1、1合正福永項(xiàng)目合正福永項(xiàng)目商務(wù)公寓定位報(bào)商務(wù)公寓定位報(bào)告告本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。Analyze SystemChapter 1Chapter 1區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃Chapter 2Chapter 2區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀Chapter 3Chapter 3市場(chǎng)與客戶特征市場(chǎng)與客戶特征Chapter 4Chapter 4商務(wù)性質(zhì)研判商務(wù)性質(zhì)研判Chapter 5Chapter 5商務(wù)公寓定位商務(wù)公寓定位Chapter 6Chapter 6物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議3區(qū)域規(guī)劃Chapter 1碧海中心區(qū)碧海中心區(qū)次級(jí)產(chǎn)業(yè)、居

2、住配套區(qū)次級(jí)產(chǎn)業(yè)、居住配套區(qū)新安新安傳統(tǒng)商業(yè)、居住核心傳統(tǒng)商業(yè)、居住核心前海中心區(qū)前海中心區(qū)新興城市商務(wù)核心新興城市商務(wù)核心碧海中心區(qū)：前海中心核心配套碧海中心區(qū)：前海中心核心配套深圳2030城市發(fā)展策略 “未來中心區(qū)將西移到寶安前海”；前海中心，包括前海、后海和新寶安中心區(qū)，而新寶安中心區(qū)由寶中和碧海中心區(qū)構(gòu)成，主要發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)。碧海中心區(qū)：服務(wù)未來行政中心的核心居住及配套區(qū)域，以大量高品碧海中心區(qū)：服務(wù)未來行政中心的核心居住及配套區(qū)域，以大量高品質(zhì)住宅的開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域功能完善，形成高品質(zhì)、高品位的宜居生活環(huán)質(zhì)住宅的開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域功能完善，形成高品質(zhì)、高品位的宜居生活環(huán)境

3、；境；新安老城區(qū)：傳統(tǒng)商業(yè)、居住核心區(qū)域新安老城區(qū)：傳統(tǒng)商業(yè)、居住核心區(qū)域?qū)毎参幕l(fā)源地；重點(diǎn)是對(duì)舊城區(qū)工業(yè)進(jìn)行用地置換，對(duì)舊居住區(qū)進(jìn)重點(diǎn)是對(duì)舊城區(qū)工業(yè)進(jìn)行用地置換，對(duì)舊居住區(qū)進(jìn)行全面升級(jí)配套改造行全面升級(jí)配套改造前海中心區(qū)：新興城市商務(wù)核心區(qū)域前海中心區(qū)：新興城市商務(wù)核心區(qū)域?qū)毎仓行膮^(qū)位于深港穗黃金經(jīng)濟(jì)走廊的重要節(jié)點(diǎn)，以深港西部通道、以深港西部通道、國際集裝箱碼頭、沿江高速公路、國際機(jī)場(chǎng)、地鐵等重大交通設(shè)施為國際集裝箱碼頭、沿江高速公路、國際機(jī)場(chǎng)、地鐵等重大交通設(shè)施為依托，形成珠江東岸發(fā)展軸的重要樞紐。依托，形成珠江東岸發(fā)展軸的重要樞紐。大空港：前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的延伸拓展區(qū)、寶安新功

4、能區(qū)大空港：前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的延伸拓展區(qū)、寶安新功能區(qū)2012年2月，深圳市長(zhǎng)許勤強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)大空港地區(qū)規(guī)劃發(fā)展，堅(jiān)持高端定位，大力發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)，努力構(gòu)建一個(gè)國際一流的大空港現(xiàn)代新城；大空港地區(qū)綜合規(guī)劃編制啟動(dòng)，大空港地區(qū)屬于深圳城大空港地區(qū)屬于深圳城市總體規(guī)劃中城市重點(diǎn)地區(qū)預(yù)留的遠(yuǎn)景發(fā)展用地，擁有寶貴的儲(chǔ)備用市總體規(guī)劃中城市重點(diǎn)地區(qū)預(yù)留的遠(yuǎn)景發(fā)展用地，擁有寶貴的儲(chǔ)備用地資源，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｉ钲陂_始邁入空港經(jīng)濟(jì)時(shí)代地資源，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｉ钲陂_始邁入空港經(jīng)濟(jì)時(shí)代大空港大空港前海深港服務(wù)拓展區(qū)前海深港服務(wù)拓展區(qū)四大核心區(qū)域功能細(xì)分，全面促進(jìn)前海大時(shí)代發(fā)展步伐四大核心區(qū)域功能細(xì)分，全面促進(jìn)

5、前海大時(shí)代發(fā)展步伐區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃利好：規(guī)劃利好：20132013年，預(yù)計(jì)年，預(yù)計(jì)100100億前海基建啟動(dòng)，億前海基建啟動(dòng)，3030家世界五百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐，家世界五百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐，造就世界級(jí)區(qū)域中心造就世界級(jí)區(qū)域中心n2012年8月26日，國務(wù)院支持前海合作區(qū)先行先試的“前海22條”正式頒布n前海22項(xiàng)政策：包括人民幣跨境貸款、境外高端人才和緊缺人才認(rèn)定以及允許港人在前海設(shè)立獨(dú)資學(xué)校及醫(yī)院等n前海“22項(xiàng)”政策已經(jīng)落實(shí)和基本落實(shí)的有14項(xiàng)，8項(xiàng)政策已專題協(xié)調(diào)，其他政策有望在2013年上半年全部落實(shí)到位n截止2013年2月，前海批準(zhǔn)入?yún)^(qū)的企業(yè)有363家，注冊(cè)企業(yè)161家，金融企業(yè)占注冊(cè)企業(yè)的金

6、融企業(yè)占注冊(cè)企業(yè)的80%80%左右左右n2013年上半年，前海將全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成投資完成投資100100億億元，啟動(dòng)建筑工程面積元，啟動(dòng)建筑工程面積500500萬平方米；同時(shí)，將引進(jìn)萬平方米；同時(shí)，將引進(jìn)3030家以上世界家以上世界500500強(qiáng)企業(yè)，利用外資強(qiáng)企業(yè)，利用外資7070億美元以上億美元以上n全面推進(jìn)深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域合作，加快構(gòu)建國際經(jīng)濟(jì)合作與競(jìng)?cè)嫱七M(jìn)深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域合作，加快構(gòu)建國際經(jīng)濟(jì)合作與競(jìng)爭(zhēng)的高地，爭(zhēng)的高地，深圳市長(zhǎng)許勤表示。n深圳市市長(zhǎng)許勤表示，今年前海將在高質(zhì)量落實(shí)政策、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高水平引資、高起點(diǎn)打造合作新平臺(tái)四個(gè)方面進(jìn)入大開發(fā)、大開放的新階段n到2

7、015年底，前海將引進(jìn)各類高層次人才和緊缺人才超過5萬人，人才貢獻(xiàn)率居于亞太地區(qū)領(lǐng)先水平，成為“人才特區(qū)”n隨著前海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，未來將帶來未來將帶來50-8050-80萬都市白領(lǐng)，這群萬都市白領(lǐng)，這群新興群體將成為區(qū)域置業(yè)的中堅(jiān)力量新興群體將成為區(qū)域置業(yè)的中堅(jiān)力量區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃利好：依托前海亞太經(jīng)濟(jì)高度，世界規(guī)劃利好：依托前海亞太經(jīng)濟(jì)高度，世界500500強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)將成為未來核心強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)將成為未來核心進(jìn)駐群體，進(jìn)駐群體，CBDCBD雛形初現(xiàn)雛形初現(xiàn)n中央商務(wù)區(qū)：以榮超海濱大廈、萬駿商務(wù)經(jīng)貿(mào)大廈、龍光世紀(jì)大廈等為代表的甲級(jí)寫字樓群體陸續(xù)建成并投入使用，總部經(jīng)濟(jì)核總部經(jīng)濟(jì)核心商務(wù)群開始

8、呈現(xiàn)心商務(wù)群開始呈現(xiàn)n片區(qū)規(guī)劃明確，商務(wù)氛圍濃厚、未來未來5050棟棟甲級(jí)寫字樓物業(yè)及大型甲級(jí)寫字樓物業(yè)及大型shopping mall shopping mall 將匯將匯集于此。集于此。區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃前海打造總部經(jīng)濟(jì)核心群前海打造總部經(jīng)濟(jì)核心群租金上漲租金上漲小企業(yè)及微小企業(yè)勢(shì)必從本區(qū)域撤走小企業(yè)及微小企業(yè)勢(shì)必從本區(qū)域撤走500500強(qiáng)大型企業(yè)不斷進(jìn)駐強(qiáng)大型企業(yè)不斷進(jìn)駐前海前海CBDCBD，繁榮呈現(xiàn)，繁榮呈現(xiàn)未來藍(lán)圖：大空港地區(qū)作為深圳城市總體規(guī)劃中重點(diǎn)地區(qū)預(yù)留的遠(yuǎn)景發(fā)展未來藍(lán)圖：大空港地區(qū)作為深圳城市總體規(guī)劃中重點(diǎn)地區(qū)預(yù)留的遠(yuǎn)景發(fā)展用地，發(fā)展?jié)摿薮螅钲谶~入空港經(jīng)濟(jì)時(shí)代用地，發(fā)展?jié)摿?/p>

