1、匚=1國房地產行業季度分析報告要點提示 1-6 月，全國累計完成房地產開發投資 3816.81 億元，比去年同期增長 34% ；房地產開發到位資金達 到 5723 億元，同比增長 48.4% ；商品房平均銷售價格為 2424 元平方米，同比增長了 5.4% 。 從短期來看，房地產業受政策性因素影響較大。從中長期來看，我國房地產業目前還處于總量增長時 期，現階段出現的結構性和區域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經濟的持續發展和國家產業政策調 整而逐步解決，房地產業的中長期趨勢良好。 1-6 月，北京市共銷售經濟適用住房 81.1 萬平方米，與去年同期相比增長 6.8 倍，占同期商品住宅銷 售

2、面積的 16.5% ，是自 1998 年啟動經濟適用房建設以來上半年銷售最多的一年。4.1% ；投資主 1-6 月，上海市房地產市場繼續保持較快增長，房地產業對全市經濟增長的貢獻率達到 體呈多元化格局；市場供需總量均達到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時期以來最低。 從短期來講，“ 121 ”房貸新政對地產界有不利的影響；但從長期看，卻會對房地產業的發展起到積極 的作用，使整個房地產業格局和開發模式發生深刻變化；有利于促進房地產金融工具的優化。I房地產市場運行狀況、房地產開發投資繼續高速增長. 、房地產資金到位情況較好、新開工建設規模繼續擴大 四、商品房銷售額持續增長 五、房地產價格穩

3、中有升 八、房地產市場均衡情況七、國房景氣指數呈現穩步上升態勢n 房地產市場存在的主要問題 一、土地供應增幅過大二、結構失衡是房地產市場的根本矛盾三、房地產業對金融的依賴太大 .四、局部泡沫蔓延m房地產業發展趨勢預測一、短期發展趨勢預測二、未來中長期預測W 重點地區市場分析北京經濟適用房市場分析 一、消費群體分析二、市場需求分析上海房地產市場的評價與分析一、房地產市場發展現狀二、房地產市場走勢判斷 三、房地產市場發展面臨的風險因素分析V政策述評解析“121 ”房貸新政一、出臺背景一、爭議和難點.、各方諫言附表：基礎數據平臺一、全國房地產開發投資完成額.一、三大地區房地產開發投資完成額、商品房銷

4、售額四、商品房住宅施工銷售面積五、全國完成開發土地面積六、全國土地交易價格指數七、全國房屋銷售價格指數八、全國房屋租賃價格指數I房地產市場運行狀況一、房地產開發投資繼續高速增長1-6月份，全國房地產開發完成投資3816億元，同比增長 34.0%，高于同期固定資產投資增幅1.2個百分點，占同期固定資產投資的比重為26.5%。其中商品住宅開發完成投資2586億元，同比增長28.0%，占商品房投資的比重為67.8%。從房地產開發投資增長速度看，東、中、西三大地區房地產開發投資同 比增長分別為 29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區增幅高于東部。227.66億元，同比8.8% ;辦公樓投資完

5、成 177.21億元，同 458.57億元，同比增表1-1 2003年1-6月房地產投資完成額單位：億元，%全國總計東部中部西部房地產3816.812771.88525.58519.35同比增長3429.255.945.6其中：住宅2586.791925.36330.11331.32同比增長2824.747.734.5數據來源：國家信息中心所占比重為12.0%。東、中、西部地區商品住宅開發完成投資同比增24.7%、47.7%、34.5%。中部地區商品住宅開發投資略高于東、西部在商品住宅開發完成投資額中，經濟適用住房完成投資 增長22.6%，占商品住宅投資的比重為 比增長27.9%，所占比重為4

6、.6% ;商業營業用房完成投資 長 50.0%， 長分別為 地區。圖1-1按工程用途分上半年房地產累計開發投資情況二、房地產資金到位情況較好5722億元，同比增長 48.4%。其中：國內貸26.0% ;利用外資94億元，同比增1718億元，同比增長 42.8%，所占46.5%，所占比重 42.2%。東、中、4338億元、677億元和 707億元，東1-6月份，房地產開發到位資金 款1487億元，同比增長 58.4%，所占比重為 長45.1%，所占比重為1.6%;企業自籌資金 比重30.0% ;其他資金2415億元，同比增長 西部三大地區房地產開發到位資金分別為 部最高，約占全國到位資金總量的7

7、5.8%。表1-2 2003年1-6月房地產資金來源情況單位：億元全國總計東部中部西部合計5722.824338.1677.22707.51國內貸款1487.571174.87139.71172.98利用外資94.180.2112.61 1.28自籌資金1718.221159.49297.44261.28其他資金2415.341917.58226.47271.3數據來源：國家信息中心房地產開發資金主要來源于銀行貸款、企業自籌資金及其他資金三個方面。其他資金來源主要由銷售定金、預售收入和基建墊資構成，在房地產開發 資金來源中一直處于較高占比狀態，說明房地產開發對市場和銷售的依存度進一步增大，其較

