1、畢 業 論 文 (設 計) 開 題 報 告姓名： 吳凱軍 學 號： 20084040216 專業： 工程管理 所在院系： 工程管理與房地產學院 畢業設計(論文)題目：調控背景下房地產開發融資策略分析一、研究的背景和意義 房地產業是國民經濟的重要組成部分，在整個國民經濟中屬于基礎性、先導性支柱產業。從現實經濟社會生活看，房地產業是社會生產和生活的基本載體，房地產業作為一個在工業化、城市化過程中發展起來的現代產業，在社會經濟生活中起著十分重要的作用。近年來中國房地產業對 GDP 的貢獻率達到 30%左右。80 年代是房地產業起步的階段，到了 20 世紀 90 年代，房地產業進入了成長期。這樣，我國

2、的房地產業一下成為了經濟發展的熱點，支撐了我國經濟快速持續的增長。另外，房地產業有十分強大的關聯效應，大大推動國民經濟的發展的影響力不容小覷。根據某些國家的統計，每一個百分點的房地產業中產值的增加，就可以推動相關的產業產值增加到 1.5 到 2 個百分點。多達 50 個以上的行業與房地產業直接相關。其中有建筑業、建材業、金融業等等，另外，房地產業還能帶動一些基礎工業和制造業的發展，比如化工、鋼鐵、塑料等等行業，還有一些第三產業，比如旅游、園林等的繁榮也可以被房地產業所帶動。但就目前來看，我國的房地產市場還仍然不是一個成熟的市場，企業規模偏小、開發商持續開發和規模化運作的能力較弱，與房地產規模型

3、、資金密集型的行業特點不相適應，同時依靠銀行信貸、融資渠道單一的弊端亦造成潛在的金融風險加大。其具體表現如下：房地產項目開發成功的關鍵是資金、土地和營銷方案。其中，資金的融通渠道是房地產開發的產業鏈中的首要環節。我國大多數開發商的運作模式通常是一種滾動開發的模式。這種模式就是指開始的時候開發商投入一些自有資金當然這部分錢是很少的，而且本身極有可能是從金融機構借來的。開發商用這筆錢購買土地，之后以這塊購來的土地作為抵押物，向銀行進行抵押貸款，再用這筆貸款來進行房地產開發。這其中存在著很大的運營隱患，一旦企業資金鏈斷裂，企業則很難繼續生存。雖然在這十年間我國房地產開發企業的融資結構有所優化，自籌資

4、金和其他資金來源的比重在不斷上升，但依賴國內貸款的現象仍是十分嚴重。為此，國家近年來陸續出臺了一系列關于房地產融資的政策。這些文件政策出之后，無疑開發商面臨的就是資金鏈斷裂的嚴峻形勢了。整個房地產業因此受到了巨大的影響。這種重大影響主要表現在：現房的價格上漲，短期內對房地產的投資下降，有關房地產業的金融市場里的創新數量增多，本就存在的大小房地產企業的分化加劇等等。這種情況的出現對大開發商的影響還尚可挽回，因為他們還可以走發行企業債券，上市融資的途徑。但對于大量的中小開發商來說則是致命的打擊。他們在這樣的政策之下無法從銀行得到土地審批性質的貸款，而且個人按揭貸款的回籠資金的支持也不存在了。所以，

5、融資渠道問題的研究已迫在眉睫了。 二、文獻綜述房地產業屬于國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬于資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，融資金融產品研發創新滯后，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中于銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的問題。國內外有關宏觀調控政策與房地產的研究主要在以下幾方面：一是探究宏觀政策、經濟發展等因素與房

6、地產市場的關系；二是把區域經濟和城市經濟發展與房地產業發展聯系做一綜合分析。三是從房地產開發商角度出發分析其土地取得成本、稅收成本、國家宏觀政策等來考慮其投資策略。作者系統地分析了近期一系列國家宏觀調控政策對房地產市場的影響，填補了國內房地產市場宏觀調控研究的空白，為我國房地產市場宏觀調控政策的優化和完善提供了重要的參考依據（周眺，2011）。我國房地產開發企業能否突破融資困局，實現規模化、產業化的發展，并且在國際競爭中立于不敗之地，有賴于在我國金融市場進一步開放下的房地產金融工具的創新以及融資渠道的暢通。其次本文結合發達國家成熟的房地產金融市場中，為房地產企業融資模式提供有的資金保障的幾大融

