1、工程質量，是指建設工程滿足相關標準規定和合同約定要求的程度，包括其在安全、使用功能及其在1。建設單位工程質量品質的優劣從質檢部耐久性能、節能與環境保護等方面所有明示和隱含的固有特性 門的各質檢驗收、消防驗收、綜合竣工驗收等驗收中得以體現，較終從交付給購房者后運行階段得以驗。近年來，因質量問題引起交樓糾紛事件較多，甚至包括國內一線大型房企，尤其精裝修商品房的交付，質維權”調查31果顯示：購房者對質量方面的量問題層出不窮，對購房者切身利益造成較大損害。據“ 維權約占17.7%。隨著人們維權意識的提高，房屋交付過程中的質量糾紛比例也會隨之提高。1質量問題原因分析結合當前實際狀況，立足建設單位角度，該

2、研究者從宏觀、中層及微觀三個層面分析工程質量問題出 現的各種原因。1.1宏觀原因宏觀原因體現于項目前期定位方面。1.1.1自身樓盤定位-投資原因國內地產公司走的開發路線很大程度上決定了樓盤自身的品質，這體現于投資方面。如龍湖地產、綠 城地產走的是當地樓市品質標桿路線，他們對工程裝修質量、綠化、園藝等樓盤品質的重視程度相當高, 而部位地產公司走的是“薄利多銷、快速開發、快速銷售”的路線，樓盤品質就有可能遭受忽視。1.1.2工期原因高質量的工程，必然需要合理的工期。房地產行業的資金投入巨大，考慮到資金時間價值及滾動式開 發需要，開發企業往往會縮短支付筆土地款至開盤回款的時間，從大型地產公司調查來看

3、，該時間一般控制在46個月，而高層洋房的預售形象進度往往要達到1/3主體結構，明顯不合理的工期造成工程質量 缺陷在所難免。另外，較多地產集團對項目公司的工程進度有嚴格的計劃運營考核，尤其是對交樓時間有 嚴格限制并作為項目總經理“政績”考核標準，絕大多數地產公司會在交樓前以犧牲工程質量為代價盲目 搶工。1.1.3施工單位的選擇大多建設單位會通過招標、議標等形式選擇施工單位。議標時往往會選擇“關系戶”，這些關系戶往 往自身管理能力、技術力量非常有限，工程質量管控水平也是力不能及；招標時，建設單位大多會以較低價評標法擇取施工單位， 低價中標的總包單位往往在成本方面嚴格控制，加之其層層分包，利潤抽絲剝

4、繭, 偷工減料在所難免。1.2中層原因中層次原因體現于制度的約束。1.2.1合同質量問題的約定不明確在訂合同文件過程中，對施工單位常見質量問題無約定，或懲罰條款未擬定，故難以對施工單位質量 問題進行有效管束。1.2.2區域或集團層次的巡檢制度不完善無區域或集團層次的質量巡檢制度（小公司）、巡檢制度不完善，對施工單位質量管理意識難以有效 提升。123設計標準要求不高設計文件同樣對現場工藝、材料等做法有所規定，一些設計文件質量標準要求不高，如結構配筋、鋪 貼材料等只能滿足基本的功能使用，直接影響工程實體質量。1.3微觀原因微觀原因體現于日常現場管控。建設單位的質量監管同樣重要。一些建設單位現場或監

5、理員質量驗收不嚴格、督促不到位、跟進不及 時，管理力度不足，造成施工單位質量意識的放松，同樣間接的造成了較多的質量問題。綜上所述，該研究者認為，作為宏觀原因的項目定位因素應是影響工程質量的主因，作為中層原因的 制度約束因素以及作為微觀原因的日常現場管控為次因，三個方面因素相互作用，影響著項目工程質量品 質。2提升工程質量品質的措施2.1高質量標準投資3。質量與投資既相關制約,項目管理必須保三者（質量、進度、投資）結構關系的均衡性和合理性 又相互統一。在前期項目定位過程中，一定要將提高房屋品質融入投資理念中，確保項目投資成功的基礎 上，做到過程精品，人居典范。2.2工期合理合理制定工期標準，尤其

6、是開工至交樓的工期，以及過程中諸如封頂、拆除外架、市政工程進場等中 間過程的時間節點。不少大型地產公司在計劃運營中規定了相鄰關鍵節點的較低時間間歇要求，如碧桂園集團強制性條文規定：主體施工不少于5.5d/層，拆除外架至交樓的時間不少于105d，即合理確定了各個 關鍵工作的時間節點，避免了后期交樓前以犧牲房屋質量進行盲目趕工。2.3擇優選擇施工單位招標前對施工單位進行考察，主要考察施工單位的資質、業績、質量管控體系，尤其是對投標單位項 目經理的管理能力等進行綜合評比，篩選掉不合格的施工單位。評標過程中，采取綜合評價法選取施工單 位，對低于標底的施工單位不予考慮。施工單位中標后，對其分包或轉包的分

7、部分項工程嚴格審核。2.4提高設計標準2.5合同約定質量管理要求設計前，建設單位與設計院充分洽談，適當提高、結構、園藝、安裝等各專業圖紙的設計標準，如增 大樁基入巖深度、適當增加配筋率、衛生間翻邊一次成型等。較多大型地產公司都將集團質量管控文件寫進總承包合同中，同時，懲罰細則也一一列明，后期項目 現場質量管控根據合同處罰，有理有據。如某一地產公司將“防滲漏、防開裂”寫進合同中，在一定意義 上有效規制了施工單位某些不合理的質量行為。2.6完善質量巡檢制度實踐明：周期性或突擊性的高層質量巡檢制度對現場工程質量問題威懾性很大。一要形成周期性的質 量巡檢制度，綜合評分進行排名，形成良性競爭制度，提醒施

