1、浙江省2016年下半年房地產估價師制度與政策：房地產交易管理機構及其職責模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、征收基本農田，須經批準。 A：國務院 B：省級人民政府 C：市級人民政府 D：縣級人民政府 E：執行層的組織協調 2、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于。 A：變動成本的設置 B：銷售收入的不同 C：固定成本的設置 D：平衡點的設置 E：借款合同3、目前，在我國征收土地實行級審批制度。 A：一 B：兩 C：三 D：四 E：房地

2、產估價機構必須加蓋公章 4、某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體。 A：既是外墻也是縱墻 B：既是外墻也是橫墻 C：既是山墻也是縱墻 D：既是山墻也是橫墻 E：執行層的組織協調5、A房地產開發公司在Z省A市征收基本農田以外的耕地180畝，應由審批。 A：國務院 B：國土資源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府 E：房地產估價機構必須加蓋公章 6、下列不屬于房地產結合物的是_。 A管理人 B實物 C權益 D區位 7、建設用地規模在_萬平方米以上的新建小區及組團都要進行綜合驗收。 A1 B2 C3 D5 8、影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產

3、價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素。但并不包括_。 A聲覺環境 B視覺環境 C水文環境 D人文環境 9、旅游、娛樂用地的土地使用權出讓時，有條件的必須采取方式。 A：政府定價 B：雙方協議 C：政府指導價格 D：拍賣、招標、掛牌出售 E：執行層的組織協調 10、關于房屋施工面積的說法，正確的是_。 A房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積 B房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積 C房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積 D房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積11、按照目前我國土地登記制度的規定，屬于集體土地的核發。 A：國有土地所有證 B：國有土地使用證

4、 C：集體土地所有證 D：集體土地使用證 E：房地產估價機構必須加蓋公章 12、房地產投保時的保險價值評估，可按該房地產_確定。 A投保時的實際價值 B保險事故發生前的實際價值 C保險事故發生后的實際價值 DA和B 13、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態指標的是。 A：投資利潤率 B：投資回報率 C：貸款利率 D：成本利潤率 E：借款合同14、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規定，無償取得劃撥建設用地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。 A：市、縣人民政府 B：市、縣人民政府土地管理部門

5、C：市、縣人民政府建設管理部門 D：市、縣人民政府房產管理部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章 15、房地產估價機構由自然人出資，主要由發起設立。 A：自然人 B：政府 C：政府房地產管理部門 D：房地產估價師個人 E：執行層的組織協調 16、經濟適用房和廉租房項目用地，目前采取（）方式供地。 A協議出讓 B招標兼出讓 C行政劃撥 D行政劃撥兼協議出讓 17、關于地籍圖的測繪要求，下列說法有誤的是_。 A以土地地塊邊界為主，地物為輔 B帶有高程或等高線 C按地塊(丘)編號，并量算面積，連同產權人名稱注記在圖上 D城市地籍圖比例一般為1:500 18、房地產長期貸款利率上調，導致_。 A新開發量

6、增加，存量增加，租金下降 B新開發量減少，存量減少，租金增加 C租金增加，開發成本增加，存量減少 D開發成本增加，存量減少，租金增加 19、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是_元/m2。 A-100 B-50 C50 D100 20、下列不屬于住房公積金歸集內容的是_。 A繳存住房公積金的對象 B繳存住房公積金的工資基數 C繳存比例 D公積金使用 21、資本

7、化率構成中，流動性補償的流動性是指。 A：房地產開發企業自有資金周轉的速度 B：估價對象房地產變為現金的速度 C：估價對象房地產帶來凈收益的速度 D：房地產開發企業流動資金周轉的速度 E：工業用地的監測點評估價格 22、耕地占用稅采取的稅率是。 A：比例稅率 B：累進稅率 C：累退稅率 D：定額稅率 E：執行層的組織協調23、下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是_。 A凈收益包括有形收益和無形收益 B運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費 C通常只有客觀收益才能作為估價依據 D應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值 24、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限

8、為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命應為_年。 A40 B43 C47 D5025、某宗房地產的收益期限為35年，預計第一年的凈收益為20萬元，以后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加3萬元，該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。 A581.38 B462.43 C268.06 D716.86二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、A市B房地產開發公司征收C村的100畝基本農田。該項目涉及C村農業人口50戶，180人。據查征收前，C

