng)貿(mào)市場-二案車站-春江花苑-管委會-港城醫(yī)院-熔盛花園-實(shí)驗(yàn)學(xué)校-技工學(xué)院-濱江花苑-通寶船廠-環(huán)島路口-長新街-信鳳科技-金鑫德-熔盛重工-皋張汽渡。長青沙如皋、二案南通的公交大巴。六、相關(guān)配套（1）生活配套港區(qū)新城目前尚不具備基本生活配套，僅分布著諸如汽車站、銀行、醫(yī)院等大尺度配套，其他類似諸如集貿(mào)市場、超市、藥店生活基本配套暫無。重要配套有：醫(yī)院：如皋港區(qū)人民醫(yī)院。汽車站：如皋港區(qū)汽車客運(yùn)站。中小學(xué)：如皋港區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校

11、、如皋港區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、熔盛中等專業(yè)學(xué)校（技工學(xué)校港城校區(qū)）。超市：項(xiàng)目西側(cè)圣名國際廣場，規(guī)劃進(jìn)駐大型商超易初蓮花，消息未知否可。賓館酒店：汽車站處開業(yè)一快捷酒店。（2）市政配套項(xiàng)目地處如港新城核心區(qū)，目前已經(jīng)開發(fā)成熟，市政管線可滿足開發(fā)要求。¨ 華江大道、經(jīng)一路、經(jīng)二路已有給水、雨水和污水管。¨ 經(jīng)一路和經(jīng)二路均有1個供宗地使用的配電箱。¨ 華江大道，經(jīng)一路、經(jīng)二路有線電視、電信、網(wǎng)通和鐵通線路。 圖2-3 港區(qū)新城相關(guān)配套示意圖第二部分 市場分析一、南通市房地產(chǎn)市場簡述 南通市房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步建立和發(fā)展起來的，經(jīng)歷了一個從無到有、

12、從小到大的發(fā)展過程。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小型化、主體多元化趨勢明顯到2009年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)427家，從資質(zhì)等級看企業(yè)呈小型化，三級以下的企業(yè)占絕大多數(shù)。擁有一級資質(zhì)的企業(yè)為4家，二級資質(zhì)的企業(yè)56家，三級資質(zhì)的企業(yè)190家，四級資質(zhì)及以下的企業(yè)177家。圖表4-1 南通市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分析從登記注冊類型看企業(yè)主體呈多元化，內(nèi)資企業(yè)占絕大多數(shù)。內(nèi)資企業(yè)為385家，其中：國有企業(yè)為18家，集體企業(yè)為20家，有限責(zé)任公司為207家，股份有限公司為140家；外資企業(yè)為42家，其中：港澳臺商投資企業(yè)29家，外商投資企業(yè)13家。圖表4-2 南通市房地產(chǎn)開

13、發(fā)企業(yè)類型分析 總體而言，南通的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前實(shí)力還比較小，絕大部分開發(fā)企業(yè)只有三四級的資質(zhì)。同時開發(fā)企業(yè)性質(zhì)比較多元，大部分為本土的有限公司式的企業(yè)。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中度明顯南通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到2009年底，市區(qū)為198家，占全市的46.33%；如皋為45家，占全市的10.45%；海安為31家，占全市的7.34%；如東為19家，占全市的4.52%；通州為33家，占全市的7.63%；海門為58家，占全市的13.56%；啟東為43家，占全市的10.17%。圖表4-3 南通市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分布分析  （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀  1、

14、投資總量擴(kuò)張，增速波動較大  作為一個新興行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)投資呈快速增長態(tài)勢，已成為南通全社會投資的重要組成部分。“十一五”期間，是南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的五年，投資總量持續(xù)擴(kuò)張，完成投資連創(chuàng)新高（圖表4-4）。房地產(chǎn)開發(fā)投資由2005年的80.05億元，發(fā)展到2009年的200.79億元，五年間累計完成投資698.88億元，年均增長27.63%。 圖表4-4 南通市房地產(chǎn)開發(fā)投資分析    2、商品房施工、竣工規(guī)模快速擴(kuò)張 在房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的同時，商品房施工、竣工規(guī)模也快速擴(kuò)張。“十一五”期間，南通累計施工房屋面積7341.89

