1、抵押估價相關問題解析抵押估價相關問題解析北京中地華夏土地房地產評估有限公司北京中地華夏土地房地產評估有限公司張紅張紅2014年年4月月報告格式、描述問題報告格式、描述問題項目名稱中，有兩個房號項目名稱中，有兩個房號描述的是居住及配套描述的是居住及配套用途有，如果從題目看，不知道為什么目的評用途有，如果從題目看，不知道為什么目的評估。而且，由題目，我們認為，本報告應該是估。而且，由題目，我們認為，本報告應該是商業和住宅兩種用途的評估。商業和住宅兩種用途的評估。但是實際的報告，卻不是這樣。但是實際的報告，卻不是這樣。我們看到，報告評估目的是抵押。而標我們看到，報告評估目的是抵押。而標題沒有題沒有“

2、抵押抵押”。在地價定義中，報告給出的信息還是有商業在地價定義中，報告給出的信息還是有商業和住宅。而且描述待估標的物用途為住宅及和住宅。而且描述待估標的物用途為住宅及配套。那么，我們會認為待估到底是商業和配套。那么，我們會認為待估到底是商業和住宅，還是居住及配套？雖然，報告是按照住宅，還是居住及配套？雖然，報告是按照證載描述，但是地價定義沒有說清楚，對于證載描述，但是地價定義沒有說清楚，對于待估，到底是要評估什么用途。待估，到底是要評估什么用途。 一覽表，估價結果，兩宗都是住宅。那一覽表，估價結果，兩宗都是住宅。那么之前描述的商業、配套，為什么都沒有，原么之前描述的商業、配套，為什么都沒有，原被

3、告也沒有做出任何說明。再有，結果中分了被告也沒有做出任何說明。再有，結果中分了稅前、稅后，稅前、稅后價值是什么？扣除了稅前、稅后，稅前、稅后價值是什么？扣除了什么稅？報告沒有關于稅前稅后的描述，什么什么稅？報告沒有關于稅前稅后的描述，什么稅種也沒有說明。扣除稅款，正常是在交易過稅種也沒有說明。扣除稅款，正常是在交易過程中，不應該在抵押價值中扣除。程中，不應該在抵押價值中扣除。 當我們看到這里，土地證上證載，待估的當我們看到這里，土地證上證載，待估的是分攤面積。在這個分攤面積中，都是住宅地是分攤面積。在這個分攤面積中，都是住宅地價，還是包含了商業地價？報告沒有描述清楚。價，還是包含了商業地價？報

4、告沒有描述清楚。所以，我們只能猜測，是住宅分攤住宅用地。所以，我們只能猜測，是住宅分攤住宅用地。這些問題應該在標題、估價對象界定、前提假這些問題應該在標題、估價對象界定、前提假設、特殊說明等地方有明確的描述。設、特殊說明等地方有明確的描述。表格跨頁。表格跨頁。“未發現未發現”，用詞不準確，誰未發現？未發現，用詞不準確，誰未發現？未發現不等于沒有。不等于沒有。在方法選擇的描述中，又描述為住宅，商業沒在方法選擇的描述中，又描述為住宅，商業沒有了。有了。在技術報告的估價結果中，出現法定優先受償在技術報告的估價結果中，出現法定優先受償款，哪里來的。款，哪里來的。在假設和前提條件中，描述規劃用途在假設和

5、前提條件中，描述規劃用途住宅，但是還有商業的年期。住宅，但是還有商業的年期。說明規劃肯定有商業配套。是描述不說明規劃肯定有商業配套。是描述不清，還是概念不清？清，還是概念不清？在特殊說明中，沒有關于在特殊說明中，沒有關于2宗地合并估價的解釋。宗地合并估價的解釋。可以理解的是都是房屋分攤的土地，但是要說明。可以理解的是都是房屋分攤的土地，但是要說明。再強調一下，關于附件，簽字，必須手簽；土地再強調一下，關于附件，簽字，必須手簽；土地證的備注頁必須上傳。否則，看不到抵押登記的證的備注頁必須上傳。否則，看不到抵押登記的備注。待估宗地的位置圖、案例照片；房產證、備注。待估宗地的位置圖、案例照片；房產證

