1、房地產項目開發全過程的成本控制與管理、尸、 亠前言房產行業發展很早，但近十幾年來，我國房地產業發展迅速，造就 了一批億萬富翁， 房地產開發利潤空間較大， 以致于諸多企業都紛紛 把眼光投向房產業，房價一再上漲，房屋空置率逐漸上升，房地產泡 沫加大，現在國家有連續出臺政策打壓房地產，控制房價，我們多數 人對房價比較關心也比較熟悉， 對地價可能也大概了解， 但對房地產 的泡沫是多大了解的不是很詳細， 只有我們把握了房地產的成本組成 才能真正了解房地產企業的利潤， 也只有知道了成本組成才能有針對 性的去控制開發成本。我們通常涉及到的狹隘的成本控制， 施工圖預結算、 招投標很少 考慮全過程成本控制與管理

2、成本控制不只是房產公司成本控制部門 （預結算部 ）的事情，而是貫穿于整個房產開發的全過程，不是單純的 工程成本，而是全成本。房地產項目全成本的概念和范圍： 房地產項目的成本可以理解為 以建造商品房為目的，從購買土地、前期策劃、設計、施工到竣工入 住為止的房地產開發全過程所支付的相關費用的總和。全成本費用組成 1、土地成本（地價、拆安費青苗補等償） 、 2、 工程成本、 3、營銷成本（廣告宣傳、代理費） 4、管理成本 5、財務 成本（稅金利息） 以上費用貫穿于房地產開發的九個環節（有的環節 也可以合并但我還是按九各環節去介紹） ，所以成本控制工作要在九 個環節都要介入， 成本控制與管理是房產開發

3、公司全員的事而不是哪個部門那幾個人的事情 以下是九個環節成本控制的要點及涉計到的責任部門 （今天我所介紹 的職能部門基本上按咱們公司現狀， 真正房產運作時，公司的組織機 構還要健全，應有總工、各分管副總，有些工作的審批到總工或各分 管副總即可。）房產開發項目成本控制的九個環節第一項第二項項目立項環節成本控制二、規劃設計環節成本控制要點第三項招投標環節成本控制第四項施工環節成本控制第五項材料及設備米購環節成本控制第六項銷售環節成本控制第七項工程預結算環節成本控制第八項期間費用的控制環節成本控制第九項物業管理階段成本控制一、項目立項環節成本控制要點I項目立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有

4、所區別。 該環 節由于有國家多項法規政策的限制， 運作時靈活度較小，基本原則是 在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。 這一環節的控制基于 公司與政府的各方面關系。該環節涉及的工程成本主要是土地成本， 土地的獲得方式可分分有償 獲得（出讓、轉讓、合作開發、還有一種就是出租，房產開發不可能） 和無償獲得（行政國家劃撥，房產開發不可能）。這一階段成本控制公司領導及經營部門（按我們公司工作劃分，其他 公司不一定叫經營部也有的叫企發部等）主要作用。控制要點控制什么怎么控制誰來控制開發形式1、新征土地 （國家出讓方式獲得）覽地費用T交或晚交，力爭減免經營部負責祈遷安置費用房產確權后辦理拆遷 安置費用

5、經營部負責伙市政費用自建部分按照公司工 程體系走；交政府部分 按有關規定辦理工程部、項目部和成 本部負責畝劃條件-滿足公司利益最大化， 合理提高容積率，降低 土地成本公司決策層負責 工程、營銷、成本參 與2、買斷項目 （轉讓方式獲得）禊斷內容咄確買斷內容明細公司決策層負責可寸款總額初公司爭取最大利益公司決策層負責F寸款時間禍期長、次數多公司決策層負責-四通一平的標準期確驗收標準明細工程部負責續風險f與項目付款時間直接 掛鉤。公司決策層負責3、合作開發韋作方式賂合集團要求，有利于 公司發展；公司決策層負責吩成比例諏贏原則；公司決策層負責皎房時間卡可能地延后交房，營銷部負責皎房標準壞低于合冋中交房

