1、2009 年 5 月長沙房地產市場月報合富輝煌房地產（湖南）市場研究部2009 年 6 月 6 日目 錄一、一、 房地產政策與法規房地產政策與法規 .2 2二、二、 全國及重點城市房地產重要動態全國及重點城市房地產重要動態 .7 71、全國房價、房屋銷售等情況 .72、重點城市房地產動態 .9三、三、 長沙城市建設與規劃發展情況長沙城市建設與規劃發展情況 .1212四、四、 土地市場土地市場 .1616五、五、 報廣投放報廣投放 .19191、費用分析 .192、分類統計 .20六、六、 宏觀數據宏觀數據 .2222七、七、 長沙市樓市動態長沙市樓市動態 .24241、5 月交易行情 .242

2、、開盤與推貨樓盤情況 .263、重要營銷活動情況 .294、5 月份在售樓盤優惠情況 .325、5 月份認籌活動樓盤情況 .336、各板塊典型項目動態 .347、重點樓盤個案 .46八、八、 本月樓市小結：本月樓市小結： .5959一、一、房地產政策與法規房地產政策與法規 政策標題政策標題政策內容政策內容政策分析政策分析27 屆長沙房交會落幕 總成交比上屆增長兩成多（來源：紅網）歷時 4 天的中國長沙第 27 屆房地產交易展示會，于 5 月 2 日正式落幕下帷幕，本次房交會總成交金額達 11.71 億，各類房屋實際總成交與 26 屆房交會相比增長了近 24%，意向成交則有所下降。根據長沙市房產

3、信息中心統計數據顯示，本屆房交會各類房屋總成交 2671 套，總成交面積 27.9 萬平米，總成交金額達 11.71億元。其中各類房屋實際總成交 680 套，與 26 屆房交會相比增長了近 24%。各類房屋實際成交總面積 7.4 萬平方米，成交金額3.01 億元；而意向成交 1991 套，總成交面積達 20.5 萬平方米，成交金額達 8.7 億元，比往屆有所下降。本屆房交會參展樓盤多以消化存量房為主，導致實際成交量與上屆相比增長了很多，而從各類成交數據來看，市民購房多以已取得預售許可資格的房屋為主，并且鐘愛準現房，意向成交降低在所難免另外，在本屆房交會上，豪宅隱退，中低價位房源聚焦，參展樓盤主

4、流房價也保持在 4000 元/平方米左右的水平，開發企業表現出的理性務實是本屆房交會的明顯特征，市州購買力的極大釋放是本屆房交會的一大亮點。超乎主辦方預期的人氣，也讓市場看到了樓市小陽春行情延續的最大可能。中國人民銀行:堅定不移落實適度寬松貨幣政策（來源：瀟湘晨報）據新華社北京電中國人民銀行 6 日發布的一季度貨幣政策執行報告指出，下一階段，央行將堅定不移地落實適度寬松的貨幣政策，繼續保持政策的連續性和穩定性，繼續保持銀行體系流動性充裕，優化信貸結構，采取靈活、有力的措施加大金融支持經濟發展的力度。報告認為，在繼續落實適度寬松貨幣政策的過程中，加強引導金融機構調整和優化信貸結構，防范由于信貸結

5、構問題可能引發的風險。要加大對創新能力強、產業前景好、有訂單、有利于帶動就業的中小企業和民營企業的投放，繼續加強農村金融服務，根據農業生產特點加大信貸投入力度。我國將大建保障性住房 籌劃用閑置公積金支持（來源：京華時報）住房城鄉建設部副部長齊驥 5 月 7 日在接受媒體采訪時表示，實施保障性安居工程與房地產市場健康發展并不相悖，加大保障性住房的建設，不會對商品住房市場造成大的影響。齊驥說，保障性住房的供應對象是那些城市低收入住房困難的家庭，他們不具備購買和承租商品住房的支付能力。即使國家不建保障性住房，這部分家庭也很難進入商品住房市場。齊驥還介紹：“我們正在籌劃將一部分閑置的公積金用于支持經濟

6、適用住房等建設的試點工作，同時，按照國務院的公積金管理條例積極推進這項工作。”在全國范圍內大規模地推進保障性安居工程建設，既能增加各個方面的投資、帶動相關產業發展和增加勞動力就業，同時又能夠刺激消費、促進民生改善，是應對危機、推動發展比較好的切入點。因此，加大保障性住房的建設，不但不會對商品住房市場造成大的影響。反而在客觀上促進了房地產市場的發展。最高法出臺物權法兩部司法解釋 10月 1 日施行（來源：新華網）建筑物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關系到物業服務企業正常經營和健康發展。最高人民法院 24 日公布了關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋和關于審

7、理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋，并將于 2009 年 10 月 1 日起施行。據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。但由于物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，在審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。所以，此次最高人民法院出臺這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。住建部:有失控顧慮目前不再出臺樓市刺激政策（來源：觀點地產網）據媒體報道，日前，住房與城鄉建設部一名官員透露，政

8、府部門對房價“漲速失控”已有所顧慮，目前情況下不會再出臺刺激性政策。 據悉，自從 3 月份住建部調研結束，認為全國樓市開始回暖以來，房地產市場成交量持續兩個月放大。因此，隨后兩個月，住建部均沒有出臺新的樓市刺激政策。對于房地產市場的觀察期將在 6 月份結束，隨著樓市回暖，政府部門開始有人提出“應當預防房價過快反彈”。 住建部人士認為，不應把放寬資本金要求，看作是對房地產行業的單獨支持。而且，這一政策的效果也沒有想象中那么大。分析人士也稱，“降低項目資本金”政策的出發點很可能是針對保障性住房或者其它基建項目。 分析人士指出，決策層在過去的三個月并未出臺實質性的刺激樓市政策。而隨著樓市回暖，下一步

