1、泓域咨詢 /奶油項目用地申請報告目錄一、 項目名稱及投資人2二、 項目建設背景3三、 結論分析3四、 核心人員介紹4五、 項目選址綜合評價6六、 建設規模及主要建設內容6七、 保障措施7八、 機會分析（O）8九、 環境管理分析10十、 項目運營期原輔材料供應及質量管理11主要原輔材料一覽表12十一、 項目節能措施13十二、 人力資源配置14勞動定員一覽表14十三、 項目總投資14總投資及構成一覽表15十四、 資金籌措與投資計劃16項目投資計劃與資金籌措一覽表16十五、 經濟評價財務測算17十六、 招標信息發布18十七、 項目風險分析18十八、 總結21報告說明奶油是指乳經離心分離后得到稀奶油，

2、經成熟、攪拌、壓煉而制成的乳制品。奶油是以乳脂肪為主要成分，營養豐富，可直接食用或作為其他食品如冰淇淋等的原料。如今市面上銷售的奶油主要分為動物奶油和植物奶油兩大種類。根據謹慎財務估算，項目總投資36903.96萬元，其中：建設投資28958.61萬元，占項目總投資的78.47%；建設期利息381.23萬元，占項目總投資的1.03%；流動資金7564.12萬元，占項目總投資的20.50%。項目正常運營每年營業收入71600.00萬元，綜合總成本費用56718.84萬元，凈利潤10884.84萬元，財務內部收益率23.11%，財務凈現值16051.47萬元，全部投資回收期5.38年。本期項目具有

3、較強的財務盈利能力，其財務凈現值良好，投資回收期合理。一、 項目名稱及投資人（一）項目名稱奶油項目（二）項目投資人xxx（集團）有限公司（三）建設地點本期項目選址位于xx（以最終選址方案為準）。二、 項目建設背景總的來看，“十三五”時期，我省發展仍處于大有可為的重要戰略機遇期沒有改變，經濟發展總體向好的基本面沒有改變，正處于動力轉換、結構優化的關鍵階段。必須準確把握我省發展所處的歷史方位，既要緊緊抓住和用好戰略機遇期，堅定信心、乘勢而上，推動經濟總量、發展質量再上一個大臺階，又要充分認識新常態也是非常期，把握新常態趨勢性特征，堅定信心、改革創新、頑強奮斗，妥善應對轉型困難和風險挑戰，努力開創中

4、原崛起河南振興富民強省新局面。三、 結論分析（一）項目選址本期項目選址位于xx（以最終選址方案為準），占地面積約85.00畝。（二）建設規模與產品方案項目正常運營后，可形成年產xxundefined奶油的生產能力。（三）項目實施進度本期項目建設期限規劃12個月。（四）投資估算本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資36903.96萬元，其中：建設投資28958.61萬元，占項目總投資的78.47%；建設期利息381.23萬元，占項目總投資的1.03%；流動資金7564.12萬元，占項目總投資的20.50%。（五）資金籌措項目總投資36903.96萬元，根據

5、資金籌措方案，xxx（集團）有限公司計劃自籌資金（資本金）21343.35萬元。根據謹慎財務測算，本期工程項目申請銀行借款總額15560.61萬元。（六）經濟評價1、項目達產年預期營業收入（SP）：71600.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：56718.84萬元。3、項目達產年凈利潤（NP）：10884.84萬元。4、財務內部收益率（FIRR）：23.11%。5、全部投資回收期（Pt）：5.38年（含建設期12個月）。6、達產年盈虧平衡點（BEP）：27395.34萬元（產值）。四、 核心人員介紹1、郝xx，中國國籍，1978年出生，本科學歷，中國注冊會計師。2015年9月至今任xxx

6、有限公司董事、2015年9月至今任xxx有限公司董事。2019年1月至今任公司獨立董事。2、史xx，中國國籍，無永久境外居留權，1971年出生，本科學歷，中級會計師職稱。2002年6月至2011年4月任xxx有限責任公司董事。2003年11月至2011年3月任xxx有限責任公司財務經理。2017年3月至今任公司董事、副總經理、財務總監。3、譚xx，中國國籍，無永久境外居留權，1961年出生，本科學歷，高級工程師。2002年11月至今任xxx總經理。2017年8月至今任公司獨立董事。4、姚xx，中國國籍，1976年出生，本科學歷。2003年5月至2011年9月任xxx有限責任公司執行董事、總經理

