1、海州開發區創順物流中心項目關于申請2012年度市級現代服務業（其他現代服務業）發展專項引導資金的報告一、 項目名稱和項目建設單位項目名稱：海州開發區創順物流中心項目建設單位：連云港創順投資管理有限公司二、 項目單位基本情況和財務狀況（一）項目單位基本情況連云港創順投資管理有限公司位于海州經濟開發區內，擁有現代化倉儲基地，秉承“勤思、勤勉、勤奮、勤儉”的企業精神和“優化、協同、創新、發展”的經營理念，不斷提升公司運營實力和規模。公司擁有經驗豐富的管理團隊，優秀卓越的物流及國際貿易專業人才，積極進取的員工隊伍，同時配備全面、先進的運輸車隊，迅速高效的海關通關作業體系，穩定實時的物流信息管理系統。公

2、司為客戶提供代理采購、海運空陸運貨物代理、倉儲、運輸配送、物流增值服務及進出口代理等系列化服務。根據客戶不同需求，提供一體化解決方案，直接參與企業內部的物流供應鏈，提供物流方案設計、系統分析、組織實施等完整的第三方綜合物流解決方案。優化物流方案、降低運作成本，最大限度為客戶創造價值；將創新精神貫穿始終，以差異化服務理念協助客戶提升競爭力；創順已成為既有支持客戶戰略和供應鏈管理需要的整體物流方案的解決能力、又具備高效可靠的物流執行能力的國內領先物流和供應鏈管理服務的公司。（二）項目單位財務狀況連云港創順投資管理有限公司項目注冊資金9600萬元，2010年銷售額3519.35萬元，利潤總額47.0

3、4萬元，稅金11.76萬元，凈利潤35.28萬元。 2011年銷售額3721.72萬元，利潤總額 67.01萬元，稅金15.12萬元，凈利潤52.18萬元。三、 項目基本情況（一）建設背景和依據1、獨特區位優勢連云港港位于太平洋西海岸、中國黃海之濱，是我國沿海主樞紐港之一，新亞歐大陸橋東方橋頭堡，承擔亞歐間重要物資水陸中轉功能。自1933年開港至今，經過70年、特別是1973年以來的大規模的建設和發展，已成為初具規模、大中小泊位配套、散雜貨并舉、運輸功能齊全、以外貿運輸為主的綜合性國際貿易運輸樞紐港。港口區位優勢明顯，海、陸、空立體交通網絡已經形成，海上辟有國際集裝箱遠、近洋航線、國內干線及支

4、線10余條，每月航班100多個，可直達或中轉到世界大部分國家和地區。2、陸、海交通成熟陸上起始于港口的隴海、蘭新鐵路橫貫中國大陸東中西，國家正在建設的縱貫南北的沿海鐵路及橫穿東西、縱貫南北的“連霍”、“同三”兩條高速公路在連云港交結，鐵路和公路“兩縱兩橫”主骨架的結點使連云港作為海陸空交通樞紐的重要地位更加凸顯，已經成為中國中西部地區乃至中亞諸國最便捷、最經濟的進出海口岸。陸路西距徐州223公里、烏魯木齊3626公里。海路距離青島港101海里、大連港339海里、天津港481海里、上海港388海里，香港1112海里；距日本長崎530海里、大阪825海里；距韓國木浦355海里、仁川383海里、釜山

5、514海里。3、本項目發展勢頭良好近年來，連云港港圍繞“改革增效、強港富民”的總體發展思路，分塊搞活，整體聯動，港口保持了超常規、跳躍式發展，1999年和2001年港口吞吐量6017萬噸，其中集裝箱吞吐量100.5萬TEU，港口發展勢頭強勁。根據規劃，連云港港未來將形成由海灣內的連云主體港區、南翼的徐圩和灌河港區、北翼的贛榆和前三島港區共同組成的“一體兩翼”總體格局。本項目位于連云港市區南大門海州經濟開發區，海州開發區于1992年經市政府批準設立。2006年4月，經國家發改委審核，江蘇省人民政府批準升級為省級開發區。開發區規劃總面積28平方公里，其中工業區面積10平方公里，服務業集聚區面積12

6、平方公里。開發區擁有良好的區位優勢，位于連云港市市區南大門，是新海城區重要組成部分，北距市商業中心2公里，東距市行政中心1公里，距港口、機場均在30公里以內，向南1公里便可進入連霍、汾灌、寧連三條高速公路，交通十分便捷。海州開發區堅持“項目立區、環境活區”戰略，努力打造“效率開發區、效益開發區”，力求把開發區打造成全市都市園區的示范區。開發區現已逐步形成以機械、電子及新材料為主導產業的新型都市環保工業園區、同時還擁有興隆裝飾城、寶馬、尼桑、一汽大眾、東風本田等汽車4S店等商貿交易市場。已投產的黃海機械、鷹游紡機、天明紡機、遠洋流體機械、特種車輛、樓梯制造等項目，在全國同行業中市場占有率位居前列