9、出臺刺激政策的可能性更是微乎其微。今年四季度調整基準地價 土地掛牌前告知底價（來源：長沙晚報）5 月 19 日，長沙市國土資源局、長沙市財政局聯合發布關于激活長沙土地市場有關措施的通告（以下簡稱通告），幾大土地新措施即日同時出臺，讓人倍加關注的是，通告顯示，今后掛牌，將提前確定和公示掛牌出讓地底價。目前，基準地價調整幅度待定。此舉旨在加強國土資源市場管理，確保我市房地產業的健康發展，實現“保增長、保紅線”的目標。種種舉措，直指盤活市場。通告規定的另一重大舉措，是提前確定和公示掛牌出讓地底價，讓開發商在摘牌之前，做到心中有數，能對成本進行合理測算。資本金比例下調 房地產投資已具備積極回升條件（來

10、源：中國證券報）5 月 27 日，國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為 30%。這也使國務院 13 年來首次下調商品房資本金比例。根據通知，其他房地產開發項目的最低資本金比例由此前的35%下調至 30%，下調了 5 個百分點；保障性住房和普通住房，則為一般項目的下限水平 20%。業內人士表示，由于房地產銷售情況和政策兩方面的利好，下半年房地產投資已經具備了積極回升的條件。目前整個地產市場的前景越來越向好，投資成本已經降到最低，在市場回暖跡象明顯、房價存在上漲壓力的情況下，房地產的利潤率在

11、回升，行業本身對于投資的吸引力也在提高，這使得資金進入的愿望在逐步增強放寬房地產投資的進入門檻，對于進一步促進這種態勢的形成、保證房地產投資穩步回升，都將發揮積極作用。而房地產業的回暖，將對整體經濟的穩定作出積極貢獻。物業稅開征勢在必行 對樓市影響還要看細則（來源：解放日報）5 月 25 日，中國政府網公布了國務院批轉發展改革委關于2009 年深化經濟體制改革工作意見的通知，同時公布了發改委關于 2009 年深化經濟體制改革工作的意見。其中，“開征物業稅”再次納入。物業稅，又被稱為“不動產稅”或“房地產稅”。與以往房地產稅負最主要的區別在于，物業稅是擁有房屋所要交納的稅，是不動產保有環節的稅負

12、，而非開發和交易環節的稅負。物業稅的開征，將明顯增加房產持有成本。這對投資和投機需求都將會是一種極大的制約。七一起不交燃氣開通費 費用并入商品房成本中（來源：瀟湘晨報）5 月 14 日，湖南省物價局、湖南省建設廳印發湖南省新建商品房交易價格行為規則（以下簡稱規則），從今年 7月 1 日開始，與商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監控系統、信報箱等開通到戶建設的所有費用（俗稱“開通費”），按照價格主管部門的規定進行結算，并一律計入開發建設成本之中，不得在購房合同價之外另行收取。規則自 2009 年 7 月 1 日起施行。此前已簽訂售房合同的，按合同約定執行；之

13、后簽訂售房合同的，一律按規則執行。在以往的住房交易過程中，購房合同簽訂以后，交鑰匙之前，開發商要求業主補交各種事先未約定好的費用，不少糾紛由此產生，物價部門收到的投訴也較集中。而出臺規則，最主要的目的是規范合同價外的收費行為。但新規則的出臺也讓購房者產生了擔心，俗話說羊毛出在羊身上，開發商肯定不會承擔額外的成本，也許還成為了日后房價上漲的新理由。二手房網上簽約系統正式啟用（來源：瀟湘晨報）從 5 月 6 日開始，長沙市二手房交易服務中心正式開始對外運營，意味著長沙市二手房交易進入一個全新的“自助”時代。與賣家談好價格填寫網上簽約申請表，網上簽約擔保公司提供擔保資金進入監管賬戶房地產管理部門審批

14、發放產權證，總共用時僅一日便可完成交易。“二手房按揭客戶從簽約到拿證最多不會超過 10 個工作日。”長沙市中信銀行蔡鍔支行行長黃劍波說。這次交易模式的變化，將規避長沙二手房交易的風險問題，通過網上簽約和資金監管賬戶，可以打通二手房交易的資金瓶頸，促進二手房市場的健康發展，讓長沙的二手房交易有了值得信賴的支付寶。長沙首創住房公積金監委會 監管其決策和運作（來源：觀點地產網）據報道，長沙市住房公積金管理條例將于 7 月 1 日起施行。條例分為 7 章共 55 條，確立了多項便民、利民的制度和措施。這些制度和措施主要包括幾個方面：一是擴大了繳存范圍；二是明確了單位確有困難需要降低繳存比例或者緩繳住房

15、公積金的三種情形；三是規范、細化了住房公積金提取的情形；四是根據實際需要，依法規定了新的貸款政策；五是明確規定企業在預售或者銷售商品房時，不得阻撓、拒絕購房人選擇住房公積金貸款。條例在國務院住房公積金管理條例確立的住房公積金相關制度基礎上，還創設了住房公積金監委會，這在全國住房公積金管理地方立法中屬首創。而其中最大的亮點就是，無論是國企、私企、民企和社會團體都要為職工繳納住房公積金。單位如果不繳納或者是緩交住房公積金都將受到相應制裁，公民的權利在法律上受到了保護。長沙新建住宅全“公變”供電 業主不出額外費（來源：三湘都市報）長沙市政府 13 日下午召開新聞發布會，公布從本月起，長沙將在新建住宅

16、小區全面推行公變供電模式，并在今后逐步推行對現有專變小區的改造規范。此項新規已自今年 5 月 1 日起開始試行，此前按專變供電形式資料進窗，長沙電業局已受理但未送電的在建住宅供電設施建設項目，由供電部門與住宅開發企業協商，按公變供電形式由住宅開發企業完善相關建設，實施送電。實行公變供電后，一方面不僅能提高供電質量及可靠性，全面提高住宅小區配電網安全運行水平，更能為眾多市民減輕負擔。另一方面，由于脫離了物業公司等中介環節，將可以有效避免此前出現的多種供電企業、小區業主與物業管理部門之間的矛盾。實施公變供電后，業主不再承擔額外的電費加價和公共配套設施的維護管理費用。開福區主辦周末房交會（來源：長沙