9、村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元畝。根據規定，如按最低標準，B房地產開發公司應每個農民支付元的安置補助費。 A：1000 B：2000 C：4000 D：6000 E：執行層的組織協調 2、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，掙收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為（）萬元。 A85.45 B87.16 C88.50 D88.903、下列屬于房地產估價機構各資質等級通用標準的是。 A：機構名稱要求

10、B：法定代表人或者執行合伙人要求 C：專職注冊房地產估價師人數要求 D：專職注冊房地產估價師股份或者出資額比例要求 E：估價報告質量要求 4、以下關于地價的說法中，正確的有。 A：地價本質上不是勞動價值的貨幣表現，但圍繞勞動價值上下波動，是地租的資本化 B：土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大，形成時間通常較短 C：由于土地的數量難以增加或減少，且不可移動，對于某種用途的土地來說，土地的供給是完全無彈性的 D：地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種“引致”需求 E：在中國有使用期限的建設用地使用權的情況下，土地應計提折舊5、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同

11、，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲目前的權益價值為_萬元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.58 6、在房地產開發項目策戈中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇是_。 A地域分析與選擇 B具體地點的分析與選擇 C開發內容和規模的分析與選擇 D開發時機的分析與選擇 7、影響債券利率高低的因素主要有。 A：發行者的信用級別 B：資本市場資金供求關系 C：債券償還期限 D：利率計算方式

12、E：債券發行方式 8、民法中的財產關系是指在生產、分配、交換、消費過程中形成的。 A：財產所有權關系 B：財產流轉關系 C：財產形成權關系 D：人格權關系 E：身份權關系 9、下列關于商業物業的表述中，正確的有。(2008年試題) A：能為投資者帶來經營性的收入現金流 B：分割產權銷售已經成為最受歡迎的經營模式 C：適合于長期投資 D：需在機構投資者之間進行交易 E：位置對其有著特殊的重要性 10、某住宅小區附近新建一條鐵路，由此引起的該住宅小區房地產價值的貶損屬于_。 A物質折舊 B功能折舊 C經濟折舊 D會計折舊11、在經濟學范疇的價值中，房地產估價通常所講的價值是指_。 A使用價值 B交

13、換價值 C理論價值 D評估價值 12、監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現金管理屬于_的工作內容。 A物業管理 B設施管理 C資產管理 D組合投資管理 13、某宗房地產，使用面積為830平方英尺，成交總價為7萬美元，于成交時一次付清。人民幣的年利率為5%，人民幣與美元的匯率為1美元7.7395元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1m2建筑面積=0.9m2使用面積，（1平方英尺0.09290304平方米），該宗房地產的實際成交價格為（）元人民幣/平方米建筑面積。 A7026.14 B6258.75 C7010.34 D6323.5814、在貸款綜合評價中，項目

14、風險等級分為AAA、AA、A和BBB四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數為(2009年試題) A：50 B：60 C：70 D：80 E：借款合同 15、城市用地包括以下等10大類。 A：居住用地 B：工業用地 C：社會用地 D：道路廣場用地 E：市政公用設施用地 16、金融機構進行項目貸款審查時，要進行_工作。 A客戶評價 B項目評估 C擔保方式評價 D貸款綜合評價 E環境評價 17、依代理委托方的不同對物業代理進行分類時，不包括。 A：首席代理 B：買方代理 C：賣方代理 D：雙重代理 E：借款合同 18、已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，

15、管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21% 19、平均利率具有以下特點。 A：隨著技術發展和資本有機構成的提高，平均利率有下降趨勢 B：平均利率具有相對穩定性 C：平均利率的決定具有很大偶然性 D：平均利率具有政策性 E：平均利率與市場經濟條件好壞無關 20、在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守的原則是。 A：珍惜耕地，合理利用土地的原則 B：無償使用土地的原則 C：保證國家建設用地的原則 D：妥善安置被征地單位和農民的原則 E：依法征地的原則 21、下列費用不得從住宅專項維修資金中列支。 A：依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用 B：依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用 C：應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用 D：根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用 E：住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用 22、房地產是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區別是。 A：專業性 B：各異性 C：不可移動性 D：適應性 E：借款合同23、_之中規