1、 四川鑫聯(lián)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司二一六年四月十二日區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀及問(wèn)題診斷問(wèn)題解決辦法及建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略提升鑫聯(lián)行團(tuán)隊(duì)介紹目錄綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述區(qū)域競(jìng)品分析綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1、整體市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)不景氣2、市場(chǎng)庫(kù)存壓力過(guò)大3、消費(fèi)信心不足4、投資客戶(hù)減少市場(chǎng)概述價(jià)格走勢(shì)綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1、2015年綿陽(yáng)市主城區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)2015年綿陽(yáng)市各區(qū)域成交均價(jià)，涪城區(qū)為4907元/平米。2015年成交量同比增加13%4907元/2015年綿陽(yáng)市各區(qū)域成交均價(jià)，涪城區(qū)為4907元/平米。2015年成交量同比增加13%綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2、近一年來(lái)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)2016-02月： 綿陽(yáng)市成

2、交均價(jià)44594459 元/ -5% 從2015年7月以來(lái)，成交均價(jià)持續(xù)走低。2016年2月成交均價(jià)跌破4500元/平米。綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述總總 結(jié)結(jié) 經(jīng)濟(jì)下行 市場(chǎng)疲軟總結(jié)：基于此，很多開(kāi)發(fā)商在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，放棄能夠獲得單個(gè)項(xiàng)目的高額利潤(rùn)，轉(zhuǎn)而尋求更高的資金使用效率，以此獲得更高的機(jī)會(huì)成本。區(qū)域競(jìng)品分析周邊項(xiàng)目情況物業(yè)類(lèi)別：住宅建筑類(lèi)別：點(diǎn)式高層裝修狀況：公共部分簡(jiǎn)裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年1月交房時(shí)間：2012年03月物業(yè)費(fèi)：1.50元/平方米月建筑面積：46000多平方總戶(hù)數(shù)：660戶(hù)優(yōu)點(diǎn)：地理位置優(yōu)越，宜居宜商，現(xiàn)房；戶(hù)型面積：47-120平米；銷(xiāo)售情況：2015年實(shí)際銷(xiāo)售套數(shù)284套，

3、成交均價(jià)約5200元/平米，成交金額近1億；缺點(diǎn)：無(wú)停車(chē)場(chǎng)、樓道昏暗、無(wú)入戶(hù)門(mén)廳金和大廈區(qū)域競(jìng)品分析周邊項(xiàng)目情況東方廣場(chǎng)物業(yè)類(lèi)別：高層項(xiàng)目特色：規(guī)模大、景觀(guān)好建筑類(lèi)別：板樓高層容積率：6.61開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年5月交房時(shí)間：2013年09月物業(yè)費(fèi)：2.00元/平方米月優(yōu)點(diǎn)：交通要道腹地、東方紅橋頭堡位置產(chǎn)品類(lèi)型豐富，小區(qū)配套完善，有商業(yè)街、超市、幼兒園、業(yè)主活動(dòng)空間等，地下車(chē)位充足，靠近學(xué)校、人民醫(yī)院較近，交通便利銷(xiāo)售情況：2015年底住宅已全部清盤(pán)，現(xiàn)市面上二手房較多，且剩余約1.2商鋪（24間）待售物業(yè)類(lèi)型：高層住宅項(xiàng)目特色：臨綿中近開(kāi)盤(pán)日期：2015年5月交房日期：2016年6月底物業(yè)

