1、物業管理基礎知識培訓1、什么是物業？從物業管理的角度來看，物業是指已建成投入使用的建筑物及其相關的設備、設施和場地。各類建筑物分類：包括住宅小區的房屋、寫字樓、商業大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業廠房、倉庫、體育場館等；配套設施、設備分為：市政設施、文化娛樂設施、交通設施等。場地分為：庭院、綠地、道路等。物業側重于使用、服務和管理角度。物業的特征：1、固定性（在各級政府規劃部門的規劃范圍內，進行精心策劃，在施工中，要嚴格管理，保證質量。新建的物業，要和周圍環境協調一致，創造良好的自然環境。）2、耐久性（“精心設計，百年大計”，說明建筑物）3、多樣性（物業的多樣性構成了城市鄉村的不同風格，更

2、加顯示物業區域的風采）4、高值性（為業主的物業保值、增值，自然就成了物業管理企業的重要職責）5、權益性（房地產業基本術語標準特別強調不動產、房地產、物業都不僅包括相關物質實體，而且包括依托于物業實體上的權益。物業的法律屬性集中反映在物權的關系上，在我國，房地產物權是指物權人在法律規定的范圍內享有的房屋的所有權及其占有土地的使用權）物業管理是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑極其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和養護，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。業主指物業的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人，是所

3、擁有物業的主人。在物業管理中，業主又是物業管理企業所提供的物業管理服務對象。物業使用人是指房屋、市政、使用設施及場地的使用人。它既包含業權人，也包含非業權人。業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，是由業主大會從全體業主中選舉產生，經政府批準成主的代表物業全休業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。 物業管理定義是指業主選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理起源于19世紀60年代的英國，迄今為止，物業管理作為現代化城市管理和房地產經營管理的重要

4、組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發展，被人們視作現代化城市的朝陽產業。20世紀80年代，1981年3月，全國第一家物業管理公司-深圳市物業管理公司誕生。1994年3月23日建設部以第33號令頒布了城市新建住宅小區管理辦法這是我國有關城市住宅小區管理工作正規化、法制化奠定了基礎。1994年6月18日，深圳市頒布了深圳經濟特區住宅物業管理條例，并于11月1日起施行，這是我國第一部地方性物業管理法規。2003年9月1日，國務院頒布的物業管理條例開始實施，這標志者我國物業管理工作步入了新的發展階段，進入了高效、法制、規范的高速發展新時期。物業管理的基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的

5、公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。1、常規性的公共服務，是指物業管理中公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項：（1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督；（2）房屋設備、設施的管理；（3）環境衛生的管理；（4）綠化管理； （5）配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作；（6）車輛秩序管理；（7）公眾代辦性質的服務；（8）物業檔案資料的管理2、針對性的專項服務是指物業管理企業面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。日常生活類；商業服務類；文化、教育、衛生、體育類；金融服

6、務類；經紀代理中介服務；社會福利類；3、委托性的特約服務物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。特約服務實際上是專項服務的補充和完善。物業管理的作用：為業主創造一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環境；有利于提高城市管理的社會化、專業化；可延長物業使用年限用確保其功能的正常發揮；使業主的物業保值、增值。物業管理的特性： (一)物業管理服務的公共性和綜合性 物業服務企業與業主之間基于物業服

7、務合同形成交易關系，雙方交易的標的物是物業管理服務。由于物業管理重點是物業的共用部位和共用設施設備。而物業的共用部位和共用設施設備不為單一的業主所擁有，而是由物業管理區域內的全體業主或部分業主共同所有，這就使得物業管理服務有別于為單一客戶提供的特約服務，而具有為某一特定社會群體提供服務產品的公共性。    從物業服務合同的內容來看，物業服務企業與業主約定的物業管理事項具有綜合性，不僅包括對物業共用部位和共用設施設備進行維修、養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護，這就使得物業管理服務有別于業主與專業公司之間的專項服務業務委托。  

8、;  (二)物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性    物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業服務合同區別一般委托合同的一個顯著特點。物業服務合同中服務內容、服務標準、服務期限，雙方當事人的權利和義務、違約責任等約定，必須是全體業主的合意。但對于業主群體來講，很難實現所有業主認識完全一致，總會有部分業主或個別業主持有異議。      (三)物業管理服務的即時性和無形性    一般有形商品的生產、流通和消費環節彼此獨立且較為清晰，而物業管理服務