7、；2003年11月至2011年3月任xxx有限責任公司執行董事、總經理；2004年4月至2011年9月任xxx有限責任公司執行董事、總經理。2018年3月起至今任公司董事長、總經理。5、沈xx，1974年出生，研究生學歷。2002年6月至2006年8月就職于xxx有限責任公司；2006年8月至2011年3月，任xxx有限責任公司銷售部副經理。2011年3月至今歷任公司監事、銷售部副部長、部長；2019年8月至今任公司監事會主席。6、廖xx，中國國籍，無永久境外居留權，1970年出生，碩士研究生學歷。2012年4月至今任xxx有限公司監事。2018年8月至今任公司獨立董事。7、呂xx，中國國籍，

8、1977年出生，本科學歷。2018年9月至今歷任公司辦公室主任，2017年8月至今任公司監事。8、石xx，中國國籍，無永久境外居留權，1958年出生，本科學歷，高級經濟師職稱。1994年6月至2002年6月任xxx有限公司董事長；2002年6月至2011年4月任xxx有限責任公司董事長；2016年11月至今任xxx有限公司董事、經理；2019年3月至今任公司董事。五、 項目選址綜合評價項目選址應符合城鄉建設總體規劃和項目占地使用規劃的要求，同時具備便捷的陸路交通和方便的施工場址，并且與大氣污染防治、水資源和自然生態資源保護相一致。六、 建設規模及主要建設內容（一）項目場地規模該項目總占地面積5

9、6667.00（折合約85.00畝），預計場區規劃總建筑面積104624.40。（二）產能規模根據國內外市場需求和xxx（集團）有限公司建設能力分析，建設規模確定達產年產xxx奶油，預計年營業收入71600.00萬元。七、 保障措施(一)強化人才支撐建立多層次、多類型的產業人才引進、培養和服務體系。加強專業學位教育和繼續教育，支持有條件的高等學校開設應急相關專業，推動各方聯合培養應急救援專業技術人才和管理人才。制定產業專家庫，制定專家隊伍儲備機制和管理制度，打造一支有實力的專家隊伍。對引進的高層次人才，給予相應的科研經費補貼和安家補貼，在簽證、社會保險、子女入學、生活保障等方面提供便利。(二)

10、健全監管體系，加大監管力度完善產業發展機構配置，進一步健全產業監督體系，切實加大監管力度，嚴格產業的監督檢查，對違反相關法律、法規及強制性標準的項目，堅決予以查處。(三)擴大國內外合作鼓勵企業與國外公司加強合作，支持有條件的企業在境外設立研發中心，充分利用國際資源提升發展水平。加強與“一帶一路”沿線國家合作，支持有條件的企業開拓海外業務，推進產業發展走出去。(四)加大資金投入加大產業投入力度，多渠道籌措工程項目資金，建立多元化投資機制，建立投資穩定增長機制。充分發揮多種模式引導更多社會資本進入產業建設和經營領域，緩解重點項目一次性資金籌措壓力。(五)強化招商引資實施全產業鏈招商，圍繞重大項目，

11、爭取其上下游產業配套項目落戶。營造符合國際慣例的投資環境。完善重大項目儲備機制，推動公共服務平臺和重大項目建設。拓寬投融資渠道，積極開展社會資本合作。(六)強化貫徹落實組織編制本地區產業體系建設規劃或實施方案，統籌做好主要任務和重點項目的進度安排，明確實施責任主體、責任人和保障措施，確保按計劃逐年有序推進和實施。建立完善產業體系重點項目建設管理機制，完善資金、隊伍、平臺等建成后的日常運維保障機制，保障規劃建設目標、任務和重點項目的全面完成。八、 機會分析（O）（一）符合我國相關產業政策和發展規劃近年來，我國為推進產業結構轉型升級，先后出臺了多項發展規劃或產業政策支持行業發展。政策的出臺鼓勵行業

12、開展新材料、新工藝、新產品的研發，促進行業加快結構調整和轉型升級，有利于本行業健康快速發展。（二）項目產品市場前景廣闊廣闊的終端消費市場及逐步升級的消費需求都將促進行業持續增長。（三）公司具備成熟的生產技術及管理經驗公司經過多年的技術改造和工藝研發，公司已經建立了豐富完整的產品生產線，配備了行業先進的染整設備，形成了門類齊全、品種豐富的工藝，可為客戶提供一體化染整綜合服務。公司通過自主培養和外部引進等方式，建立了一支團結進取的核心管理團隊，形成了穩定高效的核心管理架構。公司管理團隊對行業的品牌建設、營銷網絡管理、人才管理等均有深入的理解，能夠及時根據客戶需求和市場變化對公司戰略和業務進行調整，

