1、中堂1-5商業營銷思考目目 錄錄一、宏觀調控政策解析一、宏觀調控政策解析一、進一步落實地方政府責任二、加大保障性安居工程建設力度三、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管四、強化差別化住房信貸政策五、嚴格住房用地供應管理 六、合理引導住房需求 七、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制 八、堅持和強化輿論引導 住宅房價目標施壓地方政府；保障性住房須擴大覆蓋；引導合理的住房消費觀念二手房交易稅按全額征收二套房首付款提至六成增加土地供應力度限購令全面升級國八條明晰并直接影響市場的政策模糊且未提具體措施的政策4一、宏觀調控政策簡析對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利

2、率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。解讀：政策原文：5打擊住宅投資型需求，抑制二次以上改善型住房需求。這一政策將二套房的首付再提高至6成，住宅貸款首次高于商業貸款門檻，對住宅市場影響較大。一、宏觀調控政策簡析 整體市場：在限購、限貸制約下，全面打擊了住宅投資性購房需求，但對于商業地產來說卻是重大利好，由于商業地產不受政策限制，大多數市場熱錢涌入商業地產領域。 開發企業：住宅樓盤銷售壓力必然增加，資金回籠受阻，大多

3、數大型開發企業向商業地產領域轉型，如萬科、保利、龍湖地產都加大了商業地產領域的擴張 購房者：據官方統計2011年商業地產銷售增速明顯高于住宅產品，對于廣大投資者來說，商業地產可能是未來幾年資本市場的又一熱點6在新政的調控之下，商業地產成為了新政的寵兒，商業地的春天即將來臨一、宏觀調控政策總結二、二、 1-5商業項目環境研究綜述項目周邊自然環境項目周邊交通人流項目周邊人口分布項目周邊商業環境二、1-5商業項目環境研究綜述二、1-5商業項目環境研究綜述l 金融街：金融街：北京乃至全國一平方公里高端產業最聚集、創造價值最大的區域。l 中關村：中關村：中關村是北京的高科技中心，它被譽為“中國的硅谷”。

4、l 總部基地：總部基地：中關村開園以來單體面積最大的中外合資項目。l 麗澤金融商務區：麗澤金融商務區：北京市和豐臺區重點發展的新興金融功能區。二、1-5商業項目環境研究綜述 五棵松區域國家部委及軍隊總部林立 北京市建委等政府機構的入住二、1-5商業項目環境研究綜述 “四橫兩縱四橫兩縱”的便捷交通網絡的便捷交通網絡橫向主路：西長安街、蓮花池路、京石高速和豐臺北路縱向主路：西三環、西四環 “三軌交匯三軌交匯”的軌道交通網絡的軌道交通網絡地鐵1號線、9號線，14號線3條軌道在項目周邊交匯二、1-5商業項目環境研究綜述 華熙樂茂購物中心總面積33萬余平方米，是集高檔購物、高檔電影院、娛樂KTV、健身房

5、及中高檔餐飲等為一體的高檔現代化購物、休閑、娛樂、健身和餐飲場所。 華熙樂茂購物中心西部為高檔商場太平洋百貨。 華熙樂茂購物中心中五、六層的耀萊成龍國際影城是目前北京占地面積最大，擁有放映廳最多，具有最大規模座位數的五星級豪華影城。二、1-5商業項目環境研究綜述 大成郡近5萬平米的大型百貨購物中心，引進西區最為高端的翠微百貨。 大成郡東側內5萬平米的大型生活中心，引進西區最大的物美旗艦店。二、1-5商業項目環境研究綜述位于項目南側，為京西最大的批發市場。以蔬果、水產、鮮肉、調料、酒店用品、廚具批發為主要經營業態。兼顧少量生活業態。各類攤位近2000多個，日成交額為600-700萬元，平均客流量