4、費(fèi)：1.6元/平米/月建筑面積：28735戶(hù)數(shù)：400優(yōu)點(diǎn)：緊靠臨園干道，交通便捷。西倚萬(wàn)達(dá)CBD商圈，東靠沃爾瑪商圈，臨綿中較近，投資、自住主題明確，價(jià)格便宜。缺點(diǎn)：產(chǎn)品為假日公寓，市場(chǎng)接受度較弱。區(qū)域競(jìng)品分析周邊項(xiàng)目情況冠城一品區(qū)域競(jìng)品分析物業(yè)類(lèi)型：住宅項(xiàng)目特色：市區(qū)中心地段物業(yè)特色：SOHO開(kāi)盤(pán)日期：2011年4月28日交房日期：2012年3月31日物業(yè)費(fèi)：1.50元/平方米月建筑面積：40000戶(hù)數(shù)：440戶(hù)優(yōu)點(diǎn)：市中心皮鞋大樓旁邊，交通便捷，配套成熟。缺點(diǎn)：產(chǎn)品為SOHO，但性質(zhì)是住宅，且存在居住/辦公混居現(xiàn)象。銷(xiāo)售情況：目前剩余約290套房源，帶租約銷(xiāo)售價(jià)5777元/，裸賣(mài)價(jià)566

5、6元/周邊項(xiàng)目情況金三角SOHO區(qū)域競(jìng)品分析競(jìng)品分析總結(jié)：目前市中心臨園干道區(qū)域沿線(xiàn)競(jìng)品樓盤(pán)較少，除商鋪外產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，上市銷(xiāo)售均有一定年限，美譽(yù)度及知名度愈漸減弱，本案目前處于排號(hào)階段，從二次包裝、整改方面入手仍然有機(jī)會(huì)打造成功。項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目現(xiàn)狀及問(wèn)題診斷項(xiàng)目基本信息經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積12畝總建面6.5萬(wàn)住房建面1.2萬(wàn)（126套）寫(xiě)字樓建面2萬(wàn)（256套）商業(yè)建面1.5萬(wàn)（95間）車(chē)庫(kù)1.7萬(wàn)（408個(gè)）容積率5.6綠化率25%寫(xiě)字樓22F（商業(yè)5F）住宅23F（商業(yè)5F）地下室3F區(qū)域價(jià)值本項(xiàng)目位于綿陽(yáng)市中心最繁華交通要道臨園干道；綿陽(yáng)市中心交通杻紐科委立交橋旁，屬科委立交商圈；距

6、凱德廣場(chǎng)商圈僅一橋之隔，距其它商圈距離同樣很近；所處位置靠近綿陽(yáng)各大傳統(tǒng)商圈腹地，人氣吸附能力較高；綿陽(yáng)市中心僅剩不多的“市中心位置開(kāi)發(fā)地塊”。凱德廣場(chǎng)商圈躍進(jìn)路商圈公園口商圈本案火車(chē)站萬(wàn)達(dá)商圈老百盛商圈直線(xiàn)距離2公里項(xiàng)目基本信息地段價(jià)值目前綿陽(yáng)市中心最繁華商圈劃分：凱德廣場(chǎng)商圈、老百盛商圈、躍進(jìn)路商圈、公園口商圈共四大商圈，同時(shí)距離火車(chē)站萬(wàn)達(dá)商圈直線(xiàn)距離也僅僅只有2公里。本項(xiàng)目緊鄰凱德廣場(chǎng)商圈，跟其它四大商圈僅隔約三分鐘路程，地理位置得天獨(dú)厚。隨著綿陽(yáng)城市加快發(fā)展，市中心可用地塊日漸稀少，也促使本項(xiàng)目地段價(jià)值大幅提升。項(xiàng)目基本信息戶(hù)型分析商業(yè)優(yōu)點(diǎn)：1、商鋪開(kāi)間、進(jìn)深比例較合理，面積適中，利于