9、并不存在流通環節，且生產和消費處于同一過程之中，這就使得物業服務企業必須隨時滿足業主客觀上存在的物業服務需求。    服務產品具有無形性特征源，物業管理服務也是無形性，使得作為物業服務消費者的業主，難以像有形產品的消費者那樣感到物業服務的真實存在。    (四)物業管理服務的持續性和長期性    與一般合同標的不同，物業管理服務提供的是一個持續的不間斷的過程。    更換物業服務企業的巨大成本，使得物業服務合同的期限一般較長，這對保持物業服務質量的穩定和改善客戶關系較有利，同

10、時也要求物業服務企業必須長時間接受客戶的監管和考驗。 物業管理的主要內容（一）物業的接管驗收：主要是根據物業管理委托服務合同制定物業的接管驗收方案，按照有關規定組織物業的接管驗收。（二）物業管理方案和制度的制定：（1）建立物業管理企業的相關管理部門，確定人員編制（2）在物業管理早期介入中對物業的規劃設計方案、施工質量等提出合理建議。（3）根據委托服務合同制定物業管理方案（4）制定各項物業管理制度（5）制定物業再開發利用方案（6）制定物業管理費用收支計劃，并控制預算（7）制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務（三）客戶管理服務：（1）提供業主或使用人入住服務（2）有計劃地與客戶進行有效溝通（3）接待

11、客戶日常來電、來信、來訪，處理客戶投訴（4）擬寫物業管理的常用文書（5）建立與管理物業管理檔案（6）測算并收取物業管理費用（7）對專項維修資金的使用進行管理（8）在管區內組織和管理各種有益的文體娛樂活動（四）房屋建筑及附屬設備設施的維修養護管理服務：（1）向業主和使用人說明房屋建筑及附屬設備設施的功能和使用注意事項，進行房屋及附屬設備設施的安全管理（2）制定房屋及附屬設備設施的維修養護計劃（3）對房屋進行日常養護和維修（4）管理監督業主或使用人室內裝飾裝修工程（5）對房屋附屬設備設施進行日常養護和維修（6）運用智能化物業管理系統進行管理（7）對特種設備的委托維修養護工作進行管理（8）編制房屋維

12、修預算方案和設備設施的維修、更新預算方案（五）安全服務：（1）制定物業管理區域內安全防范設施的設置方案，正確設置消防器材（2）提供物業管理區域內的安全保衛服務（3）進行消防安全管理（4）對進入物業管理區域內車輛的行使和停放進行管理（5）預防和及時處理物業管理區域內的各類突發事件（六）環境保潔與綠化美化管理：（1）對物業管理區域內的環境污染進行防治（2）對物業管理區域內的房屋共用、共用設施設備和公共場地提供衛生保潔服務（3）對物業管理區域內的環境進行綠化美化（七）綜合經營服務：綜合經營服務是多種經營性質的有償服務，綜合經營服務中的特約性服務，是具有委托和代理性質的服務方式。物業管理的早期介入：是

13、指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業規劃、設計和建設，從物業管理服務的角度提出意見和建議，以使建成后的物業能滿足業主或使用人的要求。前期物業管理：是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。早期介入是前期物業管理的重要鋪墊，前期物業管理又是后期物業管理的基礎，后期物業管理是前期物業管理的工作延續，二者一脈相承。l 物業管理的過程：（一）簽訂物業服務合同：物業管理條例規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同（二）驗收接管物業：簽訂物業服務合同以后，物業管理企業應當成立接管驗收小組，對物業的共

14、同部門和共用設施設備進行查驗，并辦理接管手續。（三）履行服務合同：物業管理企業也可以根據業主的委托，在力所能及的條件下，為業主提供物業服務合同約定以外的其他服務項目。（四）終止合同，做好交接l 物業管理的基本原則：（一）權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。（二）業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心

15、，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。（三）服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。（四）統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。（五）專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。（六）收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別

