1、富力地產成本管理特點研究“占領產業(yè)鏈是控制成本的最好方法”b作者：廣州城建開發(fā)工程咨詢監(jiān)理有限公司俞昆”前言廣州富力地產成立于1994 年，連續(xù)多年榮獲中國房地產品牌企業(yè)稱號；從2005 年至2008 年，富力連續(xù)四年獲得由國家統(tǒng)計局評選和公布的“年度中國建筑與房地產企業(yè)500 強”綜合實力冠軍。2009 年 12 月 22 日，富力牽手另外兩大地產巨頭雅居樂和碧桂園，組成民企軍團一舉擊敗保利、萬科、中海組成的央企軍團，以255 億元天價買到了中國歷史上最貴的一塊土地廣州亞運城。2010 年，富力地產全年預計的銷售目標是300 億元，比 2009 年又增長30%左右。富力取得如此成就， 可以說

2、是其獨特管理模式的成功， 而其獨特管理模式中“占領產業(yè)鏈”模式是傲視同行控制成本的絕招， 也有了目前房地產業(yè)界“管理看萬科， 成本看富力”的說法。 2005 年，有人向富力地產董事長李思廉發(fā)問：“萬通的馮侖提出要做美國式專業(yè)發(fā)展商，首創(chuàng)置業(yè)的劉曉光提出要做城市運營商， 你對此怎么看？”李思廉不假思索地回答： “控制好成本，保證一定的利潤率， 比什么理論都重要 。”而在另一個公開活動中對富力贏利快速增長之謎，李思廉解釋道：“ 占領產業(yè)鏈是控制成本最好的方法 ，后期的物業(yè)管理、二手買賣等環(huán)節(jié)也會增加富力利潤 ?！?萬科的運作模式一直在做“減法”，而富力一直在做“加法”。那么，富力是如何用占領產業(yè)鏈

3、（做“加法”）模式控制成本？又如何獲得成功呢？下面是我對富力地產的“占領產業(yè)鏈是控制成本的最好方法”進行的分析和研究，希望能對集團成本管理體系改善有所啟發(fā)和幫助。一富力的“占領產業(yè)鏈”模式解讀對于富力來講， “占領產業(yè)鏈”的準確解讀就是“肥水不流外人田”，即“每個環(huán)節(jié)的錢都由自己賺”。1. 富力集團產業(yè)鏈基本包括了房地產開發(fā)的上下游產業(yè)，包括設計、開發(fā)、監(jiān)理、裝修施工、 銷售、物業(yè)管理、 總承包工程公司、 園林綠化工程公司、 市政工程公司、 門窗制造公司、擔保公司、廣告公司、物流公司、百貨公司，甚至于創(chuàng)投公司等。2. 富力自己生產建筑材料和苗木。目前的材料生產種類有：商品砼、鋁合金門窗、木門、

4、木地板，還有苗木等，每個苗圃都有三四百畝地?！盎旧铣虽摻?、水泥、瓷磚不生產，其他的基本上我們都可以解決。這樣的話對我們的成本核算就比較有利?！弊约荷a原材料，當然可以取得成本最低， 但也加大了管理成本， 而且還面臨如何控制和保證自己生產產品的質量和供貨期等問題。3. 富力是在做真正的施工承包。富力是從做施工起家的，所以富力集團很早就有了廣州天力建筑工程有限公司， 而且天力公司較早就具有了施工總承包一級資質， 后來又陸續(xù)成立裝修、園林、市政等施工企業(yè)。富力是在做真正的施工，只對下游的勞務承包商發(fā)包勞務，而不是如城建集團或保利地產仍由私營承包商承包施工。富力這樣做有如下優(yōu)點： 目前建筑行業(yè)的掛

5、靠費、私營承包商利潤均進入到富力囊中。 節(jié)約了招投標時間。 施工過程管理順利，特別不會出現爭議或索賠而引致阻礙工期甚至停工的問題。 施工責任清晰，保修有保障。這種模式當然也增加了較大管理成本和協(xié)調工作量： 需增加一批具有一級建造師資質的項目經理，如保利下屬的施工總承包企業(yè)為了展開在全國的施工任務，招納了近三百個一級建造師。 需增加一批真正能進行承包商施工管理的專業(yè)人員。 增加了管理力度和管理成本。舉個簡單例子，富力為了避免勞務承包商拖欠民工工資，甚至要直接支付民工工資。再比如，當同屬于集團的監(jiān)理公司和天力發(fā)生爭議時，就需集團公司層面進行協(xié)調。4. 富力的工程管理采用一套班子，兩塊牌子（對外監(jiān)理

6、公司，對內工程管理部）模式。富力是地產行業(yè)較早收購設計院和監(jiān)理公司的房地產民營企業(yè)， 而監(jiān)理公司和房地產公司的工程部是按一套班子，兩塊牌子運作，節(jié)約了現場工程管理人員，也做到了現場工程管理扁平化，沒有太多層級，提高了工作效率。中?；疽彩遣捎眠@種模式， 不同的是中海自己沒有監(jiān)理公司， 而是與社會監(jiān)理公司簽訂一個蓋章合同。保利最近也收購了廣州重工監(jiān)理公司，準備采用這種模式。二 富力完整產業(yè)鏈除了非常有效降低建安成本，也有效地降低了稅收目前房地產成本構成中，主要由地價、建安成本、稅收成本、管理費用、財務成本等組成。因此，控制和節(jié)約稅收成本支出，特別是土地增值稅支出，無疑是降低成本的重要舉措之一。按