8、大部分依靠按揭貸款方式實現；自籌資金占比約30%,絕對規模增長迅速，顯示岀房地產企業自身實力雖有一定增強，但整體抗風險能力還 有待進一步提高；房地產開發類貸款是房地產投資的重要來源，加上預售過程 中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產投資來源中的占比超過60%銀行成為房地產風險的最大承擔者。圖1-2 1-6月份房地產投資累計到位資金來源構成三、新開工建設規模繼續擴大1-6月份，全國除房地產開發、城鄉集體和個體投資外的新開工建設項目51876個，同比增加9657個；新開工項目計劃總投資16921億元，增長70.5%。從商品房建設情況來看，商品房施工面積77582萬平方米，同比增長 27.9%，

9、其中，商品住宅施工面積60411萬平方米，同比增長28.4%。商品房新開工面積24340萬平方米，同比增長31.0%，其中，商品住宅新開工面積19876萬平方米，同比增長30.1%。商品房竣工面積 8187萬平方米，同比增長 40.4%，其中， 商品住宅竣工面積6766萬平方米，同比增長 38.6%。圖1-3上半年三大地區商品住宅累計施工、銷售面積房地產業界對未來做岀的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根 據房屋建設周期為三到四年的基本規律，一般來說商品房新開工量應界于當年 施工面積的1/4-1/3 ，也即新開工率一般應在25%-33%之間，見下表：表1-3歷年商品房施工面積、新開工面積

10、與竣工面積情況單位：萬平方米，%年份施工面積新開工面積竣工面積新開工率199218969.7523339.157143.92123199336478.1045888.1512563.54126199446945.1422293.5216489.4947199548543.2823898.5714194.0049199646537.058469.6715356.7118199744985.5014026.9815819.7031199850770.1020387.9017566.6040199956857.6022579.4021410.8040200065896.9029582.6025104

11、.9045200177213.5037394.2029867.4048200292756.9942259.8532522.8046資料來源：國家統計局由表1-3可見，1993年商品房新開工率為 126%市場供給嚴重過 量。1998年后，新開工率再次超過 33%且超出程度不斷增大，2002年為46% 預示著房地產業界對市場預期較高，應引起一定關注。四、商品房銷售額持續增長1-6月份，在房地產投資快速增長的同時，全國實現商品房銷售額2102億元，同比增長44.8%，高于同期投資增速 10.8個百分點。其中銷售給個人 1916 億元，增長46.8% ;銷售面積8672萬平方米，增長 37.4%。圖1

12、-4 2003年1-6月商品房銷售額情況通過綜合分析我們得到如下結論：一是投資額會隨著銷售額的 波動而波動；二是投資額波動滯后于銷售額波動，投資擴張的滯后 期比投資收縮的滯后期要長。其主要原因在于，房地產業的增長主 要依靠住宅需求來推動：2002年，全國商品房銷售 24969.29萬平方米，是 1992年 4288.86萬平方米的5.83倍，年均增長19.4%,商品房銷售額由1992 年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長28.8%。2002 年商品住宅銷售面積和銷售額分別占當年商品房銷售總量的88.6%和92.1%。寫字樓、商用房的需求總量雖有所增加，但增勢明顯趨 緩。這在一

13、定程度上反映了房地產產業結構基本趨向合理。圖1-5 1997-2002 年商品房銷售、投資額增長情況如圖1-5所示，從商品房銷售額的增長情況看：1998年增長率達到峰值；1999年增幅有較大下滑；2000年小幅回升；2001年波動幅度不大；2002年有較大幅度下滑。但增長幅度都在20%以上。這個形勢是很好的。從商品房投資增長情況來看：1997年岀現了負增長，這是前幾年房市調整的余波。1998年大幅拉高到13.7%，至q 2001年攀升為25.3%。這顯然是受到前 幾年商品房銷售額連年大幅增長的鼓勵。2002年投資額增長幅度比上年減少3.4個百分點，這個下滑也顯然是受到前幾年銷售額增長幅度下滑的

14、影響。五、房地產價格穩中有升1-6月份，全國房地產市場受“非典”疫情影響并不明顯，價格繼續上揚。其中，二季度與去年同季相比，房屋銷售價格上漲5.0%，土地交易價格上漲7.1%，房屋租賃價格上漲1.9%。表1-4 2003年二季度35個大中城市房地產價格指數表單位：%地區房屋銷售價格指數土地交 易價格 指數房屋租賃價格指數地區房屋銷售價格指數土地交 易價格 指數房屋租賃價格指數全國105.0107.1101.9南昌103.1105.1103.2北京100.2100.5106.3濟南102.3103.098.9天津102.8103.0104.7青島113.4101.799.7石家莊99.7100.