15、萬平方米，其中施工住宅面積5627.67萬平方米。“十一五”期間，南通累計竣工房屋面積2006.84萬平方米，增長34.49%，其中竣工住宅1592.68萬平方米，比“十五”期間增長37.95%。圖表4-5 南通市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積分析  3、房地產(chǎn)開發(fā)高層化、城郊化趨勢明顯 近幾年，南通高層建筑明顯增多，房屋高層化趨勢明顯，“十一五”期間南通累計施工十一層及以上高層建筑2293.98萬平方米，占房屋施工面積的50.48%，其中2009年施工十一層及以上高層建筑1141.86萬平方米，占房屋施工面積的56.85%，比2008年提高11.55個百分點(diǎn)。2009年市區(qū)施工十一層

16、及以上高層建筑 1112.73萬平方米，占比達(dá)到55.40%，比2008年提高 17.44個百分點(diǎn)。 近年來南通國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展空間，再加上舊城改造的基本結(jié)束，以及市中心土地資源的稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)向城區(qū)外圍拓展，住宅建設(shè)日趨城郊化。“十一五”期間，新城區(qū)、新開發(fā)區(qū)建設(shè)成為房地產(chǎn)開發(fā)的亮點(diǎn)，2009年南通市下屬各新區(qū)、開發(fā)區(qū)新建房屋施工面積達(dá)到1102.01萬平方米，占南通市房屋施工面積的55.13%。 4、房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)趨于合理 南通房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，已逐漸成熟，企業(yè)開發(fā)圍繞市場需求

17、，投資的結(jié)構(gòu)漸趨合理，形成了以住宅為主、商務(wù)為輔的投資格局。2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅施工面積已達(dá)1551.47萬平方米，同比增長6.96%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積的77.24%，比重比2008年提高3.4個百分點(diǎn)；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工面積分別達(dá)到81.75萬平方米、244.05萬平方米，所占的比重分別為4.07%、12.15%，比重比2008年分別提高0.9個百分點(diǎn)與提高2.3個百分點(diǎn)。從2009年全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工類型比例及所占比重變化看，全市房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅投資為主，但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的變化，與城市發(fā)展、市場需求相適應(yīng)。（三）房地產(chǎn)市

18、場總結(jié)09年的南通房地產(chǎn)市場總的來看，樓市呈現(xiàn)出以下四大特征：1、銷售量價齊升從2009年12個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全年商品房銷售面積已達(dá)653.69萬平方米，其中住宅銷售面積達(dá)到557.82萬平方米。 2006-2009年商品房銷售面積增長趨勢如下：圖表4-6 南通市房地產(chǎn)銷售面積分由于2008年受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，銷售面積探出低峰，但在2009年業(yè)已回升。整體銷售量處于穩(wěn)步增加的趨勢中。2、供略大于求，市場基本平衡2009年1至12月份，南通市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積734.48萬平方米，商品房預(yù)售面積653.69萬平方米，“商品房預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積”指標(biāo)=0.89，略小于1。可見商品房供

19、給略大于需求，市場供求基本平衡。3、創(chuàng)新型產(chǎn)品涌現(xiàn)日趨激烈的市場競爭下，經(jīng)典創(chuàng)新型產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)：如鳳凰·萊茵苑推出兼顧到養(yǎng)老與婆媳關(guān)系的“老少居”戶型、優(yōu)山美地推出的“專利空中花園洋房”等，都給樓市帶來了新的亮點(diǎn)。4、樓盤競爭升級隨著市場上樓盤整體品質(zhì)的提高與競爭的加劇，越來越多的開發(fā)商由單純的競爭走向“競合”，把目光轉(zhuǎn)向如何提高板塊區(qū)域價值上來，原先單個樓盤的競爭已經(jīng)升級成為房地產(chǎn)板塊之間的競爭。對于南通樓市來說，一方面南通未來幾年的拆遷量較大，剛性、改善性需求穩(wěn)定；另一方面限于土地供給，樓盤供給量增長不會太長，整體供求關(guān)系平衡。預(yù)計在未來三到五年中，南通房地產(chǎn)市場都將呈現(xiàn)供求兩旺