6、標 準營銷部負責T寸款總額T寸款時間-e選擇有利于公司利益 的方式公司決策層負責公司決策層負責二、規劃設計環節成本控制要點規劃環節的成本控制所占權重最大，決定整個工程成本的70% 80%,具有“一錘定音”的地位和作用：在規劃環節進行成本控制是 實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 所 以該環節控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是，周密規劃，科 學討論，嚴格審批。經營部、工程部、項目部在該環節承擔主要的職 能。(二、三、四、五屬于工程成本)控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、規劃方案(1)可行性規劃設計市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規劃要點確立可行性研究設計任務書可行

7、性設計變更經營部、工程部、 營銷策劃相互配合(2)方案評審f組成可行性規劃評審委員 會，對方案進行評審、確定。 未通過的方案進入可行性 設計變更環節，再重新評 審。由公司決策層工程 部負責，銷售部配 合進行評審。(3)設計成果h寸可行性規劃設計根據實 際情況進行細節調整設備選型方案提前確定工程部負責。根據提交的設計成果進行 投資估算成本部負責，工程 部配合2、報批設計（1）設計方案根據項目前期運營的情況 和市場分析制訂設計任務 書工程部負責，銷售 部協作方案設計招投標工程部負責方案設計評審工程部負責組織（2）報批f注意市政設計T注意相關法規，元善自身 報批規范性，材料完整工程部責?？刂埔c控制

8、什么怎么控制誰來控制3、擴初設計（1）擴初設計要求寸報批設計進一步調整-設計要求內部審核工程部負責（2）成本概算根據擴初設計招投標方案 和設備選型、實體研究、環 境方案等因素對總成本作 出概算工程部負責，成本 部配合諱U訂經營指導書工程部負責（3）擴初設計圖r根據擴初設計要求招標專家評審內部評審工程部負責設計調整:工程部負責4、地質勘探（1）地質勘察勘查單位的選擇工程部負責（2）設計方案評審勘查報告的分析5、施工圖設計（1）施工圖設計要求r根據銷售包裝設計、樁基 設計、功能設計及配套設施 等因素，在擴初圖基礎上確 立施工圖設計要求 悝安施工圖中結構造價、 建筑造價和環境設施費等 約占總造價70

9、%的部分屬于 設計方可控部分，應嚴格審 核。工程部負責，其他 部門協助（2）報建f政府部門報批費，按政府 有關政策交納。工程部負責（3）審圖互審互簽，明確修改意見， 設計洽商工程部負責6銷售處設計售樓規模要求電吉合營銷費用控制工程部負責7、裝修方案設 計(1)方案設計要求根據擴初設計圖、經營指 導書和實體研究的結果確 定方案設計要求工程部負責，銷售 部協助(2)材料設備選型成r .、亠本萬案市場信息調研r根據設計要求確疋裝修材料和設備工程部負責控制要點控制什么怎么控制誰來控制8、功能設計(1)小區建筑物功能 的經濟評估市場調研銷售部負責r有針對性擴充建筑物功能工程部負責，銷售 部協助(2)市政

10、配套方案市政狀況調研爭取政府有利條件工程部負責(3)環境方案設計我據投資估算和報批標準 確立環境設計方案目標成 本總額工程部負責，項目 部協助(4)智能化設計市場現狀分析，智能化必 要性分析智能化內容控制工程部負責(5)銷售宣傳保持各部門與銷售部的信 息暢通，保障銷售承諾與實 際功能的一致性工程部負責，銷售 部協助9、設計變更(1)設計調整費用工程部洽談工程部負責(2)設計變更洽商嚴格按照設計變更洽商流 程進行工程部負責、銷售 部協助10、材料設備(1) 選型(2) 方案確定時間在擴初圖確定前確定材料 設備，使設計在圖紙階段就 考慮了材料設備的安裝工程部負責(3)采購招投標工程部負責其他費用物