9、巨大，深圳邁入空港經(jīng)濟(jì)時(shí)代n航空新城大空港規(guī)劃范圍航空新城大空港規(guī)劃范圍9090平方公里，該面積是前海合作區(qū)的平方公里，該面積是前海合作區(qū)的6 6倍倍，期發(fā)展歷程：n2007年5月，西部濱海地區(qū)綜合開發(fā)策略研究出臺(tái)，確定航空新城為深圳五大新城之首的絕對(duì)地位；n2011年9月，深圳市國土規(guī)劃局開始對(duì)航空新城及大空港發(fā)展進(jìn)行研討；n2011年11月，大空港經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃開始啟動(dòng)，大空港地區(qū)綜合規(guī)劃開始編制；n2012年2月，深圳市長(zhǎng)許勤強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)大空港地區(qū)規(guī)劃發(fā)展，堅(jiān)持高端定位，大力發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)，努力構(gòu)建一個(gè)國際一流的大空港現(xiàn)代新城；n空港經(jīng)濟(jì)：n空港經(jīng)濟(jì)區(qū)是指依托大型樞紐機(jī)場(chǎng)的綜合優(yōu)勢(shì)，發(fā)展具有

10、明顯的航空空港經(jīng)濟(jì)區(qū)是指依托大型樞紐機(jī)場(chǎng)的綜合優(yōu)勢(shì)，發(fā)展具有明顯的航空樞紐指向性的產(chǎn)業(yè)集群而在空港周邊所形成的經(jīng)濟(jì)區(qū)，其核心特征表樞紐指向性的產(chǎn)業(yè)集群而在空港周邊所形成的經(jīng)濟(jì)區(qū)，其核心特征表現(xiàn)為傳統(tǒng)港區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雙重功能的統(tǒng)一；現(xiàn)為傳統(tǒng)港區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雙重功能的統(tǒng)一；n空港經(jīng)濟(jì)是后工業(yè)時(shí)代全球自由貿(mào)易潮流的最新表現(xiàn)，也是世界發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最新成果，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“新引擎”；n空港經(jīng)濟(jì)區(qū)仍以機(jī)場(chǎng)業(yè)務(wù)為核心，發(fā)展航空客運(yùn)、貨運(yùn)、物流、機(jī)場(chǎng)購物、休閑度假、商務(wù)旅游等傳統(tǒng)港區(qū)產(chǎn)業(yè)；另一方面，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)作為開發(fā)區(qū)，依托中樞機(jī)場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)展具有臨空經(jīng)濟(jì)特色的產(chǎn)業(yè)集群，起到區(qū)域經(jīng)濟(jì)“發(fā)動(dòng)機(jī)”的作用

11、。空港經(jīng)濟(jì)區(qū)兩重功能相互支撐、相互促進(jìn)、高度統(tǒng)一；區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃未來藍(lán)圖：特區(qū)之中再造未來藍(lán)圖：特區(qū)之中再造“特區(qū)特區(qū)”，商務(wù)功能區(qū)與城際企業(yè)總部為大空港，商務(wù)功能區(qū)與城際企業(yè)總部為大空港重點(diǎn)項(xiàng)目之一重點(diǎn)項(xiàng)目之一n大空港整體規(guī)劃：規(guī)劃的大空港地區(qū)主要包括深圳沙井、福永的西部濱海地區(qū)，范圍涵蓋深圳機(jī)場(chǎng)、寶安區(qū)西部沿江地區(qū)以及前海地區(qū)，規(guī)劃范圍寶安區(qū)西部沿江地區(qū)以及前海地區(qū)，規(guī)劃范圍9090平方公里平方公里，是前海合作區(qū)的6倍。值得注意的是，重新定位和調(diào)整后的大空港地區(qū)將把前海與寶安相連，以前海為龍頭，以空港為支撐，推進(jìn)空港新城建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域合作，形成獨(dú)特的水岸都市區(qū)域。n大空港三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：以

12、物流、會(huì)展、商務(wù)和大型商業(yè)貿(mào)易組合而成的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；以消費(fèi)電子、光電子及航空航天設(shè)備制造組合而成的臨空高端制造業(yè)；以研發(fā)產(chǎn)業(yè)、地區(qū)總部、采購、結(jié)算和運(yùn)營(yíng)管理組合而成的高端生產(chǎn)服務(wù)業(yè)；n大空港五大重點(diǎn)項(xiàng)目：會(huì)展貿(mào)易中心；商務(wù)功能區(qū)與城際企業(yè)總部；保稅物流服務(wù)區(qū)；戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；信息服務(wù)與咨詢產(chǎn)業(yè)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃未來藍(lán)圖：深圳第二會(huì)展中心落戶機(jī)場(chǎng)，促進(jìn)大空港經(jīng)濟(jì)圈綜合競(jìng)爭(zhēng)更上未來藍(lán)圖：深圳第二會(huì)展中心落戶機(jī)場(chǎng)，促進(jìn)大空港經(jīng)濟(jì)圈綜合競(jìng)爭(zhēng)更上一層樓一層樓n深圳第二會(huì)展中心落戶機(jī)場(chǎng)深圳第二會(huì)展中心落戶機(jī)場(chǎng)，依托第五大支柱產(chǎn)業(yè)，大空港區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力更上一層樓：n第二會(huì)展中心對(duì)完善機(jī)場(chǎng)大空港臨空經(jīng)濟(jì)圈的配套

13、意義重大，將成為區(qū)域大型商業(yè)貿(mào)易展示的核心配套；n同時(shí)會(huì)展中心結(jié)合航空貨運(yùn)基地以及福永南綜合交通樞紐等有利資源，也可以得到更好的發(fā)展；n第二會(huì)展中心規(guī)模遠(yuǎn)大于福田會(huì)展中心，加上酒店、辦公等相第二會(huì)展中心規(guī)模遠(yuǎn)大于福田會(huì)展中心，加上酒店、辦公等相關(guān)配套，整體規(guī)模將接近百萬平方米；關(guān)配套，整體規(guī)模將接近百萬平方米；n深圳市已經(jīng)確定將旅游業(yè)和會(huì)展業(yè)作為深圳發(fā)展的第五大支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行培育；區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃未來藍(lán)圖：三軸兩帶多中心的發(fā)展下，航空港新城將成為深圳的第五新城，未來藍(lán)圖：三軸兩帶多中心的發(fā)展下，航空港新城將成為深圳的第五新城，并發(fā)揮珠三角黃金入口和門戶中心的價(jià)值作用并發(fā)揮珠三角黃金入口和門戶中心

14、的價(jià)值作用航空港新城發(fā)展n在2020年前后，深圳的城市多核發(fā)展將基本成型，2030年將步入快速穩(wěn)步發(fā)展階段，“三軸兩帶多中心”的區(qū)域價(jià)值將得到全面體現(xiàn)；n城市雙核心將成為航空港新城建立最重要的背景，在此背景支持下，區(qū)域發(fā)展的期望價(jià)值將在短期內(nèi)快速提升，伴隨城市區(qū)域價(jià)值升級(jí)，前海中心區(qū)在珠三角城市群眾核心位置將逐漸確立n在西部濱海地區(qū)綜合開發(fā)策略研究中，深圳政府將航空港新城規(guī)劃為深圳第五新城。同時(shí)，第五座新城航空港的整體規(guī)劃目前也已經(jīng)全面啟動(dòng)；n在西部濱海地區(qū)綜合開發(fā)策略研究中，西部濱海地區(qū)的地位要高于前四大新城，作為珠三角的脊梁，該區(qū)域的規(guī)劃對(duì)深圳未來的城市重心發(fā)展有著莫大意義。而西部濱海區(qū)域