13、為公司穩健、快速發展提供了有力保障。（四）建設條件良好本項目主要基于公司現有研發條件與基礎，根據公司發展戰略的要求，通過對研發測試環境的提升改造，形成集科研、開發、檢測試驗、新產品測試于一體的研發中心，項目各項建設條件已落實，工程技術方案切實可行，本項目的實施有利于全面提高公司的技術研發能力，具備實施的可行性。九、 環境管理分析（一）環境管理為了貫徹執行有關環境保護法規，及時了解項目及其周圍環境質量、社會因子的變化情況，掌握環境保護措施實施的效果，保證該區域良好的環境質量，在項目廠區需要進行相應的環境管理。項目建設單位應該有專門的人員負責環境管理和監督，并負責有關措施的落實，對項目區域廢氣、污

14、水、固體廢物等的處理、排放及環保設施運行狀況進行監督，嚴格注意相關的排污情況，以便能夠在出現緊急情況的時候采取應急措施。因此，要設立控制污染、環境和生態保護的法律負責者和相關的責任人，負責項目整個過程的環境保護和生態保護工作。（二）環境監測計劃企業內部的環境監測是企業環境管理的耳目，是基本的手段和信息的基礎，主要對企業生產過程中排放的污染物進行定期監測，判斷環境質量，評價環保設施及其治理效果，防治污染提供科學依據。1、監測內容考慮到企業的實際情況，建議企業營運期可請當地的環境監測站或有資質單位協助進行日常的環境監測，若有超標排放時應及時向公司有關部門及領導反映，并及時采取措施，杜絕超標排放。2

15、、監測方法大氣監測方法按空氣和廢氣監測分析方法執行，噪聲監測按工業企業廠界噪聲排放標準（GB12348-2008）執行。3、監測實施和成果的管理在項目投產后三個月內應委托監測機構進行一次污染源的全面監測，并對廢氣治理設備以及噪聲控制設施、固廢儲存處置情況進行一次全面的驗收。主要驗證污染物排放是否達到排放標準和總量控制的規定以確定有無達到本報告的要求，并將結果上報當地環保主管部門。工程驗收合格后，企業應根據監測計劃，定期對污染源進行監測，監測結果在監測結束后一個月內上報當地環保主管部門。監測數據應由本公司和當地環境監測站分別建立數據庫統一存檔，作為編制環境質量報告表和監測年鑒的原始材料。監測數據

16、應長期保存，并定期接受當地環保主管部門的考核。十、 項目運營期原輔材料供應及質量管理（一）主要原材料供應本期工程項目原材料及輔助材料均在國內市場采購，xxx（集團）有限公司擁有穩定的供應渠道并且和這些供應商建立了比較密切的上下游客戶關系。（二）主要原材料及輔助材料管理1、項目建成投產后，物資采購部門根據生產實際需要制定原材料采購計劃，掌握原材料的性能、特點，在不影響產品質量的前提下，對項目所需原輔材料合理地選擇品種、規格、質量，為企業節約使用原材料降低采購成本。2、本期工程項目所需要的原材料、輔助材料實行統一采購集中供應，并根據所需原材料的質量、價格、運輸條件做到貨比三家。3、驗收材料應根據領

17、料單或原始憑證進行清點實測驗收，發現規格、質量、數量不符等問題應及時與有關人員聯系處理；做好原輔材料原始記錄和資料積累，及時準確地做好月報、季報和年度各種統計報表工作。主要原輔材料一覽表序號主要原輔材料單位年消耗量備注1.2.3.4.5.6.7.8.合計.十一、 項目節能措施1、在設備比選階段，將單位產品耗電量作為主要技術參數之一進行比較，生產工藝上均選用節能、高效型設備。2、在生產工藝的節電技術和設備的生產效率、采用節能設備和節能技術、加強管理、認真操作的基礎上，實現該項目的低能消耗。3、電器設備選用新型節能產品，如自帶補償的節能電機、節能燈具等。4、根據實際生產負荷，對項目用電進行功率因數

18、補償，大功率電機采用末端功率因素補償裝置，以提高系統功率因數減少無功損耗。5、變配電室盡量考慮合理組合，使變壓器在經濟狀態下運行，減少損耗提高效率。6、做好生產設備的綜合保養，提高利用率，杜絕各類能源的跑、冒、滴、漏現象，節約能源和物料資源，提高材料綜合利用率，廢舊材料集中回收利用。十二、 人力資源配置根據中華人民共和國勞動法的要求，本期工程項目勞動定員是以所需的基本生產工人為基數，按照生產崗位、勞動定額計算配備相關人員；依照生產工藝、供應保障和經營管理的需要，在充分利用企業人力資源的基礎上，本期工程項目建成投產后招聘人員實行全員聘任合同制；生產車間管理工作人員按一班制配置，操作人員按照“四班