17、晚報）記者 12 日獲悉，這個周末起，該區正式啟動周末房交會，組織市民參與該區看房購房活動。據悉，目前在該區購房，將享受政府補貼 1 萬元到 3 萬元不等，最高優惠可達 11 萬元。目前區域內已有近 20 家樓盤報名參與周末房交會。活動組委會在自愿報名樓盤內，確定樓盤，將盡量滿足不同消費層次購房者的需求，提供各種不同類型的房源供每周一至周三，凡有購房意愿的市民、經濟適用房貨幣補貼對象、棚改拆遷戶，均可報名參與，活動全程免費；每周四上午，活動組織者將統計報名人員；每周六上午 8 時半從湘江風光帶風帆廣場集合出發，出發地點將設立固定永久公告牌。購房者選擇。地方銀監局下發通知 不準放寬二套房貸政策（

18、來源：齊魯晚報）近日，山東省銀監局下發關于規范個人住房貸款業務的通知，叫停包括二套房貸在內的多種違規行為。監管要求強調，各行要嚴格執行二套房認定標準，嚴禁以各種形式放寬二套房貸款條件，不得以個人住房貸款已結清為由，對再次申請貸款（含公積金貸款）購買非改善型自住房的借款人降低首付款比例要求；不得以辦理轉按揭形式，不計購房次數，變相降低貸款條件。今年以來，全國多個城市相繼傳出二套房貸“松綁”傳聞。并且近期各地也有報道指出，多家銀行確實已經開始適當放寬了對二套房貸的申請條件。可以說，樓市的 “回暖”與二套房政策的“放松”有著一定必要關系。目前，山東省銀監局首次下發“不準放寬二套房貸政策”的監管通知，

19、對未來其他省市關于“二套房政策”的優惠實施將產生一定不利影響。二、二、全國及重點城市房地產重要動態全國及重點城市房地產重要動態1、 全國房價、房屋銷售等情況全國房價、房屋銷售等情況5 5 月份全國月份全國 3030 城市總成交面積環比增幅城市總成交面積環比增幅 9%9%，連續第，連續第 4 4 個月環比走高個月環比走高中國指數研究院中國指數研究院 數據信息中心監測顯示：數據信息中心監測顯示：供應情況：供應情況：隨著市場成交量的持續回升和傳統銷售旺季的到來，5 月份開發商推盤數量繼續擴大，供應量明顯增長；就可售情況而言，除蘇州、青島個別城市有小幅增長外，其他城市可售量繼續縮小，庫存壓力進一步緩解

20、，但與往年同期相比，可售量仍偏高，庫存壓力仍然存在。市場需求：市場需求：在本月重點監測的 30 個城市中，有 24 個城市住宅成交面積環比上升，占總城市數量的 8 成，30 個城市總成交面積環比上月增長 8.58%；在 30 個城市中，5 月份成交面積最大的為上海，達到 267 萬平方米，其次是北京與重慶，成交面積也接近 200 萬平方米，本月成交面積超過 100 萬平方米的城市繼續增加，達到 11 個。成交價格成交價格：本月各城市住宅成交均價以上漲為主，特別是在重點監測的 10 個城市中，能監測到價格的 7 個城市其住宅成交價格本月均有不同幅度的小幅上漲。20092009 年年 5 5 月份

21、月份 3030 個大中城市房屋銷售價格指數個大中城市房屋銷售價格指數供應情況供應情況完成交易情況完成交易情況成交價格成交價格城市城市可售套可售套數數可售面積可售面積（萬（萬）成交套數成交套數成交面積成交面積（）環比環比成交均價成交均價（元（元/）環比環比北京北京1193681584.23171261981411-5.92%132544.46%上海上海44979631.62436126735364.53%103346.17%天津天津 12223128479022.22%69233.51%重慶重慶1223221239.94214321948621-28.89%43242.21%深圳深圳399744

22、33.6684797759254.04%129024.21%廣州廣州13156143.891309614129587.98% 杭州杭州19651267.2210053108074055.65%129381.41%南京南京36470 7990873208-4.51% 武漢武漢1395901556.131219212792161.81%52244.03%成都成都 1457212891827.31% 蘇州蘇州33954463.978751110590137.65%68661.77%青島青島58488609.37755574487618.14% 寧波寧波87654637731574066037.34%

23、93650.04%廈門廈門22902279.4413449878836.22%7974-5.09%福州福州38754287.1252975647508.44%75414.91%東莞東莞80697 57606313315.92% 濟南濟南 2210 長沙長沙 19324194279127.32%40022.81%南昌南昌33306341.31515555073723.57% 合肥合肥 110201012906-0.12%43141.28%哈爾濱哈爾濱88994963.73298828761521.63% 海口海口42846 238826707638.45% 徐州徐州 651667044523.5

24、9% 揚州揚州 214727221437.73%541610.80%溫州溫州 236131773638.04% 貴陽貴陽 668883664813.85% 昆明昆明 588260437131.68%56984.48%包頭包頭 2656301954-15.75%31431.97%蚌埠蚌埠13236139.42180818801449.38%36053.54%惠州惠州8569115.54134316593828.20% （數據來源自：中國指數研究院數據信息中心、中國房地產指數系統。（數據來源自：中國指數研究院數據信息中心、中國房地產指數系統。 ）2、 重點城市房地產動態重點城市房地產動態北京：京城