15、798.7鄭州102.3100.099.0太原102.2129.8100.5武漢103.5104.499.3呼和浩特100.5102.298.5長沙100.2100.899.1沈陽103.8116.2100.2廣州99.4100.0100.0大連102.2100.099.6深圳101.0100.5100.0長春101.2102.8104.4南寧101.7100.0106.4哈爾濱100.1100.099.0海口100.796.690.7上海118.1114.0100.2成都101.8106.499.8南京109.5102.2106.9貴陽101.6100.1100.9杭州105.4141.71

16、01.9昆明99.3100.0100.1寧波116.4106.6106.2重慶105.5133.799.5合肥104.9107.7103.4西安101.1100.798.1福州101.3104.998.6蘭州100.0100.098.6廈門102.4101.698.8西寧101.5102.7102.0銀川102.1104.495.4烏魯木齊99.9100.3100.2數據來源：國家統計局（以去年同期價格為100）其東部13.4%、（一）房屋銷售價格漲幅擴大。上半年，房屋銷售價格漲幅繼續擴大，中，二季度價格上漲5.0%，漲幅比一季度擴大0.2個百分點。分地區看，地區房屋銷售價格仍保持大幅上漲，如

17、上海18.1%、寧波16.4%、青島5.5% 和南京9.5% ;西部地區的重慶、銀川等城市，房屋銷售價格也分別上漲 2.1% ;昆明和烏魯木齊等城市房屋銷售價格則繼續呈現小幅下降。分類型看， 經濟適用房和普通住宅銷售價格分別上漲3.0%和5.2%，豪華住宅價格上漲3.3% ;寫字樓和商業用房銷售價格分別上漲2.4%和2.5%，其他用房銷售價格下降 0.4%。圖1-6 2003年二季度主要地區房屋銷售價格指數（二） 土地交易價格保持較高漲幅。上半年，全國土地交易價格繼續保持上揚態勢。其中二季度上漲7.1%，漲幅比一季度減少0.7個百分點。其中，居民住宅用地交易價格上漲11.8%，商業旅游娛樂用地

18、交易價格上漲4.0%，工業用地交易價格上漲1.0%，其他用地交易價格上漲1.9%。三十五個大中城市中，土地交易價格漲幅超過 10%的城市是，杭州 41.7%、重慶33.7%、太原29.8%、沈陽 16.2%和上海 14.0%。圖1-7 2003年全國土地交易價格指數1.9%。由于受部分地區 2002年上調 4.7%，漲幅比一季度擴大 3.2個百分 1.5%和10.8%。受“非典”疫情的影0.9%和1.3%。廠房倉庫租賃價格上（三）房屋租賃價格小幅上漲。上半年，全國房屋租賃價格繼續保持小幅上漲的態勢。其中二季度，房屋租賃價格上漲 公房岀租價格的影響，住宅租賃價格上漲 點，其中公房和私房的租賃價格

19、分別上漲 響，辦公用房和商業用房租賃價格分別下降 漲2.2%，比一季度漲幅減少0.3個百分點。住宅租賃辦公用房租賃色商業用房租賃廠房倉庫租賃圖1-8全國房屋租賃價格指數變動情況六、房地產市場均衡情況（一） 一級市場需求超過供給近年來土地市場需求旺盛，1-6月份，開發企業土地購置面積15069.4萬平方米，同比增長了54.8% ;完成土地開發面積7143.7萬平方米，同比增長了40.3%，土地購置面積和土地開發投資大幅度增長，導致土地價格上漲較快。圖1-9 1-6月份全國土地購置與開發面積現階段土地價格上漲還有兩個重要原因：一是商品房銷售情況良好，不 少開發商加大了對土地的購置和儲備力度，推動了

20、土地價格上漲，這反映出 開發企業對市場前景普遍看好；二是國家對土地市場調控力度增大，土地市 場化進程加快，經營性用地招標拍賣制度得到進一步推廣，人們預期土地取 得難度將加大，故而加大了土地儲備力度。此外，土地具備資源稀缺性，隨 著市政開發投資的加大，土地本身的價值在不斷上升，土地價格的長期趨勢 是必然上漲的。（二）二級市場供銷兩旺，增長比例基本協調1-6月份，我國實現商品房銷售額2102億元，同比增長44.8%，商品房竣工量和銷售量同比增長40.4%和37.4%，房地產二級市場供銷兩旺。圖1-10 1-6月份商品房竣工與銷售面積增長率（三）三級市場成長迅速，沿海大中城市規模初步顯現我國由于房地

21、產市場發展較晚，三級市場總體規模較小，但受二級市場持續繁榮和房改制度實施的影響，近年來沿海大中城市房地產三級市場成長迅速。 6 月份，上海二手 房指數為 1137 點，比上月上升 12點，漲幅為 1%，2002 年廣州二手樓交易面積 達到 486 萬平方米，與同期一手樓交易面積之比為1： 0.61 。沿海大中城市房地產三級市場已經漸成規模，供給和需求均有較大幅度增長，二、三級市場聯動 效果顯著。七、國房景氣指數呈現穩步上升態勢全國房地產開發業總體景氣水平在連續 3 個月的小幅回落之后，“國房景 氣指數”再次回升到 107 點以上的水平。 6 月份，“國房景氣指數”達到 107.04 ，比 5

22、月份上升 0.76 點，比去年同期上升 2.39 點?！皣烤皻庵笖怠钡?再次上揚，表明隨著非典疫情影響的逐步淡出，全國房地產開發市場逐漸恢復 了原有的快速發展勢頭。月份，點；本4.68圖 1-11 2002 年初至今國房景氣指數變動情況 在主要分類指標中，房屋竣工面積、資金來源和土地轉讓收入等分類指數 增勢強勁，是拉動“國房景氣指數”總體水平止跌回升的主要原因： 6 竣工面積分類指數為 111.46 ，與 5 月份基本持平，比去年同期上升 7.42 年資金來源分類指數為 108.47 ，比 5 月份上升 2.41 點，比去年同期上升 點；新開工面積分類指數達到 108.91 ，比 5 月份上