15、則會(huì)成為深圳的產(chǎn)業(yè)中心，為其實(shí)未來的大空港臨空經(jīng)濟(jì)圈，更值得期待；區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃未來藍(lán)圖：區(qū)域?qū)⒁郧昂辇堫^，空港經(jīng)濟(jì)支撐，五大功能區(qū)齊頭并進(jìn)，未來藍(lán)圖：區(qū)域?qū)⒁郧昂辇堫^，空港經(jīng)濟(jì)支撐，五大功能區(qū)齊頭并進(jìn)，重點(diǎn)是航空商貿(mào)功能重點(diǎn)是航空商貿(mào)功能n城市新區(qū)功能區(qū)包括新中心區(qū)和碧海新區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、信息和房地產(chǎn)業(yè)，并集中了城市的行政、文化、體育等主要職能，充分展示濱海城市特征；n城市更新功能區(qū)主要為寶城和西鄉(xiāng)老城區(qū)， 重點(diǎn) 擴(kuò)大現(xiàn)有商貿(mào)服務(wù)中心，對(duì)舊城區(qū)的工業(yè)進(jìn)行用地置換，對(duì)舊居住區(qū)進(jìn)行改造；n產(chǎn)業(yè)拓展功能區(qū)產(chǎn)業(yè)拓展功能區(qū)主要以臨空先進(jìn)制造業(yè)和商貿(mào)為主要主要以臨空先進(jìn)制造業(yè)和商貿(mào)為主要發(fā)

16、展功能的先進(jìn)制造業(yè)片區(qū)。發(fā)展功能的先進(jìn)制造業(yè)片區(qū)。n航空商貿(mào)功能區(qū)航空商貿(mào)功能區(qū)依托深圳國際機(jī)場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、依托深圳國際機(jī)場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、會(huì)展、金融和教育培訓(xùn)等綜合服務(wù)功能，整合現(xiàn)狀用地和調(diào)會(huì)展、金融和教育培訓(xùn)等綜合服務(wù)功能，整合現(xiàn)狀用地和調(diào)整原有規(guī)劃用地功能，形成服務(wù)于港區(qū)和沙井臨港工業(yè)的綜整原有規(guī)劃用地功能，形成服務(wù)于港區(qū)和沙井臨港工業(yè)的綜合配套服務(wù)區(qū)；合配套服務(wù)區(qū)；n航空運(yùn)營(yíng)功能區(qū)航空港區(qū)和部分基礎(chǔ)設(shè)施配套。功能分區(qū)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃n本片區(qū)的任務(wù)：促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，帶動(dòng)城市功能空間調(diào)整；現(xiàn)狀基礎(chǔ)上完善路網(wǎng)體系和人行系統(tǒng)，發(fā)揮區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)；完善片區(qū)學(xué)校、商業(yè)等公共配套服務(wù)中心建設(shè)

17、；保護(hù)利用片區(qū)優(yōu)越生態(tài)資源環(huán)境。未來藍(lán)圖：福永東區(qū)以臨空先進(jìn)制造業(yè)和商貿(mào)為主要發(fā)展功能的先進(jìn)制造未來藍(lán)圖：福永東區(qū)以臨空先進(jìn)制造業(yè)和商貿(mào)為主要發(fā)展功能的先進(jìn)制造業(yè)片區(qū)業(yè)片區(qū) n本片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：以臨空先進(jìn)制造業(yè)和商貿(mào)為主以臨空先進(jìn)制造業(yè)和商貿(mào)為主要發(fā)展功能的先進(jìn)制造業(yè)片區(qū)要發(fā)展功能的先進(jìn)制造業(yè)片區(qū)。n本片區(qū)的主導(dǎo)功能是：以臨空先進(jìn)制造業(yè)和商貿(mào)為主，兼顧發(fā)展生活配套服務(wù)以及鳳凰山生態(tài)過渡功能。 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃未來藍(lán)圖：四維立體交通體系，成就深圳第一大交通樞紐中心未來藍(lán)圖：四維立體交通體系，成就深圳第一大交通樞紐中心海、陸、空、鐵四維立體交通體系，全面覆蓋n第一維交通深圳國際空港：全國第五大空

18、港、世界百強(qiáng)機(jī)場(chǎng)。中國第一個(gè)實(shí)現(xiàn)海、陸、空聯(lián)運(yùn)的現(xiàn)代化國際空港，擁有37個(gè)國家的國際航權(quán)，國際國內(nèi)航線120多條；n第二維交通福永碼頭：年均出入境旅客吞吐量超過100萬，貨物吞吐量超過150萬噸，國際集裝箱吞吐量超過10萬標(biāo)箱，承接深圳至香港、澳門的水上客運(yùn)航線；n第三維交通陸路城際快速交通干線：除了當(dāng)前已經(jīng)通車的寶安大道、航城大道、107國道、廣深高速外，沿江高速和海濱大道正在施工，即將投入使用；n第四維交通地鐵軌道交通：除已經(jīng)建成通車的地鐵1號(hào)線外，5、10、11、13、17、20七條地鐵線路，其中T3航站樓已經(jīng)預(yù)留了11號(hào)線和深港機(jī)場(chǎng)快線的隧道，深圳機(jī)場(chǎng)新建第三跑道和T4候機(jī)樓工程獲批，

19、定在2015年開工未來將成為珠三角同城化、深港一體化進(jìn)程的重要力量；區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃未來藍(lán)圖：地上陸路城際快速交通全線覆蓋，基本形成未來藍(lán)圖：地上陸路城際快速交通全線覆蓋，基本形成“三橫七縱三橫七縱”的高的高快速網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域干線路網(wǎng)與珠三角高快速路網(wǎng)的快捷連通快速網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域干線路網(wǎng)與珠三角高快速路網(wǎng)的快捷連通n107107國道：國道：107國道起點(diǎn)為北京廣安門，終點(diǎn)為廣東深圳文錦渡口岸， 是是連接各大經(jīng)濟(jì)中心、港站樞紐、商品生產(chǎn)基地和戰(zhàn)略要地的公路。連接各大經(jīng)濟(jì)中心、港站樞紐、商品生產(chǎn)基地和戰(zhàn)略要地的公路。福州大道：福州大道：西起沿江高速福永立交，往東止于洲石路西鄉(xiāng)段，中途穿越福永、西鄉(xiāng)

20、兩街道，與洲石路、石巖南環(huán)路、布龍路一起形成貫穿寶安區(qū)東西向的城市干線性道路，將寶安區(qū)西部工業(yè)組團(tuán)、中心組團(tuán)、西部高新組團(tuán)、中部服務(wù)組團(tuán)有效地連接，形成組團(tuán)間功能互補(bǔ)，進(jìn)而達(dá)到資源整合的目的。 n寶安區(qū)十二五交通規(guī)劃加快推進(jìn)沿江高速、加快推進(jìn)沿江高速、大外環(huán)高速、清平高速二大外環(huán)高速、清平高速二期、龍觀快速路、梅觀高期、龍觀快速路、梅觀高速等高快速路共計(jì)速等高快速路共計(jì)140140公公里里，同時(shí)推進(jìn)深中通道、南沙路、海濱大道的前期規(guī)劃，基本形成“三橫七縱”的高快速網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域干線路網(wǎng)與珠三角高快速路網(wǎng)的快捷連通。 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃未來藍(lán)圖：地下七條軌道交通體系，成就深圳第一大交通樞紐中心未來

21、藍(lán)圖：地下七條軌道交通體系，成就深圳第一大交通樞紐中心地鐵軌道：n1 1號(hào)線號(hào)線：羅寶線，由羅湖站至機(jī)場(chǎng)東站，呈東西走向，線路全長(zhǎng)40.979公里，羅寶線是深圳地鐵運(yùn)營(yíng)中的五條路線之一，屬于城市軌道交通系統(tǒng)。n5 5號(hào)線：號(hào)線：環(huán)中線，深圳地鐵環(huán)中線是深圳市軌道交通二期工程建設(shè)的5條線路之一，是構(gòu)成深圳市軌道交通線網(wǎng)的骨干線路。 n1010號(hào)線：號(hào)線：南寶線（暫定名）由海上世界至桃源居，全長(zhǎng)約42.2公里 n1111號(hào)線號(hào)線：機(jī)場(chǎng)北站與規(guī)劃中的深圳機(jī)場(chǎng)T4航站、穗莞深城際鐵路、深茂鐵路無縫對(duì)接，發(fā)揮著地鐵與機(jī)場(chǎng)、鐵路的交通樞紐作用。n1313號(hào)線號(hào)線：沙井線（暫定名）；起于大空港，止于平湖站，

22、為快速線，全程43.1km；n1717號(hào)線：號(hào)線：前南線（暫定名）；起于前海，止于前海，全程34.4km，環(huán)繞前海，后海，南山，寶安新安大部分地區(qū)。n2020號(hào)線號(hào)線：福永線（暫定名）；起于機(jī)場(chǎng)東，止于大空港，全程14km。n深圳機(jī)場(chǎng)新建第三跑道和深圳機(jī)場(chǎng)新建第三跑道和T4T4候機(jī)樓工程獲批候機(jī)樓工程獲批，定在2015年開工。其中時(shí)T4候機(jī)樓將在T3航站樓啟用后啟動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，T4與T3同軸線布置，并于T3一樣各自擁有自己的11#地鐵樞紐站；深茂鐵路已經(jīng)確定引入T4候機(jī)樓，加上20152015年開建深中通道，還有施工中的廈深鐵路和穗莞深城際，年開建深中通道，還有施工中的廈深鐵路和穗莞深城際，深圳