7、銷(xiāo)售。2、商鋪方正無(wú)異形，基本沒(méi)有剪力墻遮擋，利用率高。缺點(diǎn)：1、內(nèi)鋪較多，不利于銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格不能最優(yōu)；2、商業(yè)樓層較高，4-5層銷(xiāo)售較難；3、4-5層按揭辦理困難。項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況戶(hù)型分析寫(xiě)字樓優(yōu)點(diǎn)：1、無(wú)剪力墻遮擋，空間靈動(dòng)多變，可任意組合。2、層高4米，客戶(hù)接受度高，利于經(jīng)營(yíng)。缺點(diǎn)：1、單間面積偏大，總金額均超過(guò)30萬(wàn)；2、綿陽(yáng)寫(xiě)字樓類(lèi)型產(chǎn)品客戶(hù)接受度不高。項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目SWOT分析威脅-T1、寫(xiě)字樓類(lèi)型產(chǎn)品客戶(hù)接受度低2、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)疲軟，客戶(hù)投資欲望下降3、綿陽(yáng)商業(yè)類(lèi)型物業(yè)庫(kù)存較大4、區(qū)域內(nèi)的競(jìng)品帶來(lái)的挑戰(zhàn)5、海富外灘、大都會(huì)等項(xiàng)目商家的不善經(jīng)營(yíng)消減商業(yè)客戶(hù)投資信心劣勢(shì)-w1

8、、本項(xiàng)目占地面積及體量偏小，不具備市場(chǎng)影響力2、本項(xiàng)目無(wú)專(zhuān)用看房停車(chē)位，導(dǎo)致一部分客戶(hù)流失3、售樓部門(mén)臉昭示及內(nèi)場(chǎng)商業(yè)銷(xiāo)售氛圍薄弱4、銷(xiāo)售說(shuō)辭未強(qiáng)化，銷(xiāo)售員銷(xiāo)講能力較差機(jī)會(huì)-O1、市中心物業(yè)商業(yè)價(jià)值高，宜租、宜居、宜商，宜養(yǎng)老，復(fù)合型功能明顯2、周邊人流旺盛，具備客戶(hù)“截流”條件3、市中心周邊樓盤(pán)住宅、寫(xiě)字樓供應(yīng)量較少4、城市新版圖、新規(guī)劃有利于本項(xiàng)目5、”營(yíng)改增”政策利好優(yōu)勢(shì)-S1、地處市中心臨園干道，口岸不可復(fù)制，城市核“芯”區(qū)位2、交通發(fā)達(dá)，公交線(xiàn)路覆蓋全城，周邊商業(yè)、生活配套齊全3、戶(hù)型設(shè)計(jì)幾乎無(wú)明顯瑕疵，客戶(hù)接受度高4、具有投資、保值、增值三位一體功能5、緊鄰四大商圈，商業(yè)、寫(xiě)字樓價(jià)

9、值較高項(xiàng)目到底存在什么問(wèn)題？項(xiàng)目啟動(dòng)至今已有10個(gè)月時(shí)間，因本項(xiàng)目位置稀缺性，在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目其實(shí)不多，但通過(guò)我司約5天實(shí)地調(diào)查了解：目前排號(hào)情況以及來(lái)訪(fǎng)情況分析（每天來(lái)電來(lái)訪(fǎng)均為2-3組）。如長(zhǎng)期而行，我們不僅會(huì)被市場(chǎng)口碑淹沒(méi)，同時(shí)也很難達(dá)到快速銷(xiāo)售、快速回款的目標(biāo)。思思 考考項(xiàng)目問(wèn)題診斷營(yíng)銷(xiāo)中心眾所周知，任何樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心都是項(xiàng)目窗口所在，存在意義非常重要，且具有極大形象昭示，對(duì)后期客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量、銷(xiāo)售均有較大幫助項(xiàng)目問(wèn)題診斷營(yíng)銷(xiāo)中心問(wèn)題診斷營(yíng)銷(xiāo)中心昭示性不強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)中心面積過(guò)小、層高低，通透感較差營(yíng)銷(xiāo)中心停車(chē)?yán)щy，無(wú)專(zhuān)用看房停車(chē)位營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)商業(yè)銷(xiāo)售氛圍嚴(yán)重不足 營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)銷(xiāo)售道具表現(xiàn)力度薄弱項(xiàng)目問(wèn)