23、升 0.17 點，比去年同期上升 3.44 點；商品房銷售價格分類指數為 97.71 ，比 5 月份下降 1.23 點，比去年同 期上升 3.73 點?？罩妹娣e分類指數為 96.52 ，與 5 月份持平，比去年同期下降 0.05 點；土地開發面積分類指數為 115.97 ，比 5 月份下降 0.64 點，比去年同期 下降 2.60 點。我國當前的房地產業呈現岀供需兩旺的發展態勢。這種態勢是由體制變 化、政策刺激以及居民生活水平改善、舊城改造、城市化進程加快等三大動力 共同推動發展而形成的。具體分析為：1、1997年宏觀經濟實現“軟著陸”后，我國實施了擴大內需的經濟政 策，在全國范圍內推行住房貨

24、幣化分配制度改革，降低了購房貸款利息。有利 的經濟環境與政策環境為房地產業尤其是住宅產業的發展提供了必要的保障。 根據1995-2002年歷年12月份國房景氣指數變動情況，可以說明這種景氣程度 的變化趨勢。1-13 1995 2002年歷年12月國房景氣指數變動情況圖資料來源:中國經濟景氣月報備注:綜合指數值100為景氣線，100以上為景氣區間，100以下為不景氣區間，110以上為過熱預警區間。從圖1-13中可以看岀，1998年后房地產業進入景氣區間。進入2000年,國房景氣指數企穩走高，在104點附近窄幅波動，呈現岀高位強勢橫盤跡象，我國房地產業進入了新的一輪景氣階段，且離110點的預警值有

25、很大的安全空間（年度最大值也只有105.27），并未岀現嚴重的過熱。由此表明，在市場內外部環境的共同作用下，幾年來房地產業的強勢運行特征顯著。2 、體制變化是基礎和第一推動力。 1998 年以來，取消福利分房以后，巨 大的市場需求是供給擴大的強大動力，從根本上刺激了房地產開發商的積極 性，而且吸引其他資金流向房地產業。3、金融、稅收等各項政策的刺激是第二推動力。中國人民銀行多次降息 以分流儲蓄；各大商業銀行積極開拓住房開發貸款和個人信貸業務，加大了金 融支持；建設部取消多項不合理收費；國家稅務總局也降低個人購房契稅等， 這些政策措施的出臺為我國房地產市場的發展提供強大的支撐。4、居民生活水平改

26、善、舊城改造及城市化等的內在要求是第三推動力。因此，在上述一系列制度、政策和內在要求的合力作用下，我國房地產市場出現供需兩旺的發展態勢是一種必然結果。n房地產市場存在的主要問題一、土地供應增幅過大企業儲備土地按我國現行政策是不允許的， 但卻在事實上大量 存在。因為不論是企業的歷史用地還是通過各種出讓方式獲得的土 地，凡企業依合法途徑獲得土地使用權后，應有權自主地從市場的 角度去考慮項目的開發進度，以獲取最大收益，這是正常的市場行 為，當市道好時，企業可以多建一些，市道不好時，也可以作為企 業的儲備項目。過于硬性的行政規定，反而更容易造成供求關系的 失衡和問題樓盤的發生。如果政府果真不讓企業儲備

27、土地，就應當 在必要時停止供地，使市場平衡，但事實是政府在土地供應方面一 直以來就存在以下一對矛盾， 一是需要通過出讓土地獲得龐大的城 市建設資金，特別是在城市高速發展的初始階段，而另一方面，政 府和企業本身對市場需求的把握也并不能真正做到“先見之明” ， 這也使得企業存量土地日趨擴大。因此，增強政府調控土地市場能力，是規范土地市場的基本前提。嚴格控 制開發用地的供應總量，是保證房地產市場健康發展的關鍵。供應總量控制住 了，才能避免盲目擴大商品房開發規模，才能穩定地價、房價，開發商、投資 者和購買房屋的消費者等市場主體才有投資信心。二、結構失衡是房地產市場的根本矛盾從理論上計算，當前乃至未來相

28、當一段時間內，我國的住房總量依然是不 足的。據一份測算顯示，如果我國按每年一個百分點提高城市化率，每年至少 要轉移 1500 萬農村人口，則每年需要 2-3 億平方米城市住宅。由此可見，當前 我國房地產大量空置的問題不在于總量而是結構上的不合理。產品結構與市場 需求失衡，是企業經營失敗或發展受阻的重要癥結。目前，我國大部分地區的 房屋開發中，高檔房屋比重過高，低價位經濟適用房屋的開發量不足。一些大 中城市在房地產開發中忽視了供需關系，房地產開發企業為了追求高利潤，熱 衷于高檔商品房的開發，造成了高檔商品房供過于求，價格虛高。同時，市場上低價位房屋供不應求，導致出現了經濟適用房銷售違規操作和市場