16、不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。（七）公平競爭原則：物業管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投標制度，委托方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投標，招標要公開，揭標要公正。（八）依法行事原則：物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的物業服務合同，是具有法律效力的規范文

17、書，是物業管理的基本依據。l 物業管理的服務質量標準一、建設部制定的全國物業管理示范小區（大廈、工業區）標準及評分細則：總的來說提高物業價值和在法律允許前提下讓業主和使用人滿意是物業服務質量的根本標準。2000年5月25日以建住房物第008號文發布了新的標準全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則。各地應在每年7月30日前將參見全國物業管理示范項目考評驗收的項目名單及全國物業管理示范項目申報表報建設部。凡是上報建設部的項目，省（自治區、直轄市）預評預驗分值不得低于98分，全國物業管理示范項目每三年進行一次復驗，對復驗不達標的，取消“全國物業管理示范項目”稱號。全國物業管理示范項目

18、申報基本條件如下：（1）參評項目符合城市規劃建設要求，配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上，別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，如住率或使用率達85%以上。（2）取得“省（自治區、直轄市）級物業管理示范項目”稱號一年以上。（3）物業管理企業已建立各項管理規章制度。（4）物業管理企業無重大責任事故（5）未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。二、中國物業管理協會制定的普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）：制定了普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）（中物協20041號），作為與開發建設單位或業主大會簽訂物業服務合同、確定

19、物業服務等級、約定物業服務項目、內容與標準以及測算物業服務價格的 依據。該標準為普通商品住房、經濟適用房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區物業服務的試行標準。物業服務收費實行市場調節價的高檔商品住宅的物業服務不適用該標準。由高到低設定為一級、二級、三級3個服務等級，級別越高，表示服務標準越高。三、國家行政管理部門和地方政府制定的其他服務質量要求：城市新建住宅小區管理辦法、物業管理條例、業主大會規程、前期物業管理招標管理暫行辦法、物業服務收費管理辦法、城市房屋修繕管理規定、房屋修繕范圍和標準、房屋修繕工程質量檢驗評定標準，北京市住宅物業管理服務標準已于2003年12月1日起施行。四、業主與物業管

20、理企業約定的服務質量標準：物業管理條例規定，業主委員會與業主大會選聘的物業管理企業訂立的書面物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。l 物業管理人員的素質要求物業管理人員應當具有高尚的職業道德：（一）遵紀守法，愛崗敬業；（二）工作認真，盡職盡責；（三）城市守信，熱情服務物業管理人員應當具有專業知識和專業技能：（一）現代物業管理專業知識（二）物業管理專業技能（三）掌握現代管理手段物業管理人員應當具有較高的個人素質（一） 較強的語言表達和溝通能力（二）良好的心理素質和個人形象（三）健康的體魄物業管

21、理企業指按照物業服務合同的約定，專門進行房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，為業主和使用人提供服務的企業，物業管理企業應當具有獨立的法人資格，自主經營、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任。物業管理企業各部門及主要職能：總經理室、行政部、人力資源部、財務管理部、綜合服務部、市場開發部、各物業管理處（客戶服務部、環境管理部、安全管理部、工程保障部）物業管理企業的權利和義務權利：（1）物業管理企業應當根據有關法律法規、物業服務合同和物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度，結合實際情況，制定管理辦法。

22、（2）按照物業服務合同和管理辦法實施管理（3）按照物業服務合同和有關規定收取物業服務費用（4）有權制止和向有關行政主管部門匯報違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規和規章制度的行為。（5）有權要求業主委員會協助履行物業服務合同。（6）可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目。（7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關費用。（8）有權將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業。（9）經業主大會的允許，可實行多種經營。義務：（1）按照物業服務合同的約定，提供相應服務。（2）接受業主、業主大會和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。（3）重大

23、的管理措施應當提交業主大會審議決定（4）接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及物業所在地人民政府的監督指導。第二節業主大會與業主委員會一、業主 根據物業管理條例，業主即房屋的所有權人。物業管理條例中規定了業主在物業管理活動中享有的具體權利和義務。 （一）業主在物業管理活動中享有的權利 業主最基本的權利就是依法享有所擁有物業的各項權利和參與物業管理、要求物業管理企業依據物業服務合同提供相應的管理與服務的權利。1、按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務。2提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議業主可以依據物業管理的有關法律、法規、政策規定和業主公約的規定，依法請求或者

