1、 2009年江門市房地產市場報告一、全市概況2009年，江門市房地產完成開發投資77.46億元，同比下降10.1%，新開工面積377.33萬平方米，同比增長15%，施工面積1023.18萬平方米，同比增長15.9%，竣工面積246.88萬平方米，同比增長12.1%。 全市商品房批準預售面積369.79萬平方米。 全市商品房成交面積462.39萬平方米，同比增長22.4%，其中住宅407.12萬平方米，同比增長28.3%；成交金額140.59億元，同比增長37.1%，其中住宅125.8億元，同比增長47.5%；商品房成交均價3041元，同比增長12%，其中住宅3090元，同比增長15%。 全市二

2、手房成交面積336.96萬平方米，同比增長90.5%，其中住宅158.63萬平方米，同比增長65.2%，成交金額48.72億元，同比增長163.6%，其中住宅22.79億元，同比增長132.8%。 總體來說，2009年江門房地產投資出現降溫，開發速度較往年有所減緩，商品房供應相對不足，但市場交易十分活躍，量價齊升，二手房市場發展尤為迅速。各市區表現不一，但差距總體在縮小，詳見表1。表1分類名稱商品房成交二手房成交總面積住宅總金額住宅總均價住宅總面積住宅總金額住宅萬萬億元億元元元萬萬億元億元蓬江、江海126.8116.3943.7140.3842404180100.9757.2916.339.7

3、5同比81.1%81.7%47.4%44.5%0.2%-4.2%70.6%62.3%110.7%117.1%新會74.0660.8825.0921.113388346760.9939.79.626.08同比43%55.3%75.2%85.3%22.5%19.4%45.8%90.2%111.2%162.4%鶴山82.3478.834.7133.154215420698.1522.2111.343.43同比84%88.4%110%115.8%14.1%14.5%329.9%111.9%306.1%170.4%恩平23.9919.065.444.82268251811.596.610.880.45同

4、比162.5%140.7%218.1%276.7%21.1%56.5%8.9%14.0%41.9%45.2%臺山82.3373.5118.0515.672192213235.5621.622.511.53同比19.7%37.9%35.8%69.8%13.4%23.1%80.1%51.7%94.6%87.9%開平72.8458.4813.5910.691866182829.716.932.311.15同比2.0%-5.9%54.3%57.7%51.2%67.6%31.5%82%57.3%94%全市462.36407.12140.59125.830413090336.96158.6348.7222

5、.39同比22.4%28.3%37.1%47.5%12%15%90.5%65.2%163.6%132.8 二、中心城區房地產市場分析（一） 政策回顧1月，本市區各大銀行開始辦理房貸利率七折優惠業務。1月，本市區發布2009年度低收入家庭住房保障標準。3月，“粵十五條”發布并開始執行，鼓勵購房消費，引人關注的是“直系親屬（父母、子女）首次購買普通住房的，可申請提取本人的住房公積金”。4月，本市區住房公積金貸款最高額度上浮至20萬元，兩人或兩人以上購買同一住房的最高額度為40萬元。5月，江門市開始正式辦理珠三角八市公積金異地互貸業務。6月，轉發省建設廳、省財政廳、省地方稅務局關于實施住房轉讓退還所

6、得稅地方收入部分有關問題的通知。7月，江門市房產局發布計劃在市區收購二手住房或空置商品住房作廉租住房的啟示。7月，市政府發布關于進一步促進江門市區房地產開發投資的實施意見，對符合條件的房地產開發項目予以先征后補（繳交的城市基礎設施配套費的50%）的優惠。9月，市區開始實行新的購房入戶政策9月，市政府發布關于加強商品房預售管理的通知，打擊房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源的行為，完善商品房預售方案報備制度。（二） 土地供應充足和穩定的土地供應是改善房地產市場供求關系，促進市場健康發展的前提。2009年江門市中心城區土地市場成交的商品房用地共12塊，合共面積68.78萬平方米，成交總地價19.88億

