1、小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別？小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別？小產(chǎn)權(quán)房大產(chǎn)權(quán)房1.在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋2.產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)（實(shí)際上沒(méi)有真正產(chǎn)權(quán)）3.未繳納土地出讓金1.市場(chǎng)商品房2.產(chǎn)權(quán)證由國(guó)家部門(mén)頒發(fā)（擁有完全產(chǎn)權(quán)）3.開(kāi)發(fā)商以及繳納土地出讓金，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)無(wú)需再次繳納小產(chǎn)權(quán)房：在農(nóng)村集體土地上修建房屋的產(chǎn)權(quán)，得不到國(guó)家的產(chǎn)權(quán)認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房：在農(nóng)村集體土地上修建房屋的產(chǎn)權(quán)，得不到國(guó)家的產(chǎn)權(quán)認(rèn)可而只是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放某些證明的被稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)。可而只是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放某些證明的被稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生背景小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生背景(l)我國(guó)城市化迅速推進(jìn)我國(guó)城市化迅速推進(jìn)在城市化進(jìn)程中城鎮(zhèn)土地不斷向農(nóng)村擴(kuò)

2、展，道路交通建設(shè)不斷完善，城在城市化進(jìn)程中城鎮(zhèn)土地不斷向農(nóng)村擴(kuò)展，道路交通建設(shè)不斷完善，城鎮(zhèn)人口增加導(dǎo)致住房需求激增等，都是小產(chǎn)權(quán)房得以發(fā)展的重要條件。鎮(zhèn)人口增加導(dǎo)致住房需求激增等，都是小產(chǎn)權(quán)房得以發(fā)展的重要條件。（2）城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)）城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是指城市現(xiàn)代工業(yè)和農(nóng)村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)兩種經(jīng)濟(jì)并存，這種二城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是指城市現(xiàn)代工業(yè)和農(nóng)村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)兩種經(jīng)濟(jì)并存，這種二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了農(nóng)村和城市在許多方面的差異。造成貧富差距擴(kuò)大、地區(qū)元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了農(nóng)村和城市在許多方面的差異。造成貧富差距擴(kuò)大、地區(qū)發(fā)展不平衡、城鄉(xiāng)文化素質(zhì)差距的擴(kuò)大等問(wèn)題，使得農(nóng)村產(chǎn)品市場(chǎng)難以擴(kuò)張，發(fā)展不平衡、城

3、鄉(xiāng)文化素質(zhì)差距的擴(kuò)大等問(wèn)題，使得農(nóng)村產(chǎn)品市場(chǎng)難以擴(kuò)張，農(nóng)民的收入增加受到嚴(yán)重影響。同時(shí)，也產(chǎn)生諸如小產(chǎn)權(quán)房等多種社會(huì)問(wèn)題。農(nóng)民的收入增加受到嚴(yán)重影響。同時(shí)，也產(chǎn)生諸如小產(chǎn)權(quán)房等多種社會(huì)問(wèn)題。(3)房?jī)r(jià)虛高同時(shí)住房保障體制不健全房?jī)r(jià)虛高同時(shí)住房保障體制不健全(4) 新農(nóng)村的建設(shè)新農(nóng)村的建設(shè) 現(xiàn)狀現(xiàn)狀：開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式模式 (4)直接將集體土地私白出讓給開(kāi)直接將集體土地私白出讓給開(kāi)發(fā)商建房有部分集體經(jīng)濟(jì)組織在發(fā)商建房有部分集體經(jīng)濟(jì)組織在未辦理任何手續(xù)的情況下，直接未辦理任何手續(xù)的情況下，直接將集體土地使用權(quán)出讓給開(kāi)發(fā)商，將集體土地使用權(quán)出讓給開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)外出由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)