23、機(jī)場(chǎng)到時(shí)客流將迎來爆炸性增長(zhǎng)深圳機(jī)場(chǎng)到時(shí)客流將迎來爆炸性增長(zhǎng)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃商務(wù)西移：隨著區(qū)域規(guī)劃利好，高速發(fā)展及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的需要，商務(wù)辦公開商務(wù)西移：隨著區(qū)域規(guī)劃利好，高速發(fā)展及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的需要，商務(wù)辦公開始西進(jìn)過程，航空新城強(qiáng)勢(shì)崛起始西進(jìn)過程，航空新城強(qiáng)勢(shì)崛起區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃新興商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)中央商務(wù)中央商務(wù)CBDCBD以商業(yè)為龍頭的綜合體商務(wù)區(qū)以商業(yè)為龍頭的綜合體商務(wù)區(qū)n深圳的商務(wù)辦公呈現(xiàn)了明顯的西移態(tài)勢(shì)。深圳的商務(wù)辦公呈現(xiàn)了明顯的西移態(tài)勢(shì)。深圳CBD中心區(qū)、綿延深南大道兩側(cè)的“第一大道商務(wù)辦公帶”、南山高新科技園區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、寶安中心區(qū)等被譽(yù)為深圳最寶安中心區(qū)等被譽(yù)為深圳最具發(fā)

24、展前景的具發(fā)展前景的5 5大商務(wù)辦公區(qū)。大商務(wù)辦公區(qū)。 n大型購物中心是目前新興的最具競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式。大型購物中心是目前新興的最具競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式。深圳購物中心的分布，非常清晰地指示了繁華都市中心羅湖-福田-南山-寶安的西進(jìn)趨向。n同羅湖和福田相比，寶安西部區(qū)域大型購物中心的發(fā)展寶安西部區(qū)域大型購物中心的發(fā)展更顯如火如荼，寶安具有后起之秀的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，是理想更顯如火如荼，寶安具有后起之秀的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，是理想的安居樂業(yè)地，具有巨大的商業(yè)消費(fèi)發(fā)展?jié)摿Α５陌簿訕窐I(yè)地，具有巨大的商業(yè)消費(fèi)發(fā)展?jié)摿Α．a(chǎn)業(yè)升級(jí)：物流企業(yè)總部、奢侈品名店入駐，臨空經(jīng)濟(jì)圈初現(xiàn)端倪產(chǎn)業(yè)升級(jí)：物流企業(yè)總部、奢侈品名店入駐，臨空經(jīng)濟(jì)圈

25、初現(xiàn)端倪奢侈品名店、世界物流巨頭搶灘登陸深圳機(jī)場(chǎng)n卡爾丹頓、梵思諾、新秀麗、爵克等世界知名奢侈品品牌紛紛進(jìn)駐深圳機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓；n目前已超過40家知名品牌入駐，接近100個(gè)精品商店及專賣店；nDHL、UPS、順豐等國內(nèi)外知名大型物流公司紛紛將深圳作為地區(qū)總部的首選地點(diǎn)；區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)升級(jí)：品牌發(fā)展商紛紛強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，提升區(qū)域居住環(huán)境和品質(zhì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)：品牌發(fā)展商紛紛強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，提升區(qū)域居住環(huán)境和品質(zhì)n品牌發(fā)展商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，逐鹿航城n華僑城：是國家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)n萬科：中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)、全球最大的開發(fā)商；n中信：中國區(qū)域性地表締造者；n桃源居：區(qū)域杰出運(yùn)營(yíng)者；n華盛：深圳知名開發(fā)商；n閩泰：深圳

26、知名開發(fā)商；n恒豐：寶安本土知名開發(fā)商；n富通：寶安本土知名開發(fā)商；眾多品牌發(fā)展商的集中入駐，本身就說明了區(qū)域極高的開發(fā)價(jià)值的居住價(jià)值。而品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，將刷新區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷視野，極大的提升航將刷新區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷視野，極大的提升航空新城的人居環(huán)境和品質(zhì)；空新城的人居環(huán)境和品質(zhì)；區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域未來是：區(qū)域未來是：信息、金融、物流、科技信息、金融、物流、科技戰(zhàn)略高地戰(zhàn)略高地前海利好、大空港規(guī)劃、珠三角城市發(fā)展動(dòng)脈前海利好、大空港規(guī)劃、珠三角城市發(fā)展動(dòng)脈21區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀Chapter 2新興商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)中央商務(wù)中央商務(wù)CBDCBD以商業(yè)為龍頭的綜合體商務(wù)區(qū)以

27、商業(yè)為龍頭的綜合體商務(wù)區(qū)中央商務(wù)中央商務(wù)CBDCBD核心商務(wù)氛圍逐漸形成，商務(wù)成本逐漸走高；核心商務(wù)氛圍逐漸形成，商務(wù)成本逐漸走高；新安、西鄉(xiāng)片區(qū)商務(wù)載體主要為乙級(jí)寫字樓和村委自建房為主；新安、西鄉(xiāng)片區(qū)商務(wù)載體主要為乙級(jí)寫字樓和村委自建房為主；新興商務(wù)區(qū)主要以電子、批發(fā)企業(yè)為主要用家，區(qū)域商務(wù)處于起步階段新興商務(wù)區(qū)主要以電子、批發(fā)企業(yè)為主要用家，區(qū)域商務(wù)處于起步階段電子制造、經(jīng)銷批發(fā)行業(yè)電子制造、經(jīng)銷批發(fā)行業(yè)為主，形象差，租金低為主，形象差，租金低電子科技行業(yè)為主，形象電子科技行業(yè)為主，形象中等差，租金中等中等差，租金中等高端金融、高新科技行業(yè)為高端金融、高新科技行業(yè)為主，形象中等好，租金高主

28、，形象中等好，租金高泰豐大廈濱海大廈龍光世紀(jì)大廈國際西岸商務(wù)大廈正中商業(yè)廣場(chǎng)壹方中心宏發(fā)中心大廈華僑城大酒店華寓待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū)：中央商務(wù)區(qū)：CBDCBD總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來高端商務(wù)聚集地總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來高端商務(wù)聚集地中央商務(wù)區(qū)代表商業(yè)、商務(wù)分布及基本情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類物業(yè)類型型項(xiàng)目檔次項(xiàng)目檔次租售模租售模式式租金水租金水平（元平（元/月月）售價(jià)售價(jià)（元（元/）用家用家宏發(fā)中心大廈寫字樓甲級(jí)寫字樓可租可售80-16038000-42000高新科技國際西岸商務(wù)大廈寫字樓甲級(jí)寫字樓只租不售70-170高新科技、金融業(yè)、國際貿(mào)易濱海大廈寫字樓甲級(jí)寫字樓可租可售70-12036000-4

29、5000高科技、研發(fā)泰豐大廈寫字樓甲級(jí)寫字樓可租可售9020000-29000高新科技龍光世紀(jì)大廈寫字樓、商鋪甲級(jí)寫字樓可租可售100-16060000-80000騰訊等科技巨頭企業(yè)正中商業(yè)廣場(chǎng)綜合體寫字樓為甲級(jí)未知預(yù)計(jì)130以上預(yù)計(jì)60000以上華僑城大酒店華寓公寓、酒店未知以及160以上預(yù)計(jì)80000以上壹方中心綜合體寫字樓為甲級(jí)未知預(yù)計(jì)150以上預(yù)計(jì)80000以上區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀：區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀：n甲級(jí)寫字樓聚集區(qū)，市場(chǎng)供應(yīng)基本以出租型為甲級(jí)寫字樓聚集區(qū)，市場(chǎng)供應(yīng)基本以出租型為主主n二手售價(jià)在二手售價(jià)在 40000/40000/ 以上，租金水平為以上，租金水平為 120-170120-

30、170元元/ /月月中央商務(wù)區(qū)：以龍光世紀(jì)大廈、國際西岸商務(wù)大廈等為代表的典型的甲級(jí)中央商務(wù)區(qū)：以龍光世紀(jì)大廈、國際西岸商務(wù)大廈等為代表的典型的甲級(jí)寫字樓群體陸續(xù)建成并投入使用寫字樓群體陸續(xù)建成并投入使用 片區(qū)規(guī)劃明確，商務(wù)氛片區(qū)規(guī)劃明確，商務(wù)氛圍濃厚，未來近圍濃厚，未來近及大型及大型SHOPPINGMALL SHOPPINGMALL 將在此將在此集合。集合。用家：金融、國際貿(mào)易、高新科技、研發(fā)企業(yè)市場(chǎng)售價(jià)足以關(guān)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)售價(jià)足以關(guān)內(nèi)寫字樓相當(dāng)，雖辦公環(huán)境及物業(yè)管相當(dāng)，雖辦公環(huán)境及物業(yè)管理水平較好，但由于辦公成理水平較好，但由于辦公成本高，進(jìn)駐企業(yè)要求較高，本高，進(jìn)駐企業(yè)要求較高，適合國際級(jí)