24、提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議。一如請求分配建筑物公共部分應得的利益；請求正當管理共同關系的事務；請求停止侵害、排除障礙、消除危險、賠償損失等行為的權利。3提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議 業主可以通過業主大會，提出起草和修訂業主公約、業主大會議事規則以及物業管理制度建議的權利。4參加業主大會會議，行使投票權業主有參加業主大會會議以及行使對業主大會決定事項的投票權利。“投票權”是指業主作為投票人的權利。投票權是按照每一位業主所擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素來確定的。5選舉業主委員會委員，并享有被選舉權 在物業管理活動中，業主行使權利的主要代表就是業主委員會，

25、業主可以通過參加業主大會，行使選舉業主委員會委員，并享有被選舉的權利。6監督業主委員會的工作： 業主有對業主委員會的工作進行監督的權利，如對業主委員會的工作提出批評和改進的建議等。7監督物業管理企業履行物業服務合同 業主有對物業管理企業履行物業服務合同情況監督的權利，如監督物業管理和服務的水平、服務質量和收費情況等。8對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權 業主可以對物業共用部位、公用設施設備和相關場地的使用情況進行了解，并提出質疑，要求物業管理企業給予答復和說明，對存在的問題提出改進建議并要求得到合理解決。9監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維

26、修資金）的管理和使用 物業管理活動中的監督權力是參與物業管理各主體之間相互間的雙向監督。作為業主，可以監督其他業主、物業使用人、房地產開發企業、業主大會及業主委員會、物業管理企業和政府有關部門，反之，其他業主、物業使用人、房地產開發企業、業主大會及業主委員會、物業管理企業和政府有關部門也有權利監督該業主。10法律、法規規定的其他權利 法律、法規規定的其他權利包括業主有選聘、續聘和解聘物業管理企業的權利。在物業管理活動中，業主有通過業主大會、業主委員會行使選聘、續聘和解聘物業管理企業的權利。業主大會、業主委員會解聘物業管理企業必須遵照中華人民共和國合伺法中關于合同終止、解除的有關法律規定。（二）

27、業主在物業管理活動中應履行的義務1、遵守業主公約，業主大會議事規則業主公約是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由業主承諾的，是全體業主共同約定、相互制約、共同遵守的有關物業使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準則，是實行物業管理的基礎和基本準則，因此，全體業主都有遵守的義務。2、遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共程序和環境衛生的維護等存方面的規章制度，都是為了保障建筑物的正常使用，保護業主和物業使用人的根本利益的，縣因此，全體業主都有遵守的義務。3、執行業主大會的決定和業主大會

28、授權業主委員會作出的決定。4、按照國家有關規定交納專項維修資金。5、按時交納物業服務費用6、法律、法規規定的其他義務二、業主大會業主大會是由同一個物業管理區域內全體業主組成的，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益業主自治管理組織。物業管理條例規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。業主大會不能組織與物業管理活動無關的其他活動。業主大會自首業主大會會議召開之日起成立。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。（）業主大會的

29、職責（1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則。（2）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作。（3）選聘、解聘物業管理企業。（4）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施。（5）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。（6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。（二）業主大會會議1、業主大會會議召開的形式2、召開業主大會的法定人數3、業主可以委托代理人參加業主大會會議4、業主人數較多時可以推選業主代表參加業主大會會議5、業主大會做出決定的法定人數6、業主大會會議分為定期會議和臨時會議經20%以上業主提議

30、，或發生重大事故，或緊急時間需要及時處理，或業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況出現時，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。7、召開業主大會會議應當于會前通知業主8、業主大會會議記錄應當存檔9、業主大會的決定應予以公告（三）第一次業主大會召開的條件和程序（略）（四）物業安全管理工作要接受當地公安局或派出所的監督和指導安全管理是物業管理的主要工作之一，物業管理企業應認真貫徹“預防為主，人防、物防、技防三者互相結合”的原則，自覺接受當地公安機關或派出所的監督和指導。（1）物業管理企業要根據物業管理區域的特點，合理布崗，加強巡邏檢查，發現有犯罪嫌疑人和易燃、劇毒、放射性等危險物品，或發