11、業管理完善費限額設計工程部負責，成本 部配合三、招投標環節成本控制要點招投標環節的成本控制涉及到工程部、成本控制部、項目部、財務部 等多個部門的配合運作。這個環節成本控制的重點在于招標文件的制 訂、參加投標的合格服務商的選擇、標底的編制。該環節的工程部、 項目部、成本控制部共同承擔該項職能?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制悝立合格承包商、工程監:經營部負責規劃、理、造價咨詢、材料及設設計、勘察等前期備供貨商名錄及資料庫。工作的招標洽談；從公司合格承包商名錄成本控制部負責工（1）資質中選擇投標單位。程、監理、造價咨（2）管理水平投標單位不少于三家。詢、配套工程、及1投標單（3）技術力量（已建立合

12、格承包商名錄材料的招投標及合位的選擇（4）歷史記錄的直接從名錄中篩選，沒同洽談簽約，工程（5）資金實力有的公司各部門均可推部項目不配合。（6）合作經歷薦）銷售策劃、方案代理等部負責各負責單位師選三豕以 上投標單位報公司審核。招標委員會審核 招標委員會主任審 批。2、招投標 文件各類合同的招投文件內容 應包含：（1）工 期；（2）工程造價或取費標準；（3）質里要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結算方式；（7）驗收標準；（8 ）投標注意事項；（9 ）廢標條件（投標書 必 須加蓋投標單位法人印 章）；（10）投標時間；（11）開標時間；（12）評標方法；（13）投標單位補充意見；（14 ）

13、標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。（16 ）保修期限工程部、項目部負責編報 招標項目的技術要求；成本控制部負責招標文 件商務部分的起草，連同 工程部或項目部編報的技 術文件匯總整理招標文件 后按流程審核。成本控制部會同工 程部和項目部對照 表材料進行市場考 察；工程類招標由 成本控制部負責各 類標的的編制與審 核。3、評標和 定標（1）技術性評標和定標（2）經濟性評標定標綜合評定，確定中標單位。1、技術評標2、經濟評標3、合作經歷4、企業業績和信譽公司評標小組四、施工環節成本控制要點施工環節的成本控制主要應注意兩大方面， 一個是因各種變更簽證帶 來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于

14、市場變化與市場把握 的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行 改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。 這一階段進行成 本控制需項目部、工程部、成本控部、財務部等部門共同完成，因此 該階段要注意各相關部門的及時溝通和良好合作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制1、設計變更 環節（1 ）變更評估項目前期規劃、定位要全 面、準確，盡量避免在施工 中的重大設計調整。廿口強施工前的審核工作。全 面考慮工程造價，對可能發 生變更的地方有預見性，并 予以事先約定。昭部門全面評估變更帶來 的各種變化，為審批提供參 考依據。成本控制部負責計 算變更費用（含可能 引起的索賠）進行測 算。

15、項目部負責變更引 起的工期變化記錄。成本部負責變更后 的成本分析。（2）變更的審核簽 認r根據變更原因將設計變更 分成兩類（一般變更、重大 變更），不同類別按相應的 審核簽認流程進行。工程部、項目部負責擾計變更通知單?？８仨氂性O計單位、工程 部、項目部共同簽字后發放。（3）變更的審批般變更由項目部、工程部 審批，重大變更由公司領導 審批工程部負責卜發控制要點控制什么怎么控制誰來控制2、施工現場 簽證（1）簽證的必要性趙場簽證的確認依據招標 文件和施工合同項目部負責（2）簽證的時限叫場簽證確需發生，應堅 持當時發生當時簽證的原 貝農（3）簽證的費用1、低于5000兀的經項目部 討論后，由項目經

16、理簽署原 始簽證單。報工程部審核蓋 章后下發相關單位。2、大于5000元的報公司工 程部審核對后由公司領導 審批（總工或總經理）費用核對由成本部（4）簽證的工程量認真核對簽證的工程量準 確。-簽證的內容、原因、工程 量應清楚準確、無涂改、編 號準、全，并有監理工程師 的簽字確認。項目部負責（5）簽證的審批流工洽商通知單龍須遵循“先洽后干”的原 貝農在確認簽證前，應按相 應審批程序報審，通過后方 可正式簽證。（6）簽證的反饋訓工程變更、簽證應定期進 行分類匯總統計分析，并根 據統計資料對控制工程變更 提出改進意見。工程部、項目部和成 本控制部3、審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分