31、高端企業(yè)進(jìn)駐，適合國際級(jí)高端企業(yè)進(jìn)駐，故目前片區(qū)商務(wù)商業(yè)氛圍仍故目前片區(qū)商務(wù)商業(yè)氛圍仍未成熟。未成熟。總部經(jīng)濟(jì)的核心商務(wù)群開始顯露雛形，隨著周邊土地的陸續(xù)開發(fā)和市政配套的逐步實(shí)總部經(jīng)濟(jì)的核心商務(wù)群開始顯露雛形，隨著周邊土地的陸續(xù)開發(fā)和市政配套的逐步實(shí)現(xiàn)，一個(gè)新興的、高端的城市現(xiàn)，一個(gè)新興的、高端的城市CBDCBD開始慢慢形成開始慢慢形成新安、西鄉(xiāng)片區(qū)：以大型商務(wù)綜合體為發(fā)展方向的次級(jí)總部服務(wù)區(qū)新安、西鄉(xiāng)片區(qū)：以大型商務(wù)綜合體為發(fā)展方向的次級(jí)總部服務(wù)區(qū)新安、西鄉(xiāng)、碧海片區(qū)區(qū)域代表商業(yè)、商務(wù)分布易達(dá)大廈寫字樓亨林大廈華豐寶源大廈南天輝大廈寶運(yùn)達(dá)物流信息大廈寶安互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地交通局大樓寶和大廈瑞意綜

32、合樓創(chuàng)業(yè)大廈東江豪苑寫字樓寶安商務(wù)寫字樓公路局大廈恒豐海悅國際酒店明珠酒店寫字樓寶安廣場(chǎng)大廈冠利達(dá)大廈萬駿經(jīng)貿(mào)大廈合正匯一城寫字樓恒豐財(cái)富港中央大道亨業(yè)大廈鴻隆廣場(chǎng)寫字樓華豐商務(wù)大廈中糧地產(chǎn)集團(tuán)中心永安商業(yè)城寶通大廈銀豐大廈同富大廈開屏村辦公樓寶銀工業(yè)大廈待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目新安、西鄉(xiāng)片區(qū)代表商業(yè)、商務(wù)分布西鄉(xiāng)西鄉(xiāng)片區(qū)片區(qū)新安新安片區(qū)片區(qū)寶安早期寫字樓近期出租率寶安早期寫字樓近期出租率新安商務(wù)區(qū)主要寫字樓租金新安商務(wù)區(qū)主要寫字樓租金 （元（元/ /平米平米月）月）605555453050603550600102030405060708090公路局大廈海關(guān)大廈泰華大廈廣場(chǎng)大廈經(jīng)發(fā)大廈 早期的寫字樓物

33、業(yè)以租賃項(xiàng)目占主流，并且以只租不售為主 基本為乙級(jí)寫字樓，形象較為一般 物業(yè)相對(duì)分散，未形成集中商務(wù)區(qū)，未能營(yíng)造濃厚商務(wù)氛圍 寫字樓供應(yīng)有限，需求也較為穩(wěn)定，近期入駐率整體上比較高，均達(dá)到90以上，租賃市場(chǎng)形勢(shì)良好 近期入市項(xiàng)目檔次較高，市場(chǎng)關(guān)注度也較高新安商務(wù)區(qū)：寫字樓供應(yīng)有限，以租賃市場(chǎng)為主，物業(yè)需求穩(wěn)定，出租情新安商務(wù)區(qū)：寫字樓供應(yīng)有限，以租賃市場(chǎng)為主，物業(yè)需求穩(wěn)定，出租情況良好，寫字樓租金多在況良好，寫字樓租金多在50-7050-70元元/ /平米平米月左右月左右用家以電子制造、中小規(guī)模貿(mào)易行業(yè)等為主，租金門檻相對(duì)中心區(qū)較低，正逐步用家以電子制造、中小規(guī)模貿(mào)易行業(yè)等為主，租金門檻相對(duì)中

34、心區(qū)較低，正逐步向中高端金融業(yè)、銀行業(yè)轉(zhuǎn)型向中高端金融業(yè)、銀行業(yè)轉(zhuǎn)型新安商務(wù)區(qū)：政府部門、中小規(guī)模電子、貿(mào)易和服裝類企業(yè)是此區(qū)域?qū)懽中掳采虅?wù)區(qū)：政府部門、中小規(guī)模電子、貿(mào)易和服裝類企業(yè)是此區(qū)域?qū)懽謽强蛻舻闹饕獦?gòu)成角色樓客戶的主要構(gòu)成角色主要寫字樓主要寫字樓位置位置主要業(yè)態(tài)類型及所占比例主要業(yè)態(tài)類型及所占比例主要面積區(qū)間（主要面積區(qū)間（）員工數(shù)量員工數(shù)量交通局大廈寶安12區(qū)，在寶民一路與廣深公路之間，昭示性好、獨(dú)立性較強(qiáng)公路服務(wù)60%500100050以上其他（地產(chǎn)、投資、顧問、保險(xiǎn)）40%300100040以上廣場(chǎng)大廈寶城廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)立交旁，與都之都大酒店相鄰，面對(duì)寶安汽車站，人流較多、熱鬧裝修

35、15%801501030地產(chǎn)10%1002002040電子科技10%803001560其他（貿(mào)易、投資、保險(xiǎn)、顧問等）65%803001060郵電大廈寶安13區(qū)，廣深公路與寶民一路交匯處，獨(dú)立性較強(qiáng)，周圍無其他物業(yè)電子科技40%1002002050實(shí)業(yè)類公司30%50150530其他（貿(mào)易、投資等）30%50150530華豐時(shí)代廣場(chǎng)寶安25區(qū)，商場(chǎng)改建物業(yè)以電子、科技、貿(mào)易類為主6090530寶暉大廈廣深公路旁，創(chuàng)業(yè)立交下，臨近自由路居住區(qū)電子科技70%50250350其他（廣告、顧問、貿(mào)易等）30%50200540西鄉(xiāng)商務(wù)區(qū)：次級(jí)總部服務(wù)區(qū)，片區(qū)商務(wù)辦公樓正以其區(qū)域的成熟度和低西鄉(xiāng)商務(wù)區(qū)：次

36、級(jí)總部服務(wù)區(qū)，片區(qū)商務(wù)辦公樓正以其區(qū)域的成熟度和低廉的價(jià)格成本搶占成長(zhǎng)型企業(yè)商務(wù)市場(chǎng)，租金水平在廉的價(jià)格成本搶占成長(zhǎng)型企業(yè)商務(wù)市場(chǎng)，租金水平在50-6050-60元元/ /月月項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱辦公面積辦公面積（）（）項(xiàng)目檔次項(xiàng)目檔次租售模式租售模式售價(jià)售價(jià)（元（元/）租金水平租金水平（元（元/ 月）月）用家用家鹽田商務(wù)廣場(chǎng)約20000寫字樓只租不售30電子制造、經(jīng)銷批發(fā)行業(yè)寶源商務(wù)大廈約40000乙級(jí)寫字樓只租不售40電子制造、經(jīng)銷批發(fā)萬駿匯商務(wù)大廈39890 商務(wù)公寓可租可售1300050電子制造、幾點(diǎn)生產(chǎn)、經(jīng)銷批發(fā)匯一城壹中心33890 商務(wù)公寓可租可售1800060電子器械、來料加工寶和

37、大廈11258寫字樓只租不售40電子制造片區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀：片區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀：1、主要聚集在寶源路、金海路、興業(yè)路和寶安大道上；2、城市主干道，交通便利；3、小型餐飲、娛樂于一體的商業(yè)氛圍濃厚；4、片區(qū)租賃市場(chǎng)火爆，空置率極低；西鄉(xiāng)大道：商務(wù)形態(tài)以農(nóng)民房改造與類甲級(jí)寫字樓為主，租金水平在西鄉(xiāng)大道：商務(wù)形態(tài)以農(nóng)民房改造與類甲級(jí)寫字樓為主，租金水平在40-40-5050元元/ /月之間月之間鴻隆廣場(chǎng)寫字樓大廈盛輝大廈共樂大廈寶和大廈正泰來商務(wù)大廈匯一城壹中心華豐總部經(jīng)濟(jì)大廈亨業(yè)大廈項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱物業(yè)物業(yè)類型類型項(xiàng)目檔項(xiàng)目檔次次租售模租售模式式售價(jià)（售價(jià)（元元/）租金（租金（元元/月）月）用家用家鴻隆廣場(chǎng)寫