20、、穩(wěn)中趨升的態(tài)勢。（四）南通市城區(qū)房地產(chǎn)概況近幾年，南通房地產(chǎn)行業(yè)保持較快發(fā)展勢頭，投資增速保持在25%以上，最高值達(dá)到34.8%，遠(yuǎn)超過12的合理增長速度。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值合理范圍在22-28，近4年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例偏少。此外，保障性居住用地”的推出力度較大，一定程度上抑制了房地產(chǎn)的爆發(fā)性增長，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。外來大開發(fā)商開始入駐南通，如：綠城、萬通、恒盛、萊茵達(dá)等，高端、品牌開發(fā)商的入駐，將給房地產(chǎn)市場住宅品質(zhì)的提升起到較大的作用。南通市商品房價格處于平穩(wěn)增長階段和健康合理水平，南通市場相對封閉，需求較為剛性，投資性購房比例低。本地居民的收入水平不能完全

21、支撐上漲的商品房價格，這將阻礙南通房價進(jìn)一步上漲的速度，預(yù)計今后一段時間內(nèi)仍然以中檔商品房購房需求為主，社會購買力水平在短期內(nèi)不會有較大的提升，商品房的價格不會出現(xiàn)明顯快速的上升。南通進(jìn)入上海“1小時都市圈”后與上海及蘇南城市的聯(lián)系加強(qiáng)，城市發(fā)展優(yōu)勢逐步體現(xiàn)，預(yù)計真正意義上的高端商品房需求在價格與量上都將有所增加，未來仍有一定的發(fā)展?jié)摿涂臻g。投資增速快，投資基數(shù)較低，未來增長空間較大。圖表4-7 南通市城區(qū)房地產(chǎn)市場概要分析（五）如皋市城區(qū)房地產(chǎn)概況作為如皋市區(qū)所在的如城鎮(zhèn)，在政府各方面的大力支持和板塊內(nèi)各發(fā)展商的合力造勢下，是目前市場追捧的熱點(diǎn)居住區(qū)。如皋市主城區(qū)板塊眾樓盤之間的了解和認(rèn)識

22、日益加深，樓盤的產(chǎn)品開發(fā)、推廣策略等都已經(jīng)公開化，競爭進(jìn)入更深層次的較量。如皋市主城區(qū)樓盤所在地段較為集中，且建筑面積均在10萬平方米以上；并已經(jīng)注重開發(fā)理念的提煉，強(qiáng)調(diào)社區(qū)氛圍和社區(qū)文化的營造；近年來如皋的房地產(chǎn)市場投資總量居高不下，造成巨大的供求壓力。 如皋市政府出臺的建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)政策，將極大分流進(jìn)城置業(yè)人群并對市區(qū)的商品房價格形成沖擊。如皋市房地產(chǎn)嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象給后來者留有了差異化的市場空間；產(chǎn)品同質(zhì)化的日漸明顯，使得開發(fā)商更加重視產(chǎn)品以外附加值的競爭，以提高綜合質(zhì)素，并帶動樓盤軟件提升，如加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量、提高物業(yè)管理水平等。市區(qū)的小高層/高層樓盤價位在3500-5500元/之間不

23、等，均價維持在4000元/左右。二、如港新城住宅市場分析本項(xiàng)目屬于如港新城中心位置片區(qū)（一）市場綜述華府名邸港區(qū)公園港區(qū)機(jī)關(guān)春江花苑海上明珠江風(fēng)海韻東方華冠金港樂園錦江御園興港商城雅博園金水苑森松花園港區(qū)車站港區(qū)醫(yī)院恒盛莊園港區(qū)學(xué)校匯金廣場海港新城圣名國際未來 海岸水清華庭東屏花苑豪天花苑紅星 花苑公港路江公沿路疏老鎮(zhèn)區(qū)圖4-8 如港新城住宅開發(fā)建設(shè)示意衛(wèi)星圖¨ 開發(fā)現(xiàn)狀：如港新城位于如皋港區(qū)疏港公路與沿江公路東北側(cè)，是如皋港區(qū)“一區(qū)三園”之中的居住功能分區(qū)，是為如皋港區(qū)發(fā)展配套的住宅生活辦公集中區(qū)域。目前新城內(nèi)部行政、教育、醫(yī)療、住宅開發(fā)共同發(fā)展（區(qū)內(nèi)12.5公里的新城兩橫兩縱骨干