25、北京：京城 5 月量跌價漲月量跌價漲 開盤均價急漲開盤均價急漲 13.8%（來源：搜房網綜合）（來源：搜房網綜合）銷量下降 15%，房價卻上漲 13.8%， “紅五月”一口氣在京推出了 68 個新盤的開發商們不知算是賭贏了還是賭輸了。據亞豪機構公布的統計數據顯示，5 月份開盤項目的整體開盤均價為 13925 元/平方米，環比 4 月份的 12237 元/平方米上漲了 13.8%，這也是今年以來開盤價格連續第二個月出現上漲。前 3 月，在房價連續大幅下跌之后，4 月份開盤項目的整體開盤均價上漲了 10.1%。此外，5 月京城樓市的另一個顯著特點是“量跌價漲”。據統計，5 月份京城樓市出現了成交量

26、年內的首度下滑。 “盡管成交量有所下滑，但對房價并不會產生影響，5 月成交量看似下跌，是因為三四月份成交量太高，實際上并沒有跌多少。 ”遠洋地產營銷總監肖勁告訴記者，僅有一個月時間的成交量下滑還不能影響到房價，這需要看長期表現。然而，京城樓市開盤均價的連續兩月上漲，使得房價再度暴漲的擔憂也隨之而來。北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒預計，6 月份房價還將繼續上漲。 “國務院最新出臺的降低房企自有資本金比例降低了房地產行業門檻，鼓勵房企加大開發力度，這雖然起到了拉動內需的作用，但卻進一步緩解了房企資金壓力，房企有了更多囤房漲價的勇氣。 ”楊少鋒認為，如果沒有其他的措施出臺，中國將面臨又一輪房

27、價暴漲的危險。廣州：廣州樓市廣州：廣州樓市 5 月售出月售出 13253 套新房房套新房房 創創 08 年以來新高（來源：搜房網綜合）年以來新高（來源：搜房網綜合）廣州樓市成交量創下 2008 年以來新高峰，房價回復到 2007 年水平。根據新浪樂居對廣州市國土房管局陽光家緣網站的簽約統計，5 月份廣州共有 302 個樓盤成交13253 套，成交面積突破 140 萬平方米，業內人士提醒防止房價泡沫再生。廣州樓市從今年 3 月開始，銷售量重新突破一萬套水平，市場回暖成為定局。4月作為樓市傳統的消費淡季，廣州樓盤的成交量也有 9980 套，雖較 3 月的 11157 套有所下跌，但依然屬于不俗業績

28、，與 2008 年同比成交量上漲了約 80%。而 5 月13253 套的銷售量，更是創下 2008 年以來的單月新高。根據近日陽光家緣網站的最新簽約統計，廣州 5 月份 302 個樓盤共銷售 13253 套，面積達 1413407 平方米。成交樓盤數量前五名依次為天河、番禺、花都、白云和增城，中心城區只占兩席，周邊城區成交量表現搶眼。其中天河區成交 1883 套，番禺、花都分別成交 1880 套、1768 套。荔灣區和越秀區 5 月成交樓盤則分別有 709 套和248 套。武漢：改善型需求武漢：改善型需求托熱托熱中心城區（來源：搜房網綜合）中心城區（來源：搜房網綜合）在改善型需求漸成主力的武漢

29、樓市，大戶型項目、中心城區的品質樓盤再成主角。交通配套、開發的品質資歷都成為這部分人群的出手與否的決定因素。隨著改善型需求的活躍，武漢樓市購買力也逐步增強。2009 年的樓市已經漸入半程盤點階段。在首次置業剛需全面釋放過后，在紅五月，改善型需求蔚然成風。對于大戶型樓盤相繼熱銷，業內人士分析，主要是由于降息和銀行對于二套房貸的放松，使想換大房子居住，改善居住條件的市民開始活躍。另外，也是由于在2008 年樓市調整時期，大戶型樓盤和豪宅等銷售情況一般，所以令部分有實力的買家也更有信心重新入市。 “經濟前景不明朗，將錢投進樓市也算是一種投資吧。 ”一位不愿意透露姓名的購房者向記者表示。 雖然有別于首

30、次置業，但改善性需求仍然屬于剛性需求，在 2008 年觀望情緒濃厚的情況下被壓抑的改善居住條件需求，如今開始釋放，導致了目前高端樓盤的熱銷。另外，樓市調整期，許多樓盤更加注重產品品質及創新， “更科學合理的戶型格局，更完善的物業服務，更優美宜人的園區環境以及軟硬件設施的不斷改進也成為市民改善居住環境的動力。 ”一位樓盤銷售負責人表示。深圳：成交價深圳：成交價 12902 元元/平方米平方米 深圳房價連續三月回升（來源：搜房網綜合）深圳房價連續三月回升（來源：搜房網綜合）在自住需求釋放和投資需求抬頭的影響下，5 月份深圳樓市仍然呈現一片熱銷的局面，開發商普遍提價。據統計報告顯示，5 月深圳全市一

31、手住宅均價攀升至 12902元/平方米，環比上漲 4%，同比上漲 16%，房價實現了今年以來的“三連陽”。成交方面，5 月份全市成交住宅 77.59 萬平方米，逼近 3 月份的高峰值，環比增加 4%，同比增加 91%。價格方面，今年 1-3 月，全市一手住宅成交均價在 11000 元/平方米左右徘徊，4 月上升到 12381 元/平方米，5 月則為 12902 元/平方米，連續三月持續回升。在本月推出的近 30 個項目中，整體銷售率達 55%，遠高于 4 月份的 39%。很多項目開盤即取得 8 成以上的銷售，如南山的泛海拉菲花園、中海陽光玫瑰園、頤安閱海、中信紅樹灣，龍崗的坤祥花語岸、第五園、