19、三運轉”配置定員，每班8小時，根據xxx（集團）有限公司規劃，達產年勞動定員465人。勞動定員一覽表序號崗位名稱勞動定員（人）備注1生產操作崗位302正常運營年份2技術指導崗位473管理工作崗位474質量檢測崗位70合計465十三、 項目總投資本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資36903.96萬元，其中：建設投資28958.61萬元，占項目總投資的78.47%；建設期利息381.23萬元，占項目總投資的1.03%；流動資金7564.12萬元，占項目總投資的20.50%。總投資及構成一覽表單位：萬元序號項目指標占總投資比例1總投資36903.96100

20、.00%1.1建設投資28958.6178.47%1.1.1工程費用24754.6867.08%1.1.1.1建筑工程費13201.6735.77%1.1.1.2設備購置費10945.0429.66%1.1.1.3安裝工程費607.971.65%1.1.2工程建設其他費用3493.569.47%1.1.2.1土地出讓金1777.564.82%1.1.2.2其他前期費用1716.004.65%1.2.3預備費710.371.92%1.2.3.1基本預備費429.141.16%1.2.3.2漲價預備費281.230.76%1.2建設期利息381.231.03%1.3流動資金7564.1220.50

21、%十四、 資金籌措與投資計劃本期項目總投資36903.96萬元，其中申請銀行長期貸款15560.61萬元，其余部分由企業自籌。項目投資計劃與資金籌措一覽表單位：萬元序號項目數據指標占總投資比例1總投資36903.96100.00%1.1建設投資28958.6178.47%1.2建設期利息381.231.03%1.3流動資金7564.1220.50%2資金籌措36903.96100.00%2.1項目資本金21343.3557.83%2.1.1用于建設投資13398.0036.31%2.1.2用于建設期利息381.231.03%2.1.3用于流動資金7564.1220.50%2.2債務資金1556

22、0.6142.17%2.2.1用于建設投資15560.6142.17%2.2.2用于建設期利息2.2.3用于流動資金2.3其他資金十五、 經濟評價財務測算（一）營業收入估算本期項目正常經營年份預計每年可實現營業收入71600.00萬元。根據中華人民共和國增值稅暫行條例的規定和關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知及相關規定，本期項目正常經營年份應繳納增值稅計算如下：正常經營年份應繳增值稅=銷項稅額-進項稅額=3067.06萬元。（二）綜合總成本費用估算本期項目總成本費用主要包括外購原材料費、外購燃料動力費、工資及福利費、修理費、其他費用（其他制造費用、其他管理費用、其他營業費用）、折舊費、攤

23、銷費和利息支出等。本期項目年綜合總成本費用的估算是以產品的綜合總成本費用為基點進行，根據謹慎財務測算，當項目達到正常生產年份時，按正常經營年份經營能力計算，本期項目綜合總成本費用56718.84萬元，其中：可變成本47496.41萬元，固定成本9222.43萬元。正常經營年份項目經營成本54428.69萬元。具體測算數據詳見綜合總成本費用估算表所示。（三）稅金及附加本期項目稅金及附加主要包括城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。根據謹慎財務測算，本期項目正常經營年份應納稅金及附加368.04萬元。（四）利潤總額及企業所得稅根據國家有關稅收政策規定，本期項目正常經營年份利潤總額（PFO）：利

24、潤總額=營業收入-綜合總成本費用-稅金及附加=14513.12（萬元）。企業所得稅稅率按25.00%計征，根據規定本期項目應繳納企業所得稅，正常經營年份應納企業所得稅：企業所得稅=應納稅所得額×稅率=14513.12×25.00%=3628.28（萬元）。（五）利潤及利潤分配該項目正常經營年份可實現利潤總額14513.12萬元，繳納企業所得稅3628.28萬元，其正常經營年份凈利潤：凈利潤=正常經營年份利潤總額-企業所得稅=14513.12-3628.28=10884.84（萬元）。十六、 招標信息發布在本市的招標網上發布招標公告，或至少在一家有資格的媒體上公開發布招標信息

25、。十七、 項目風險分析（一）政策風險本項目符合國家產業政策。項目實施后，可以向市場提供需要的相關系列產品，同時穩定企業的生產經營，增加就業崗位，保障社會和諧，符合國家發展和諧社會的要求。根據市場調研分析，該系列產品市場空間大，需求旺盛，競爭力強，同時產品結構合理，產品靈活，因此政策風險很小。（二）社會風險本項目選址地勢平坦，市政設施配套齊全，交通便捷，是建設該項目的理想地段。周邊無任何文物古跡，礦產資源以煙煤為主，是非生態脆弱區。因此，分析該項目社會風險小。（三）經濟風險經濟因素在項目的全壽命周期內長期存在，影響頻率高，交叉作用多見，原因較為復雜。主要有合同風險（如合同履約與變更問題，爭議與索賠，合同的條款確定等）、建設成本風險（包括涉及到項目的建設成本的融資問題、財務問題、利率與匯率波動、通貨膨脹和