17、部圖 會審（4）各專業技術圖 紙會審節紙多層次會審會簽及審 批制度。%專業互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的 問題修改完。工程部負責4、總分包配合費（1 ）分包方式（2 ）分包內容（3）分包的責任界疋之過投標確定配合費。 芯避免在施工過程中修改 分包方式、分包內容、范圍 而增加工程成本。工程部、項目部、 成本控制部協商， 公司領導審定。5、材料供應（1）選型（2）材料供應方式（3 ）材料計劃%工所用的各項材料的選 型應在材料招標前確定。工程部協同項目部負責(4 )預留時間航確疋材料供應方式，通 過招標確定相關費用。工程部、項目部成 本部邛艮時編制材料計劃。 用料計劃簽認。工程部、項目部漫考慮

18、可能出現的問題， 留出相應的時間。工程部、項目部6、工程款的 支付(5 )付款進度(6 )工程進度破合同約定執行付款。-按進度付款。侈層次多角度審核工程進 度。項目部、工程部、 成本控制部、財務 部(1)付款的審批我據情況由不同級別人員 最終審批。執行流程材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。這一階段的成本控制需項目部、工程部、成本控制 部、財務部等各相關部門共同完成控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、材料進場計劃采購招投標及訂 立合同時間與工程進度相配合項目部、工程部共同負責咗產周期尢輸周期具體

19、與采購點遠近相對應安裝、驗收周期與工程進度相配合交叉作業時間與工序安排相聯系2、材料的性 能價格比前場信息日常搜集市場信息，建立材料 市場信息庫。成本控制部技術參數材料設備的技術參數由設 計部確疋或圭寸樣。項目部、工程部用投標必須招投標的材料設備要制定 招投標計劃。不需招投標的材料設備， 采用二 家以上廠家報價選擇。執行公司招投標管理流程3、材料款的支付I材料款支付方式 用料款支付進度 r呆修款刑付款限額控制首次驗收后付款總額進度 控制。保修款一般不低于合同總 價的5%。依據合同中約定付款。執行工程款審批流程4、材料驗收祕量驗收幾方共同確認貨到現場數 量項目部負責質里驗收外觀質量的驗收安裝后質

20、量的驗收投入使用后的質量驗收5、材料保管 與保修吊料保管在合同中明確貨物的卸貨 和保管的責任承擔者項目部弔料保修用合同的方式明確保修責 任和保修期銷售環節成本控制要點二銷售環節的成本一般是按比例控制， 但一旦制訂了費用目標總額，具 體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各 部門乃至公司高層都需要分工負責這部分的控制職能。 此外，由于銷 售環節的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響， 所以這個環 節的成本控制也必須有長線考慮控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、營銷方案（1 ）費用總額確定費用目標總額營銷部、組織項目部 及相關部門形成營 銷方案報公司領導 審批（2）市場信息

21、收集（3）營銷計劃（4）營銷預算根據各種相關因素 確定具體計劃和費用（5）營銷方案審批r征求各方面意見，按 審批流程操作2、營銷現場費用（1）現場銷售人工費用花肖售人數控制 -銷售工作進度控制 咲勵辦法控制營銷部負責（2）現場銷售器具費（3）賣場、現場包裝費（4）銷售模型費用（5）宣傳資料及禮品費（6）展銷費（7）計劃額度控制額度內調劑和超額 審批制度營銷部負責，公司領導審批3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公 司信息收集和分析專人負責營銷部負責（2）招投標先評后選的原則銷售部負責。內部評審馮召投標4、樣板房裝 修（1）設計費用目標話案選擇經營部負責設計，項 目部負責建設和維 護（2）施工、維護