6、2-3萬人次。二、1-5商業項目環境研究綜述位于梅市口商業街最繁華的東部。共三層，經營面積約為1.5萬平米，超市占30%,其余為散租或商場。租金為7元/平米/天為主，少量6元/平米/天和8元/平米/天?？罩寐蚀蠹s5%二、1-5商業項目環境研究綜述位于項目以北約800米，二層商業樓，以華潤萬家超市和家得寶家裝為主。華潤萬家超市位于二層，占地4000平米。一層5000余平米及二層1000平米為散租商業。零售商業以服裝為主，還有醫藥、茶葉、背包、飾品、眼鏡等。租金為7元/平米/天為主，少量6元/平米/天和8元/平米/天?？罩寐蚀蠹s5%。二、1-5商業項目環境研究綜述紅星美凱龍位于北京西四環中路113

7、號，與中堂項目一路之隔。共六層，占地10萬平米，建筑面積7萬平米，營業面積5萬平米。 以經營中高檔家具、建材、裝飾材料及家裝設計為主，是目前北京市規模和檔次都偏高的家具市場之一。二、1-5商業項目環境研究綜述 路南沿四環分布著幾家中型餐飲和一家大型休閑娛樂場所； 由于1-5商業無法經營餐飲和大型娛樂，因此形成一定的互補關系。二、1-5商業項目環境研究綜述 中堂1-5商業獨享四大商圈環抱，一個中央政務區支持； 地處三橫四縱、三軌交匯之地，交通條件非常便利； 五棵松華熙樂茂、大成郡及岳各莊批發市場等周邊商業，將為中堂1-5商業帶來大量人流； 中堂及周邊小區近10萬常駐人口，將為成為中堂1-5商業的

8、主力客群，商業價值巨大。二、1-5商業項目環境研究綜述交通便利，商業發展潛力巨大三、三、 1-5商業本體分析 1-5商業商業西四環西四環梅市口路梅市口路千畝濕地公園千畝濕地公園中堂：60萬平米城區大盤，共約4700戶，直接為1-5商業提供約14000高尚消費客群；2011年底入住2500戶左右，成熟社區為商業成功運營保駕護航。三、項目本體分析1-5#樓商業技術指標樓層樓層建筑面積建筑面積（）（）層高層高（米）（米）B13279.914.8F12824.254.2F23126.564.2合計9230.72三、項目本體分析社區商業中心社區商業中心滿足中堂及周邊人群生活需求滿足中堂及周邊人群生活需求

9、以超市為主力店，配以銀行、洗衣、美容美發、煙酒、以超市為主力店，配以銀行、洗衣、美容美發、煙酒、藥店、蛋糕房、眼鏡店、茶室、咖啡廳、健身休閑等藥店、蛋糕房、眼鏡店、茶室、咖啡廳、健身休閑等業態業態以住宅小區為載體，以區域內居民和辦公人群為服務對象，以便民利民為宗旨，以滿足、并促進目標客群綜合消費需求為目標的屬地型商業。三、1-5商業市場定位一層共計23個鋪位，總建筑面積2824.25。平層交通：兩條東西向平層主動線，寬3米；縱向交通：一部扶梯通往B1，2部扶梯通往F2；另外還有5個樓梯，2部客貨兩用電梯1-11-21-31-41-51-61-71-81-91-101-191-201-181-1

10、71-161-151-141-131-121-111-231-221-21入口入口大堂大堂入口入口大堂大堂設備間及住宅入口等設備間及住宅入口等三、1-5商業業態分布鋪位號鋪位號1-101-91-81-71-61-51-41-31-21-1建筑面積（）115.65134.93125.28115.65121.42182.26115.65125.28134.93111.57鋪位號鋪位號1-201-191-181-171-161-151-141-131-121-11建筑面積（）163.83134.93125.30108.50121.45180.32108.50125.28134.93163.83鋪位號