4、外出售售 開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式(l)宅基地的變種宅基地的變種將在合法取得宅基地上建造將在合法取得宅基地上建造的房屋對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織以的房屋對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員出售或出租外的人員出售或出租(3)基層干部與開(kāi)基層干部與開(kāi)發(fā)商合作建房發(fā)商合作建房(2)集體自建住宅剩余房集體自建住宅剩余房 屋對(duì)外出售屋對(duì)外出售現(xiàn)狀現(xiàn)狀：銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格售價(jià)格狀況狀況政府政府對(duì)對(duì)小小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)房的管理房的管理第一PPT模板網(wǎng)：禁止農(nóng)村建造和出售小產(chǎn)權(quán)房禁止農(nóng)村建造和出售小產(chǎn)權(quán)房發(fā)出通知提醒城市居民不得購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)出通知提醒城市居民不得購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房對(duì)部分小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行查處對(duì)部分小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行查處趨勢(shì)趨勢(shì)第一PPT模板網(wǎng)：雖然小產(chǎn)

5、權(quán)房近幾年來(lái)發(fā)展迅猛，但因其逐漸缺乏生存和發(fā)雖然小產(chǎn)權(quán)房近幾年來(lái)發(fā)展迅猛，但因其逐漸缺乏生存和發(fā)展環(huán)境，很快將會(huì)失去其生命力，終將會(huì)退出市場(chǎng)。展環(huán)境，很快將會(huì)失去其生命力，終將會(huì)退出市場(chǎng)。其原因歸咎于以下三方面其原因歸咎于以下三方面;1.國(guó)家出臺(tái)的禁止小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)的有關(guān)政策將產(chǎn)生其應(yīng)有的國(guó)家出臺(tái)的禁止小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)的有關(guān)政策將產(chǎn)生其應(yīng)有的 效應(yīng)。效應(yīng)。 國(guó)家政策上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的禁止絲毫沒(méi)有松懈，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者更加謹(jǐn)國(guó)家政策上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的禁止絲毫沒(méi)有松懈，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者更加謹(jǐn) 慎，期房的銷(xiāo)售格外困難，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房住戶(hù)最擔(dān)心的是期房建設(shè)期間慎，期房的銷(xiāo)售格外困難，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房住戶(hù)最擔(dān)心的是期房

6、建設(shè)期間開(kāi)發(fā)商跑了或被政府拆了，所以購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)加大。開(kāi)發(fā)商跑了或被政府拆了，所以購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)加大。 2:隨著我國(guó)城市住房保體系障的日益完善，以及國(guó)家加強(qiáng)對(duì)廉隨著我國(guó)城市住房保體系障的日益完善，以及國(guó)家加強(qiáng)對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)的投入，在較好地解決了城市中低收入租房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)的投入，在較好地解決了城市中低收入者的住房問(wèn)題后，小產(chǎn)權(quán)房將缺乏需求，其開(kāi)發(fā)建設(shè)必然會(huì)逐者的住房問(wèn)題后，小產(chǎn)權(quán)房將缺乏需求，其開(kāi)發(fā)建設(shè)必然會(huì)逐漸收縮。漸收縮。3:城市房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸，小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售市場(chǎng)將出現(xiàn)萎縮。城市房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸，小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售市場(chǎng)將出現(xiàn)萎縮。2008年城市房地產(chǎn)價(jià)格下降，小產(chǎn)權(quán)房

7、的銷(xiāo)售也受到影響。城市年城市房地產(chǎn)價(jià)格下降，小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售也受到影響。城市房地產(chǎn)價(jià)格的下降而吸引的商品房正常需求回歸，直接影響了小房地產(chǎn)價(jià)格的下降而吸引的商品房正常需求回歸，直接影響了小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售，致使開(kāi)發(fā)減緩。雖然至今仍有新盤(pán)發(fā)售，但開(kāi)盤(pán)產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售，致使開(kāi)發(fā)減緩。雖然至今仍有新盤(pán)發(fā)售，但開(kāi)盤(pán)量減少，并且價(jià)格更低，投資風(fēng)險(xiǎn)將更大，理性的投資者將退出量減少，并且價(jià)格更低，投資風(fēng)險(xiǎn)將更大，理性的投資者將退出小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因1農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷2農(nóng)村土地管理的薄弱農(nóng)村土地管理的薄弱3城市房地產(chǎn)價(jià)格虛高城市房地產(chǎn)價(jià)格虛高 4