29、炒作現 象。從市場的發展看，供給結構嚴重地背離需求結構，在供應總量不足的情況 下，就會產生結構性泡沫。三、房地產業對金融依賴程度較高23%左據中國人民銀行 2002 年第二季度貨幣政策執行報告分析，上年房地產 對我國GDP增長直接貢獻率為 1.3個百分點，間接貢獻率為 0.6-1.2個百分點, 兩者相加為1.9-2.5個百分點。這表明了我國 GDP增長對房地產業的依賴程度較 高，而房地產的發展主要是依賴于金融的強有力支持。據統計，近年來，銀行 對房地產企業開發投資的貸款在整個房地產開發資金中占比一直維持在 右，個人購房資金中銀行貸款的比重 2001 年約為 30%，并呈逐漸上升的趨勢。 由于銀

30、行不僅通過提供開發類貸款參與住宅的開發，而且通過提供個人住房貸 款參與住宅的銷售，從而極大地提高了銀行資金在住宅投資開發資金來源中的 比重，使得房地產業對金融的依賴程度明顯提高。發展商利用個人住房貸款比 開發類貸款容易獲得的特點，利用“假按揭”套取銀行資金的現象比較嚴重。 “假按揭”風險已經成為當前和今后一段時期住房金融業務風險管理工作的重 點。四、局部泡沫蔓延國家統計局近期對全國 3817 家房地產開發企業進行的專項調查顯示出以下 結果：42.21%的企業認為房地產過熱，三成以上的企業認為房地產開發投資規模過大，一半多的企業對房地產開 發投資前景不持樂觀態度。一是 39.32%的企業認為本地

31、區房地產開發投資規模 快于本地區經濟發展， 55.17%的企業認為適應本地區經濟發展， 5.51%的企業認 為慢于本地區經濟發展。二是 34.43%的企業認為本地區房地產開發投資規模偏 大， 56.73%的企業認為適中， 8.84%的企業認為偏小。三是 44.83%的企業對本 地區房地產開發投資前景較為樂觀， 43.90%的企業認為一般， 11.27%的企業明 確表示不樂觀。四是 44.94% 的企業認為本企業房地產開發投資力度要加大， 40.31%的企業認為不變，14.75%的企業認為要縮小。四成多的企業認為房地產過熱。具體為：57.79%企業認為適中或不熱。1/2 以上的企業認為目前商品房

32、銷售一般和對商品房銷售前景持謹慎樂觀 態度。一是 35.82%的企業認為目前商品房銷售較好，57.68%的企業認為一般，6.50%的企業認為較差。二是39.81%的企業對未來兩年內商品房銷售前景表示樂觀， 47.37%的企業表示一般， 12.82%的企業表示不樂觀。近九成的企業認為空置商品房持續增加已對企業產生不同程度的影響。具體為： 13.45%的企業認為影響不大，44.50%的企業認為有些影響，40.88%的企業認為導致企業生產經營困難， 1.18%的企業認為已使企業面臨破產。約 1/2 的企業認為房價過高或偏高，看到了泡沫。具體為： 6.34%的企業認 為目前商品房房價過高， 42.24

33、% 的企業認為偏高， 40.87%的企業認為適中， 10.55%的企業認為偏低。近 1/2 的企業認為未來兩年房地產開發投資的資金主要來自于銀行。26.92%的企業認為來自于銀行貸款， 20.18%的企業認為來自于個人按揭貸款。居民購買力低、商品房過剩、開發投資規模過大、盲目建設為空置商品房增加的主要因素。企業的認同率分別為29.30%、22.46%、20.42%、19.86%。綜上所述，當前我國房地產開發投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常 狀態，但已在若干地區和一些方面出現過熱苗頭和泡沫現象，并有蔓延、擴大 之勢。具體而言，我國房地產開發投資中的局部過熱苗頭表現在：一是近三年來房地產開發投

34、資規模平均以25.04%的高速增長，為 GDP平均增幅的3倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現象在大部分城市均 可看到，且有愈演愈烈之勢。三是商品房開發投資結構過于向高中檔房傾斜。 四是國民經濟許多行業的企業已開始向房地產業涌入或受其連帶影響。五是房 屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和 25.22%的高速遞增。局部泡沫現象表現在：一是地價泡沫。土地由于其稀缺性和市場需求的無限性拉動及炒作，土地價格出現虛漲，虛漲的部分就是泡沫。二是房價泡沫。房價中的地價泡沫、房地產投機和炒作所哄抬的價格部分、開發商正常期望值以上的期望值等，組成了房價泡沫。三

35、是商品房供求泡沫。商品房供大于求，超過部分的供給增長則為虛漲，構成商品房供求泡沫。近幾年，我國商品房空置率均在14%以上，處于危險空 置區。即使不考慮我國現有的空置商品房，在未來兩年內，按照房屋施工面積 增幅比近三年平均增幅降低 2 個百分點、商品房銷售面積增幅比近三年平均增 幅高 2 個百分點計算，商品房仍然供大于求。這樣就形成了供求泡沫。四是資金沉淀泡沫。房地產開發企業資金拖欠形成的債務鏈、高資產負債率、大量空置商品房等所導致的資金沉淀構成了資金沉淀泡沫。五是房地產投資泡沫。因為我國房地產投資持續高速增長，空 置商品房增加、大量資金沉淀等，使房地產企業還貸、還債困難， 導致了房地產投資泡沫