24、道路全面建成通車；“四橫四縱”開發(fā)框架已經(jīng)形成，市政設(shè)施建設(shè)基本到位：江蘇省沿江如皋人才市場、人力資源市場正式掛牌運(yùn)行，聯(lián)檢大樓、邊防、海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、公安大樓、二級公共汽車站、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、港城人民醫(yī)院、港城實(shí)驗(yàn)學(xué)校全面落成，投入運(yùn)行，行政中心、金融中心一條街、中央商務(wù)區(qū)正在加快建設(shè)，100萬平方米商業(yè)地產(chǎn)全面啟動，150萬平方米農(nóng)民集中居住小區(qū)全面建成）。其中住宅開發(fā)時間較短，約3年，共完成開發(fā)住宅面積約450萬平方米（其中回遷安置建成面積約310萬平方米；商品房開發(fā)建成面積約140萬平方米）。是目前如皋市甚至可以說是南通市樓盤最為集中的一個新城片區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計，目前新城在建待建商品房樓盤數(shù)

25、量約在20個以上。 ¨ 發(fā)展前景：如港新城規(guī)劃面積11.8平方公里，到2015年區(qū)內(nèi)人口達(dá)20萬。區(qū)域內(nèi)相關(guān)地產(chǎn)大規(guī)模建設(shè)發(fā)展為住宅業(yè)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間，隨著樓盤品質(zhì)的提高，區(qū)域樓盤需求量和售價上升趨勢顯著，將繼續(xù)成為如皋市、南通市乃至長三角下一個投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。（二）樓盤狀況¨ 供應(yīng)量：根據(jù)周邊估計未來住宅剩余供應(yīng)總量在500萬平方米以上（不含回遷安置用房）。¨ 需求量：商品房在過去3年年均需求量約5萬平方米（錦繡家園為新城標(biāo)準(zhǔn)意義上的商品房住宅小區(qū)首個），預(yù)計隨著交通狀況及區(qū)域配套改善，未來23年將有較大增幅。¨ 樓盤均價：均價2800元/

26、，其中多層2700元/，高層、小高層3000元/，別墅4700元/8000元/。¨ 主力戶型面積：多層90-130；高層、小高層100-150；別墅：200-400。¨ 主力總價：多層24-36萬元/套；高層、小高層30-45萬元/套；別墅100-300萬元/套。¨ 建筑形態(tài)：多層（20）；高層、小高層（70%）別墅（10）為主，目前新城項(xiàng)目以小高層為主，搭配多層和高層，個別項(xiàng)目有別墅。¨ 樓盤規(guī)模：早期項(xiàng)目占地普遍不大，建筑體量也較小，后期介入開發(fā)的地塊無論從占地面積和建筑面積均呈規(guī)模化發(fā)展趨勢，建筑面積超10萬平方米以上，最大的恒盛莊園建筑面積達(dá)45

27、0萬平方米，將分為多個組團(tuán)分期開發(fā)。（三）客戶狀況¨ 主力客群：中等收入從商人員、大型企業(yè)專業(yè)及技術(shù)人員、公務(wù)員、外地投資客戶。¨ 輔助客群：本地村鎮(zhèn)進(jìn)城居民。（四）開發(fā)商狀況¨ 本地開發(fā)商為主：目前如港新城近90的樓盤由南通及如皋當(dāng)?shù)匕l(fā)展商開發(fā)。¨ 外來開發(fā)商為輔：其中包括香港上市企業(yè)恒盛地產(chǎn)。A相關(guān)樓盤信息如下表所示：表4-1 如港新城主要樓盤基礎(chǔ)信息樓盤名稱開發(fā)商占地面積（）建筑面積（）建筑形態(tài)（棟）均價（元/）總戶數(shù)主力戶型銷售狀況江風(fēng)海韻同升房產(chǎn)2138453705多層、小高層280030065-104去化90%海上明珠海明房產(chǎn)35000650