7、現在稅法規(guī)定，只有開發(fā)商需要交納增值稅，而上下游的公司都不需要，這樣，利用增值稅和營業(yè)稅的稅差就可以降低稅負。富力有如此完整的產業(yè)鏈，應可以有效降低增值稅，還有企業(yè)所得稅。三富力做到了真正的集團集中采購對于富力不能自已生產的材料，如鋼筋、水泥、瓷磚、開頭插座、潔具等，富力是對全國在建項目統(tǒng)一采購，不只是為某一個項目采購一批產品。富力目前全國每年開發(fā)量是五六百萬平方米，按這樣的方法采購回的價格，可以壓得非常低。據說鋼筋就集中全國的開發(fā)量直接向寶鋼或首鋼進行談判和采購，最后的價格令人瞠目結舌。四 盡量在設計方面控制成本和推行標準化設計富力擁有甲級資質的設計團隊，其中一級注冊建筑師和一級注冊結構師數

8、十人，專業(yè)配備齊全，設備先進，在積極拓展業(yè)務的同時不斷提升設計水平，創(chuàng)作出包括大型居住區(qū)、五星級酒店、高級寫字樓等綜合型高品質的作品。通過大部分項目設計均由自己的設計院（廣州住宅設計院）完成，并有一套控制設計的方法，富力能夠更有效地在設計階段控制成本，并確保產品的質量。從精裝修設計就可以看到富力推行標準化設計的成果和力度。富力已經制定出了成熟的精裝修標準：包括1050 系列、 1200 系列、 1500 系列和 1800 系列等，從簡單裝修到多樣化風格和多種菜單式選擇，再到穩(wěn)定為現代風格和簡歐風格，可以根據不同的城市和不同的區(qū)位，選擇不同標準進行微調。從園林景觀到單元大堂、電梯廳、步梯樓道、直

9、至室內外裝修全部形成成熟的精裝修模塊，保證了個性化基礎上的標準化。五 富力獨特管理模式支持這種完整產業(yè)鏈模式的順利運行富力地產這種“占領產業(yè)鏈”理念和做法并不神秘， 國內的民營企業(yè)尤其是家族企業(yè)大多無出其右，然而，能夠做到富力這樣穩(wěn)健、快速發(fā)展的并不多，而且富力地產的產業(yè)鏈擴張觸角像章魚一樣延伸到房地產上下游產業(yè)鏈、縱橫全國眾多城市，還能平穩(wěn)運行取得好成績，秘密在哪里？富力獨特管理模式是直持這種完整產業(yè)鏈模式運行的基礎。富力獨特的管理模式也就是富力的企業(yè)核心競爭力， 簡單歸納有五點， 第一是有一個完整的產業(yè)鏈；第二，有商住結合的開發(fā)模式，降低了公司的風險；第三是扁平化的管理，管理上沒有太多層級

10、；第四是人才的優(yōu)化；還有最關鍵的第五點集權式管理，各地區(qū)和集團總部各部門實行總經理負責制， 各地區(qū)總經理和部門總經理向集團董事長李思廉和副董事長兼總經理張力負責?？梢哉f，后面四點是支撐第一點完整產業(yè)鏈模式運行的四支腳， 而集權制管理方式是最粗的一支腳，按張力解釋，這種方式對于公司的管理就比較細膩一些，但實際上對于產業(yè)鏈每個鏈點的“老板”，是非常辛苦的，最辛苦就是集權式管理金字塔尖上的張力和李思廉。下面是張力的原話：“在公司，我是白加黑，五加二，很辛苦。廣東人說“力不到不為財”，就是你不會用功的話，錢就不會到手，這是很明顯的道理?！绷硗?，富力是房地產業(yè)僅有的雙老板制。有人將李思廉和張力的默契合作

11、戲稱為“李張二人轉”。富力是典型的私人持股公司，兩位當家人李思廉和張力各占總股份的36.33 ，已發(fā)行的股份只占公司總股份的 27左右，在業(yè)務管理上具有劃江而治的集權特色。張力分管北方，側重區(qū)域拓展及拿地開發(fā)；李思廉則分管南方，側重資本運作及商業(yè)?！半p子星”能夠交相輝映，把朋友間的信任和創(chuàng)業(yè)伙伴間的默契發(fā)揮得淋漓盡致， 不能不說是中國式企業(yè)管理中的一個“另類”。富力這個企業(yè)的確有其特殊性。 富力地產在不斷擴大企業(yè)實體的同時， 形成了一條完整的產業(yè)鏈、一體化的地產運營模式。這使得富力地產能有效地進行成本控制及全程監(jiān)控。而占領產業(yè)鏈是控制成本、確保速度的一個重要因素，因此在專注發(fā)展房地產業(yè)的同時，也對產業(yè)鏈進行了更科學的管理和優(yōu)化，使其更為流