1、創冠地塊投資分析報告重慶市建設項目管理有限公司第一章前言 2一、報 告編制目的 2二、報告編制依據 2三、地塊概況 2第二章 項目開發經營環境分析5一、重慶經濟運行情況 5二、重慶房地產市場運行情況 10三、項目所在區域樓盤現狀 14四、項目地塊優劣勢分析 17第三章投資估算19一、建筑指標19二、投資估算19第四章經濟測算22一、銷售價格的預測22二、銷售收入及稅金測算表22三、損益表23第五章 結論及建議241第一章 前言一、 報告編制目的本報告通過對項目的重慶市的經濟運行和房地產發展現狀進行分析，以及對項目所處區位及周邊主要同類競爭物業的比較分析，對項目的可行性提出意見，并結合項目的特點

2、，對其進行投資分析與財務評價，為項目決策提供依據。二、報告編制依據1 、 2006 年重慶市統計年鑒；2 、 2006 年重慶市國民經濟和社會發展統計公報；3、創冠地塊方案設計；4、現場勘察和實地調研所得資料；5、與項目相關的其他資料。三、項目概況該項目位于九龍坡區，臨近在建的九濱路、南北中干道（嘉華大橋及其隧道）和鵝公巖大橋，距楊家坪商圈約3 公里。21、該項目主要技術指標如下:28總用地面積156182.1m 2 （約 234 畝）建設用地面積130490.0 m 2 （約 195.7 畝）總建筑面積599967.0m 2其中：地上建筑面積575759.8m 2住宅建筑面積556055.1

3、m 2公建建筑面積19704.7m 2其中：（商業面積）12497.3m2（會所）3987.8m 2（幼兒園）3219.6m2地下建筑面積24207.2m 2容積率4.41建筑密度20.7綠地率30停車位（地下）1047 輛住戶總數5007 戶注 :（以上數據是摘自項目方案設計）2、該項目主要經濟指標如下：土地價格（樓面地價）750 元 / m2單方造價2544 元 / m2總投資15.26 億元銷售價格3100 元 / m2銷售收入19.15 億元稅后投資利潤率10.21 若銷售價格為3200 元 /平方米，單方造價控制在2200 元 /平方米稅后投資利潤率20第二章項目開發環境分析一、重慶

4、經濟運行情況（一）地區生產總值（GDP）發展變化對比分析2001-2006年重慶GDP增長情況（億元）14地區生產總值（億元）比上年增長（為12108642123456200120022003 2004 20052006由上圖可以看出，重慶的 GDP在近幾年保持了良好的持續增長勢 頭，且高于全國平均 GDP增長速度。2006年全市GDP總量達到3486.2 億元，實現了 12.2%的較快增長，比上年提高0.7個百分點，連續第五 年保持經濟增長速度在10.0%以上。根據重慶目前的經濟發展態勢，這 種增長速度在近幾年會保持并有所提高，持續穩定的經濟增長為房地產 業的發展創造了良好的環境。（二）產業

5、結構發展變化對比分析2001-2006年重慶市產業結構變化示意圖 100% .90% 80% 一 70% 一 60% 50% 一 40% 一 30% . 20% 10% 一0%41.70%41.50%39.50%42.10%41.40%4 3.90%44.30%41.90%3.40%41.00416.00%16.20%115.20%16.70%5.10%20012002200320042005 年44.70%2.30%2006 年0第一產業占GD無重 第二產業占GD速重 口第三產業占GDPB重1在國民經濟總水平保持持續穩定發展的同時，2006年全市產業結構也日趨優化，第一產業實現增加值428.