32、十二橡樹莊園、大山地等。不過，推出的接近 30 個項目中，多數是“分批加推”少量單位，5 月份實際新增供應只有43.2 萬平方米，環比減少 16%，一些預計 5 月底推出的項目也未能入市。受到銷售暢旺的影響，5 月開發商提價幅度加大。如南山前海 4 個項目加推，價格都比之前推出的高不少，而后海某一新盤均價更是接近 29000 元/平方米，遠遠高于區域在售的高層住宅，華僑城的別墅單價更是在 100000 元以上。龍崗新推的樓盤價格也有上漲，只是由于區域供應大，上漲的幅度較小。總體來看，樓盤售價已經普遍提升 20%-30%，南山個別樓盤甚至比 4 月份上漲近 5000 元/平方米。上海：上海上海：

33、上海 5 月新房成交創月新房成交創 20 月新高月新高 現過熱勢頭（來源：搜房網綜合）現過熱勢頭（來源：搜房網綜合）上海樓市持續升溫，已出現投資客入場帶來的過熱勢頭。據佑威樓市通數據顯示，5 月全市新建商品住宅成交面積為 204 萬平方米，環比再漲 8%，創下 2007 年 10 月來的 20 個月的新高。這是上海樓市今年以來連續 4 個月快速上漲，并一舉突破了200 萬平方米大關。根據歷史數據，2006 年至今有 8 個月上海商品住宅成交量突破 200 萬平方米，其中 7 次都出現在樓市最火爆的 2006 年和 2007 年，而 2007 年更是有 5 個月成交量破 200 萬平方米。時隔近

34、一年半后，今年 5 月成交量再次突破 200 萬平方米，可見目前樓市已出現“趨熱”態勢。成交量持續上漲，令住宅成交均價較 4 月再度上漲 3.98%，達 13883 元/平方米。佑威分析師陸騎麟認為，住宅成交均價持續上漲與近期供應量不足有關，同時，成交量持續上漲也是促使開發商提價的一個重要原因。5 月，全市商品住宅供應面積為 127 萬平方米，相比 4 月增加 10.43%，新增供應量連續 3 個月穩定在 120 萬平方米左右。從區縣新增供應來看，原南匯區的商品住宅供應面積出現大幅增加，今年 1 至 4 月該區住宅供應面積只有 11 萬平方米，而 5月受南匯區并入浦東新區利好刺激，供應面積達

35、19.36 萬平方米，為前 4 個月供應總量的 1.76 倍。三、三、長沙城市建設與規劃發展情況長沙城市建設與規劃發展情況城建規劃項目城建規劃項目工程及項目進度工程及項目進度對城市或房地產行業影響對城市或房地產行業影響地鐵金十字架引投資長沙芙蓉 CBD 項目驚艷香港5 月 21 日，在香港中環舉行的長沙芙蓉 CBD（香港）投資說明會上，來自香港中央商務區的商界名流，對長沙帶來的11 個芙蓉中央商務區精選項目表現出強烈的投資欲望，尤其是對長沙地鐵 1、2 號線交會的“金十字架”地帶十分看重。 在隨后的中國湖南（香港）投資洽談會暨重大項目簽約儀式上，長沙共有 8 個省級項目現場簽約，一舉引進外資

36、7.85億美元。（來源：長沙晚報）近年來，一批香港戰略投資者先后落戶長沙芙蓉CBD。此次專題招商意在吸引更多的戰略投資者，讓香港 CBD 和長沙芙蓉 CBD“親上加親”。在港商們看來，每一個地鐵站都是一個黃金點，由此產生的娛樂、餐飲、購物、休閑等消費產業必將產生巨大的財富效應。武廣新長沙站全面封頂 站房所耗鋼材5 月 31 日上午 10 時，武廣客運專線新長沙站，將隨著最后新長沙站位于長沙市東部，距長沙市中心區的五一比鳥巢多一塊重 30 噸的屋蓋鋼結構網架吊裝到位而全面封頂。新長沙站設計造型體現了長沙“山水洲城”獨特的地域特色，它全面封頂，標志著站房“山水洲城”風貌首次完整亮相。武廣客運專線長

37、沙項目部相關負責人羅云燦承諾，新長沙站將于今年 11 月底以前全面竣工并交付使用。（來源：湖南在線）廣場 9.5 公里，東鄰瀏陽河風光帶，西接體育新城，地理位置優越。新長沙站與地鐵站、長途客運站、公交樞紐站融為一體。它的建設將帶動區域經濟發展，形成方圓 16 公里的武廣黎托新城。未來長沙再繼續向東拓展后，武廣新城就像“山水洲城”的一顆璀璨明珠，閃耀星城。黃花機場新航站樓2011 年初投入使用黃花機場新航站樓將于 2011 年初投入使用。21 日，就長沙黃花國際機場新航站樓工程施工協調管理及主體工程施工總承包項目，湖南省機場管理集團正式與中國建筑第八工程局有限公司簽約。據悉，該項目總投資額約為

38、14 億，工程總工期 597 天，預計 2011 年 2 月交付使用。（來源：瀟湘晨報）新航站樓工程按滿足 2015 年高峰小時旅客吞吐量3940 人次的要求設計，由前端主樓、中間聯廊及候機廳組成。建成后將通過聯廊與擴建后的老航站區同時使用。屆時，機位數量與機位組合布局可以達到 47 個，其中 75%為近機位，旅客最長步行距離不到 300 米。武廣長沙站候車區增 1 萬平米 原有天井取消隨著第 100 跨重 30 余噸的屋蓋鋼網架被吊裝到四根鋼柱上，定于本月底封頂的武廣新長沙站鋼屋蓋結構建設完成 90%。中鐵建工集團新長沙站工程建設指揮部相關負責人透露，鐵道部日前決定，武廣新長沙站候車區域增加

39、 1 萬平方米，使武廣新長沙站候車區域可同時供上萬名乘客候車。（來源：瀟湘晨報）火車站站房留下 5000 平方米“大天井”，使兩個候車廳乘客之間有隔離感，此次調整，取消原有“天井”，使整個高架層都變成候車區。地鐵 2 號線將直達梅溪湖 線路比原來增 12 公里2 號線河西段方案變更經國家有關部門批準，長沙軌道交通 2 號線河西段方案變更，西段地鐵站由原來的金星路站-汽車西站站-高新路站，變更為金星路站-汽車西站站-梅溪湖站-雷鋒湖站。線路由原來的 23.15 公里變成現在 35.15 公里，比原來增加了 12 公里。據悉，2 號線建設期為 2009-2014 年，今年“十一”前啟動2 號線建設