8、住房保障體系不完善住房保障體系不完善小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因1農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷(1)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體模糊農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體模糊 土地管理法第土地管理法第10條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;己經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體己經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理管理;己經(jīng)屬于鄉(xiāng)己經(jīng)

9、屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。 (2)土地使用權(quán)不充分土地使用權(quán)不充分(3)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益不完整土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益不完整：城市化建設(shè)對(duì)土地需求的增加，城市化建設(shè)對(duì)土地需求的增加，土地不斷升值，農(nóng)民土地被征收時(shí)卻分享很少的土地的增土地不斷升值，農(nóng)民土地被征收時(shí)卻分享很少的土地的增值收益。值收益。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因2農(nóng)村土地管理的薄弱農(nóng)村土地管理的薄弱(1)宅基地管理混亂宅基地管理混亂 未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地和采取欺騙未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地和采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地的情況也很多，或隱瞞己有房屋，或虛報(bào)家庭人口、變更手段騙取批準(zhǔn)宅基

10、地的情況也很多，或隱瞞己有房屋，或虛報(bào)家庭人口、變更戶(hù)籍等騙取批準(zhǔn)宅基地。同時(shí)，有大量宅基地閑置，由于我國(guó)城市進(jìn)程，己經(jīng)戶(hù)籍等騙取批準(zhǔn)宅基地。同時(shí)，有大量宅基地閑置，由于我國(guó)城市進(jìn)程，己經(jīng)約有約有2億一億一3億農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市就業(yè)、居住，使得全國(guó)億農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市就業(yè)、居住，使得全國(guó)2億畝農(nóng)村宅基地中億畝農(nóng)村宅基地中有有10%一一15%處于閑置狀態(tài)處于閑置狀態(tài)(2)農(nóng)村建設(shè)用地管理不力農(nóng)村建設(shè)用地管理不力 目前我國(guó)城鎮(zhèn)建城區(qū)目前我國(guó)城鎮(zhèn)建城區(qū)5700萬(wàn)畝，承載著萬(wàn)畝，承載著5.7億人億人;而而農(nóng)村建設(shè)用地農(nóng)村建設(shè)用地2.54億畝，只承載著億畝，只承載著7.4億人。農(nóng)村人均占用建設(shè)用地是城市

11、億人。農(nóng)村人均占用建設(shè)用地是城市人口的人口的3.8倍，數(shù)量可觀的農(nóng)村集體建設(shè)用地并沒(méi)有得到有效的利用，存在倍，數(shù)量可觀的農(nóng)村集體建設(shè)用地并沒(méi)有得到有效的利用，存在大量粗放使用和浪費(fèi)的現(xiàn)象大量粗放使用和浪費(fèi)的現(xiàn)象污才污才3城市房地產(chǎn)價(jià)格虛高城市房地產(chǎn)價(jià)格虛高 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因4住房保障體系不完善住房保障體系不完善(1)政策落實(shí)不到位政策落實(shí)不到位國(guó)務(wù)院將國(guó)務(wù)院將建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，修改為讓?zhuān)薷臑樽尅岸喽鄶?shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房”，將經(jīng)濟(jì)，將經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)重新

12、定位為適用房的性質(zhì)重新定位為“是具有保障性質(zhì)是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房的政策性商品住房”，把大多數(shù)家庭的住房，把大多數(shù)家庭的住房推向了市場(chǎng)，此后房?jī)r(jià)一路鷹升。推向了市場(chǎng)，此后房?jī)r(jià)一路鷹升。中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的調(diào)控政策和措施，增加中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的調(diào)控政策和措施，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)。但一些地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)用房的供應(yīng)。但一些地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)的利益緊密相聯(lián)，高房?jī)r(jià)會(huì)給地方帶來(lái)更多的利益緊密相聯(lián)，高房?jī)r(jià)會(huì)給地方帶來(lái)更多的財(cái)政收人可供支配，官員政績(jī)才突出。地的財(cái)政收人可供支配，官員政績(jī)才突出。地方對(duì)增加中低價(jià)位的普通商品住