10、題診斷 營(yíng)銷(xiāo)中心昭示性不強(qiáng)，且未能完全體現(xiàn)樓盤(pán)售房部特點(diǎn)，難以達(dá)到客戶(hù)截留的目的。門(mén)頭字較小整體外觀(guān)感覺(jué)與數(shù)碼產(chǎn)品商家類(lèi)似項(xiàng)目面前廣場(chǎng)較小，無(wú)法滿(mǎn)足停車(chē)項(xiàng)目問(wèn)題診斷營(yíng)銷(xiāo)中心面積過(guò)小營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)商業(yè)銷(xiāo)售氛圍嚴(yán)重不足營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)部、外部廣場(chǎng)面積過(guò)小，無(wú)法滿(mǎn)足后期活動(dòng)需要。項(xiàng)目問(wèn)題診斷營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)銷(xiāo)售道具表現(xiàn)力不足項(xiàng)目沙盤(pán)商業(yè)廣場(chǎng)直觀(guān)寬度不夠，讓客戶(hù)感覺(jué)商業(yè)廣場(chǎng)過(guò)小；項(xiàng)目沙盤(pán)商業(yè)未做任何商業(yè)品牌展示；缺少看板、對(duì)外LED等直觀(guān)銷(xiāo)售道具；樓書(shū)過(guò)于形象化，沒(méi)有吸引客戶(hù)的賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)目問(wèn)題診斷1、營(yíng)銷(xiāo)中心搬遷至臨園干道一樓轉(zhuǎn)角處，面積建議400，裝修、布置上要體現(xiàn)濃重的商業(yè)氛圍。營(yíng)銷(xiāo)中心面前要有一個(gè)大小適當(dāng)?shù)膹V場(chǎng)（

11、宣傳、活動(dòng)使用）。2、與城管部門(mén)溝通，在售房部周?chē)O(shè)立510個(gè)停車(chē)位。3、重新設(shè)計(jì)樓書(shū)，現(xiàn)有樓書(shū)過(guò)于形象化，沒(méi)有突出賣(mài)點(diǎn)，新設(shè)計(jì)樓書(shū)將是我們的戰(zhàn)略手冊(cè)，體現(xiàn)出本案的鮮明賣(mài)點(diǎn)，給客戶(hù)以購(gòu)買(mǎi)信心。4、重做沙盤(pán)，必須體現(xiàn)出本案的商業(yè)氛圍。我司建議：項(xiàng)目問(wèn)題診斷營(yíng)銷(xiāo)中心外場(chǎng)問(wèn)題診斷施工圍擋過(guò)于簡(jiǎn)單且陳舊、不夠大氣施工圍擋及營(yíng)銷(xiāo)中心被市政綠植遮擋嚴(yán)重項(xiàng)目外圍廣告推廣投放力度不足項(xiàng)目問(wèn)題診斷施工圍擋過(guò)于簡(jiǎn)單、不夠大氣項(xiàng)目問(wèn)題診斷施工圍擋及營(yíng)銷(xiāo)中心被綠植遮擋嚴(yán)重項(xiàng)目問(wèn)題診斷項(xiàng)目周邊廣告推廣力度不足項(xiàng)目周邊車(chē)流、人流非常多，但項(xiàng)目示針對(duì)此進(jìn)行有效廣告推廣，廣告截流幾乎沒(méi)有；對(duì)臨園干道上臨近項(xiàng)目的幾個(gè)大型廣告，