40、。（來源：瀟湘晨報）定位為“未來河西城市中心”的梅溪湖片區沒有地鐵經過，實在令人遺憾。但此次地鐵線路方案的變更，正好解決了這一遺憾問題。這也是長沙市委市政府在權衡大河西先導區科學發展基礎上采取的重大舉措。銀盆嶺大橋減壓20% 岳麓大道對接瀟湘大道5 月 4 日，由中建總公司施工的岳麓大道對接瀟湘大道的“八”字形匝道完成主線施工，即日起正式放開交通。將大大緩解銀盆嶺大橋早晚出行高峰期時的擁堵現象。 “岳麓大道與瀟湘大道對接，通過兩條對稱的八字形匝道來實現。”長沙市市政專項建設指揮部副指揮長陳玖穎透露，兩條匝道各長約 350 米，各為雙車道，匝道與匝道之間另有弧形道路相連。（來源：瀟湘晨報）匝道通

41、車后，不光西橋頭交通壓力得到了緩解，周邊的銀盆南路也大大松綁。”以后市民出行可選擇最佳路徑，不要將車輛往銀盆嶺大橋西橋頭擠。原來需經銀盆南路的車輛，可以切換過渡到瀟湘大道通行；瀟湘大道將很快融入到銀盆嶺大橋西橋頭的“局域網”中，通過兩條匝道為銀盆嶺大橋分憂。楓林西路東段 7 月中旬通車 拓改后雙向 6 車道作為河西交通要道的楓林西路，將實行分段通車，其中汽車西站至麓云路的東段，將在 7 月中旬實現雙向通車，屆時為汽車西站一帶的交通提前實現松綁。據悉，楓林西路是先導區建設的第一條道路，也是先導區建設的核心道路。楓林西路拓改工程東接汽車西站，西至雷楓林西路拓改東段 7 月中旬實現雙向通車后，剩余西

42、段將在國慶節實現雙向通車。楓林西路拓改工程的完成，將意味著大河西先導區城區又整體向西推進 6公里。并且為汽車西站一帶的交通狀況，實現提前松綁。鋒鎮，全長約 6 公里，總投資超 5 億元，拓改后的楓林西路為雙向 6 車道，沿線綠化、亮化和地下管網全面配套。（來源：長沙晚報）瀟湘大道北段風光帶開放 棚戶區變成休閑勝地瀟湘大道北段風光帶已于 5 月 7 日全面建成，8 日正式對市民開放。“風光帶分上中下三個階梯，最下面的階梯為臨水階梯，防洪大堤被隱藏在岸線里。“水位低的季節，這個階梯是最好觀景地段”長沙市濱江新城建設指揮部相關負責人彭彥介紹，最上面和中間的階梯為綠樹成蔭的地段，內有縱橫交錯的游步道供

43、市民來回散步。（來源：瀟湘晨報）長沙最大的臨江棚戶區如今變成了市民娛樂、健身和休閑的好去處，可以同時供上萬人觀賞、散步。沿江風光帶的改造和建設，不僅從根本上解決了城區內洪外漬的問題，而且美化了生態環境，提高了城市文化品位和人居環境質量，推動了社會經濟的可持續發展，是一項利在當代、功及千秋的德政工程。橘子洲大橋旁或建姊妹橋 由 4 車道變成 8 車道在橘子洲大橋旁，再建一座橋，相當于使橘子洲大橋“加寬”一倍，從 4 車道變成 8 車道，一年就可解決過江交通問題。在近日召開的長沙市政協十屆二次會議重點提案督辦會上，長沙市副市長王扣柱透露了這個設想。“在橘子洲大橋的旁邊修建一座規格相同的新橋，以確保

44、在最短的時間內，解決我市過江交通擁堵這一大問題”。（來源：瀟湘晨報）目前，我市的過江交通問題非常嚴重，尤其是橘子洲大橋更是經常擁堵不堪。而大河西先導區的建設，將使河西未來的人口數量增加到 300 萬，這一切更使得過江的交通問題迫在眉睫。雖然政府已經確定修建過江隧道，但建成至少還需要 2 到 3 年的時間。長沙市規劃管理局:15 年內再建 14 條通道過湘江根據長沙市規劃管理局拿出的規劃，未來 15 年內，長沙將修建 14 條過湘江通道，包括營盤路過湘江隧道、勞動路過湘江隧道、人民路過湘江隧道、南湖路過湘江隧道、湘府路過湘江通道以及地鐵 2 號線等。（來源：瀟湘晨報）規劃和建設部門相關專家認為，

45、一座城市每增加幾十萬人需增加一條過江隧道，這些過江通道建成后，湘江長沙段過江擁堵問題有望徹底解決。雙楊路 6 月動工明春通車 大城東將再添主干道雙楊路 6 月動工明春通車，雙向 6 車道，路幅寬 36 米北起高家坡路，南至人民東路，全長 2.21 公里，與 11 條道路相交。大城東將再添主干道！昨日，芙蓉區今年首個重點工程項目建設雙楊路拆遷一期工程啟動，2 萬余平方米的違章建筑擬在一個月內全部拆遷完畢。芙蓉區委常委、雙楊路工程建設指揮部指揮長鄭明透露，該路計劃今年 6 月動工，明春竣工通車。屆時，芙蓉區瀏陽河以東將呈現“七縱三橫”路網格局。 （來源：長沙晚報）雙楊路建成后，芙蓉區瀏陽河以東地區