13、宅和經(jīng)濟(jì)適方對(duì)增加中低價(jià)位的普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地供應(yīng)積極性不高，制定和執(zhí)行經(jīng)濟(jì)用房用地供應(yīng)積極性不高，制定和執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房的配套政策也不熱心，廉租房等社會(huì)適用房的配套政策也不熱心，廉租房等社會(huì)保障性住房制度建設(shè)也進(jìn)展緩慢，離廣大低保障性住房制度建設(shè)也進(jìn)展緩慢，離廣大低收人家庭對(duì)政府的期盼差距很大。收人家庭對(duì)政府的期盼差距很大。(2)開(kāi)發(fā)商建設(shè)熱情不高開(kāi)發(fā)商建設(shè)熱情不高(3)保障性住房覆蓋面小保障性住房覆蓋面小小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因危害第一PPT模板網(wǎng)：影響法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性影響法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性耕地減少加劇，直接威脅國(guó)家糧食安全耕地減少加劇，直接威脅國(guó)家糧食安全 土地利用

14、規(guī)劃失控土地利用規(guī)劃失控 擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序危害小產(chǎn)權(quán)房消費(fèi)者利益危害小產(chǎn)權(quán)房消費(fèi)者利益損害農(nóng)民土地權(quán)益損害農(nóng)民土地權(quán)益 國(guó)土資源部清理出來(lái)的土國(guó)土資源部清理出來(lái)的土地違法違規(guī)案件地違法違規(guī)案件32000件，件，涉及到土地?cái)?shù)百萬(wàn)畝，其涉及到土地?cái)?shù)百萬(wàn)畝，其中大量農(nóng)業(yè)用地被開(kāi)發(fā)成中大量農(nóng)業(yè)用地被開(kāi)發(fā)成了小產(chǎn)權(quán)房出租、出售了小產(chǎn)權(quán)房出租、出售1.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成不公平競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成不公平競(jìng)爭(zhēng) 小產(chǎn)權(quán)房之所以?xún)r(jià)格低，不是公平競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，小產(chǎn)權(quán)房之所以?xún)r(jià)格低，不是公平競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果， 而是它的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本中土地成本沒(méi)有或極低，而是它的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本中土地成本沒(méi)有或極低， 另外也逃避了

15、正規(guī)商品房所必須包含的稅費(fèi)等。另外也逃避了正規(guī)商品房所必須包含的稅費(fèi)等。2影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控憲法第十條規(guī)定憲法第十條規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地土地管理法第八條規(guī)定土地管理法第八條規(guī)定:城市市區(qū)的土城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土

16、地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有民集體所有:宅基地和自留地、自留山，屬宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民是基于具有集體經(jīng)濟(jì)于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民是基于具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特殊身份，才可以申請(qǐng)使用、占組織成員的特殊身份，才可以申請(qǐng)使用、占用宅基地。用宅基地。農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的整體權(quán)農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的整體權(quán)益聯(lián)系在一起的。小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)和對(duì)外銷(xiāo)益聯(lián)系在一起的。小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)和對(duì)外銷(xiāo)售，售，使非集體組織成員也享受了集體組織的使非集體組織成員也享受了集體組織的土地權(quán)益，土地權(quán)益，違背了憲法和土地管理法違背