28、00小高層 300022590-140去化34%興港商城華宏置業(yè)2800056000小高層、酒店式公寓320020650-100-150去化72%錦繡家園中春置業(yè)1735232532多層、小高層270022585130銷售完畢豪天花苑寶源房產(chǎn)60000120000多層、小高層310071095181去化90%雅博苑華屺投資3044516587別墅（聯(lián)排、獨(dú)立）470051300365目前封盤水清華庭寶虹房產(chǎn)1211623816多層260018795-120銷售完畢未來海岸襄榮房產(chǎn)185000370000多層、小高層3000262092160一期去化95%海港新城綠佳置業(yè)3333387583小高

29、層320066895136去化67%恒盛莊園恒盛地產(chǎn)6521739450萬，一期300000多層、別墅多層3000別墅6000-8000一400去化15%圣明國際圣名開發(fā)30015035萬，三期住宅100000小高層2800金水苑江蘇宏景220000500000小高層森松花園180000小高層華府名邸華源置業(yè)200000多層、別墅華燦項(xiàng)目華燦置業(yè)79683181340小高層、高層118690-136由于如皋港區(qū)實(shí)行的“萬頃良田”計劃和新城建設(shè)規(guī)劃，因此，先行建設(shè)了大規(guī)模大體量的回遷安置小區(qū)建設(shè)，其中包括了在江蘇省乃至全國范圍內(nèi)都排的上名的超大規(guī)模安置小區(qū)春江花苑（近1

30、20萬平方米，近8000戶居民）。B相關(guān)回遷安置小區(qū)信息如下表所示：表4-2 如港新城主要回遷安置小區(qū)基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積（萬）總幢數(shù)總戶數(shù)畝萬平方米已建成在建/未建春江花苑一期71.7 4.78 6.4415460春江花苑二期144.0 9.60 10.4932750春江花苑三期180.8 12.06 14.41401030春江花苑四期480.0 32.00 35.54992540春江花苑五期215.0 14.33 16.65471190春江花苑六期337.0 22.47 26.58601900紅星北區(qū)一期209.0 13.93 16.45451350紅星北區(qū)二期603.4 40

31、.23 611344210紅星南區(qū)A區(qū)149.6 9.97 12.0731680紅星南區(qū)B區(qū)141.6 9.44 11.6127790紅星南區(qū)C區(qū)145.2 9.68 12.3830800紅星南區(qū)D區(qū)144.3 9.62 13.0832880長青沙一期31.2 2.08 3.569216長青沙二期24.3 1.62 2.7812168長青沙三期42.0 2.80 4.6216280長青沙四期113.0 7.53 8.9135540220長青沙五期261.0 17.40 20.2541010長青沙小區(qū)北擴(kuò)166.0 11.08 15.47361060東屏花苑183.9 12.26 15.5934

32、988平南花苑114.0 7.60 12.0227872金鑫家苑46.7 3.12 4.958438合計3803.81254 324.876121476022372三、如港新城商業(yè)市場分析（一）新城發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃目前由于如港新城住宅尚未全部完成開發(fā)，且交房率、入住率低，人流量非常的少，商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，有待培育。如港新城現(xiàn)已開發(fā)住宅建筑面積約100余萬平方米，后續(xù)待開發(fā)建筑面積約500萬平方米。（二）新城商業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展如港新城的現(xiàn)狀商業(yè)主要為沿街線型商業(yè)，主要為沿緯三路成熟的沿街店鋪、經(jīng)一路商業(yè)開發(fā)、經(jīng)三路商業(yè)開發(fā)，以及若干專業(yè)商業(yè)市場開發(fā)，發(fā)展現(xiàn)狀一般。圣名國際華府名邸春江花苑海上明珠江風(fēng)海

