1、千緣千緣愛城第一組團市場需求狀況分析愛城第一組團市場需求狀況分析及及4#4#、5#5#價格建議價格建議、成交情況截止到、成交情況截止到4 4月月1111日）日）1 1、成交套數推出：、成交套數推出：368368套）套）序號序號成交形式成交形式套數套數比例比例1 1銷售銷售240240套套65.2%65.2%2 2頂賬頂賬3939套套10.6%10.6%3 3共計共計279279套套75.8%75.8%2 2、各樓宇消化情況、各樓宇消化情況序號序號樓號樓號 總套數總套數消化套數消化套數比例比例1 12#2#20020015415477%77%2 23#3#8484535363%63%3 36#6

2、#8484727286%86%注：包括頂賬部分注：包括頂賬部分3 3、各戶型的市場消化情況、各戶型的市場消化情況戶型戶型推出量推出量消化量消化量比例比例70m70m2 2以下（南向）以下（南向）2# C2# C、D D戶型戶型50505050100%100%7180m7180m2 2（南向）（南向）2#B2#B、36#B36#B戶型戶型59595959100%100%81120m81120m2 2（南向）（南向）2#A2#A、36#C36#C戶型戶型6565636397%97%55m55m2 2以下（東北、西北向）以下（東北、西北向）2# A2# A、F F、GG戶型戶型7575484864%

3、64%121m121m2 2以上（南向）以上（南向）36#A36#A戶型戶型2525121248%48%5670m5670m2 2（東北向）（東北向）2#E2#E戶型戶型25256 624%24%71m71m2 2以上（東西向）以上（東西向）36#D36#D戶型戶型30302 27%7%注：未包括頂賬部分2#銷售情況未包括頂賬部分）2#2#銷售情況未包括頂賬部分）銷售情況未包括頂賬部分）2#銷售情況未包括頂賬部分）3#3#銷售情況未包括頂賬部分）銷售情況未包括頂賬部分）2#銷售情況未包括頂賬部分）6#6#銷售情況未包括頂賬部分）銷售情況未包括頂賬部分）4 4、小結、小結從第一組團銷售總體情況來

4、看，有效的引爆了從第一組團銷售總體情況來看，有效的引爆了市場，總體銷售率高市場，總體銷售率高 達達77.5%77.5%。在銷售過程中，在銷售過程中，70m270m2以下南向戶型以下南向戶型2# C2# C、D D戶型率先搶購一戶型率先搶購一 空，突出表現在空，突出表現在44m244m2的南向戶型，認購開始的南向戶型，認購開始便成直線上升態勢，便成直線上升態勢， 當天上午認購一空。當天上午認購一空。70m270m2東南向戶型在當天東南向戶型在當天下午下午2 2點也全部認購點也全部認購 完畢，足以證明市場的需求程度。完畢，足以證明市場的需求程度。 7180m2 7180m2南向戶型南向戶型2#B2

5、#B、36#B36#B戶型需求量非常大，銷售率戶型需求量非常大，銷售率 高達高達100%100%，但認購速度略遜于，但認購速度略遜于2# C2# C、D D戶型。戶型。 81120m2 81120m2南向戶型南向戶型2#A2#A、36#C36#C戶型在經過戶型在經過3 3天的銷售，天的銷售， 銷售率為銷售率為97%97%。雖然認購率較高，但從認購速度來看，遠遠低于。雖然認購率較高，但從認購速度來看，遠遠低于 70m2 70m22# C2# C、D D戶型以下和戶型以下和7180m27180m22#B2#B、36#B36#B戶型）戶型） 南向戶型，處于銷售阻力的南向戶型，處于銷售阻力的“臨界點臨

6、界點”，如戶型面積再大將會很，如戶型面積再大將會很 難被市場消化。難被市場消化。東北、西北向東北、西北向55m255m2以下戶型以下戶型2# A2# A、F F、GG戶型銷售尚可，戶型銷售尚可， 銷售率為銷售率為64%64%，相信經過房交會前后一段時間的消化，此類戶型，相信經過房交會前后一段時間的消化，此類戶型 逐漸會被市場所消化。逐漸會被市場所消化。 121m2 121m2以上南向戶型以上南向戶型36#A36#A戶型銷售較差，銷售戶型銷售較差，銷售 率僅為率僅為48%48%。東北向東北向5670m25670m2戶型戶型2#E2#E戶型問題較大，銷售率戶型問題較大，銷售率 僅為僅為24%24%