17、了憲法和土地管理法的相關(guān)規(guī)定。的相關(guān)規(guī)定。影響法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性影響法律的嚴(yán)肅性和權(quán)威性所購(gòu)所購(gòu)“產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)”得不到法律保護(hù)得不到法律保護(hù)房屋質(zhì)量無(wú)法保證房屋質(zhì)量無(wú)法保證 由于占用集體土地，其建設(shè)和銷(xiāo)售均為違法行為，房屋也成為違法建筑，這樣的房屋由于占用集體土地，其建設(shè)和銷(xiāo)售均為違法行為，房屋也成為違法建筑，這樣的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法得到法律的認(rèn)可，更得不到法律的保護(hù)。另外，小產(chǎn)權(quán)房存在被執(zhí)法部門(mén)拆產(chǎn)權(quán)無(wú)法得到法律的認(rèn)可，更得不到法律的保護(hù)。另外，小產(chǎn)權(quán)房存在被執(zhí)法部門(mén)拆除或沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)除或沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)絕大部分沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工證明等，絕大部分沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、

18、房屋竣工證明等，建筑施工也很少以建筑施工也很少以“招投標(biāo)招投標(biāo)”等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式進(jìn)行建筑方的嚴(yán)格篩選，更沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式進(jìn)行建筑方的嚴(yán)格篩選，更沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)管。一些小產(chǎn)權(quán)房為降低成本聘請(qǐng)非正規(guī)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)檢資質(zhì)的單位開(kāi)發(fā)建監(jiān)管。一些小產(chǎn)權(quán)房為降低成本聘請(qǐng)非正規(guī)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)檢資質(zhì)的單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，往往存在設(shè)計(jì)落后、結(jié)構(gòu)不合理、設(shè)施不配套、布局不合理、建筑材料質(zhì)量差等問(wèn)設(shè)，往往存在設(shè)計(jì)落后、結(jié)構(gòu)不合理、設(shè)施不配套、布局不合理、建筑材料質(zhì)量差等問(wèn)題，存在部分安全隱患，房屋質(zhì)量無(wú)法保證。開(kāi)發(fā)商更是各式各樣，置業(yè)顧問(wèn)、投資咨題，存在部分安全隱患，房屋質(zhì)量無(wú)法保證。開(kāi)發(fā)商更是各式各

19、樣，置業(yè)顧問(wèn)、投資咨詢(xún)公司、科技發(fā)展公司等都可以開(kāi)發(fā)建設(shè)。詢(xún)公司、科技發(fā)展公司等都可以開(kāi)發(fā)建設(shè)。危害小產(chǎn)權(quán)房消費(fèi)者利益危害小產(chǎn)權(quán)房消費(fèi)者利益損害農(nóng)民土地權(quán)益損害農(nóng)民土地權(quán)益1.使農(nóng)民失去生活保障使農(nóng)民失去生活保障 耕地是農(nóng)民賴(lài)以生存的根本耕地是農(nóng)民賴(lài)以生存的根本2.侵犯農(nóng)民土地權(quán)益，占奪農(nóng)民生存空間侵犯農(nóng)民土地權(quán)益，占奪農(nóng)民生存空間3.本村農(nóng)民們根本買(mǎi)不起，除了村支書(shū)一家，其他沒(méi)有一本村農(nóng)民們根本買(mǎi)不起，除了村支書(shū)一家，其他沒(méi)有一戶(hù)農(nóng)民享受到集體組織所謂村莊建設(shè)的成果剝奪農(nóng)民土地戶(hù)農(nóng)民享受到集體組織所謂村莊建設(shè)的成果剝奪農(nóng)民土地增值收、增值收、農(nóng)村土地集體所有，其土地權(quán)益屬于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成

20、員。將集體土地用于農(nóng)村土地集體所有，其土地權(quán)益屬于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。將集體土地用于小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)，并對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員銷(xiāo)售，是對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益的損害小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)，并對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員銷(xiāo)售，是對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益的損害對(duì)符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理對(duì)符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理一是在建設(shè)用地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一是在建設(shè)用地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的二、是在農(nóng)用土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。二、是在農(nóng)用土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。在建設(shè)用地開(kāi)發(fā)的符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，具備登記的基礎(chǔ)條件，可以在建設(shè)用地開(kāi)發(fā)的符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，具備登記的基礎(chǔ)條件，可以由國(guó)家房管部門(mén)依照合法程序進(jìn)行登記。由國(guó)家房管部門(mén)依照合法程序進(jìn)行登記。對(duì)在耕地上開(kāi)發(fā)的符合規(guī)劃的