12、如公交站臺(tái)、道銘牌、路口桁架等廣告資源未進(jìn)行有效整合；項(xiàng)目問(wèn)題診斷1、施工圍擋重做，首先需后退4米，其次施工圍擋做成商業(yè)櫥窗形式，吸引過(guò)往人群，展現(xiàn)本案賣(mài)點(diǎn)。2、項(xiàng)目臨園干道一側(cè)與政府協(xié)商，將項(xiàng)目面前的綠植進(jìn)行移栽，減少對(duì)項(xiàng)目的遮擋。3、將七星樓、凱德廣場(chǎng)、花園小區(qū)的公交站臺(tái)廣告位全部拿下；七星樓過(guò)街天橋LED廣告位拿下；沿江西街空置圍墻進(jìn)行噴繪包裝；項(xiàng)目周邊街名牌、報(bào)欄廣告拿下。我司建議：項(xiàng)目問(wèn)題診斷項(xiàng)目定位問(wèn)題診斷項(xiàng)目商業(yè)定位不明確項(xiàng)目商業(yè)無(wú)專(zhuān)業(yè)招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行“五統(tǒng)一”打造項(xiàng)目商業(yè)無(wú)主力店商家起領(lǐng)袖帶頭作用 項(xiàng)目問(wèn)題診斷1、明確商業(yè)主題定位，細(xì)化5A標(biāo)準(zhǔn)，在推廣上展示出本案的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景、生活場(chǎng)

13、景、休閑場(chǎng)景。2、引進(jìn)招商公司，做到商業(yè)五統(tǒng)一，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一打造、統(tǒng)一管理。3、引進(jìn)主力商家，增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，給客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心。我司建議：項(xiàng)目問(wèn)題診斷項(xiàng)目銷(xiāo)售政策診斷項(xiàng)目排號(hào)政策針對(duì)性不強(qiáng)，客戶(hù)抗性大項(xiàng)目基本沒(méi)有銷(xiāo)售政策項(xiàng)目問(wèn)題診斷項(xiàng)目排號(hào)政策針對(duì)性不強(qiáng)，客戶(hù)抗性大現(xiàn)有排號(hào)政策：交2萬(wàn)優(yōu)惠1%，交10萬(wàn)優(yōu)惠2%，交20萬(wàn)優(yōu)惠3%，交50萬(wàn)優(yōu)惠4%。排號(hào)積分：200元/天，12000元封頂。排號(hào)年息8%計(jì)。項(xiàng)目基本沒(méi)有銷(xiāo)售政策項(xiàng)目問(wèn)題診斷1、排號(hào)政策重新制定，住宅、商鋪、寫(xiě)字樓分開(kāi)排號(hào)： 住宅交3000抵10000； 寫(xiě)字樓交2000抵10000； 商鋪交5000抵30000；

14、 排號(hào)積分100元/天，9000元封頂。2、制定返租政策，返租政策通過(guò)銷(xiāo)售底價(jià)再進(jìn)行測(cè)算，年限建議67年。我司建議：營(yíng)銷(xiāo)策略商業(yè)、寫(xiě)字樓都需要主題魂扭轉(zhuǎn)觀(guān)點(diǎn)金字塔底法則在宣傳上拔高調(diào)性低門(mén)檻廣撒網(wǎng)分層定位、分區(qū)出售（針對(duì)寫(xiě)字樓）提高項(xiàng)目形象、增強(qiáng)投資信心強(qiáng)化投資保障廣開(kāi)渠道銷(xiāo)售方式定價(jià)策略開(kāi)盤(pán)策略營(yíng)銷(xiāo)策略商業(yè)、寫(xiě)字樓都需要主題魂創(chuàng)意聯(lián)邦 藝術(shù)廣場(chǎng)創(chuàng)客基地時(shí)尚聯(lián)邦e空間 扭轉(zhuǎn)觀(guān)點(diǎn) 建立市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的投資印象 目前綿陽(yáng)投資對(duì)象多集中在住宅和商鋪 絕大部分投資者還沒(méi)有感受到和看到投資寫(xiě)字樓的廣闊前景 從案場(chǎng)包裝/宣傳物料、銷(xiāo)售道具、銷(xiāo)講說(shuō)辭等方面均要重點(diǎn)突 出寫(xiě)字樓的投資前景營(yíng)銷(xiāo)策略金字塔底法則