7、。目前園區入駐工業企業已100余家，商貿流通企業400余家。目前開發區正在按市委、市政府的要求轉型升級，全力打造服務業集聚區，發展空間巨大。（二）建設內容1、建設規模項目地址位于江蘇海州經濟開發區，占地面積約63.7畝，總建筑面積22800，主要建設內容為 辦公、貨運、信息綜合樓2280，汽修車間480，倉庫19520；貨物堆放及集裝箱作業場12000，道路及停車場4000 ，附屬設施2081。主要建、構筑物工程規模及結構形式匯總表序號工 程 名 稱建筑性質層數數量面積()結構一建筑物228001辦公貨運、信息綜合樓新建412280框剪2汽修車間新建11480磚混3門衛值班室及地磅房新建127

8、6磚混4配電室、公共廁所新建11180磚混5包裝加工車間新建113000磚混6儲運貨物倉庫新建116520門式鋼架結構10零擔貨物倉庫新建16000門式鋼架結構11聯運貨物倉庫新建114000門式鋼架結構二構筑物新建1零擔貨物堆放新建20002儲運貨物堆場新建60003聯運貨物堆場新建40004道路及停車場新建40006圍墻、大門，安檢臺、洗車臺各2座、冷卻塔新建1600共7座7蓄水池（3000m3）化糞池2座、垃圾池新建共3座2、建設周期建設實施周期24個月。2011年11月開始籌建；2012年10月，完成相關實施手續的審批工作、地上物拆遷工作、施工前測量工作、施工場地準備工作，并已開工建設

9、，完成投資3500萬元；計劃2012年末，完成堆場及道路施工、間雜倉儲庫房施工、辦公中心進行土建施工；計劃2013年10月整體竣工。 2013年末進行設備調試及試運行；2014年初正式開始運營。3、功能定位在項目建設環境、運輸量發展預測、市場需求分析的基礎上，結合江蘇省國民經濟和社會發展 “十二五”規劃和輸樞紐貨運樞紐的要求，確定該項目的功能定位為：作為今后海州地區及其輻射影響區內的物流樞紐，依托境內具有較強輻射功能和快捷運輸能力的交通網絡體系，從設施服務功能上應滿足區域經濟發展對貨運的需求、集貨物代理、貨物中轉、海河集裝箱聯運、貨物配載、倉儲理貨、拼裝加工、代辦結算、保險、交易信息服務、停車

10、、汽車檢測維修以及現代物流業等多項專業貨物運輸服務功能為一體的物流園區。4、功能配置運輸組織功能：對貨物運輸經營進行組織，為運輸市場管理服務，并對進出海州開發區的貨運車輛和貨流進行組織、管理。中介代理功能：承擔運輸代理，為貨主和車主雙向服務，提供貨運配載服務、組織多式聯運、代理保險和結算、開具運輸票據等中介服務。信息服務功能：為社會提供車、貨信息服務，與連云港市各縣區及周邊運輸服務中心貨運市場聯網運作。倉儲、裝卸功能：為貨物中轉換裝、儲運、提供倉儲裝卸服務。包裝、組裝、拼裝加工等增值服務。 “快貨”運輸、集裝箱運輸、海河聯運服務。汽車檢測、維修保養及車輛停放服務。其它功能：提供商品零售、餐飲、

11、住宿等服務。根據市場實際需求，以本地企業和市場為依托，在建設初期主要為當地企業及車主、貨主提供貨物儲存、配載、拼裝及車輛保養、停放服務，同時以園區為基地、建立起與周邊主要城市之間的快速貨運通道，為發展聯合運輸提供可能；隨著園區功能配置的進一步完善，為企業提供增值加工、組裝服務，為供需雙方提供物流信息，同時滿足企業的特殊要求，積極開展多項增值服務和現代物流服務業務。 (三)總投資項目投資估算總額為9600萬元。項目所需建設資金全部來源于企業內部自有資金、項目經營收入與銀行貸款。其中，項目資本金投入2000萬元，申請銀行貸款4000萬元，其余為項目經營收入預收款3450萬元。項目建設期2年，投資分

12、季度均衡完成。自有及自籌資金不考慮資金占用成本。貸款額度按4000萬元考慮，建設投資的人民幣貸款利率按年息6.90%計取，貸款期間為5年，則項目建設期貸款利息計算總額為414.00萬元，是為資金成本。項目投資貸款根據項目開發的收益情況，計劃在項目銷售完成后全額償還。還本付息的主要來源為項目的銷售收入和銷售收益等。借款還本付息估算表序號項目建設期經營期123451長期借款4000.00 4000.00 4000.00 3000.00 1000.00 1.1年初累計長期借款0.00 4000.00 4000.00 3000.00 1000.00 1.2本年新增長期借款4000.00 0.00 0.