8、工單位“適者生存”，質量管理不容忽視。二要針對專項質量問題進行不定期的“突擊檢查”，時刻提醒施工單位須“常抓不懈”。周期性質量巡檢形成的綜合評分，可作為施工單位獎懲依據或年度考核依據。如制定施工單位黑名單,對于質量排名屢次靠后的拉入黑名單，在后續新項目的招投標中予以限制；對于質量排名靠前的給予獎勵,如碧桂園集團的“創優 100 ”制度，即對于每次綜合質量評分超過83分的，給予100元/m2的獎勵，極 大促進了施工單位質量管控的積極性。2.7加強現場質量管控現場質量管控方法大同小異，如圖2所示。項目現場在隱蔽工程驗收或巡檢過程中，應嚴格要求。當發現現場質量問題時，采取口頭督促（重大 質量問題時，

9、須報整改方案），當口頭督促無果，可下發書面函件加大督促力度，限定時間內未整改完成 時，可根據合同約定予以罰款，若質量問題頻發，應采取高層領導約談或召開質量專題會予以督促解決。2.8其他4。建設單位要積極響應工程質量終身責任制可以有效的制約施工單位，為工程的優良品質提供保障 住建部推行的工程質量管理終身責任制，要求施工單位現場負責人及時署，能較大程度上強化相關責任人 的質量管控意識。3結語未來住宅產業化的發展趨勢，精裝修房屋的普及，客觀要求了建設工程質量與品質的提升。建設單位 作為項目工程的統籌方，應從項目定位開始，從制度約束及現場管控方面著手：高質量標準投資、合理安 排工期、擇優選擇施工單位、

10、提高設計標準、合同約定質量管理要求、完善質量巡檢制度、加強項目現場 質量管控力度，從而能切實提高工程質量品質。物業安保培訓方案為規范保安工作，使保安工作系統化/規范化，最終使保安具備滿足工作需要的知識和技能，特制定本教學教材大綱。一、課程設置及內容全部課程分為專業理論知識和技能訓練兩大科目。技能。其中專業理論知識內容包括：保安理論知識、消防業務知識職業道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓練內容包括：崗位操作指引、勤務技能、消防技能、軍事技能。二.培訓的及要求培訓目的1保安人員培訓應以保安理論知識、消防知識、法律常識教學為主，在教學過程中，應要求學員全面熟知保安理論知識及消防專業知識，在

11、工作中的操作與運用，并基本掌握現場保護及處理知識2）職業道德課程的教學應根據不同的崗位元而予以不同的內容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養成具有本職業特點的良好職業道德和行為規范）法律常識教學是理論課的主要內容之一，要求所有保安都應熟知國家有關法律、法規，成為懂法、知法、守法的公民，運用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭。工作入口門衛守護，定點守衛及區域巡邏為主要內容，在日常管理和發生突發事件時能夠運用所學的技能保護公司財產以及自身安全。2、培訓要求1保安理論培訓通過培訓使保安熟知保安工作性質、地位、任務、及工作職責權限，同時全面掌握保安專業知識以及在具體工作中應注意的事項及一般情況處置的

12、原則和方法。2）消防知識及消防器材的使用通過培訓使保安熟知掌握消防工作的方針任務和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保護公司財產和員工生命財產的安全。3）法律常識及職業道德教育通過法律常識及職業道德教育，使保安樹立法律意識和良好的職業道德觀念，能夠運用法律知識正確處理工作中發生的各種問題；增強保安人員愛崗敬業、無私奉獻更好的為公司服務的精神。4）工作技能培訓其中專業理論知識內容包括：保安理論知識、消防業務知識、職業道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓練內容包括：崗位操作指引、勤務技能、消防技能、軍事二.培訓的及要求培訓目的安全生產目標責任書為了進一

13、步落實安全生產責任制，做到“責、權、利”相結合，根據我公司2015年度安全生產目標的內容，現與財務部 簽訂如下安全生產目標:2、每月接受主管領導指派人員對安全生產責任狀的落一、目標值:1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數為零。2、現金安全保管，不發生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產費用，保障安全生產投入資金的到位。4、安全培訓合格率為 100%二、本單位安全工作上必須做到以下內容:1、對本單位的安全生產負直接領導責任，必須模范遵守公司的各項安全管理制度，不發布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴格履行本人的安全職責，確保安全責任制在本單位全面落實，并全力支持安全工作。2、保證公司各項安全管理制度和管理辦法在本單位內全面實施，并自覺接受公司安全部門的監督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產，始終把安全工作放在首位，當“安全與交貨期、質量”發生矛盾時，堅持安全第一的原則。4、參加生產碰頭會時，首先匯報本單位的安全生產情況和安全問題落實情況；在安排本單位生產任務時，必須安排安全工作內容，并寫入記錄。5、在公司及政府的安全檢查中杜絕各類違章現象。6、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對發現的各類違章現象負有查禁的責任，同時要予以查處。8、虛心接受員工提出的