7、元，總體呈現以下幾個特點：1、 總量仍略顯偏緊，且分布不平衡，主要集中在北新區。2、 地塊多以底價成交，但樓面地價上升較快,個別甚至超過2000元/平方米。3、 市場集中度提高，外地開發商來勢兇猛。（三） 商品房供應2009年，江門市中心城區批準預售商品房項目共37個，面積85.39萬平方米，其中住宅77.54萬平方米，6239套，月均520套。幾項數字與08年同比均有較大幅度的下降，詳見表2：表2 面積單位:萬（下同）批準預售總面積 其中住宅面積 商業面積住宅套數2009年85.3577.546.2362392008年136.13112.6911.03802209年同比-37.3%-31.2

8、%-43.5%-22.2%拿過去五年的數據對比可以發現，在經歷了07年和08年連續兩年的高峰之后，2009年的商品房供應大為縮減。詳見圖1、圖2。如果說07年的供需兩旺還能保持市場平衡，那么08年的市場調整但供應仍然放量導致供過于求，使得開發商放慢了09年的開發速度。當市場迅速消化掉存貨以后，新貨上市的步伐明顯跟不上，再加上部分開發商“捂盤”，使得市場一度面臨供不應求的局面。圖1圖2另外，2009年的商品房供應還有以下幾個特點:1、別墅比例略有下降，普通住宅比例增加。戶型結構上的矛盾有所緩解但依然存在，中小戶型住宅供應仍然不足，見圖3。一直以來，江門市民人均住房面積相對不低，比較喜歡居住在10

9、0120平方米的三房住宅，加上近年來換房的需求激增，使得開發商比較樂意開發中、大戶型的住宅。但隨著房價快速攀升，大面積住宅的房價對購房者的壓力加大，而年輕一代逐漸接受了兩房中小戶型，且開發商發現他們曾經嘗試開發的中小戶型住宅銷售都很旺，再加上政府的調控措施， 使得09年中小戶型住宅的供應增加，這對發展健康的房地產市場，抑制樓價漲幅過快有著積極的意義。但值得注意的是，一些開發商為應對“90 70”政策，將一些大中戶型分拆成兩套“偽小戶型”設計和報批，卻捆綁銷售。這種情況在江門開始出現并越來越多，值得重視。長遠來看，未來商品住宅供應結構將發生根本性的變化，大面積戶型逐漸減少，中小戶型套數越來越多會

10、成為大趨勢。圖3 2、供應時間段明顯，新貨扎堆上市，詳見圖4。元旦、春節、勞動節和國慶節這“四大節日”前的一個月都有大量的新批預售。節日效應是開發商們不約而同選擇的推盤策略。相比之下，其他時間的供應則顯得甚為冷清。圖43、 區域結構趨于平衡化。見圖5。北新區板塊和江海板塊這兩個以往傳統的熱點區域在09年的開發力度有所減緩。杜阮、龍灣這一板塊成為今年的熱點，老城區板塊的供應也有大幅增加。圖5（四） 商品房成交2009年，江門市中心城區商品房交易總面積126.81萬平方米，成交金額53.77億元，其中住宅成交面積116.39萬平方米，成交金額48.65億元，8959套，月均747套。幾項數字均比0

11、8年有大幅度的上升。市場交易十分火爆。詳見表3表3： 成 交 情 況 總面積住宅面積住宅套數別墅套數公寓套數 總均價住宅均價別墅均價公寓均價2009年126.80116.398959311864842404180798138692008年70.0264.0546875684119423543626585354008年同比81.09%81.72%91.15%-45.2%110%0.16%-4.17%21.20%9.29% 均價方面，09年的商品房網上合同成交均價4240元，與去年基本持平。住宅均價4180元，比去年略有下降。主要是今年別墅成交所占比例大幅下降所致。09年公寓成交均價3869年，同