11、鋪位號1-231-221-21建筑面積（）61.4056.6856.68一層共計23個鋪位，總建筑面積2824.25。三、1-5商業業態分布入口入口大堂大堂入口入口大堂大堂住宅樓梯等住宅樓梯等銀銀 行行中介中介 中介中介煙煙酒酒便利店便利店蛋糕房蛋糕房洗衣洗衣店店鞋包皮具鞋包皮具鞋包鞋包皮具皮具藥藥 店店眼鏡店眼鏡店鞋包皮具鞋包皮具三、1-5商業業態分布2-12-22-32-42-52-62-72-82-92-102-192-202-182-172-162-152-142-132-122-232-222-212-11二層共計23個鋪位，總建筑面積3126.56。三、1-5商業業態分布鋪位號鋪位

12、號2-102-92-82-72-62-52-42-32-22-1建筑面積（）114.95117.89109.48101.06159.24159.24101.06109.48117.9199.01鋪位號鋪位號2-202-192-182-172-162-152-142-132-122-11建筑面積（）255.12234.24207.34105.35105.75100.72105.35207.32234.24255.12鋪位號鋪位號2-232-222-21建筑面積（）27.9749.3649.36二層共計23個鋪位，總建筑面積3126.56。三、1-5商業業態分布咖咖 啡啡兒童教育培訓兒童教育培訓美

13、容美容SPA茶茶 室室品牌品牌 服飾服飾品牌品牌 服飾服飾品牌品牌 服飾服飾品牌品牌 服飾服飾三、1-5商業業態分布超市超市 3279.91三、1-5商業業態分布四、四、 1-5商業投資回報分析隨著09年11月北京34個部門和城南五區共同參與制定 促進城市南部地區加快發展行動計劃的公布實施 ，2900億元資金為南城帶來了根本性提升，本區域屬于南城內城區域，為受益最大板塊之一；n 投資600億的麗澤金融商務區已經落實規劃進入建設實施階段，按照其“三年打基礎（至2012年），五年上臺階（至2014年），八年成規模（至2018年）”的總體安排，目前的麗澤板塊正屬于潛力股，具有巨大的升值空間；中堂項目

14、屬于麗澤核心商圈的外圍居住功能區；n 區域大量高端住宅社區的建成及規劃極大地改善了區域內商業的消費客群，表現為消費客群數量的快速增加，高端客群帶來的消費能力的巨大提升，中堂所在的南城區域正成為商業項目必爭的寶地。四、1-5商業投資回報分析區域商業項目具有巨大升值潛力1000米700米民生家樂華潤萬家1-5商業大成時代中心大成Mall以臨近的民生家樂（原世紀家家福）和華潤萬家兩家社區商業中心為主要租金參考對象：建筑建筑面積面積樓層樓層租金（元租金（元/天）天）民生家樂約1.2萬B1/F1/F268華潤萬家約1萬平F1/F27隨著大成郡兩個商業體的運營，區域商業氛圍將大為提升，商業體租金將有較大幅

15、度上升。本報告僅安裝目前租金進行靜態分析。四、1-5商業投資回報分析樓層樓層面積面積（）（）租金范圍租金范圍（元（元/天天*）平均租金平均租金（元（元/天天*）日租金日租金（元）（元）年租金年租金（元）（元）B13279.91354131204788669F12824.25798225948246810F23126.56687218867988361合計合計9230.7257600210238391-5商業正常運營后年租金約為2102萬元。四、1-5商業投資回報分析20112011年商業地產火爆年商業地產火爆麗澤商務圈的建設周期對本板塊升值有極大利好麗澤商務圈的建設周期對本板塊升值有極大利好社區商業屬于風險最低、回報最高的商業地產類型社區商業屬于風險最低、回報最高的商業地產類型社區商業銷售價格通常是住宅價格的社區商業銷售價格通常是住宅價格的2 2倍左右倍左右預期預期1-51-5商業價值在未來兩三年內從目前商業價值在未來兩三年內從目前4800048000升值約