38、字樓商務(wù)公寓可租可售30000100盛輝大廈寫字樓只租不售40-50電子制造、物流共樂大廈寫字樓甲級(jí)可租可售10000-15000寶和大廈寫字樓只租不售40電子制造正泰來商務(wù)大廈寫字樓只租不售40電子制造、照明匯一城壹中心商務(wù)公寓可租可售60電子科技、來料加工亨業(yè)大廈寫字樓只租不售40建筑材料、安防用品華豐總部經(jīng)濟(jì)大廈寫字樓只租不售40-50電子、LED配件、電池新湖路商務(wù)：商務(wù)形態(tài)以農(nóng)民房改造與類甲級(jí)寫字樓為主，租金水平在新湖路商務(wù)：商務(wù)形態(tài)以農(nóng)民房改造與類甲級(jí)寫字樓為主，租金水平在30-4030-40元元/ /月之間月之間項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱物物業(yè)業(yè)類類型型項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次租售租售模式模式售價(jià)

39、售價(jià)（元（元/）租金租金（元（元/月）月）用家用家永豐綜合樓寫字樓只租不售37電子制造、批發(fā)華豐潤(rùn)商業(yè)大廈寫字樓只租不售30-40電子制造萬嘉豐商業(yè)大廈寫字樓只租不售30-40電子制造金谷大樓寫字樓只租不售33電池、電子配件永豐綜合樓華豐潤(rùn)商業(yè)大廈萬嘉豐商業(yè)大廈金谷大樓金海路商務(wù)：商務(wù)形態(tài)以農(nóng)民房改造為主，租金水平在金海路商務(wù)：商務(wù)形態(tài)以農(nóng)民房改造為主，租金水平在40-5040-50元元/ /月之月之間間項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱物業(yè)物業(yè)類型類型項(xiàng)目檔項(xiàng)目檔次次租售模租售模式式售價(jià)（售價(jià)（元元/）租金（租金（元元/月）月）用家用家華盛輝綜合樓寫字樓只租不售40電子制造華盛輝商業(yè)大廈寫字樓只租不售48電子

40、制造、物流金海i商務(wù)大廈寫字樓只租不售45電子制造裕豐大廈寫字樓只租不售50電子制造鹽田股份綜合樓寫字樓只租不售40電子科技、餐飲裕豐大廈華盛輝綜合樓金海商務(wù)大廈華盛輝商業(yè)大廈鹽田股份綜合樓大空港片區(qū)代表商業(yè)、商務(wù)分布大空港片區(qū)：片區(qū)商務(wù)供應(yīng)以航城大道及寶安大道呈十字軸線分布大空港片區(qū)：片區(qū)商務(wù)供應(yīng)以航城大道及寶安大道呈十字軸線分布企業(yè)自建辦公樓世外桃源綜合樓三圍綜合辦公樓明光大廈協(xié)會(huì)大廈佳運(yùn)通大廈盈利大廈新發(fā)集團(tuán)工業(yè)大廈新園綜合樓冠鴻泰工業(yè)大廈耀華邦大廈聯(lián)和大廈飛騰商務(wù)中心中寶商務(wù)大廈石街大廈鴻宇商務(wù)大廈時(shí)代科創(chuàng)中心松原大廈萬豪大廈吉美禾大廈商品房項(xiàng)目村委自建項(xiàng)目固戍股份公司辦公樓財(cái)興大廈建

41、兆大廈物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)研基地航城大道航城大道寶寶安安大大道道項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型項(xiàng)目檔次項(xiàng)目檔次租售模式租售模式售價(jià)（元售價(jià)（元/）租金（元租金（元/月）月）世外桃源綜合樓寫字樓、商務(wù)公寓乙級(jí)寫字樓可租可售10000-1900030-60鴻宇商務(wù)大廈寫字樓只租不售30時(shí)代科創(chuàng)中心寫字樓只租不售30-40物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)研基地寫字樓街道辦物業(yè)只租不售27飛騰商務(wù)中心寫字樓只租不售25中寶商務(wù)大廈寫字樓只租不售32吉美禾大廈寫字樓乙級(jí)只租不售50片區(qū)商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀：片區(qū)商務(wù)供應(yīng)主要以村委片區(qū)商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀：片區(qū)商務(wù)供應(yīng)主要以村委/ /企業(yè)自建寫字樓及少量商企業(yè)自建寫字樓及少量商務(wù)產(chǎn)品為主，片區(qū)商業(yè)處于初步

42、成長(zhǎng)階段務(wù)產(chǎn)品為主，片區(qū)商業(yè)處于初步成長(zhǎng)階段用家以物流、中小型制造業(yè)為主，租金門檻較低，基本以村委自建為主，供應(yīng)方面主要為租賃模式寶安大道：商務(wù)形態(tài)類甲級(jí)為主，租金水平在寶安大道：商務(wù)形態(tài)類甲級(jí)為主，租金水平在50-8050-80元元/ /月之間，檔次月之間，檔次多樣化多樣化項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱物業(yè)物業(yè)類型類型項(xiàng)目檔項(xiàng)目檔次次租售模租售模式式售價(jià)（售價(jià)（元元/）租金（租金（元元/月）月）用家用家旭生大廈寫字樓只租不售67電子匯潮大廈寫字樓只租不售72電子、經(jīng)銷批發(fā)雍?jiǎn)⑸虅?wù)大廈寫字樓只租不售55電子制造、經(jīng)銷批發(fā)華豐國際商務(wù)大廈寫字樓乙級(jí)寫字樓只租不售55電子制造、五金行業(yè)紅利大廈寫字樓只租不售50

43、電子制造鴻宇商務(wù)大廈寫字樓只租不售60電子制造、經(jīng)銷批發(fā)時(shí)代科創(chuàng)中心寫字樓只租不售60-70電子制造、經(jīng)銷批發(fā)旭生大廈匯潮大廈雍?jiǎn)⑸虅?wù)大廈紅利大廈聯(lián)昇商務(wù)大廈中寶商務(wù)大廈新中泰商務(wù)大廈鴻宇商務(wù)大廈時(shí)代科創(chuàng)中心u寶安中心區(qū)作為未來高端商務(wù)開發(fā)重心，商務(wù)級(jí)別為區(qū)域之首，實(shí)力較弱企業(yè)缺乏租金承受能力，難以與此片區(qū)生存；u新安、西鄉(xiāng)片區(qū)商務(wù)較為分散，難以形成濃厚商務(wù)氛圍，寫字樓主要為農(nóng)民房改造或乙級(jí)寫字樓，形象較弱，伴隨著城市更新進(jìn)程，寶安老城企業(yè)結(jié)構(gòu)亦隨之升級(jí)，容納中大型企業(yè)能力日漸增強(qiáng)，同時(shí)亦因此將中小型、發(fā)展型企業(yè)往西部擠壓；u沿寶安大道，由農(nóng)民房首次改造成寫字樓，往西逐漸過渡成二次改造，即類甲

44、級(jí)寫字樓落成，形象較老城區(qū)好，且片區(qū)商務(wù)級(jí)別相對(duì)較低，租金水平較低，十分受發(fā)展性尤其是快速發(fā)展性企業(yè)歡迎。而受到兩大區(qū)域商務(wù)租金門檻同時(shí)施壓，中小型企業(yè)逐漸向西遷移，逼使西部空港片區(qū)增大商務(wù)、商業(yè)容量，過往以村委自建寫字樓為主要商務(wù)體量模式，已經(jīng)不足及滿足目前西行企業(yè)需求；區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域現(xiàn)狀36市場(chǎng)與客戶特征Chapter 337區(qū)域市場(chǎng)及客戶特征區(qū)域市場(chǎng)特征區(qū)域客戶特征寶安商業(yè)特征：寶安商業(yè)以寶安商業(yè)特征：寶安商業(yè)以“生活化生活化”、“小規(guī)模小規(guī)模”、”中低端中低端”為特征，為特征，目前存在目前存在7 7個(gè)比較集中的商圈個(gè)比較集中的商圈商圈分類成熟度輻射力主力店租金單價(jià)新安湖商圈成熟商圈海雅9