13、00 1.3本年應付利息138.00 276.00 276.00 184.00 92.00 1.4本年應償還額138.00 276.00 1610.00 161.00 1320.00 1.4.1其中：本金0.00 0.00 1000.00 1000.00 1000.00 1.4.2 利息138.00 276.00 276.00 182.00 92.00 2償還本息資金來源1779.58 1779.58 1779.58 2.1未分配利潤1779.58 1779.581779.58 2.2其他資金2.3短期借款（四）預期經濟效益分析1、項目收入分析收入主要來源： 配送費、分揀包裝加工費收入，按吞吐

14、量5%計業務量； 倉儲費、貨物堆存費收入，按倉儲及堆場面積25%空置率計； 冷藏保鮮庫冷凍冷藏費用收入； 綜合商務辦公樓租賃收入。根據連云港市目前物流業收費水平，預測項目建設完成后：（1）年營業收入=7911.30萬元；（2）年營業稅及附加=營業收入*5.5%=435.12萬元；（3）年總成本=1567.13萬元；（4）年利潤總額=6344.17萬元；（5）應納稅所得額=6344.17萬元；（6）所得稅=應納稅所得額*25%=1586.04萬元；（7）稅后凈利潤=項目經營利潤-企業所得稅=4758.13萬元。投入運營后，正常經營年可獲利4758.13萬元，項目投資收益財務狀況良好。經營收入估算

15、表 序號項目數量單位單價經營時間年收入(萬元)1分揀包裝加工費967600.00 m³7元/m³677.32 2冷凍冷藏17918.52m³0.3元/m³/日360193.523倉儲費29322.00 3.5元/日3603694.574堆存費58081.50 1.5元/日3603136.40 5綜合商務辦公租賃17457.69 10元/月12209.49 合計7911.302、項目成本分析營業成本是指項目建成后在一定時期內（財務、經濟評價中按年計算）為中心管理經營而花費的全部費用。本項目為服務性投資項目，營業成本的構成有：（1）工資及福利費用工資及福利費

16、用即人力成本費用，市場職工共有80名，按本年連云港市職工人均年收入1.65萬元估算工資成本費用，年工資年增加幅度按10%估算，本年基準年人均工資估算為1.82萬元，職工福利統籌按工資總額的27%估算。第二年人力成本估算為350.76萬元，第三年及以后各年工資年增加幅度仍按2%估算。（2）直接燃料、動力費根據園區工程的建筑面積，以及設備運行能耗情況，2014年水電費支出估算為70萬元，以后各年估算為：2015年為71.40萬元；2016年為72.83萬元；各年以前年為基數，按年增長2%估算。（3）修理費據估計，從2014年開始產生修理費，2014年建筑及設備修理費支出為24.49萬元，2013年

17、為24.98萬元，2014年為25.48萬元，各年以上一年為基數，按年增長2%估算。（4）折舊費園區建筑物、設備等固定資產平均折舊年限按20年計算。該項目固定資產投資為22558.84萬元，固定資產殘值按固定資產投資額的5%計算。年折舊額為22558.84*（1-5%）/20=1071.54萬元。（5）無形資產（土地費用）攤銷土地價值為8376.60萬元，采用加速計提法攤銷，按20年平均攤銷，年攤銷額為418.83萬元。（6）其他資產攤銷項目其他資產投入2060.57萬元，按10年品均攤銷，年攤銷額為206.06萬元。（7）其他管理費用包括辦公費、通訊費、業務招待費等費用。2014年按照年45

18、.00萬元預算。2015年為45.90萬元，各年以前年為基數，按年增長2%估算。（8）營業費用營業費用按經營收入的1.2%計取。（9）財務費用財務費用是指企業為籌集所需資金而發生的費用，在財務評價中僅考慮利息支出。利息支出的估算包括長期借款利息支出。項目總貸款額度按4000.00萬元考慮，建設投資的人民幣貸款利率按年息6.90%計取，貸款期間為5年，項目利息總額為966.00萬元。（五）預期社會效益分析1、行業影響分析隨著物流分工和專業化發展，加強區域物流系統建設，促進區域物流企業的整合和戰略聯盟，整合區域運輸、包裝、流通加工等物流業務，達到區域物流業務流程的專門化和系統化，有效發揮物流業務的

19、核心競爭力，更多獲取物流專業化效益。加強區域物流系統建設，形成系統化、專業化和網絡化物流服務，不僅能夠在長期物流服務中建立整體系統；而且，通過網絡化物流戰略聯盟，可以獲取范圍經濟效益。物流系統可提供經濟區域內各個部門之間的相互聯系，經濟區域的內聚力在一定程度上靠物流系統來維系；區域物流系統不斷從外界獲取商品和信息，同時又及時向外界傳遞商品和信息，以維持經濟區域內以及不同經濟區域之間的相互聯系。2、區域經濟影響分析基于連云港市區域經濟合作與交流向更深、更廣層次發展的需要，本項目物流系統建設與發展將成為推動本區域經濟發展的重要力量，對有效推進更深層次的區域產業分工與優勢資源整合，服務區域產業結構升級以及專業化、規模化生產，推進區域經濟一體化，促進區域經濟發展，增強區域整體競爭力，均具有重要的基礎性支撐作用。物流系統建設與發展，可以有效促進區域在享受分工協作與資源流通中的比較優勢發揮；對提高