7、，其阻力非常大。，其阻力非常大。東西向東西向71m271m2戶型以上戶型以上36#D36#D戶型問題最大，銷戶型問題最大，銷售售 率僅為率僅為7%7%。二、如何解決滯銷戶型二、如何解決滯銷戶型1 1、滯銷原因、滯銷原因 2#E2#E戶型戶型 該戶型朝向較差東向），戶型面積偏大導致該戶型朝向較差東向），戶型面積偏大導致總價款較高，總價款較高， 在在18.521.518.521.5萬元之間，戶型為一室一廳，市萬元之間，戶型為一室一廳，市場認可度較低。場認可度較低。 36#D36#D戶型戶型 該戶型總價款非常高，在該戶型總價款非常高，在29332933萬元之間，戶萬元之間，戶型為東、西廂型為東、西廂

8、 房，雖然其角度偏南，但從銷售情況來看，市房，雖然其角度偏南，但從銷售情況來看，市場接受程度非常低。場接受程度非常低。2 2、處理辦法、處理辦法盡快打造實景樣板間盡快打造實景樣板間 通過讓購買者感受實景樣板間，從心理上彌通過讓購買者感受實景樣板間，從心理上彌補戶型缺陷。補戶型缺陷。針對性的出臺優惠政策針對性的出臺優惠政策 對于銷售阻力較大對于銷售阻力較大2#E2#E戶型、戶型、36#D36#D戶型戶型可以采取房交會期間贈可以采取房交會期間贈 契稅、贈裝修、贈物業管理費的優惠政策。契稅、贈裝修、贈物業管理費的優惠政策。針對性的廣告營銷針對性的廣告營銷 在報紙上單獨推廣在報紙上單獨推廣2#E2#E

9、戶型和戶型和36#D36#D戶型，戶型，訴求其戶型的種種優訴求其戶型的種種優 勢，加之優惠政策，以促進銷售。勢，加之優惠政策，以促進銷售。三、關于三、關于4#4#、5#5#定價及推廣時機建議定價及推廣時機建議1 1、4#4#、5#5#戶型區間比例戶型區間比例序號序號戶型戶型數量數量比例比例1 178m78m2 2（南向）（南向）424225%25%2 2113m113m2 2（南向）（南向）424225%25%3 3138m138m2 2（南向）（南向）424225%25%4 4101 m101 m2 2（東、西向）（東、西向）424225%25%2 2、價格提升建議、價格提升建議從第一組團的

10、銷售情況來看，從第一組團的銷售情況來看，7180m27180m2南向戶南向戶型很容易被市場接受，其阻力較小，占推出體量型很容易被市場接受，其阻力較小，占推出體量的四分之一。的四分之一。113 m2113 m2目前處于市場目前處于市場“臨界狀態臨界狀態”，但總體銷售狀況較好。但總體銷售狀況較好。138 m2138 m2戶型由于戶型面積戶型由于戶型面積偏大，市場接受程度市場接受程度較低。而偏大，市場接受程度市場接受程度較低。而101m2101m2戶型為東、北戶型為東、北向，戶型面積偏大，從第一組團的銷售來看，向，戶型面積偏大，從第一組團的銷售來看，根本不為市場所接根本不為市場所接受。從上述情況來看

11、，受。從上述情況來看，4#4#、5#5#被市場所認可的被市場所認可的戶型為推出總套數戶型為推出總套數的二分之一，另外有二分之一的推出數量市場的二分之一，另外有二分之一的推出數量市場接受程度較低或根接受程度較低或根本不被市場認可。本不被市場認可。貴公司要求貴公司要求4#4#、5# 5# 在原有基礎上進行上調，上調的比例為：在原有基礎上進行上調，上調的比例為：4#4#A A戶型戶型2%2%B B戶型戶型2%2%CC戶型戶型2%2%D D戶型戶型4%4%5#5#A A戶型戶型2%2%B B戶型戶型3%3%CC戶型戶型3%3%D D戶型戶型4%4%對此，我公司建議由于對此，我公司建議由于D D戶型市場

