1、業(yè)商城可行性實(shí)施報(bào)告.第一章 市 場(chǎng) 分 析 1.1 關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)背景 1.1.1 孝感城市基本概況 1、 概況：孝感市地處江漢平原腹地，位于鄂東北部，長(zhǎng)江以北，漢水之東， 東鄰黃岡，南接武漢，西與隨州、荊門、天門、仙桃相連，北望河南。現(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢(mèng)、孝昌、大悟 3 縣，代管應(yīng)城、安陸、漢川 3 個(gè)縣級(jí)市，共有 115 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)場(chǎng)、街道辦事處，總?cè)丝?06.01 萬(wàn)人。孝感市是一個(gè)農(nóng)業(yè)大市，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱；也是楚文化的發(fā)揮地之一，孝文化遠(yuǎn)流長(zhǎng)。全市國(guó)土總面積8910平方公里，占湖北省總面積的4.8，卻生產(chǎn)出占全省 9.72以上的糧食，在湖北省農(nóng)業(yè)發(fā)展中占有十分重要的地位。2、 自然狀況

2、 孝感市地處中緯度地帶，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。孝感市多年平均水資總量38.14 億立方米，其中地表水資量36.73 億立方米，地下水資量 6.59 億立方米，地表水與地下水的不重復(fù)計(jì)算量1.41 億立方米。含有豐富的礦產(chǎn)資。3、 人口狀況 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料，目前孝感總?cè)丝跒?06.01萬(wàn)人，其中常住人口為 470.3 萬(wàn)人（常住半年以上） 。居住在城鎮(zhèn)的人口173.1 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.2 ，居住在鄉(xiāng)村的人口332.9 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.8 。總?cè)丝谥校行詾?61.1 萬(wàn)人，占 52.2 ，女性為241.9 萬(wàn)人，占 47.8， 全市共有家庭戶126.2 萬(wàn)戶，家庭戶人口499.9 萬(wàn)人，

3、平均每個(gè)家庭戶人口為3.96 人，集體戶口6.1 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)平均每個(gè)家庭戶人口為3.84 人，農(nóng)村為4.01人。人口出生率為7.7‰，全年出生人口3.92萬(wàn)人，人 口死亡率為4.1‰，死亡2.09 萬(wàn)人。人口自然增長(zhǎng)率為3.6‰。4、 交通狀況 孝感地處鄂東北，北出中原，南臨武漢，扼南北交通咽喉，交通區(qū)位優(yōu)越。京珠和正在建設(shè)中的漢十高速公路，以及107、316 兩條國(guó)道縱橫穿境而過(guò)，13 條省道、38 條縣道以及鄉(xiāng)村公路織成網(wǎng)絡(luò)。全市公路總里程為 4495 公里，公路密度為每百平方公里50.5 公里；等級(jí)公路4390 公里，等級(jí)公路比重97.7；其中，

4、高速公路 122 公里，一級(jí)公路 28.5 公里，二級(jí)公路695 公里。全市通航河流13 條，航道里程584 公里；全市現(xiàn)有汽車客運(yùn)站31 個(gè)，其中孝感中心客運(yùn)站為一級(jí)站，二級(jí)站7 個(gè)， 三、四級(jí)站23 個(gè)。全市擁有營(yíng)運(yùn)車輛8389 輛，其中營(yíng)運(yùn)客車1993 輛，營(yíng)運(yùn)貨車5884 輛，營(yíng)運(yùn)農(nóng)用車512 輛；擁有出租車1500 輛；擁有船舶335 艘，4.2 萬(wàn)載重噸。公路運(yùn)輸上，全市已開辟客運(yùn)線路649 條，其跨省線路17 條， 跨市線路302 條，縣際、縣內(nèi)線路330 條。全市公路客運(yùn)量達(dá)到5900 萬(wàn)人，旅客周轉(zhuǎn)量23 億人公里；貨運(yùn)量達(dá)到2800 萬(wàn)噸，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量20 億噸公里。5、 文