21、，除了參照以上在建設(shè)用地開(kāi)發(fā)的符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房處理辦法，對(duì)在耕地上開(kāi)發(fā)的符合規(guī)劃的，除了參照以上在建設(shè)用地開(kāi)發(fā)的符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房處理辦法，還應(yīng)該嚴(yán)格按照耕地占補(bǔ)平衡相關(guān)規(guī)定補(bǔ)充其占用的耕地并對(duì)開(kāi)發(fā)者予以處罰。同時(shí)注重對(duì)農(nóng)還應(yīng)該嚴(yán)格按照耕地占補(bǔ)平衡相關(guān)規(guī)定補(bǔ)充其占用的耕地并對(duì)開(kāi)發(fā)者予以處罰。同時(shí)注重對(duì)農(nóng)民的利益保護(hù)，對(duì)于所收土地出讓金可成立專(zhuān)項(xiàng)基金，作為完成失地農(nóng)民生產(chǎn)和生產(chǎn)就業(yè)安置、民的利益保護(hù)，對(duì)于所收土地出讓金可成立專(zhuān)項(xiàng)基金，作為完成失地農(nóng)民生產(chǎn)和生產(chǎn)就業(yè)安置、土地整理或復(fù)墾等工作的資金保證。繼續(xù)開(kāi)展新農(nóng)村建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地土地整理或復(fù)墾等工作的資金保證。繼續(xù)開(kāi)展新農(nóng)

22、村建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地生產(chǎn)力，增加農(nóng)民收入。生產(chǎn)力，增加農(nóng)民收入。對(duì)不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理對(duì)不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理1.對(duì)不符合規(guī)劃且在建的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)予以拆除。在售和己售小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)者將對(duì)不符合規(guī)劃且在建的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)予以拆除。在售和己售小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)者將房款退還給購(gòu)房者。占用耕地者必須嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行復(fù)墾。房款退還給購(gòu)房者。占用耕地者必須嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行復(fù)墾。2.對(duì)已入住不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理對(duì)已入住不符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房的處理采取拆除和適當(dāng)做規(guī)劃調(diào)整予以保留采取拆除和適當(dāng)做規(guī)劃調(diào)整予以保留解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的路徑解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的路徑加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革加快農(nóng)村土地產(chǎn)

23、權(quán)制度改革加強(qiáng)農(nóng)村土地利用管理加強(qiáng)農(nóng)村土地利用管理 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展健全城市住房保障系統(tǒng)健全城市住房保障系統(tǒng)加強(qiáng)加強(qiáng)農(nóng)民農(nóng)民新村建設(shè)的規(guī)劃和管理新村建設(shè)的規(guī)劃和管理規(guī)范規(guī)范政府政府職能和權(quán)力，提高違規(guī)成本職能和權(quán)力，提高違規(guī)成本(1)明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體 我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)目前表現(xiàn)出的主要問(wèn)題在于所我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)目前表現(xiàn)出的主要問(wèn)題在于所有權(quán)行使主體的多元有權(quán)行使主體的多元1加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革 a.應(yīng)改變國(guó)有土地與集體土地區(qū)別對(duì)待的做法，將農(nóng)民集體土地所有權(quán)和國(guó)有土地所有應(yīng)改變國(guó)有土地與集體土地區(qū)別對(duì)待的