6、54億元，第二產業實現增加值1500.07億元；第三產業實現增加值 1557.59億元，增長13.8%。三次 產業增加值比例為12.3 43.0 44.7,三次產業對經濟增長的貢獻率分別 為-6.1%、56.4%和49.7% ,第一產業的比重明顯下降；作為重工業城市， 第二產業對GDP的貢獻始終占有舉足輕重的地位，第三產業的不斷發展 壯大，其對GDP的貢獻逐年提高，從2005年開始超過了第二產業，由 此可見重慶的產業結構日趨合理，處于不斷優化階段。（三）人均GDP變化狀況2001-2006年重慶市人均GDP增長情況（元）備注：以上人均GDP以戶籍人口計算在GDP增長加速，而人口增長平穩（0.5

7、%）的情況下，人均GDP 保持了 4年的加速增長期。雖然在2005年增速出現了 1998年以來的首 次回落，同比增幅為13.7% , 2006年人均GDP為11000元。在常住人 口逐年下降幅度小、國民經濟高度發展的情況下， 2006年按常住人口計 算的人均GDP為12437元，人民生活水平有了大幅提高。（四）城鎮居民人均年可支配收入2001-2006年重慶城鎮居民人均可支配收入（元）114009400740054003400JLIJIn1HI16%14%12%10%8%6%4%1400-6002%0%1234561年份200120022003200420052006，由宏吉國同 A的E士而口

8、【Ur X657272388093城懼居民人埒口文配收入92211024411570城鎮人口1074.711311163.81205.712501311收入增幅7.10%7.70%11.80%1 2 QQO/111 n 2no人、T城鎮人口增幅5.20%2.90%3.60%3.10%3.55%隨著經濟的增長，居民生活水平亦逐年得到提高。2004年，城鎮居民人均可支配收入的增長幅度為歷年最高漲幅比率，達到13.9%，與GDP的增長速度基本保持一致。2006年全年增長率為10.3%,遠高于重慶城 市居民消費價格總水平的上漲幅度 （2.4% ）,人均可支配收入達到11570 元。以平均每戶 3.02

9、 （2000-2006年這一指標在3.05-2.97之間）人計 算，2006年家庭可支配收入已達到34941元。隨著重慶市民生活水平的 提高，其對住房的消費能力和對銷售價格的承受能力也將逐步增加。（五）重慶市社會消費品零售總額發展趨勢分析2001-2006年重慶市社會消費品零售總額（億元）備注：為了便于作圖，將人均 GDP單位變為十元。2004年以來，消費明顯升溫并出現升級趨勢，城鄉消費品市場均呈 現出快速增長的態勢。盡管2003年遭遇非典襲擊，但消費市場整體上仍 然保持了持續上漲的趨勢。2004年更是使消費得到了一個大的釋放，社 零總額為1061.5億元，同比上漲幅度達到27% ,無論在消費

10、額還是在增 漲幅度上均創了歷史的最高紀錄。2006年增長速度雖然有所回落，但其 增速仍然均達到13.6%。2001-2006年重慶城鎮居民消費支出比例（%）城鎮居民消費性支出比例的變化看，從1998年的91.1 %下降到2006年84.2%,呈 現逐步下降的趨勢。一方面說明重慶市城鎮居民的收入水平在逐步提高； 另一方面則表明居民儲蓄進一步增長，居民的消費能力越來越大，消費 潛力還有待挖掘。（六）重慶市固定資產投資總額對比分析2001-2006年重慶市固定資產與房地產開發投資對比（億元）300025002000150010005000lud1 2 3 4 5 670060050040030020

11、0100 0年份200120022003200420052006固定資產投資801.82995.661269.41621.92006.322451.84基本建設328.32474.76665.49891.32房地產開發196.67245.91327.89405.08517.73629.63房地產開發投資比例24.53%24.70%25.83%24.98%25.80%25.70%(%)自2001年后，重慶全社會固定資產投資額增幅持續上升，投資額也從802億元增長到2452億元，翻了近3倍。房地產開發投資比例于2001 年達到24 %左右，此后4年一直維持在這一水平，房地產開發投資所占比例在合理范

12、圍，與固定資產投資同步增長、協調發展。2006年，重慶一、二、三產業投資分別比上年增長 37.6%、2.4% 和21.4%。重點項目累計完成投資623.54億元，占投資總量的25.4%, 其中基礎設施建設完成投資465.85億元，占重點項目投資總量的74.7%。 重慶市的固定資產投資近年來均保持在 20 %以上的增長速度，在 2005 年增幅雖然有些回落，但 2006年的增幅又達到24.9%,預計在今后幾 年重慶的固定資產投資仍將保持較快的增長速度。二、重慶房地產市場運行情況（一）房地產開發投資2006年重慶房地產開發投資在宏觀調控的影響下發展速度有所放緩慢，全年房地產投資額達到629.63億