5、化教育 孝感全市現(xiàn)有職業(yè)院校23 所，其中高等職業(yè)院校1 所，在校生l5 萬(wàn)人。中等職業(yè)學(xué)校22 所(部)。在中等職業(yè)學(xué)校中，有普通中專6 所(部)， 職業(yè)中專7 所，民辦職業(yè)中專8 所，技工學(xué)校1 所。在校生61 萬(wàn)人。其中達(dá)到國(guó)家級(jí)重點(diǎn)職業(yè)學(xué)校的5 所，省部級(jí)的6 所。1.1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析p 1、 經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)較快， 人均GDP 增速較高。從 20_2 年到 20_6 年，全市生產(chǎn)總值由236.8 億元增加到404.2 億元，年均增長(zhǎng) 10.4，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5126 元增加到 7839 元，年均增長(zhǎng)8.9；農(nóng)民人均純收入由2316 元增加到3028 元，年均增長(zhǎng) 5.5；全

6、社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成530 億元，年均增長(zhǎng)11.9；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到161.4 億元，年均增長(zhǎng)11。2、 財(cái)政收支狀況良好， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康有序。初步核算，“十五”期間全市財(cái)政收入由 13.78 億元增加到 21.38 億元，年均可比增長(zhǎng)12.1；地方一般預(yù)算收入由8.9 億元增加到 12.7 億元，年均增長(zhǎng)9.3，可比增長(zhǎng)17.8；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資由81.4 億元增加到144.5 億元，年均增長(zhǎng)14.5。3、 人民生活水平穩(wěn)步提高， 但人均可支配收入仍低于全國(guó)平均水 平 平。20_2 年到20_6 年，孝感市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由6207 元增加到 8635 元，年均增長(zhǎng)8.6

7、。農(nóng)民人均純收入由2444 元增加到3336 元，年均增長(zhǎng) 8.1。孝感城區(qū)啟動(dòng)廉租住房制度，市直行政事業(yè)單位開始實(shí)施住房分配貨幣化政策。就業(yè)再就業(yè)優(yōu)惠政策落實(shí)力度加大，新增城鎮(zhèn)就業(yè)15.7 萬(wàn)人，下崗職工再就業(yè)11.7 萬(wàn)人。4、 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 第三產(chǎn)業(yè)大幅度增長(zhǎng)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由32.1：34.6：33.3 調(diào)整為24.6：38.3：37.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值由78.9 億元增加到150 億元，年均增長(zhǎng)10.7。所占比例（） 41 38 35 32 29 26 23 20 調(diào)整前 調(diào)整后 5、 城市城鎮(zhèn)化程度提高， 城市功能不斷完善。孝感市城鎮(zhèn)化率由 29.7提高到 35.7。孝感城區(qū)向

8、東拓展，東城起步區(qū)路網(wǎng)建設(shè)骨架拉開，槐蔭公園一期工程建成；市開發(fā)區(qū)和孝南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，城區(qū)總面積由24 平方公里擴(kuò)大到31 平方公里， 人口由28 萬(wàn)人增加到33 萬(wàn)人。城市功能不斷完善，累計(jì)實(shí)施老城區(qū)改造工程 100 多項(xiàng)，直接完成投資5 億多元，城區(qū)污水綜合治理項(xiàng)目進(jìn)展順利，天然氣工程如期建成，完成一批小區(qū)開發(fā)和路網(wǎng)、供排水管網(wǎng)、市場(chǎng)設(shè)施等改造工程，改善了居民的生產(chǎn)生活條件。6、 改革開放深入推進(jìn) 孝感各縣市區(qū)國(guó)有、集體企業(yè)基本完成改制任務(wù)，全市形成了以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主體的發(fā)展格局。對(duì)外開放不斷擴(kuò)大，累計(jì)吸收外商投資3.2 億美元，年均增長(zhǎng) 13.3；累計(jì)外貿(mào)出口3.4 億美元，年均

9、增長(zhǎng) 34。著力推進(jìn)融入武漢城市圈建設(shè)，漢孝合作與交流不斷深入。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 第二章城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 2.1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 截至2021年12月底，孝感市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)210多家，注冊(cè)資本總額21.03億元，孝感市共有106家具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本總額15.12億元，其中具有二級(jí)資質(zhì)的7家，具有三級(jí)資質(zhì)的7家，具有四級(jí)資質(zhì)的15家，具有暫定資質(zhì)的27家。漢川市擁有10家具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，潁城市9家，云夢(mèng)縣6家，安陸市11家，大武縣8家，小昌縣4家 家。2.2、 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2021年，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(包括已竣工但未售出的項(xiàng)目) 1