45、87萬前進(jìn)路商圈成熟商圈海雅天虹1255萬翻身商圈成熟商圈天虹1935.8萬寶中商圈成長(zhǎng)商圈沃爾瑪1306萬港隆商圈成熟商圈港隆城12010萬匯一城商圈成長(zhǎng)商圈蘇寧天虹965萬鹽田商圈成長(zhǎng)商圈沃爾瑪884.8萬目前，目前，7 7個(gè)較集中的商圈中以寶安老城區(qū)的新安湖商圈和前進(jìn)路商圈是目前比較成熟個(gè)較集中的商圈中以寶安老城區(qū)的新安湖商圈和前進(jìn)路商圈是目前比較成熟的商圈。其他商圈目前的成熟度都有待加強(qiáng)。的商圈。其他商圈目前的成熟度都有待加強(qiáng)。新安湖商圈前進(jìn)路商圈寶中商圈匯一城商圈鹽田商圈翻身商圈港隆商圈區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析_ _寶安市場(chǎng)特征寶安市場(chǎng)特征區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析_ _寶安市場(chǎng)特征寶

46、安市場(chǎng)特征目前整體一手房市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，主要成交戶型集中在目前整體一手房市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，主要成交戶型集中在9090以下的剛需戶型，二手樓以下的剛需戶型，二手樓20%20%稅收，客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手市場(chǎng)，市場(chǎng)向好稅收，客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手市場(chǎng)，市場(chǎng)向好一月成交分析：一月成交分析：成交量：成交量：深圳市一手商品住宅成交均價(jià)為19694 元/平方米，環(huán)比上升8.37%；寶安區(qū)本月成交均價(jià)19413 元/平方米。成交結(jié)構(gòu)：成交結(jié)構(gòu)：90以下戶型（特別是70平米以上兩房、70以下兩房、90以下四房）的銷售率較高，反映出整個(gè)市場(chǎng)仍以剛需為主導(dǎo)；寶安區(qū)商務(wù)狀態(tài)：目前處于啟動(dòng)期到快速發(fā)展期前期的過渡階段寶

47、安區(qū)商務(wù)狀態(tài)：目前處于啟動(dòng)期到快速發(fā)展期前期的過渡階段客戶客戶特征特征大型企業(yè)自建自用大型企業(yè)自建自用無投資客戶無投資客戶市場(chǎng)啟動(dòng)市場(chǎng)啟動(dòng)小投資客小投資客商務(wù)企業(yè)、創(chuàng)意企商務(wù)企業(yè)、創(chuàng)意企業(yè)、豪宅客戶以及業(yè)、豪宅客戶以及投資客投資客高收益企業(yè)、高收益企業(yè)、投資機(jī)購及財(cái)富階層投資機(jī)購及財(cái)富階層項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)建設(shè)國有企業(yè)大型企業(yè)自建自用發(fā)展商開發(fā)商住型物業(yè)政府規(guī)劃寫字樓用地普通發(fā)展商與專業(yè)開發(fā)商并存，純寫字樓物業(yè)高端產(chǎn)品地段主導(dǎo)價(jià)值非市場(chǎng)化時(shí)期非市場(chǎng)化時(shí)期啟動(dòng)期啟動(dòng)期穩(wěn)定繁榮期穩(wěn)定繁榮期快速發(fā)展期快速發(fā)展期區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析_ _寶安市場(chǎng)特征寶安市場(chǎng)特征客戶群體：小型物流公司、小型電子科技企業(yè)、

48、工廠辦事處、保險(xiǎn)公司分點(diǎn)銷售價(jià)格：無產(chǎn)權(quán)，不對(duì)外銷售租賃價(jià)格：30-35元/平米（包管理費(fèi)）空置率較低：5%-10% 雖是農(nóng)民房改造，但由于租雖是農(nóng)民房改造，但由于租金超低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本不高，金超低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本不高，對(duì)于大多數(shù)小型企業(yè)或工作室對(duì)于大多數(shù)小型企業(yè)或工作室吸引較大，租賃市場(chǎng)較為火爆。吸引較大，租賃市場(chǎng)較為火爆。福永市場(chǎng)特征：以農(nóng)民房及統(tǒng)建房改造的寫字樓、廠房為主，形象檔次較福永市場(chǎng)特征：以農(nóng)民房及統(tǒng)建房改造的寫字樓、廠房為主，形象檔次較低，但價(jià)格低廉，小型初創(chuàng)企業(yè)的聚集地低，但價(jià)格低廉，小型初創(chuàng)企業(yè)的聚集地區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析_ _寶安市場(chǎng)特征寶安市場(chǎng)特征項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)

49、類型物業(yè)類型項(xiàng)目檔次項(xiàng)目檔次租售模式租售模式售價(jià)（元售價(jià)（元/ /）租金（元租金（元/ / /月）月）世源中心寫字樓、裙樓商業(yè)、商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)寫字樓可租可售1525242萊福大廈寫字樓只租不售23福隆大廈寫字樓標(biāo)準(zhǔn)寫字樓只租不售30福永區(qū)商務(wù)供應(yīng)：片區(qū)目前有少量商務(wù)公寓及寫字樓供應(yīng)，片區(qū)商務(wù)處于福永區(qū)商務(wù)供應(yīng)：片區(qū)目前有少量商務(wù)公寓及寫字樓供應(yīng)，片區(qū)商務(wù)處于初步成長(zhǎng)階段初步成長(zhǎng)階段用家以物流、中小型制造業(yè)為主，租金門檻較低，基本以村委自建為主，供用家以物流、中小型制造業(yè)為主，租金門檻較低，基本以村委自建為主，供應(yīng)方面主要為租賃模式應(yīng)方面主要為租賃模式區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析_ _寶安市場(chǎng)特征寶安

50、市場(chǎng)特征小小 結(jié)：結(jié)：p寶安市場(chǎng)商業(yè)以“生活化”、“小規(guī)模”、”中低端”為特征；p區(qū)域商業(yè)目前處于啟動(dòng)期到快速發(fā)展期前期的過渡階段；p福永目前市場(chǎng)以農(nóng)民房及統(tǒng)建房改造的寫字樓、廠房為主，形象檔次較低，處于商業(yè)初步成長(zhǎng)階段；44商務(wù)公寓性質(zhì)研判Chapter 4財(cái)富港首批入市價(jià)格僅財(cái)富港首批入市價(jià)格僅1300013000元元/ /，僅消化三成，后期推出時(shí)，僅消化三成，后期推出時(shí)以買一層送一層，及免月供等營(yíng)銷方式，吸引大量投資客購買以買一層送一層，及免月供等營(yíng)銷方式，吸引大量投資客購買項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱財(cái)富港財(cái)富港項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址寶安西鄉(xiāng)寶源路與海城路交匯處寶安西鄉(xiāng)寶源路與海城路交匯處建筑類型建筑類

51、型高層高層當(dāng)前均價(jià)當(dāng)前均價(jià)2000020000元元/ /占地面積占地面積1.91.9萬萬建筑面積建筑面積5.45.4萬萬容積率容積率4.384.38綠化率綠化率30%30%規(guī)化戶數(shù)規(guī)化戶數(shù)812812車位配比車位配比1 1：1 1面積區(qū)間面積區(qū)間40904090主力戶型主力戶型一房、二房一房、二房、復(fù)式、復(fù)式物業(yè)公司物業(yè)公司深圳市恒豐物深圳市恒豐物業(yè)管理公司業(yè)管理公司物管費(fèi)用物管費(fèi)用3.63.6元元/ /月月面積面積戶型戶型套數(shù)套數(shù)比列比列40-42 單房27929.4%58-61 一房626.5%92 兩房313.2%59-63 復(fù)式57660.8%項(xiàng)目賣點(diǎn)：西部唯一集商務(wù)、商業(yè)、酒店、公寓

52、為一體的綜合體。首批開盤僅消化3成純住模式輔助案例純住模式輔助案例財(cái)富港財(cái)富港工作職位分析工作職位分析成交客戶年齡分析成交客戶年齡分析 客戶基本以25到45歲的客戶為主，占到總體90； n 成交客戶年齡以中青年為主，可見成交客戶年齡以中青年為主，可見中年客戶對(duì)于置業(yè)總價(jià)的承受力更強(qiáng)！中年客戶對(duì)于置業(yè)總價(jià)的承受力更強(qiáng)！ 企業(yè)主及管理人員是成交客戶的主體，占近七成的比例。 n 成交客戶的職位普遍偏高，對(duì)購成交客戶的職位普遍偏高，對(duì)購買高檔物業(yè)的承受力也較強(qiáng)！買高檔物業(yè)的承受力也較強(qiáng)！ 純住模式輔助案例純住模式輔助案例財(cái)富港財(cái)富港成交客戶以成交客戶以25-4525-45歲企業(yè)管理人員為主，經(jīng)濟(jì)承受能