24、做法，將農(nóng)民集體土地所有權(quán)和國(guó)有土地所有權(quán)同等對(duì)待、同等保護(hù)，使農(nóng)村集體土地與國(guó)家所有土地以平等的身份進(jìn)入市場(chǎng)，打破權(quán)同等對(duì)待、同等保護(hù)，使農(nóng)村集體土地與國(guó)家所有土地以平等的身份進(jìn)入市場(chǎng)，打破政府壟斷非農(nóng)建設(shè)用地的格局，讓農(nóng)民合法規(guī)范地參與城市化建設(shè)過(guò)程中土地增值收益政府壟斷非農(nóng)建設(shè)用地的格局，讓農(nóng)民合法規(guī)范地參與城市化建設(shè)過(guò)程中土地增值收益分配分配b.完善農(nóng)村土地收益權(quán)完善農(nóng)村土地收益權(quán)(3)保護(hù)農(nóng)地財(cái)產(chǎn)權(quán)益，改革現(xiàn)行土地征收制度保護(hù)農(nóng)地財(cái)產(chǎn)權(quán)益，改革現(xiàn)行土地征收制度現(xiàn)行土地征收制度在安排與設(shè)計(jì)上不合理直接導(dǎo)致失地農(nóng)民權(quán)益受到嚴(yán)重侵害，成為導(dǎo)現(xiàn)行土地征收制度在安排與設(shè)計(jì)上不合理直接導(dǎo)致失地農(nóng)

25、民權(quán)益受到嚴(yán)重侵害，成為導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的諸多土地問(wèn)題的直接原因。致小產(chǎn)權(quán)房的諸多土地問(wèn)題的直接原因。 解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的路徑解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的路徑(2)構(gòu)建以使用權(quán)為核心的農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利體系構(gòu)建以使用權(quán)為核心的農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利體系2加強(qiáng)農(nóng)村土地利用管理加強(qiáng)農(nóng)村土地利用管理 (l)規(guī)范宅基地管理規(guī)范宅基地管理首先按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地和控制增量、合理布局、節(jié)約集約用地、保護(hù)耕地的首先按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地和控制增量、合理布局、節(jié)約集約用地、保護(hù)耕地的總要求，合理確定農(nóng)村居民點(diǎn)數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，結(jié)合土地資源條件總要求，合理確定農(nóng)村居民點(diǎn)數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，結(jié)合土地資源條件，按照節(jié)約集

26、約用地要求修訂宅基地標(biāo)準(zhǔn)。，按照節(jié)約集約用地要求修訂宅基地標(biāo)準(zhǔn)。(2)進(jìn)一步改革土地行政管理體制，加強(qiáng)土地監(jiān)管進(jìn)一步改革土地行政管理體制，加強(qiáng)土地監(jiān)管我國(guó)目前土地管理部門(mén)雖然已實(shí)行了省以下的垂直管理體制，并配套出臺(tái)我國(guó)目前土地管理部門(mén)雖然已實(shí)行了省以下的垂直管理體制，并配套出臺(tái)了土地督察制度、省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，但由于改革的力度不夠，尚難以發(fā)揮其預(yù)了土地督察制度、省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，但由于改革的力度不夠，尚難以發(fā)揮其預(yù)想的作用。仍然存在基層土地管理部門(mén)主動(dòng)或被迫與地方政府聯(lián)手進(jìn)行違想的作用。仍然存在基層土地管理部門(mén)主動(dòng)或被迫與地方政府聯(lián)手進(jìn)行違法違規(guī)操作，造成對(duì)地方政府土地違法行為制約的失靈。法違規(guī)操作，造成

27、對(duì)地方政府土地違法行為制約的失靈。解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的路徑解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的路徑3促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性行業(yè)，房?jī)r(jià)要與國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性行業(yè)，房?jī)r(jià)要與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng)，房?jī)r(jià)的大起大落都會(huì)對(duì)國(guó)家的家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng)，房?jī)r(jià)的大起大落都會(huì)對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來(lái)沖擊，同時(shí)也對(duì)居民福利產(chǎn)生很大影響。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來(lái)沖擊，同時(shí)也對(duì)居民福利產(chǎn)生很大影響。(1).合理控制土地供應(yīng)規(guī)模?？茖W(xué)合理制訂年度土地出讓合理控制土地供應(yīng)規(guī)模。科學(xué)合理制訂年度土地出讓計(jì)劃，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量和結(jié)構(gòu)。其次是落實(shí)土地出讓計(jì)劃，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量和結(jié)構(gòu)。其次是落實(shí)土地出讓政策，政策