10、04，房地產(chǎn)開發(fā)總投資15.53億元。房地產(chǎn)開發(fā)占全市固定資產(chǎn)投資的比例為10.75。孝感市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目48個(gè)，其中在建項(xiàng)目38個(gè)，竣工項(xiàng)目10個(gè)；今年開工18個(gè)新項(xiàng)目，去年結(jié)轉(zhuǎn)30個(gè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)總投資6.57億元。孝感市房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比例為39.34。各縣市完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資如下:漢川市 9485萬(wàn)元，應(yīng)城33365萬(wàn)元，云夢(mèng)縣1.747億元，安陸市1.2706億元 元，大武縣8036萬(wàn)元，孝昌縣8500萬(wàn)元。2 .3、 銷售情況 2021年全市商品房銷售(預(yù)售)面積120.09萬(wàn)平方米，其中住宅銷售(預(yù)售)面積102.29萬(wàn)平方米；本市商品房銷售(預(yù)售)金額為 15.1

11、5億元，其中住宅銷售(預(yù)售)金額11.51億元。孝感城市商品房 銷售(預(yù)售)面積45.72萬(wàn)平方米，其中住宅銷售(預(yù)售)面積43.94萬(wàn)平方米；孝感市商品房銷售(預(yù)售)額7.72億元，其中住宅銷售 (預(yù)售)金額6.25億元。第三章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及實(shí)施進(jìn)展 3.1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目采用總體規(guī)劃，整體建設(shè)時(shí)間為2021年10月至2021年10月 20_年9月，總工期為兩年半，總體規(guī)劃內(nèi)容如下: 1.地面總建筑面積63867平方米，地下停車場(chǎng)建筑面積為 10600平方米，地上商業(yè)面積23823平方米，住宅面積40044平方米。首層高度4.8米，二、三層3.9米，四至十九層2.9米，總高度60米。2

12、.鴻業(yè)商城功能布局:地下室為停車場(chǎng)，一至三層為商場(chǎng)，四層 首層為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，五至十九層為小高層住宅，有四棟獨(dú)立的小高層建筑，分別為兩梯四套；兩梯五戶，面積80-140平米，以90平米為主，每層23套，共計(jì)345套。3.還有一棟樓30戶，每戶120平米，共3600平米，七層磚混結(jié)構(gòu)，位置是宗圖西側(cè)預(yù)留地塊。4.公共工程用電擴(kuò)容，住宅用電980千瓦，商業(yè)用電2455千瓦，帶變壓器。四個(gè)設(shè)備，兩個(gè)800 kVA，兩個(gè)1000 kVA。5.供水設(shè)備能力每天增加600噸，增加250條供水干管，并設(shè)置地下室 消防水池及設(shè)備。6.節(jié)能環(huán)保，室內(nèi)外裝修符合國(guó)家節(jié)能環(huán)保要求。7園林景點(diǎn)規(guī)劃：以地上為主，三層屋頂

13、花園補(bǔ)充，達(dá)到綠化要求，綠地面積為7903 平方米，綠地率為30.2,綠化面積為13085 平方米,綠化率為50。32 固定資產(chǎn)投資估算的范圍 本報(bào)告固定資產(chǎn)投資估算的范圍是百佳宏業(yè)商城及還建樓的開發(fā)。整體工程中的一般土建工程，圍墻、道路、綠化等室外工程，供電、給、排水、弱電系統(tǒng)等待其他工程費(fèi)用；包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、人防 易地建設(shè)費(fèi)在內(nèi)的國(guó)家和地方規(guī)定的建筑工程前期有關(guān)費(fèi)用以及土地購(gòu)置費(fèi)、水、電增容費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、不 可預(yù)見費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等。10.1.2 固定資產(chǎn)投資估算 1、建筑工程費(fèi)用按孝感市近期建設(shè)工程概算定額、材料價(jià)格、稅金等有關(guān)規(guī)定，并參照近期完

14、工的同類建筑物百佳小高層E3 的單位面積綜合造價(jià)估算。2、在建筑工程費(fèi)用中不含照明設(shè)施及二次裝修費(fèi)用。3、室外工程、供電、給、排水及消防管道、弱電系統(tǒng)等工程費(fèi)用參照孝感市近期完工的規(guī)模相近的住宅小區(qū)投資，按 面積造價(jià)指標(biāo)估算。4、土地購(gòu)置費(fèi)按錦泰置業(yè)公司競(jìng)得孝感市G（20_5）2 號(hào)地塊的拆 牌價(jià)、土地出讓稅金估算；城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防、墻改、消防綠化、白蟻防治、招標(biāo)費(fèi)用等按有關(guān)部門的規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。5、后湖沖溝綜合治理建設(shè)工程總體規(guī)劃需電力容量10000KVA，水容 量按 120_t日、3123T/A。電力增容費(fèi)，水增容費(fèi)分別按 225 元 KVA400 元噸日計(jì)算。6、建設(shè)單位管理費(fèi)