13、元，同比增長21.6%,增速比上年回落6.2個百分點。占全社會固定資產投資比重為25.7%,比去年略有下降，但仍然保持在25%左右的適度水平上，房地產投資保持平穩增長態勢，市場投資信心良好。（二）房地產供求狀況重慶市房地產竣工和銷售面積多年保持穩定增長的狀況，2006年,商品房竣工面積為2225萬平方米，同比增長 0.7 %。重慶市歷年房地產供求狀況匚=商品房竣工面積=商品房銷售面積T一商品房銷售價格2006年重慶市商品房銷售面積為2228萬平方米，成交金額506億 元，與2005年同期相比分別增加10.5%和17.7%。通過對2003-2006年歷屆房交會消費者調查分析，我們認為重慶市房地產

14、市場供求平衡，本地買家占85%以上，以自住為主的買家占多數， 市場上投資性買家較少。與上海、杭州等城市相比，房價虛高的程度不 大，且經過2005年國家對房地產行業的宏觀調控，整個市場得到進一步 規范，后續市場逐步走向穩定。（三）主城區房地產市場運行情況2006年主城區新批準商品住房上市預售面積 1434.19萬itf,同比增長30.53%,同期商品住房實際銷售面積1203.50萬nf,同比增長19.39% ,供需基本平衡。1、銷售面積增加2006年主城區商品住房實際銷售面積1203.5萬nf,同比增長19.39%,由此可見市場需求相當旺盛。分月度來看：5月的銷售面積最大為192.5萬nf, 9

15、-11月份均突破了 100萬nf,由此可見下半年樓市成 交相對較為活躍。2、銷售均價小幅上漲，增幅有所回落350051 30DD -250D2D0QI月2月胡唱 S月陰月8月9月I胡7月2006年全年主城區商品住宅成交均價 2697元/Itf （建筑面積，下同）， 同比增長4.25%，增幅較2005年有所下降。分月份來看成交均價基本保 持在2500-3000元/nf之間，由于房交會的帶動，11月份的銷售均價最 高達3151元/ttf,其次是4月和6月均為3080元/nf。3、外來購房群體增加從購房者的地域來看，2006 主城樓市和2005 年相比，最大的變化就是外來購房者增多。2006 年主城

16、區商品住房銷售面積中，其他區縣居民購房面積占30.16%， 同比提高18.09 個百分點，市外居民購房面積占9.17% ，同比提高3.04 個百分點，兩者占總銷售面積的近40%。（四）重慶房地產市場分析小結房地產投資規模增長適宜。2005 年、 2006 年， 重慶市房地產開發投資完成額分別為518 億元，630 億元， 占固定資產投資的比重分別為25.8%， 25.7%， 同比分別增長27.8%， 21.6%。同期，固定資產投資增長分別為23.7，24.9%，房地產投資增長與固定資產投資增長基本協調。商品房市場供需基本平衡。從供銷情況看，2004 年、 2005 年主城區批準可售商品房分別為

17、1380 萬 m2、1431.07 萬 m2;實際銷售 1209 萬 m2、1156.15 萬 m2。2006 年 1-7 月主城區批準可售商品房為701.96 萬 m2， 實際銷售640.62萬m2,供需基本平衡。房價增長穩定協調。2005 年和 2006 年，重慶市主城區商品住房均價分別為2587 元/m2、2697元/m2 （建筑面積，下同），同比分別增長 8.5%、4.3%。而同期重慶市地區生產總值同比分別增長11.5，12.2%，城鎮居民人均可支配收入分別增長11.1% 和 12.8%，房價增幅基本合理，與經濟和收入增長基本協調。重慶房地產處于穩步增長的階段。三、項目所在區域樓盤現狀

18、1、星月灣開發商：廣廈重慶一建房地產開發有限公司開發商實力：較強位置：渝中區大坪大黃路132號占地面積：22373平方米建筑面積：90868平方米容積率：4.04綠地率：30.10%樓盤品質：一般建筑物特征：29層-32層的高層開盤時間: 2006.9銷售情況 : 較好價格： 3550 元 /m22、渝中名郡開發商 : 泰平（香港）公司開發商實力: 較強位置 : 渝中區大坪大黃路132 號占地面積: 26900 平方米建筑面積: 109000平方米建筑密度: 18.8%綠地率 : 36.6%樓盤品質:較好建筑物特征: 5 棟高層開盤時間:2006.3銷售情況:較好價格：住宅: 3700 元 /