33、韻東方華冠金港樂園興港商城雅博園金水苑森松花園恒盛莊園港區(qū)學(xué)校匯金廣場海港新城未來 海岸水清華庭東屏花苑豪天花苑紅星 花苑公港路江公沿路疏老鎮(zhèn)區(qū)圖4-9 如港新城商業(yè)開發(fā)建設(shè)示意衛(wèi)星圖但在建和規(guī)劃建設(shè)商業(yè)總面積較大，主要項(xiàng)目為匯金廣場、東方華冠、金港樂園等等，集中在如港新城的北部，距離本項(xiàng)目約1-3公里。 （1）匯金廣場匯金廣場位于經(jīng)三路和緯三路的交接處雅博大酒店旁，一期項(xiàng)目位置在金山路（經(jīng)三路）的東側(cè)，沿金山路一直往南發(fā)展，“金山街”為如港政府重點(diǎn)規(guī)劃的中心商業(yè)步行街道，銜接了老城區(qū)和新城區(qū)，是未來港區(qū)最繁華的商業(yè)核心圈。 其中一期占地面積約7000左右，為全沿街商鋪。二期金山大廈及沿街商鋪

34、，位于一期的南側(cè)，是一座集休閑，娛樂，文化，住宅于一體的綜合性樓盤。目前，匯金廣場已經(jīng)對外公開，三層統(tǒng)售均價6200元/平方米，二層統(tǒng)售均價8000元/平方米。（2）經(jīng)一路沿線經(jīng)一路沿線的商業(yè)開發(fā)，是如港新城開發(fā)比較繁榮的商業(yè)街，主要形式為沿街商鋪，沿線下來聚集著興港商城、水清華庭、未來海岸、東方華冠、金港樂園乃至華燦項(xiàng)目的沿街商業(yè)。總體體量約占達(dá)到如港新城商業(yè)開發(fā)的65%以上。目前，各項(xiàng)目對外銷售價格為：興港商城（58006000元/平方米）、水清華庭（9000元/平方米）、未來海岸（63007400元/平方米）、東方華冠（46005400元/平方米）、金港樂園（50006000元/平方米）

35、。 （3）圣明國際廣場位于如皋港區(qū)疏港路西側(cè)，與本項(xiàng)目咫尺之近。圣明國際廣場總占地面積450畝，總建筑面積35萬平方米，旨在打造成南通如皋最大、最好、最全的一站式購物中心之一。其中一期建筑面積13.8萬平方米。其中商鋪對外已經(jīng)售罄，但根據(jù)現(xiàn)場走訪，發(fā)現(xiàn)人氣并非十分旺盛。定于2011年1月1日正式營業(yè)。商業(yè)分布主要包括綜合建材城、精品裝飾城、五金機(jī)電城、小商品批發(fā)城、江鮮美食城和精品步行街等6大專業(yè)區(qū)。同時還規(guī)劃建設(shè)總高118米、共28層的如皋標(biāo)志性建筑，主要經(jīng)營四星級酒店和高檔寫字樓。項(xiàng)目二期建筑面積共9萬平方米，有酒店式公寓和商鋪共同組成。目前，項(xiàng)目二期已于8月28日開盤，商鋪均價6700元

36、/平米。（4）其他商業(yè)其他的商業(yè)開發(fā)，基本上都屬于零星散狀開發(fā)，為住宅的生活配套進(jìn)行開發(fā)的商業(yè)鋪面。如海上明珠沿長江路開發(fā)的臨街店面，目前對外銷售價格在46005200元/平方米。豪天花苑沿緯三路開發(fā)的臨街店面，并計劃招商一個5000平方米的商超，目前其對外銷售價格在7500元/平方米。 （三） 新城商業(yè)發(fā)展前景分析n 如港新城屬于為如皋港區(qū)配套的生活居住區(qū)，其商業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)前景將非常的廣闊，但目前新城區(qū)住宅交房率、入住率都不是很高，正處于商業(yè)市場培育的前期。n 受新城區(qū)居住人數(shù)的限制，現(xiàn)狀商業(yè)水平僅3萬多平方米，規(guī)劃在建商業(yè)面積近20萬平方米，通過對新城區(qū)規(guī)劃住宅開發(fā)總面積的分析，新城區(qū)期商

