1、山西凱嘉能源集團嘉和園 物業服務費用分析（第一版 20111220 ）中物聯國際物業服務（北京）有限公司二一二年一月十四日管理費用分析1.0管理費用分析1.1經濟來源1.1.1定期收取的物業管理服務費1.1.2以業養業，多種經營收入1.1.3發展商給予的支持1.1.4政府給予的政策扶持1.2主要支出1.2.1管理服務人員的工資和按規定提取的福利費、保險1.2.2公共設施、設備正常運行、維修及保養費1.2.3綠化管理費1.2.4清潔衛生費1.2.5辦公費1.2.6固定資產折舊費1.2.7法定稅費1.2.8物業保險費1.2.9維修基金范圍應支出費用2.0建議物管月度成本支出核算2.1 根據初步測算

2、（詳見附件1頁），嘉和園采取星級酒店式服務模式 管理成本為:1.85元/川，因為具體的成本構成是我公司商業機密，在雙方合作確定以后，我公司向貴公司呈報詳細的成本方案，由開發商審定！2.2 物業管理費用差額的補貼可由開發商一次性補貼到位和根據我公司按項目成熟情況（物業管理收費情況）報預算方案進行補貼，期限為兩年。3.0建議開辦費問題（首期工程面積 X 5元/平方米）根據嘉和園實際情況，發展商應考慮合理的物業開辦費，前期物業管理開辦費初步估算為33.5萬元既每平方米5元，具體如下：單位：人民幣/元序號項目備注1、服裝2、行政開辦費用3、綠化開辦費用可在合作確定后提供4、保潔開辦費用詳單，由開發商審

3、定。5、工程開辦費用（可議）6、保安開辦費用7、客戶服務中心開辦費用8、食堂開辦費用合計33.5萬元4.0提請開發商須解決事項4.1物業管理用房 為便于中物聯國際物業盡早進入管理狀態，規范管理，于交房入伙前 2 個月 提供管理用房150卅，無償裝修具備辦公條件。辦公用房包括：客戶服務中 心、商務中心、會議培訓室、會客室、經理辦公室、綜合辦公室、庫房、洗 手間等。4.2門衛室在大門設門衛室，含：收發室、監控室、廁所等功能。4.3餐廳、住宿用房為解決部份管理人員和秩序安全人員軍事化管理的工作特性，發展商應于交 房入伙前1個月在小區內或就近提供提供餐廳 50川、住宿用房100卅，裝 修具備使用條件。

4、5.0 獎勵措施在合作期間，項目通過市級以上達標工作（含認證） ，每項應給予中物聯國際 物業 8 萬元人民幣 獎勵金。6.0收費標準6.1營運費用管理傭金由中物聯國際物業編制工作計劃和管理費用預算（包括開辦費用） ，由發展商 逐項審核批準后按實例支，中物聯國際物業按照發展商批準的計劃和預算具 體實施操作并按實際產生費用總額 10% 提取管理傭金 （每季度結算支付一 次）。附件1:嘉和園項目物業服務費報價和預算目錄目錄、 、-刖言1.0嘉和園報價表1.1嘉和園總費用報價表2.0物業管理服務費測算2.1 總說明2.2物業費測算過程3.0停車管理費測算4.0前期介入服務費測算.5.0開辦費測算備注：

5、以上方格部分為雙方簽署合同后，由于項目的部分設備清單不詳原因，待我方組織專 家團到嘉和園現場進行市場調查、調研、勘察。經發展商建議最終確定終稿預算。物業管理屬于保本微利的服務行業，正確地核算物業管理營業成本， 控制各項開支，是物業管理公司能夠正常運轉的基礎，管理費測算采用成 本倒算原則。1.0 測算依據：1.1 依據嘉和園最新提供的資料及數據；1.2 依據物業管理條例 【中華人民共和國國務院令第 504 號】、山西省物業 管理條例【2001 年 9 月 25 日山西省第十屆人民代表大會常務委員會第十 三次會議】和關于修訂晉中市物業服務收費管理實施細則 【市價管字 2009124 號及有關政策法

6、規；1.3 沒有政策規定及指導標準的按市場價測定；1.4 參照我公司物業管理經驗數據；1.5 物業管理公司管理采用酬金制；1.6 本測算不含維修基金所涉及的內容。2.0按照星級酒店式物業服務模式依據是：根據中物聯國際物業的多年來的經驗結合嘉 和園項目實際情況如下：成本測算：住宅部分物業明細測算項目費用分攤（元）2.1物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等0.462.2物業共用部位、共用設施設備的日常維護費0.112.3共用部位、公用設施設備的日常運行費0.422.4物業管理區域清潔衛生費用0.122.5物業區域綠化養護費用0.032.6物業區域秩序維護費用0.372.7辦公費用0.

7、022.8物業共用部位、公用設施設備及公眾責任險保險費用0.012.9其它費用2.9.1社區文化活動費0.022.9.2不可預見費0.012.10稅金0.102.11管理傭金0.18合計1.85元/平米/月注：酒店式物業服務的簡要內容:2.11 日常服務內容 作為嘉和園的物業管理企業在收取業主的物業管理費的同時，對整個社區公共區域實施的 日常一般性物業管理服務，主要集中在：公共區域保潔、安全、維修、保養，大堂前臺接待、 發放各類物業通知、業主信件處理、意外事件處理、公共秩序的維護等方面。2.12 增值服務內容 在收取物業管理費的基礎上，客戶服務部將結合嘉和園的實際情況制定了一系列的增值服 務（無需另外收取費用） ，該等服務內容主要是針對社區樓內業主的實際需求而設立， 且為不另 外收取任何費用，具體內容請見附件 1 表格。2.13 有償服務內容 為了方便業主的日常生活起居， 物業管理處將在增值服務的基礎上， 增加適合業主的有