22、施工合同 叫場管理控制要點控制什么怎么控制誰來控制5、銷售回款（1 ）銷售折扣點營銷部負責市場銷售價格 的調研，提報方案公司領導 審批（2 ）回款周期財務中心負責，營銷部配合6、銷售補充 條款及承諾（1） 承諾的給出嘟M乍樓書 評諾分類營銷部負責。設計、工程 監督（2）設計變更與承諾浚更審批詠諾變更工程部負責，營銷部協 助。7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3 ）質量補償他交房原因分類 處理古施工隊洽商延 長保修期皎房驗收協議營銷部負責，工程部、項 目部、物業公司配合與銷售相關的其他費 用（如因銷售要求而 發生的設計洽商變更 費）嚴格按相關流程 進行由營銷部提出，報公司領 導審批后實施工

23、程預決算環節成本控制要點I工程預決算環節的成本控制重點在于現場有關資料信息的及時和準 確性。這一環節的資料的審核要項目部、工程部、成本控制部共同協 作完成，成本控制部是該環節的主要職能部門。控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、公司統一 招標項目的 工程預算（1）工程預算內容 與招標范圍的統一（2）標底中材料價 格的確定（3）合同價款的確疋設計圖紙完整，減少變 更材料選用明確r標底編制詳細，避免缺 項漏項，材料價格嚴格執 行市場價。所有預算項目，預算出來 后要多方比較，組織相關部 門進行會審，報總工審核。經營部負責設計圖紙的 完整性成本部負責造價的合理 和準確性2、不在招標 范圍的零星 項目合同

24、價款的確定F寸公司所有不在招標范 圍的工程先預算后發包。吶圖紙設計上暫時定不 下做法或施工范圍的項 目，每月到現場實際收 方。成本控制部負責，工程 部、項目部配合2、工程結算（統一招標 的工程）變更工程量的增減現場簽證的增減資料的完整性準確 性甲方發包項目及甲方供材的結算所有工程變更須由工程部 審核簽字。叫場簽證單隨時發生及時 發放到成本控制部，對費用 進行及時審核以便結算調 整。項目部對施工企業提報的 結算資料審核簽字后報工 程部審核。我本控制部審核費用 沏務中心負責結算工程款 的支付工程部、項目部負責提 報到成本控制部的結算 資料是完整準確的，成 本控制部負責各類費用 和理性準確性，財務中

25、 心負責工程款的分期支 付4、不在招標 范圍的零星 項目結算（1）竣工資料的完 整性、及時性（2）現場做法的隱 蔽資料（3）材料價格的確疋r項目部、成本控制部共同 辦理施工用材料價格的確項目部負責零星施工項目 竣工資料的整理，并組織工 程部、成本控制部及時到現項目部、工程部負責資 料的準確性，成本控制 部負責造價的審核場驗收，保證竣工后及時結 算5、違約與索 賠(1) 工 期(2) 質量發包方履行自己的合同義 務發包方督促承包方履行合 同義務工期與質量重視過程中控 制工程部、項目部負責施工 合冋中技術條款的監控 成本控制部負責施工合 同中合同條款經濟部分 的監控(3)配合管理項目經理負責現場各

26、施工 方的配合協作問題，明確哪 些配合需支付配合費呵己合費用的發生在合同條 款中約定項目部負責施工過程中 協調、配合(4)停工、窩工該工作注重及時性，當造 成重大停、窩工時，工程部、 項目部先分析原因提報資 料，報公司領導共同分析確成本控制部及時進行停、 窩工費用核算項目部、工程部、成本控 制部共同配合期間費用的成本控制要點n期間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由于地產業務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務中心在這一環節除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監督 其他部門的有關費用支出情況。（財務費用）控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、財務費 用（1 ）公司開發速度、 規模與貸款計劃-制定年度資金計劃 噴金占壓費用估算與 控制財務中心負責年度資金計 戈控制占壓資金量（2）土地價款的支付諱U定項目總體開發計 劃項目部負責項目總體開發