46、將呈現七縱三橫格局。七縱即雙楊路、紅旗路、農園路、濱河路、望龍路、合平路、京珠輔道，三橫即高家坡路、遠大路、人民東路。 瀏陽河剛好將芙蓉區分為兩半，其中河東片為 20 平方公里，河西片為 20.8 公里，雙楊路拉通后，芙蓉區瀏陽河東岸經濟發展潛力將日益凸現。黃花機場至株洲路程將縮短一半 年底竣工通車25 日，長株高速公路全線拉通路基，計劃今年底全線竣工通車。屆時，株洲和黃花機場之間，路程將由原來的 70 公里縮短為 37 公里。長株高速建設開發責任有限公司總經理鄭益清透露，長株高速計劃 6 月 8 日開始路面底基層攤鋪，7 月 31 日前完成所有路基、橋梁工程，11 月 30 日前完成所有路面

47、工程，12 月目前，長沙市民到株洲辦事和株洲市民到黃花機場乘飛機，路上往往要耗費整整 1 個小時。但隨著今年底長株高速公路的建成，兩地市民往返兩地只需 40 分鐘左右就夠了，極大地節省了兩地人們在路上所花費的時間。完成道路掃尾及通車準備工作。（來源：長沙晚報）暮云鎮：將建國內一流煙草物流園 8月 15 日開建5 月 13 日，省委常委、市委書記陳潤兒來到長沙縣暮云鎮，就長株潭煙草物流園建設問題進行現場辦公，要求抓緊項目實施，于 8 月 15 日開工建設。長株潭煙草物流園是國家煙草專賣局在長沙布局的一個重大項目，選址落戶長沙縣暮云鎮，將按照“國際先進、國內一流”和“長株潭兩型社會示范項目”的要求

48、，建設成為全省煙草商業總部經濟中心和長株潭卷煙、煙葉倉儲經營中心。（來源：長沙晚報）項目的建設對于整合市場資源、降低物流成本、帶動產業發展、做大經濟規模，都有著重要意義，不僅將對省煙草商業系統、不但促進了暮云版塊的建設發展，也將對整個長沙產生直接經濟效益。另外，對項目周邊的房地產市場，也產生了極大的推動作用。四、四、土地市場土地市場 5 5 月成交土地列表：月成交土地列表：編號規劃用途區域土地位置占地（畝）總建面積(萬平米)容積率最底價（萬元）竟得方成交價（萬元）樓面地價（元/）2009網掛012 號商業住宅岳麓區長沙市麓谷工業區57.73 11.55 3.05678長沙麓谷實業投資有限公司6

49、098528.11 2009網工掛02 號工業岳麓區長沙市麓谷工業園20.08 2.68 2.0759長沙三諾生物傳感技術有限公司759283.54 2009網工掛03 號工業岳麓區長沙市麓谷工業園38.47 2.82 1.11454長沙怡亞通供應鏈有限公司1454515.36 2009網工掛04 號工業岳麓區長沙市麓谷工業園72.24 5.30 1.12730湖南奧盛特重工科技有限公司2730515.29 望土網掛200905 號商業居住望城縣望城縣星城鎮中華嶺村274.32 53.03 2.83.025349湖南省交通規劃勘察設計院25350477.99 望掛200903號倉儲用地望城縣丁

50、字鎮翻身村194.11 12.94 13875長沙重型機器制造有限責任公司4131319.22 2009網掛011 號住宅雨花區雨花區洞井鎮板塘村9.74 1.88 2.9847湖南省第六工程有限公司927492.26 5 月土地成交 7 宗，成交量較上月增加 1 宗。總成交面積為 666.70 畝，成交總價為 41449 萬元，成交均價為 62.17 萬元/畝。在成交的 7 宗土地中，3 宗為岳麓區的工業用地，1 宗為望城的倉儲用地。除去工業用地，5 月土地成交 3 宗。純住宅用地一宗、商業+住宅用地 2 宗。其中，一宗為位于望城縣的工業用地，成交面積為 104.85 畝，成交價為 1924

51、 萬元，成交均價為 18.35 萬元/畝；一宗為辦公用地，位于雨花區，成交面積共 1.68畝，成交價為 775 萬元，均價為 461.31 元/畝；一宗為商業金融用地，成交面積為19 畝，成交總價為 1818 萬元，成交均價 95.68 萬元/畝；另外三宗均為商住用地，分別位于岳麓區和雨花區，總成交面積為 32.95 畝，成交總價為 5500 萬元，整體成交均價為 166.92 萬元/畝。成交時間非工業用地成交總量（畝）成交類型占地（畝）成交宗數成交價（萬元）均價（萬元/畝）綜合用地19.8447076356.65純商業用地6.05140867.442009 年 2 月25.89純住宅用地綜合

52、用地4.7112181462.85純商業用地/2009 年 3 月4.71純住宅用地/商住用地32.9535500166.92辦公用地1.681775461.31商業金融用地191181895.68純商業用地/2009 年 4 月53.61純住宅用地/純住宅用地9.74192795.172009 年 5 月341.79商業+住宅332.0523144894.71從成交量上看，近兩個月相對一季度逐月下跌情況，成交量有所回升，各類用途土地成交均有不同幅度的增加。土地市場的冷暖和房地產市場的變化息息相關。春節過后，長沙樓市出現了成交量大幅上升的回暖跡象，而現在，這股暖風也開始吹到土地市場，為低迷已久

53、的土地市場帶來了春的氣息。但相對于房地產銷售變化，土地市場具有一定的滯后性，同時，由于目前長沙市巨大的土地存量和二級市場存量的消耗需要一個相當長的過程，當前市場供求仍是不平衡的，因此在一定的時期內，土地市場交易冷清的現狀不會出現明顯的改善。五、五、報廣投放報廣投放1、費用分析費用分析注：三大媒體費用折扣情況為，晨報 6 折；晚報 7 折，周末 6.3 折；三湘 4.5 折。長沙市4-5月樓市報廣投放金額比較05000000100000001500000020000000250000004月金額投放（元）8080710121717801901430221539205月金額投放（元）3335220