12、比上漲9.29%。2009年，中心城區經濟適用房成交90套，成交面積6760平方米，成交金額1178.6萬，成交均價1743元。全部集中在江南新村保障房小區。（08年共批準預售經適房92套）2009年的商品房交易主要有以下幾個特點1 全年成交量總體呈“N”型走勢。見圖6。一月份還處于市場的冰點，二月份開始進入了“小陽春”，成交量快速攀升，一直持續到6月份的全年最高峰。7月起市場開始逐步回落，到9、10月市場進入了一個相對平穩的時期。但全年最后兩個月市場卻突然發力沖高，導致12月的成交量與6月份的成交量基本持平。圖62 成交均價隨時間增長明顯，見圖7。研究全年的成交均價走勢發現，住宅和公寓的均價

13、走勢基本一致，而因為受別墅因素影響，住宅的均價曲線波動略大一些。從公寓來看，全年有7個月均價上漲，4個月下跌。最長連續3個月上漲，沒有出現連續2個月下跌的情況。全年基本沿著“沖高小幅調整再沖新高”的曲線前進。全年公寓的累計漲幅達19.4%。圖73 別墅成交比例大幅下降，120-144面積段的住宅成交最多。受供應不足影響，中小戶型的成交比例不高。見圖8。圖84 四成住宅交易均價超過四千元，套均總價也“水漲船高”。見圖9、圖10。均價超過四千元的住宅比例大幅提高，江門房價正從“三千元時代”向“四千元時代”邁進”。套均成交總價54.3萬元，總價在50萬元以上的住宅比例達到47%，接近一半，總價30萬

14、元以下的住宅成交比例則不到20%。總價偏高成為制約大部分工薪階層購房的重要阻力。圖9圖105 本地戶籍購房者占半壁江山。見圖11圖11（五） 存量房交易2009年，江門市中心城區存量房交易總面積100.97萬平方米，成交金額16.24億元，其中住宅成交面積57.29萬平方米，成交金額9.67億元，6076套，月均506套。住宅交易均價1701元。幾項數字均比08年有較大幅度的提升，也超過了07年。詳見表4、圖12表4： 存 量 房 交 易 總面積住宅面積 住宅套數住宅均價2009年100.9757.29607617012008年59.1935.303824127209年同比70.59%62.2

15、9%58.89%33.75%圖12再看圖13，從全年各月的成交量來看，除了前兩個月是傳統的淡季，以及最后一個月的井噴以外，3至11月的成交量總體平穩，波動遠不如一手房市場，顯示二手房市場呈穩步發展的態勢。圖13三、 總結與預測1、 經歷了2008年的調整，2009年，在以寬松的貨幣政策為首的一系列救市政策的刺激下，與全國的大部分城市一樣，江門房地產市場迅速反彈，市場交易十分活躍，并在通脹預期導致投資（含保值）需求的強力帶動下，超越了2007年的高峰，達到空前繁榮。2、 2009年間市場交易量如過山車般大起大落的變化讓人始料不及，卻更令人深思。其中固然有政策的因素，但主要還是由于市場各種需求的此

16、消彼長，還有供應時間的不平衡，導致供求關系迅速變化所致。一季度開發商還有不少庫存，他們大多采取了打折促銷的手段，因而吸引了大批的自住需求入市，直接導致了“小陽春”行情。二季度改善型買家開始陸續進場，加上還有不少追漲的自住買家，使市場更加火爆。三季度開始，由于價格一路上漲，導致對價格極為敏感的自住需求大量萎縮，再加上供應的不足，使市場熱度下降，開始出現觀望情緒。這時改善型（包括保值）買家是主體，一些純投資型買家也加入。四季度開始，在供應放量、優惠政策到期等因素共同作用下，市場又活躍起來。改善住房條件和投資需求在目前的市場已經占據主導地位。3、 2009年房地產市場的繁榮是宏觀經濟快速復蘇的重要引擎。但在整體宏觀經濟還未完全好轉的背景下，今年的樓市迅速從調整轉向火爆，尤其是成交價的快速上漲，再加上投資需求的增