19、m2商業 : 13000 元 / m2車庫: 8.5 萬元 /車位3、龍湖-觀山水開發商:重慶龍湖地產發展有限公司開發商實力: 較強位置: 南岸區鵝公巖大橋南橋頭面積: 130 畝建筑面積 : 7 萬平方米容積率: 3.93綠地率: 60.0%樓盤品質:較好建筑物特征: 高層開盤時間:2005.10銷售情況:較好價格： 3850 元 /m24、融僑半島開發商 : 重慶置業有限公司開發商實力: 較強位置 : 南岸區明佳路33 號占地面積: 76000 平方米建筑面積:242260 平方米容積率: 4.09綠地率: 35.57%樓盤品質: 較好建筑物特征:以點式高層和板式小高層住宅為主戶型:多為兩

20、房、三房，60-110 平方米開盤時間: 2006.11銷售情況：較好價格：3900元/m2 四、項目地塊優劣勢分析1、地塊現狀2、地塊優勢地段優勢該地塊位于主城核心區，距城市 CBD和主要商圈較近。較強的稀缺性該地塊為重慶主城核心區尚未開發的為數較少稀缺地塊。升值潛力較大該地塊緊鄰鵝公巖大橋，隨著九濱路、南北中干道（嘉華大橋及其 隧道）的建成，其地塊的價值將得到大力提升。江景景觀優勢該地塊緊鄰長江，位置較高，能夠看到一江三橋，具有較佳的江景 資源。該地塊內沒有需要拆遷的房屋。3、地塊劣勢該地塊現階段交通不便，公交線路較少。地塊內尚有一條高壓線需要拆除。該地塊落差較大。第三章投資估算一、建筑指

21、標總用地面積：156182.1m 2 （約234畝）建設用地面積：130490.0 m 2（約195.7畝）容積率：4.41建筑密度：20.7%綠地率：30%總建筑面積599967 m2,其中：地上建筑面積：575759.8m 2住宅建筑面積：556055.1m 2公建建筑面積：19704.7m2其中：商業面積：12497.3m2會所：3987.8m2幼兒園：3219.6m2地下建筑面積：24207.2m 2停車位（地下）：1047輛二、投資估算總投資估算表序號工程費用名稱計算方法金額（萬元）1土地費用750元/m2 （樓面地價）450002前期費用見前期費用估算表129243建安工程費用見建

22、安工程費用估算表813564預備費6993工程建設投資合計1462735期間費用6334管理費用590營銷費用按銷售收入的3%計5744項目開發建設總投資單方造價：2544元/m2152607前期費用估算表序號成本類型工程量(m2)單位成本計價單位成本(萬元)1方案設計費5999678元/平方米4802初設及施工圖設計費59996712元/平方米7203景觀設計費1304906元/平方米784地質勘探費1304901.1元/平方米145城市配套費599967140元/平方米84006人防費59996730元/平方米18007白蟻防治費5999670.3元/平方米188報建綜合費用5999675

23、元/平方米3009施工用水電5999675元/平方米30010其他費用814合計12924建安工程費用估算表序號內容總額（萬元）單方費用（元/itf ）備注1土石方84028 （元/m3）2建筑工程費53997.039003外墻裝飾工程4199.77704電梯及其安裝2399.8740含安檢費5智能化工程費1199.93206配套水電工程費11999.342007消防設施工程費2999.84508市政設施費1199.9320道路、巾政管網9環境景觀工程1799.9030含燈飾設計費10天燃氣系統419.98711環保治理工程299.985生化池等合計81355.571356第四章經濟測算一、銷售價格的預測我們對現階段創冠地塊附近在售以及最新推出的樓盤進行了綜合調研，針對與本地塊相似的項目（有一定規模、高層、毛坯房）選取了 4個樓盤住宅部分的銷售均價進行加權平均結果為：3113元/平方米（按建面計算）。保守估算，該地塊住宅銷售均