15、按投資額5計(jì)，設(shè)計(jì)勘察、監(jiān)理費(fèi)20 元。7、建設(shè)期貸款利息按中國(guó)人民銀行公布的一至三年年利息按總投資額的半年計(jì)算。3.3 資金籌措方案 1本工程固定資產(chǎn)投資2.5 億元，采用滾動(dòng)開發(fā)為2021 年 10 月至 20_ 年 9 月投資為25000 萬(wàn)元，前期購(gòu)地費(fèi)用為3 千萬(wàn)。2、預(yù)計(jì)建設(shè)期內(nèi)銷售期房收入共計(jì)24000 萬(wàn)元作為自籌資金投入。3、計(jì)劃向銀行申請(qǐng)借款2500 萬(wàn)元。第四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及其效益分析p 根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)和國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度，對(duì)本工程的財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。4.1 項(xiàng)目計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，本項(xiàng)目工程計(jì)算期擬訂 為三年，其中建設(shè)期2

16、 年，銷售經(jīng)營(yíng)期2.5 年。4.2 銷售計(jì)劃 本項(xiàng)目從開始施工后即建設(shè)期為三年，按滾動(dòng)開發(fā)銷售，主體結(jié)構(gòu)封頂后開始銷售,即 2021 年 12 月開始,按每半年為經(jīng)營(yíng)期，一層商場(chǎng)分臨街面 60、30、10，一年半售完。一層中間部分及背街步行街按 30、50、10、10，兩年售完。二、三層在 20_ 年元月開始按 50、50，一年售完。五至十九層在20_ 年 5 月開始按40、40、 10、10，兩年銷售完畢，若有空閑房作抵押工程款測(cè)算。本項(xiàng)目建設(shè)地位于城站路中心，處于城市中心，距學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)較近，環(huán)境較好。據(jù)調(diào)查，高層 4000 至 5500 元平方米，商業(yè)門面臨街在21000 元平方米、

17、中間部分按120_ 元平方米、背街步行街在10000 元 平方米左右。二層商場(chǎng)6800 元平方米，三層商場(chǎng)5300 元平方米。商場(chǎng)價(jià)格有升值可能。4.2 付款方式 采用一次性付款、多次付款和按揭付款的方式。對(duì)一次性付清房款優(yōu)惠 5，主要為多層住宅。第一年建成的個(gè)類房按40、40、20的比例三年付清，主要為高層住宅及商業(yè)門面。大部分房屋均采用按揭付款的方式。對(duì)第三年建成的房，在第四年當(dāng)年付清測(cè)算。4.3 銷售收入 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)的銷售收入共計(jì)51800 萬(wàn)元 4.4 銷售稅金及附加 本項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅，稅率為 5；城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加、堤防費(fèi)分別為應(yīng)納增值稅的7 、 3 、2 ；

18、平抑物價(jià)基金、教育發(fā)展基金分別為銷售收入的 1‰。加上企業(yè)所得稅共計(jì)稅率為12，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及所得稅為6216 萬(wàn)元。11.3 利潤(rùn)測(cè)算及利潤(rùn)分配 利潤(rùn)測(cè)算，工程計(jì)算期內(nèi)的利潤(rùn)總數(shù)為25764 萬(wàn)元。第五章 結(jié)論及建議 5.1 結(jié)論 5.1.1 住宅建設(shè)業(yè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著城市人口的增加和市民生存環(huán)境質(zhì)量的需要，住宅建設(shè)近年連續(xù)以 20的速度增長(zhǎng)。市民購(gòu)置商品住宅的消費(fèi)實(shí)力也不斷增強(qiáng)。孝感市預(yù)計(jì)未來(lái)商品房銷售面積可持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)兩至三年將出現(xiàn)供不應(yīng)求。房?jī)r(jià)上漲空間，孝感市為武漢經(jīng)濟(jì)圈，有得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)達(dá)的商品流通將為房地產(chǎn)建設(shè)提供持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)支持和