15、主要目標(biāo)客群仟萬(wàn)級(jí)投資佰萬(wàn)級(jí)投資拾萬(wàn)級(jí)投資營(yíng)銷(xiāo)策略鎖定主要目標(biāo)客群在宣傳上拔高調(diào)性營(yíng)銷(xiāo)策略關(guān)鍵詞：國(guó)際、5A、創(chuàng)意、互聯(lián)網(wǎng)+在推廣上接地氣： 對(duì)象接地氣金字塔底的人群 推廣手法接地氣多用行銷(xiāo) 廣告宣傳接地氣多用案例法 銷(xiāo)講說(shuō)辭接地氣能“說(shuō)”會(huì)“算”（說(shuō)，能說(shuō) 出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、亮點(diǎn)、價(jià)值；算，能幫客戶(hù)算本投 資賬）低門(mén)檻廣撒網(wǎng)現(xiàn)有排號(hào)政策：交2萬(wàn)優(yōu)惠1%，交10萬(wàn)優(yōu)惠2%，交20萬(wàn)優(yōu)惠3%，交50萬(wàn)優(yōu)惠4%。重新制定排號(hào)政策：寫(xiě)字樓交5000抵10000；商鋪交10000抵30000；再配合排號(hào)積分營(yíng)銷(xiāo)策略分層定位、分區(qū)出售（針對(duì)寫(xiě)字樓）1、整層/半層出售區(qū)域大客戶(hù)、大企業(yè)2、零散出售區(qū)域小客戶(hù)絕

16、不能混合零散出售區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一租賃營(yíng)銷(xiāo)策略提高項(xiàng)目形象、增強(qiáng)投資信心如果打算賣(mài)5000元每平米，形象要上6000元；如果打算賣(mài)6000元每平米，形象必須上8000元。形象打造主要從以下方面：案場(chǎng)內(nèi)外包裝工程形象進(jìn)度（外立面）項(xiàng)目周邊標(biāo)識(shí)工作人員展示（客戶(hù)接觸面管理）營(yíng)銷(xiāo)策略?xún)r(jià)值價(jià)格成交強(qiáng)化投資保障營(yíng)銷(xiāo)策略1、引進(jìn)一家專(zhuān)業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝，后期采用“五統(tǒng)一”原則進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)；2、急需入駐領(lǐng)袖商家及主力店，同時(shí)對(duì)商家進(jìn)行包裝，對(duì)外進(jìn)行宣傳造勢(shì)，提升項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及客戶(hù)投資信心；3、不定期組織意向客戶(hù)進(jìn)行類(lèi)似商業(yè)項(xiàng)目參觀(guān)，加強(qiáng)客戶(hù)投資信心；4、不定期組織意向客戶(hù)參加商業(yè)地產(chǎn)論

17、壇活動(dòng)，灌輸商業(yè)地產(chǎn)投資理念，促進(jìn)客戶(hù)投資目的；廣開(kāi)渠道/組合拳出擊營(yíng)銷(xiāo)策略1、傳統(tǒng)坐銷(xiāo)：對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行反復(fù)培訓(xùn)，做到充分了解項(xiàng)目產(chǎn)品及銷(xiāo)售政策，體現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)、熟練、熱情、自行的服務(wù)品質(zhì)；2、行銷(xiāo)：進(jìn)行行之有效的行銷(xiāo)工作，進(jìn)行競(jìng)品攔截、一對(duì)一派單、項(xiàng)目形象游街展示、下鄉(xiāng)拓展客戶(hù)等一系列行銷(xiāo)工作；3、渠道：采用高額獎(jiǎng)勵(lì)方式，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)、電商、其它項(xiàng)目銷(xiāo)售人員、社會(huì)人士等促進(jìn)項(xiàng)目物業(yè)銷(xiāo)售。4、充分利用互聯(lián)網(wǎng)、電商平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)模式利好途家、途牛、58、攜程、藝龍等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，已成為出行酒店、客棧、民宿預(yù)訂的主要方式。*利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)創(chuàng)造新的投資模式銷(xiāo)售方式1、制定合理的銷(xiāo)售政策及返租政策2、靈活多