31、現刑事案件、治安案件以及各種災害事故，應當立即向當地公安機關的有關部門、派出所匯報，并協助做好調查、救助和疏散工作。在物業管理區域內，當物業管理企業發現違法行為應該制止，對應該制止而沒有制止的違法行為，應該及時報告治安案件而沒有及時報告的，要承擔相應的法律責任。（2）居住小區規劃紅線內的機動車停車場（庫）、非機動車存車處等交通設施，均由物業管理企業負責維護、管理；發生交通事故，報請公安交通管理部門處理；設立收費停車場，由公安交通管理部門審核批準。（3）供水管網及管網上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施，由供水部門負責維護、管理、公安消防部門負責監督檢查；高、低壓消防供水系統，包括泵房、管道、

32、室內消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業管理企業負責維護、管理，并接受公安消防部門的監督檢查。（五）物業管理企業的環境管理要接受環衛部門和園林部門的監督和指導（1）物業管理企業對違反固定進行固體、水體、大氣和噪聲污染等行為應該予以制止和揭發檢舉，情節嚴重的，應報環衛部門處理，對毀壞綠地、樹木的行為應該予以制止 揭發檢舉，情節嚴重的，應報園林綠化部門處理。（2）清掃保潔、垃圾清運、公共廁所的清掏和維護與環衛部門的責任分工明確。通行公共汽車約道路，由所在地環衛部門負責；其他道路、住宅樓房周圍及綠地內、樓內公共部位等，由物業管理企業負責；將垃圾由垃圾樓（站）運至垃圾轉運站或垃

33、圾消納場，由所在地環衛部門負責；將垃圾由住宅運至垃圾樓（站），由物業管理企業負責；公共廁所的權屬于環衛部門的，由環衛部門負責；本辦理產權移交的，由物業管理企業負責，或由回其委托環衛部門負責。（3）綠化美化管理與園林綠化部門的責任分工明確。三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位（一）物業管理企業與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確物業管理條例供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修養護責任。物業管理條例規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業可以接

34、受上述各單位的有償委托，代收有關費用，但是不得向業戶收取手續等額外費用。”（二）物業管理企業應與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合為了搞好物業管理工作，物業管理企業必須加強與各單位的聯系，在日常工作中及時發現問題，凡屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位維修養護責任范圍內的問題，要及時向有關單位通報，督促其及時解決問題，保證業主和物業使用人的正常生回活和工作。當供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養護等需要臨時占用。挖掘道路、場地的，應當事先通報物業管理企業，以便于物業管理企業通知業主和使用人做好自己的生活和工作安排，有關單位應在合理的時間內盡快完成

35、維修、養護任務，并將醫道路、場地恢復原狀。四、物業建設單位物業建設單位負責物業的開發建設，1998年7月20日頒布的城市房地產開發經營管理條例（國務院令第248號）規定，房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任；2000年1月30日頒布的建設工程質量管理條例（國務院令第279號）也規定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位都依法對建設工程質量負責。城市房地產開發經營管E至條例還規定，房地產開發企k開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定；房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應

36、當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地查開發主管部門提出竣工驗收申請，房地產開發主管部門自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容組織成功質量監督，規劃，消防，人防等有關部門或者單位進行驗收。建設部于2000年6月30日發布并開始施行的房屋建筑工程質量保修辦法在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（1）地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程合理使用年限（2）屋面防水功臣個、有防水要求的衛生間，房間和外墻面的防滲漏，為5年（3）供熱與供冷系統，為2個采暖供冷期（4）電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年（5）裝修工程為2年 物業開發建設單位應當向物業的所有或物業管理公司提供物業的使用說明書和工程質量保證。 建設部于1993年11月13日發布的城市住宅小區竣工中和驗收管理辦法（建法字第814號）規定，住宅小區開發建設單位對所開發的住宅小區質量負最終責任，不得將工程質量 不合格或配套不完善的房屋交付使用。住宅小區竣工綜合驗收必須符合下列要求：（1）所有建設項目按批準的小區規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求。（2）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全。（3）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等