36、產生。 特別在我國房地產開發投資中銀行貸 款比重很大的情況下，存在金融風險，易導致金融危機。國家統計局的調查結果表明，制止和防范房地產開發投資中局部過熱苗頭 和局部泡沫現象，以防止其蔓延和擴大，已經刻不容緩。當然，這種制止和防 范應當是“軟著陸”，要防止房地產市場出現大起大落和劇烈震蕩。因此，各 級政府及有關部門必須有統一和清醒的認識，采取有針對性的措施對房地產業 的發展進行調控和引導。m發展趨勢預測一、短期發展趨勢預測一）房地產投資預測為確保國民經濟的快速健康發展，我國將繼續實行擴大內需的政策，進一 步加大基本建設投資。基本建設投資對房地產投資具有顯著的拉動作用，一般 情況下，城鎮基本配套建

37、設達到一定規模和程度后，當地房地產投資將會迅速 增加。發達國家房地產投資與基本建設投資比例一般處于 0.6-0.8 之間。幾年來我國基本建設投資對房地產投資的拉動作用越來越大。可以預見， 短期內房地產投資將繼續保持增長勢頭，但增長速度將放緩。由于房地產市場 投資主體是各類房地產企業 （ 較大部分是民營及外資企業 ） ，其決策動因主要來 源于市場，因此國家對房地產投資的調控將主要集中在對銀行信貸準入條件的 控制上。二）房地產市場供給預測由于行業產品生產周期特點，房地產市場供給表現出很強的慣性。房地產 開發商為降低投資風險，將盡可能地避免房屋爛尾，確保已開工項目實現竣 工。因此，房地產市場供給缺乏

38、彈性，排除今后新開工因素，1999 年 -2002 年新開工量將在今后三年內逐漸轉為竣工量。今后 3 年竣工總量是 11-13 億平方 米，即年均竣工量在 3.6-4.4 億平方米之間。三）房地產市場需求預測2002 年，我國人民生活水平邁上了一個新臺階，人均國民生產總值突破1000 美元，生活水平進入了小康階段，消費結構較以往相比有了很大的變化。我國恩格爾系數已降至40%以下，人民生活從溫飽進入小康，住宅將成為社會消費熱點，從歷年來人均居住消費情況可以看出，我國城鎮居民在住宅上 的消費增長速度大于其收入水平的增長速度，因此從彈性角度看，住宅消費的 需求彈性大于 1，這說明隨著收入的增加，住宅

39、消費將會更快地增長。從短期來看，房地產受政策性因素影響較大。2002 年，以建設部、國家計委、人民銀行等六部委下發的 關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健 康發展的若干意見為起始，國家有關部門相繼出臺了一系列政策，對土地出 讓、項目審批、市場結構、銀行信貸等多個方面提出了新的要求。這些宏觀調 控政策必將對房地產業短期發展產生重大影響。二、未來中長期預測（一）從GDP發展水平來看世界銀行統計數字顯示：人均GDP 達到 600 到 800 美元時，住宅產業進入高速增長階段；人均 GDP達到1300美元時，住宅產業進入快速增長階段。目前 我國人均GDP已接近1000美元，并進入全面建設小康社會

40、階段，住宅消費將成 為目前及今后相當長時間的主要消費熱點，住宅產業相應將進入高速增長階 段。其中上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江、福建等地已達到或超過1300美元（上海已超過 4000 美元），住宅產業處于快速增長階段。根據“十五”計 劃的規劃指標，2005年我國GDP將達到12.5萬億元，人均 GDP將達到1130美 元，預計年平均增長速度為7%左右。經濟的穩定增長為房地產業的發展創造了良好條件，也對房地產提出了快速發展的要求。二）從市場潛力來看目前我國城鎮人均住房在 14 平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但 與一些發達國家和中等發達國家相比，還相差幾倍。國際經驗表明，在人均住 房建

41、筑面積達到 33-35 平方米之前，會保持旺盛的住房需求。因此，潛在的市 場需求將為我國住宅產業持續發展提供強大馬力。我國城鎮人口占總人口的比重 進一步提高到 37.7%，達到 4.7 化率將達到 46%，城市人口將達到 新增人口 1852 萬。按照城市化水平與人均三）從城市化角度來看1980 年為 19.4% ， 1995 年升至 29%， 2001 年億左右。據權威機構預測，到 2010 年我國城市6.4 億人，比目前凈增 1.9 億人，平均每年要GDP的正相關性的規律，如果到 2020年中國人均 GDP增到2800多美元，那么屆時城市化水平可達到60%左右。城市化進程的加快，必然要求房地

42、產和住宅產業與之相適應。單單拿住宅 這一項來說，按現在的城市人口計算，每增加1 平方米人均住宅建筑面積，就要新建 5 億平方米左右的住宅。而如果按預測的到 2010 年城市人口達到 6.4 億人，人均住宅建筑面積按目前的 22 平方米計算，那么僅滿足新增加的 1.9 億城 市人口 , 就需要建設 41.8 億平方米住宅。四）從人口流動情況來看目前，我國流動人口規模已在 1.2 億以上，大量流動人口的出現既是市場 經濟的產物，也是經濟發展的重要標志。以廣州、上海和北京三大城市為例， 各城市的外來人口多達 300 萬到 400 萬，其流動人口與常住人口之比分別是 21:100 ， 10:100 和