12、接受程度非常低，上漲幅度不宜過戶型市場接受程度非常低，上漲幅度不宜過大，其他戶型在原有基礎上可以進行一定幅度的上調。大，其他戶型在原有基礎上可以進行一定幅度的上調。2#6#5#4#3#3230元/m23127元/m23431元/m23383元/m23168元/m22#2#、3#3#、6#6#均價：均價：31803180元元/m2 /m2 4# 4#、5#5#均價：均價： 34073407元元/m2/m2 差價：差價：227227元元/m2/m2 整體均價：整體均價：32753275元元/m2/m2各個樓宇原有均價各個樓宇原有均價2#6#5#4#3#3230元/m23127元/m23515元/m

13、23482元/m23168元/m22#2#、3#3#、6#6#均價：均價：31803180元元/m2 /m2 4# 4#、5#5#均價：均價： 34993499元元/m2/m2 差價：差價：319319元元/m2/m2 整體均價：整體均價：33133313元元/m2/m2按第一方案調整后各個樓宇均價按第一方案調整后各個樓宇均價根據貴公司對于價格提升的要求，我公司制定第一套方案：根據貴公司對于價格提升的要求，我公司制定第一套方案：4#4#調整前調整前調整后調整后 上調幅度上調幅度A A（元（元/m/m2 2）3465.83465.83535.83535.82.01%2.01%B B（元（元/m/

14、m2 2）3480.83480.83550.83550.82.01%2.01%CC（元（元/m/m2 2）3530.83530.83600.83600.81.98%1.98%D D（元（元/m/m2 2）3235.83235.83365.83365.84.01%4.01%均價（元均價（元/m/m2 2）3431.43431.43515.33515.32.45%2.45%回款（元）回款（元）371023710225251 1380097838009788 82.45%2.45%價格調整前后對比價格調整前后對比5#5#調整前調整前調整后調整后 上調幅度上調幅度A A（元（元/m/m2 2）3485

15、.83485.83557.83557.82.07%2.07%B B（元（元/m/m2 2）3430.83430.83535.83535.83.06%3.06%CC（元（元/m/m2 2）3395.83395.83500.83500.83.09%3.09%D D（元（元/m/m2 2）3190.83190.83320.83320.84.70%4.70%均價（元均價（元/m/m2 2）3382.83382.83482.93482.92.96%2.96%回款（元）回款（元）365765103657651037658725376587252.96%2.96%調整前調整前調整后調整后 上調幅度上調幅度4

16、#4#、5#5#合計回款（元）合計回款（元）736787617367876175668513756685132.70%2.70%價格調整前后對比價格調整前后對比總回款調整前后對比總回款調整前后對比我公司根據實際情況，將均價調整，等同于均價，然后再按我公司根據實際情況，將均價調整，等同于均價，然后再按各個戶型調整方式上調。制定第二套方案：各個戶型調整方式上調。制定第二套方案：4#4#調整前調整前調整后調整后 上調幅度上調幅度A A（元（元/m/m2 2）3465.83465.83485.83485.80.58%0.58%B B（元（元/m/m2 2）3480.83480.83533.23533.

17、21.51%1.51%CC（元（元/m/m2 2）3530.83530.83590.83590.81.70%1.70%D D（元（元/m/m2 2）3235.83235.83315.83315.82.47%2.47%均價（元均價（元/m/m2 2）3431.43431.43481.73481.71.47%1.47%回款（元）回款（元）371022513710225137645923376459231.47%1.47%價格調整前后對比價格調整前后對比價格調整前后對比價格調整前后對比總回款調整前后對比總回款調整前后對比5#5#調整前調整前調整后調整后 上調幅度上調幅度A A（元（元/m/m2 2）

18、3485.83485.83557.83557.82.07%2.07%B B（元（元/m/m2 2）3430.83430.83535.83535.83.06%3.06%CC（元（元/m/m2 2）3395.83395.83500.83500.83.09%3.09%D D（元（元/m/m2 2）3190.83190.83320.83320.84.70%4.70%均價（元均價（元/m/m2 2）3382.83382.83482.93482.92.96%2.96%回款（元）回款（元）365765103657651037658725376587252.96%2.96%調整前調整前調整后調整后 上調幅度上調幅度4#4#、5#5#合