7、資渠道。分析了我國金融體制尚需進一步改革和完善，房地產融資體系有待健全的大環境下，實行這些融資渠道對于房地產企業的利害得失及發展的可能性。最后針對本文中提出的促進我國房地產企業融資渠道多元化的發展的問題，筆者提出了從宏觀和微觀兩個方面的建議。宏觀方面的建議是從對政府和市場的角度出發的，例如我國應該健全法律法規，加強政府支持體系，完善房地產金融體系，解決金融信用問題和評級問題等等。而微觀方面的建議是在企業選擇融資渠道原則的基礎上如何發展多元化的角度來看的，企業的選擇原則包括融資渠道的合法性，融資的目的性和成本性，公司自身的規模品牌，治理結構的調整以及企業的組織形式等方面。考慮了這些因素之后，房地

8、產企業才會對融資渠道做一個選擇，所以具體而微的說，融資道的多元化發展也是建立在每一個企業的選擇之上的（陳朝萌，2010）。近年來，房地產業已成為我國國民經濟的支柱產業和新的經濟增長點。與此同時，部分城市的房地產市場出現了過熱的現象，表現為價格的不合理持續上漲，房地產商品的有效供給不足與無效供給過剩并存，市場運作不規范，房地產的投機性需求日益增長等。這些問題不僅威脅著房地產金融的安全，也深刻影響了廣大人民的生活以及國家經濟的健康運行。雖然經過五年多的調控，但房地產市場存在的問題并沒有根本改善，部分城市仍然存在著房價持續走高、房地產供求結構失衡等問題。現在此背景下深入分析中國房地產市場宏觀調控政策

9、效果，探究其發展過程中產生的偏差及問題癥結，為下一步宏觀調控政策提供參考。房地產業的產業關聯度較高，它的快速發展可以促進建筑、建材、冶金、化工、輕工、機械、紡織等 50 多個行業的發展。近期國家的 4 萬億元投資計劃中，與房地產業有直接關系的占32%，可見中央對房地產業的重視程度遠遠高于其他行業。但我國的房地產行業發展目前還相對不是很成熟，很多地方需要逐步完善。因此，我國有必要實行一系列的宏觀調控對房地產行業進行約束和規范，既可以保護房地產市場的健康發展，又可以防止房地產市場出現泡沫（張美濤，2010）。本文綜合各方面文章中作者的觀點和建議，從自身的知識和經驗出發，希望對當前形勢下的房地產融資

10、策略進行全面的分析和討論。三、研究的主要內容和方法 （一）研究的內容與方法 1.研究的內容房地產業屬于國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬于資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，融資金融產品研發創新滯后，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中于銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的問題。2.研究的方法 通過與指導老師交流確定研究范圍

11、及核心。 查閱有關房地產融資方面的圖書、雜志、報刊等文獻資料。結合文獻資料對該命題進行深思與剖析，盡力使全文內容豐滿，結構合理，論證有力。 登陸各專業網站查閱信息，獲取最前沿理論知識論據。 以盡可能嚴謹的形式把全文內容表現出來，交由知道老師批評指正。（二)論文大綱 1 引言 2 目前我國房地產融資的現狀2.1房地產開發企業的資金來源2.2我國房地產企業融資渠道的現狀3調控背景下房地產企業融資的現狀3.1近年來房地產調控政策分析3.2國家宏觀調控對房地產企業融資的影響4我國房地產企業融資的可選渠道4.1房地產信托4.2房地產抵押貸款證券化4.3私募股權融資4.4可選的其他渠道5我國房地產企業融資

12、渠道存在的問題6宏觀調控下我國房地產開發融資的具體對策分析6.1新形勢下房地產企業開發融資的應對之策6.2國外房地產企業融資渠道借鑒結束語參考文獻致謝四、主要參考文獻1 閆寒. 房地產企業融資渠道思考. 合作經濟與科技, 2011 年 第 21 期. 2 周眺. 宏觀調控下的房地產市場影響研究. 科技信息, 2011 年 第 15 期. 3 陳朝萌. 我國房地產企業融資渠道多元化問題研究.4 徐航濤.我國房地產企業融資渠道困境與創新.時代金融, 2011 年 第 11 期. 5 齊曉梅.新形勢下房地產融資渠道探析.商業經濟, 2011 年 第 9 期. 6 張美濤.對當前我國房地產宏觀調控的效果與對策的分析.民營科技. 2010 年