43、 6:100 。如此大量的流動人口，是這些城市房屋租賃市場的 消費主體，為房屋租賃市場的發展奠定了基礎。有預測表明，到2010 年，我國流動人口將增加到 1.5 億人以上，按人均居住最低標準（人均居住面積 2 平方 米，建筑面積 4 平方米） 計算，需要為新增的流動人口建造約3 億平方米的租賃房屋，每年需開發建設 3000 萬平方米以上的租賃房屋。五）從國內政策層面來看年以來，國家和有關部門制定的一系列鼓勵發契稅、支持處理空置房；降低房產稅和2001 年開始的“十五”計劃和十年規劃改革開放以來，特別是 1998 展房地產業的有關政策。免征營業稅、 出租房屋的個人所得稅等。尤其是從 中，國家要求

44、加快住房建設，使之在提高人均居住水平、擴大內需和帶動國民 經濟發展方面，繼續發揮重要的作用。“十五”計劃指出， 2005 年城鎮居民人 均住宅建筑面積要由 2001 年的 19.8 平方米增加到 22 平方米；計劃全國城鄉建 房面積 57 億平方米，其中城鎮建房面積27 億平方米，較“九五”期間的23.45億平方米增長 15%。十六大后我國進入全面建設小康社會時期，國家政策將繼 續扶持房地產特別是住宅產業的發展，房地產業將面臨日益優化的政策環境， 繼續鞏固其支柱產業的地位，發展空間更加廣闊。因此，從中長期來看，我國房地產業屬于朝陽產業，目前還處 于總量增長時期， 現階段出現的結構性和區域性矛盾

45、屬于前進中的 問題，必將隨著宏觀經濟的持續發展和國家產業政策調整而逐步解 決，房地產業的中長期趨勢良好。IV重點地區市場分析北京經濟適用房市場分析一、經濟適用房的消費群體一）消費群體年齡分布經濟適用房購房群體和普通商品房的購房群體之間存在一定的差異性，其 中： 35 歲以下占 49.8%， 40 歲以上的群體比較密集。隨著北京市進入老齡社會 以及社會平均壽命的延長，加之社會整體消費水平的不斷提高， 50 歲以上這部 分群體的購房需求應越來越受到市場的重視。圖 4-1 經濟適用房需求群體年齡分布二）消費群體戶口分布? 據統計，北京大約有 300 多萬外地流動人口， 40%的北京商品房買家是外 地

46、人，成為北京樓市購買力的重要支撐。和普通住宅市場類似，外來群體對經 濟適用房的需求也比較大。前不久出臺的 關于實施北京市工作居住證制度的若 干意見中規定，持有北京“綠卡”的外地人可按相關規定購買商品房、批準上 市的已購公房和經濟適用房，這將促進經濟適用房項目銷售的持續火爆。 ?圖 4-2 經濟適用房需求群體戶口分布? （三） 消費群體學歷分布? 和普通住宅需求群體的學歷比較而言，經濟適用房的需求群體中低學歷 （高中及以下學歷）群體比重較大，占50%左右。 ?圖 4-3 經濟適用房需求群體學歷分布? （四）消費群體單位性質分布? 普通商品房，尤其是中高檔普通住宅，往往面對的群體是白領群體，而 其

47、中相當一部分群體在外企工作，而經濟適用房的需求群體絕大多數在“國 有、集體、事業單位”工作，另外“私營企業員工”的比重也比較大，約占 23%。圖 4-4 經濟適用房需求群體單位性質分布? （五） 消費群體家庭年收入分布從家庭收入來看，家庭總收入應包括家庭總資產和現期收入兩部分。家庭 總資產可以用家庭擁有的不動產與金融資產的價值來衡量，具體包括家庭在銀 行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券和其他投資以 及自己居住的房產和其他不動產的產權價值等?，F期收入應包括家庭所有成員 的工資收入和其他工資外收入。根據北京市相關規定：購買經濟適用房的家庭 年收入水平不能超過 6 萬元，但從目

48、前有購買經濟適用房需求的群體而言，家 庭年收入水平在 6 萬元以上的占了 25%，如何滿足這部分群體的需求，如何判斷 某個家庭的年收入水平屬于什么層次，目前金融系統和相關部門都很難界定。圖 4-5 經濟適用房需求群體家庭年收入分布4 年，北京用于解決中低600 萬平方米，其中每年集中建設的經濟適用4 年基本完成危改的要求，每年需提 房改貨幣化后，中央在京和市屬單 萬平方米。這樣合計，北京市每年經濟? 二、經濟適用房的市場需求? 據北京市國土資源和房屋管理局調查測算，今后 收入家庭的住房，平均每年約需房 300 萬平方米。另外，按照市委、市政府 供 200 至 250 萬平方米的經濟適用房。此外