18、變的付款方式 “0”首付，采取借首付、漲首付的方式 低首付1+1=3，付一成、借一成、貸一成 靈活的分期付款方式 只要客戶(hù)買(mǎi)，付款方式不是問(wèn)題，靈活多變可以先欠，但需要 先辦理按揭營(yíng)銷(xiāo)策略銷(xiāo)售方式3、結(jié)合政策挖掘產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略2016年3月5日上午，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提到，今年要全面實(shí)施“營(yíng)改增”，從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。定價(jià)策略1、市場(chǎng)原則：遵循市場(chǎng)規(guī)律和同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)，以此制定合理化價(jià)格體系；2、精準(zhǔn)調(diào)研原則：對(duì)現(xiàn)有排號(hào)客戶(hù)進(jìn)行反復(fù)梳理、摸底，充分了解到客戶(hù)意向購(gòu)買(mǎi)物業(yè)價(jià)格接受區(qū)間后，再制

19、定合理化價(jià)格體系；營(yíng)銷(xiāo)策略開(kāi)盤(pán)策略1、開(kāi)盤(pán)前對(duì)已排號(hào)客戶(hù)進(jìn)行反復(fù)回訪(fǎng)，做到與客戶(hù)關(guān)系及客戶(hù)情況由生到熟，充分了解客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意向及價(jià)格接受區(qū)間；2、開(kāi)盤(pán)前項(xiàng)目需保持相當(dāng)高的熱度及曝光率，無(wú)論是帶領(lǐng)意向客戶(hù)參觀(guān)學(xué)習(xí)商業(yè)物業(yè)，還是商業(yè)品鑒會(huì)，最終目的都是創(chuàng)造項(xiàng)目不間斷新聞點(diǎn)，建立客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心；3、開(kāi)盤(pán)前做好客戶(hù)引導(dǎo)工作，做好商鋪落位工作，盡量做到“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”，讓每個(gè)客戶(hù)鎖定購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)，避免開(kāi)盤(pán)發(fā)生“一邊倒”現(xiàn)象;4、開(kāi)盤(pán)前做好整合排號(hào)客戶(hù)順序工作，篩選客戶(hù)，做到前100號(hào)客戶(hù)高成交率效果，給后面客戶(hù)以購(gòu)買(mǎi)信心；5、充分利用假客戶(hù)功能，開(kāi)盤(pán)時(shí)通過(guò)假客戶(hù)帶動(dòng)排號(hào)客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)選房。營(yíng)銷(xiāo)策略百樂(lè)匯廣場(chǎng)大都會(huì)我

20、司成功案例百樂(lè)匯廣場(chǎng) 百樂(lè)匯廣場(chǎng)是一個(gè)難度相當(dāng)大的樓盤(pán)，我司全程參加了這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，包括前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，后期的推廣、銷(xiāo)售。我司成功案例百樂(lè)匯廣場(chǎng)難點(diǎn)1、局部6層，整體5層的大體量商業(yè)；2、商業(yè)實(shí)際上只有兩面臨街；3、為了增加商業(yè)面積，商業(yè)采用庭院式商業(yè)；4、占地小，剪力墻不規(guī)范，商業(yè)打擊很大；5、臨街鋪面全還建，可售鋪面位置相對(duì)較差；6、項(xiàng)目周邊閑置商業(yè)物業(yè)較多；且租金便宜。7、星辰廣場(chǎng)一期兩層商業(yè)閑置，二期5萬(wàn)商業(yè)在建，沖擊較大；8、鋪里劃鋪，銷(xiāo)售難度大。我司成功案例百樂(lè)匯廣場(chǎng)成功分析1、項(xiàng)目定位成功，由我司對(duì)百樂(lè)匯廣場(chǎng)進(jìn)行了精確商業(yè)定位；2、引進(jìn)一家能力一般的招商公司，被我司包裝的非常好，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了后期五統(tǒng)一打造；3、陳功對(duì)主力店