53、力較強(qiáng)，對(duì)物業(yè)要求較高歲企業(yè)管理人員為主，經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)，對(duì)物業(yè)要求較高工作和居住地都在深圳的客戶占80；在深圳已經(jīng)自置物業(yè)的客戶占62；暫時(shí)租物業(yè)和住酒店的客戶占38。 n 國內(nèi)投資客的占比達(dá)到了近四成，國內(nèi)投資客的占比達(dá)到了近四成，可見前海中心的投資價(jià)值被投資者普可見前海中心的投資價(jià)值被投資者普遍看好。遍看好。 用于中、長(zhǎng)期出租的客戶占到總體比例的73.33。n 公寓部分產(chǎn)品的投資客占公寓部分產(chǎn)品的投資客占80%80%，若刨除部分自用客戶，公寓產(chǎn)品的若刨除部分自用客戶，公寓產(chǎn)品的投資客占比近投資客占比近9 9成！成！ 成交客戶以投資客為主，主要看重區(qū)域發(fā)展前景及產(chǎn)品升值潛力，多以中長(zhǎng)成交

54、客戶以投資客為主，主要看重區(qū)域發(fā)展前景及產(chǎn)品升值潛力，多以中長(zhǎng)期出租為主要置業(yè)用途期出租為主要置業(yè)用途置業(yè)用途分析置業(yè)用途分析純住模式輔助案例純住模式輔助案例財(cái)富港財(cái)富港居住地分析居住地分析購買公寓原因分析購買公寓原因分析 n購買公寓物業(yè)原因方面經(jīng)過頻次統(tǒng)計(jì)，選擇最多的是地段、地鐵沿線、靠近前海中心和未來升值潛力大。n成交客戶普遍看好前海中心的未來發(fā)展及財(cái)富港所在位置帶來的升成交客戶普遍看好前海中心的未來發(fā)展及財(cái)富港所在位置帶來的升值潛力。值潛力。地段、交通、產(chǎn)品升值潛力是客戶購買公寓型產(chǎn)品的主要驅(qū)動(dòng)因素地段、交通、產(chǎn)品升值潛力是客戶購買公寓型產(chǎn)品的主要驅(qū)動(dòng)因素純住模式輔助案例純住模式輔助案例

55、財(cái)富港財(cái)富港地鐵沿線靠近前海中心首座首座福田福田CBDCBD蓮花山蓮花山市民中心市民中心【項(xiàng)目位置】福田區(qū)彩田路與福華三路交匯處(社保局旁) 【產(chǎn)品類型】星級(jí)酒店+精裝酒店式商務(wù)公寓 【建筑面積】33078.79平米【車 位】398個(gè)車位 【管 理 費(fèi)】8元/平米【價(jià) 格】公寓均價(jià)3萬元/ （周邊均價(jià)3.2萬元/ ） 【客戶情況】福田客戶為主，以貿(mào)易、電子行業(yè)私企業(yè)主及少量香港客戶案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座因片區(qū)升值價(jià)值和成熟度，一入市即吸引大批成長(zhǎng)型企業(yè)因片區(qū)升值價(jià)值和成熟度，一入市即吸引大批成長(zhǎng)型企業(yè)& &價(jià)值投資者的青價(jià)值投資者的青睞，但是商務(wù)公寓

56、均價(jià)明顯低于周邊市場(chǎng)睞，但是商務(wù)公寓均價(jià)明顯低于周邊市場(chǎng)精品酒店立體車庫酒店式公寓商務(wù)辦公產(chǎn)品推售： 高樓層單位：偏向商務(wù)辦公，毛坯出售； 低樓層單位：偏向酒店公寓，精裝出售；優(yōu)勢(shì)：滿足不同的客戶群體，強(qiáng)調(diào)其復(fù)合型功能；劣勢(shì)：項(xiàng)目的整體純粹性不高，難以拔升項(xiàng)目品質(zhì)感；優(yōu)勢(shì)：物業(yè)類型多樣，可滿足不同的客戶群；優(yōu)勢(shì)：物業(yè)類型多樣，可滿足不同的客戶群；劣勢(shì)：整體純粹性不高，形象不統(tǒng)一，商務(wù)價(jià)值受影響；劣勢(shì)：整體純粹性不高，形象不統(tǒng)一，商務(wù)價(jià)值受影響；案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座客戶主要以投資客及企業(yè)中高管理層為主，主要看重產(chǎn)品不限購特性及升值客戶主要以投資客及企業(yè)中高管理層為主

57、，主要看重產(chǎn)品不限購特性及升值潛力，同時(shí)關(guān)注產(chǎn)品配套及交通便捷潛力，同時(shí)關(guān)注產(chǎn)品配套及交通便捷客戶關(guān)注點(diǎn)：客戶關(guān)注點(diǎn)：n主要關(guān)注產(chǎn)品升值潛力、配套設(shè)施、交通便捷n其次關(guān)注產(chǎn)品不限購特性客戶職業(yè)：客戶職業(yè)：n以專業(yè)投資客及私企業(yè)主為主，其次為企業(yè)高管和港澳商務(wù)人士n主要用于投資，看重商務(wù)投資前景案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座長(zhǎng)期投資（租賃）：手上有少量閑置資金，熟悉本區(qū)，對(duì)區(qū)域居住、租賃市場(chǎng)十分了解，看中片區(qū)；短期投資（轉(zhuǎn)售）：短線投資者， 看好項(xiàng)目升值潛力，部分人群等項(xiàng)目一入伙馬上放盤轉(zhuǎn)售；看中片區(qū)、市場(chǎng)上升趨勢(shì)（2010年1月）；資產(chǎn)保值：不動(dòng)產(chǎn)配置型客戶， 對(duì)手頭資金的

58、布局有自己計(jì)劃，用于抵御通脹，看中區(qū)域；居住：商務(wù)辦公需求過渡型置業(yè)，看中區(qū)位、價(jià)格、便利；商務(wù)辦公： 小型辦公公司客戶，看中項(xiàng)目商務(wù)公寓、可注冊(cè)公司用途；客戶特征劉小姐：覺得這里交通很方便，非常看中這個(gè)片區(qū)，購買時(shí)覺得市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)；如果這里做純粹辦公會(huì)更好，這樣更有利于項(xiàng)目投資的回報(bào)率這樣更有利于項(xiàng)目投資的回報(bào)率李先生：買了這邊的酒店式公寓，主要是看重了這邊交通方便，地段也不錯(cuò)，覺得離上班比較近。每天會(huì)有一些辦公的人加上酒店的人經(jīng)過，覺得每天生活會(huì)受到一定覺得每天生活會(huì)受到一定的影響的影響謝先生：買了這邊做辦公用，主要是看中了這邊交通和地段，而且也看好這邊的租賃市場(chǎng)，但是樓下還有酒店式公寓

59、和酒店，覺得如果是全是寫字樓，更有利于辦公和居住，但覺得這邊辦公環(huán)境及檔次一般但覺得這邊辦公環(huán)境及檔次一般；客戶認(rèn)為商住混合模式在一定程度上影響了投資回報(bào)率，且易給客戶造成形客戶認(rèn)為商住混合模式在一定程度上影響了投資回報(bào)率，且易給客戶造成形象檔次不高的感覺象檔次不高的感覺案例案例2 2：商住混合模式：商住混合模式首座首座客戶特征關(guān)鍵詞：投資回報(bào)率、純粹性、檔次不高關(guān)鍵詞：投資回報(bào)率、純粹性、檔次不高【基本指標(biāo)基本指標(biāo)】n項(xiàng)目占地：57000 n建筑面積：331520 n物業(yè)屬性：純商務(wù)公寓物業(yè)屬性：純商務(wù)公寓n容積率：4.95n產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)：7070年年n主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品：40-7040-70

60、商務(wù)辦公間商務(wù)辦公間n購置范圍：不限購，可辦公n公寓套數(shù)：574套n銷售率：銷售率：100%100%項(xiàng)目定位為：項(xiàng)目定位為：環(huán)球金融灣區(qū)環(huán)球金融灣區(qū)地標(biāo)商務(wù)體地標(biāo)商務(wù)體項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目現(xiàn)狀：二手成交價(jià)二手成交價(jià)22000-2300022000-23000元元/ /，相較于開盤，相較于開盤溢價(jià)溢價(jià)18.9%18.9%壹中心以不限購不限貸、可注冊(cè)辦公、國際化商務(wù)形象受到市場(chǎng)追捧壹中心以不限購不限貸、可注冊(cè)辦公、國際化商務(wù)形象受到市場(chǎng)追捧案例案例3 3：純商務(wù)模式：純商務(wù)模式合正合正壹中心壹中心54核心思路：以核心思路：以 “ “不限購不限貸、可注冊(cè)辦公、商業(yè)資產(chǎn)高收益不限購不限貸、可注冊(cè)辦公、商業(yè)資產(chǎn)高收益”為主要