37、業(yè)需求總量僅24萬平方米，近2年需求量約10萬平方米，本項(xiàng)目可建的3萬平方米商業(yè)存在一定操作風(fēng)險。n 如港新城規(guī)劃開發(fā)建設(shè)面積較大，樓盤分布較廣，行政單位、公共基礎(chǔ)單位、學(xué)校、周邊企業(yè)也較多，并且未來長江鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)一定會向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，包括轉(zhuǎn)移居住和商業(yè)。并且從當(dāng)前發(fā)展形勢來看，基本上以線型沿街商業(yè)受歡迎程度較高；不排除未來大規(guī)模集聚商業(yè)形式的出現(xiàn)。n 因此新城區(qū)特別是沿線主要規(guī)劃的生活性道路以及住宅小區(qū)集中的片區(qū)，客觀市場需要配置一定數(shù)量的商業(yè)設(shè)施。第三部分 開發(fā)商分析根據(jù)了解統(tǒng)計分析，在如港新城進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)絕大部分為南通市本地開發(fā)商，基本上屬于一個項(xiàng)目一個開發(fā)商模式，品牌建設(shè)與產(chǎn)品塑造

38、概念淡薄。唯一需要提出來的是在香港上市的地產(chǎn)企業(yè)恒盛地產(chǎn)，由于熔盛重工的原因，在如港新城經(jīng)四路東側(cè)圈地近萬余畝。但是其老板張志熔乃如皋本地人。表5-1 如港新城主要開發(fā)商信息統(tǒng)計序號樓盤名稱發(fā)展商企業(yè)性質(zhì)備注1江風(fēng)海韻南通同升房產(chǎn)開發(fā)有限公司私營企業(yè)曾開發(fā)凌翔花苑2海上明珠如皋市海上明珠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司私營企業(yè)三級開發(fā)資質(zhì)3興港商城南通華宏置業(yè)有限公司私營企業(yè)為本項(xiàng)目而成立的公司4錦繡家園 南通中春置業(yè)有限公司 私營企業(yè)福建老板5豪天花苑如皋市寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司私營企業(yè)注冊資本金100萬人民幣6雅博苑南通華屺投資有限公司私營企業(yè)與匯金廣場同一開發(fā)商7水清華庭南通寶虹房地產(chǎn)開發(fā)有限供公

39、司私營企業(yè)三級開發(fā)資質(zhì)8未來海岸南通襄榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司私營企業(yè)由廈門海岸建設(shè)投資開發(fā)，外來開發(fā)商之一9海港新城江蘇綠佳置業(yè)有限公司私營企業(yè)二級開發(fā)資質(zhì)10恒盛莊園富達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)（南通）有限公司私營企業(yè)由恒盛地產(chǎn)出資成立的一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)11圣明國際廣場如皋市圣名企業(yè)管理有限公司私營企業(yè)由江蘇昊天投資有限公司投資開發(fā)12金水苑江蘇宏景集團(tuán)有限公司國有改制企業(yè)原南通市下原建筑安裝工程有限公司，一級資質(zhì)13華府名邸南通華源置業(yè)有限公司私營企業(yè)隸屬于華泰集團(tuán)旗下的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)14金港樂園南通綠地置業(yè)有限公司私營企業(yè)為本項(xiàng)目而成立的公司從上表，可以很明顯的看出，諸多都是為項(xiàng)目而成立的項(xiàng)目開發(fā)公司。以下為三個典型開發(fā)企業(yè)：1、富達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)（南通）有限公司地產(chǎn)大鱷的圈地大規(guī)模投資開發(fā)。富達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)（南通）有限公司是由恒盛地產(chǎn)出資成立的一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司位于南通市區(qū)。目前公司在如皋港區(qū)投資建設(shè)的“熔盛花園”（即恒盛莊園）項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)總規(guī)模達(dá)6000畝，總建筑面積達(dá)450萬平方米，一期總建筑面積約35萬平方米，以自然環(huán)境為建筑的基礎(chǔ) ，是集多層、花園洋房、別墅、商業(yè)為一體的大型住宅項(xiàng)目。在南通市區(qū)投資開發(fā)的有“熔盛大廈”項(xiàng)目，總建筑面積為28萬平方米，建筑高度239米，是集酒店、辦公樓和國際會計中心為一體的南通市新地標(biāo)建筑。而恒盛地產(chǎn)控股有限公司是一