54、723054050715011072910長沙晚報瀟湘晨報三湘都市報合計09年5月各行政區報廣投放金額比較4%23%3%26%33%5%5%1%芙蓉區開福區天心區雨花區岳麓區星沙望城慕云5 月份報廣投放費用相對 4 月大幅度降低。報廣投放總次數為 137 次，相對于 4月份的 275 次，減少了 138 次次，降幅超過 50%，投放總金額為 1072910 元，比上月減少 11081010 元，環比降低 50%；在三大主流媒體中，投放量依然以瀟湘晨報居首，投放次數為 89 次，投放金額為 7230540 元，占總投放金額的 65%，其次為長沙晚報，投放次數為 37 次，三湘都市報報廣投放依然最

55、少，共 11 次。在各行政區中，本月依然以岳麓區報廣投放費用居首，占比 33%，占全市總投放金額的三分之一；其次為雨花區，占比 26%，慕云是報廣投放費用最少的區域，本月僅為 1%。自 3 月份以來，房地產市場已經明顯從最初的“小陽春”進入到目前的“艷陽天”狀態，與此同時，開發商推貨力度也逐漸加大。在這種環境下開發商對報廣投放也力度也再次加大，4 月又正值房交會開幕，開發商們當然都不希望錯過這個難得的銷售機會，紛紛爭相加大各類報廣的投放力度，4 月份成近年來報告投放最多的月度。5 月報廣否放費用大幅度減少，與月初房交會過后，各開發商開始消化鞏固房交會前后客戶存量直接相關，同事端午節假期也在 5

56、 月下旬，市民對樓市關注度有所降低。2 2、分類統計分類統計5 月份共有 56 個項目有報廣投放，報廣總投放次數為 137 次，從主要物業形態上看，報廣投放主要體現在以下幾個方面：物業形態小戶型商業寫字樓普通住宅合計項目數量65144565 月份小戶型項目報廣投放力度有所增加，這與近期小戶型加大推貨力度直接相關，同時在當前樓市環境下，一方面隨著市場供應結構的變化，小戶型產品占比越來越大；另一方面，由于小戶型的低總價、好地段等特點能夠滿足投資、過渡性等需求，受到一些再次入市的投資客及相當部分青年過度需求群體的追捧。優惠價格策略營銷進程信息傳遞報廣主題分類優惠訴求價格傳遞開盤宣傳面世熱銷宣傳推貨信

57、息余貨推廣信息情感訴求形象定位概念標榜優勢資源信息傳遞經營模式宣傳1653165項目數量720810101數量占比13%35%14%18%18%2%5 月份各大開發商報廣投放的訴求相對以往側重的價格、產品等訴求有所變化，營銷進程信息傳遞類報廣投放最多，該類型項目數量達到 20 個，占比 35%；其次為項目優勢資源信息傳遞類、形象定位及概念標榜類，占比均達到 18%；優惠價格策略類已經不再是樓市報廣的絕對主力，占比明顯下降，該類項目數量為 7，占比 13%。由于近期樓市持續火熱，銷售節節高攀，致使樓市報廣訴求一改以往價格戰場面。相應地，營銷進程信息傳遞，成為樓市報廣的主角，各項目希望藉此營造樓市

58、火熱氛圍，緊張旺銷氣象，掀起消費者狂購熱潮，進一步擴大銷售業績。另一方面，隨著品質、價值、投資回報率等這些附加值，越來越多的被人們所關注的同時， “性價比”也逐漸成為開發商們宣傳的又一重點，成為開發商搶奪客源的重要王牌。部分項目報廣主題欣賞：部分項目報廣主題欣賞：樓盤名稱廣告主題摩天一號5.9 日 開盤/長沙樓王熱銷全省 誰與爭鋒金科東方大院首期組團 即將全球發售天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世鄰里大家庭已有 1426 戶，你還不快加入我們？云鼎公館精典小戶 即買即升值天地源景江融城關關之洲 共筑愛巢越界非引領莫越界/越界者，領先長沙 20 年/與其登頂 不如越界/西子奧的斯不算奢侈萬國城 MOMA站

59、在大師的肩膀上 可以創造奇跡/有點意思，也還夸張/有點沖動/有點想買（系列）華潤鳳凰城5 月 16 日 有你好看青和君臨國際濱江云頂非豪宅/世界看我，我看江保利麓谷林語林語境界 歡享人生麓山戀迪亞溪谷80 萬輕松拿下岳麓山共和世家長沙唯此，不會再有謀房博客一房一廳一口價挪威森林24 萬起購兩房，五月臻品特惠加推，750 畝“森林”狂銷西城龍庭2 期 6 號棟開盤當日熱銷超 70%藏瓏（2 期）有人望湖興嘆 有人私藏千畝煙波名都花園 3 期東塘 景觀現房 唯我至尊公園里錯過了春天，你還會錯過夏天嗎？新城新世界大盤領袖新城 品質創新世界華盛新外灘 2 期6 月 18 日全線交房 一線江權席位分秒遞

60、減盈峰翠邸和記黃埔地產 國際豪宅社區/盈峰翠邸/全新示范單位 明天隆重開放六、六、宏觀數據宏觀數據國家統計局：國家統計局：1-4 月全國房地產開發投資月全國房地產開發投資 7290 億億1-4 月，全國商品房銷售面積 17625 萬平方米，同比增長 17.5%。觀點地產網訊：5 月 12 日，國家統計局調查數據顯示，1-4 月，全國完成房地產開發投資 7290 億元，同比增長 4.9%，增幅比 1-3 月提高 0.8 個百分點，比去年同期回落 27.2 個百分點。其中，商品住宅完成投資 5114 億元，同比增長 3.4%，比 1-3月提高 0.2 個百分點，比去年同期回落 31.8 個百分點，