49、， 位職工，每年需要經濟適用房120 150適用房的需求量比往年還要大得多。一）潛在購買群體目前居住現狀? 從有購買經濟適用住房意向的潛在購房群體而言， 一半以上沒有自己的 住房，其中租房住的約占 30%，約有 1/6 “和父母親戚擠在一起”。由此可以看出，以滿足自己與家人居住為目的的購房占總量的一半以上；自住型購 房者遠遠高于投資類購房的需求。這反映了目前市場上購房者一般屬于第一 次置業，主要停留在解決居住的層面上，投資型購房還非常少。圖 4-6 經濟適用房潛在購買群體目前居住現狀? （二） 用房面積及戶型需求70-100 平方80-120 平方米；長沙市戶控面積為 75 平方米，超面200

50、1 年開始在經濟適用住房招投標或項目批復80 平方米以下的戶型占絕大多數，原則上大多數城市針對中低收入家庭支付能力不足的現狀，對經濟適用住房的戶 型面積進行了限制。如江蘇省經濟適用住房的建設標準一般為每戶 米；合肥市建設標準控制在 積部分按市場價購買。北京市從 時，要求開發企業承諾套內建筑面積 單套戶型面積不超過 120 平方米。60-100 平米是市場需求的主流戶型面積。從經濟適用房的面積需求來看， 從目前市場的供給也可以看出，戶型結構、面積更趨于合理化，基本上是標準 型或緊湊型 2 居室的面積要求，盲目的大面積已不被市場所接納。 100-140 平米 存在一定需求， 60 平米以下的需求較

51、小，只占 9.3%。 ?圖 4-7 經濟適用房面積需求分布? 從戶型來看，購房者對戶型結構的需求更趨于居住型，主要集中在二居 室，打破了以往二居室和三居室占同等戶型需求的格局?？梢姂粜徒Y構更趨于 緊湊型，二居室戶型將成為未來市場需求的主力戶型。同時，一居室經過去年 的炒作后，呈現需求下降的趨勢。而三居室需求減少主要受家庭收入和人口結 構等因素的影響，大部分購房者以自住為目的，屬于第一次置業的人群，意在 解決基本居住的要求，使他們對居室數量的需求相對降低。圖 4-8 經濟適用房戶型需求分布? （三）潛在購買群體價格需求? 為了保證中低收入者能夠買到經濟適用房，有關部門出臺了購房者收入審核的有關規

52、定。但經濟適用房的價格將改變以往的一刀切的銷售方法即不分樓元/平米之間，這和目前經濟適用房的價格分布基本類 元/平米的項目也存在較大的需求，而這樣的項目目前層，不論朝向，價格統一。從現在起，經濟適用房的開發商可在政府限價的基礎上，按住房樓層、朝向等上下浮動，其幅度不得超過基準價的3%整棟樓房市場價格不得突破政府限定的最高售價。潛在購買群體對經濟適用房價格的需求主要集中在 2500-4000似，另外對單價在2500圖4-9經濟適用房價格（單價）需求分布市場供給比較少。40-50萬的總價。圖4-10經濟適用房價格（總價）需求分布?（四）需求群體購買周期?總價是用來衡量購房者的購買能力及發展態勢的指

53、標，也是我們從購房者 的消費承受能力來分析購房者需求的主要依據。從總價來看，40萬是經濟適用房的價格門檻，總價需求在40萬以下的約占90%另外約有10%勺潛在用戶可以承受從需求角度看，北京城市居民的住房水平還很低，目前人均住房建筑面積8000 9000萬平方米的發展空間，至少還需30%勺潛?剛剛超過20平方米，未來幾年還有要有6-10年的快速發展時期。從潛在購房群體的購買周期來看，約有 在用戶準備在半年內購買，40%勺潛在用戶準備在 1年內購買。圖4-11經濟適用房需求群體購買周期（五）對經濟適用房的配套要求“菜市場”、“銀行”、“藥房”等；另外對“餐飲”、“運動場 “健身中心”的需求程度也比

54、較高；對于“書店”、“美容美發”、“洗衣店”均存在一定需求。24小時便利購房者決定購買房屋的主要指標雖然是價格的高低，但還要權衡項目的位 置情況、交通現狀、戶型設計、配套設施服務等，以作為判斷項目是否適合自 己購買的依據。潛在用戶對于基本生活設施的要求比較強烈：比如像“超 市”、 館”、 店”、表4-1對經濟適用房配套的要求配套百分比配套百分比綜合超市87.424小時便店20.2菜市場78.1美容美發店14.8銀行67.8洗衣店13.7藥房48.1百貨店12.6餐館45.9修理店10.9運動場館43.7花店3.3書店30.1其他6健身中心29另外，購房者所關心的最主要因素之一就是交通，交通的便利程度是影響 購房者決策的重要依據。主力購房人群與去年相比，以地鐵為主要岀行方式的 人數大幅度增加。分析這種變化的原因主要有兩方面。一方面，地鐵的建設是 城市發展的必然趨勢，隨著城市的建設擴大，臃腫的地上公交遠遠解決不了岀 行的瓶頸。地鐵可以大大緩解城市的交通壓力，以岀行快捷、準時受到人們的 青睞。另一方面，政府為了改善城市交通現狀，大力修建城市地鐵和輕軌，已 經通車的13號線和即將通車的京通線，建設中的地鐵4、5號線以及規劃的十幾條線路，將建成四通八達的地鐵交通網。購房者從關注交通狀