6、、規劃材料等都要求上傳。規劃材料等都要求上傳。方法問題方法問題基準地價系數修正法的內涵基準地價系數修正法的內涵修正體系？修正體系？修正因素描述怎么量化的修正因素描述怎么量化的期日修正依據期日修正依據容積率，報告中沒有關于容積率的任容積率，報告中沒有關于容積率的任何說明，在方法中，給出何說明，在方法中，給出4.03的容積的容積率，也沒有說明是一棟樓的還是整個率，也沒有說明是一棟樓的還是整個小區的容積率。而且修正幅度太大。小區的容積率。而且修正幅度太大。也沒有看到容積率的修正表。也沒有看到容積率的修正表。收益法，租金來源，沒有任何說明，收益法，租金來源，沒有任何說明，數據來源沒有可信度。數據來源沒

7、有可信度。2宗地，合并計算的問題，始終沒有做宗地，合并計算的問題，始終沒有做出任何的說明。出任何的說明。在名稱中，目的寫明說抵押，但是待在名稱中，目的寫明說抵押，但是待估的用途又沒有描述。估的用途又沒有描述。注意剩余年限，看土地利用狀況，目前是未注意剩余年限，看土地利用狀況，目前是未開發土地，剩余開發土地，剩余51年，抵押目的。一定要年，抵押目的。一定要提示閑置土地，有政府收回的風險。在前提提示閑置土地，有政府收回的風險。在前提特殊事項等中，均沒有對此有任何說明。特殊事項等中，均沒有對此有任何說明。商住用途，出讓底價評估商住用途，出讓底價評估主要看看該報告的方法及問題主要看看該報告的方法及問題

8、該報告使用的是該報告使用的是2013 更新過的基準地價更新過的基準地價關注商業和住宅的價格。經過容積率等修正，最終得關注商業和住宅的價格。經過容積率等修正，最終得到商業地價到商業地價1211，住宅地價，住宅地價2150。對于商業用途取了對于商業用途取了40%，這里應該有詳細的描述，待，這里應該有詳細的描述，待估距離標準地段有多遠，他們的相對位置是什么狀況，估距離標準地段有多遠，他們的相對位置是什么狀況，甚至應該有一張地圖，明確標注位置。甚至應該有一張地圖，明確標注位置。期日修正的依據問題期日修正的依據問題指數的來源指數的來源容積率修正系數容積率修正系數假開法，案例，商業售價假開法，案例，商業售

9、價18000，住宅售價，住宅售價3800綜合測算總成本費用，綜合測算總成本費用，1760基準地價系數修正法綜合測算后基準地價系數修正法綜合測算后2125.關于法定優先受償款的問題關于法定優先受償款的問題土地閑置、抵押風險的提示土地閑置、抵押風險的提示做為在建工程，報告中沒有說明為什么沒有法定優做為在建工程，報告中沒有說明為什么沒有法定優先受償款。已經發放的先受償款。已經發放的8000萬，與本次評估的關萬，與本次評估的關系。系。注意案例價格、容積率、交易時間修正注意案例價格、容積率、交易時間修正修正前后差距太大，考慮案例是否合適。修正前后差距太大，考慮案例是否合適。假開法中，案例的選擇，面積的差

10、距大，是否需要有說假開法中，案例的選擇，面積的差距大，是否需要有說明？在比較法中，報告認為面積的匹配很重要，那么在明？在比較法中，報告認為面積的匹配很重要，那么在假開法中，是否也要考慮面積匹配問題。假開法中，是否也要考慮面積匹配問題。待估面積、樓層待估面積、樓層1-3層，面積怎么分割的。外層，面積怎么分割的。外觀的描述如何量化觀的描述如何量化房地產價格指數，一年房地產價格指數，一年12%？估價結果的描述，兩種方法價格差距超過估價結果的描述，兩種方法價格差距超過30%。報告格式報告格式該報告為變更用途，由教育用地變為商業用地。該報告為變更用途，由教育用地變為商業用地。補繳出讓金，但是在名稱中，描

11、述不全面。補繳出讓金，但是在名稱中，描述不全面。變更前用途為教育用地，對于現狀的描述不清變更前用途為教育用地，對于現狀的描述不清晰，教育用地是否有收益，為什么要參照住宅晰，教育用地是否有收益，為什么要參照住宅用途，而且修正用途，而且修正0.6，沒有說明理由。對于教育，沒有說明理由。對于教育用地，采用收益法、剩余法評估，方法選擇是用地，采用收益法、剩余法評估，方法選擇是否合適。否合適。根據描述，是建筑物的一部分所分攤的土地改根據描述，是建筑物的一部分所分攤的土地改變用途嗎？如果是，規劃條件怎么給的，土地變用途嗎？如果是，規劃條件怎么給的，土地分割出讓是否被允許？分割出讓是否被允許？關于國有建設用

12、地使用權價格類型的描述，關于國有建設用地使用權價格類型的描述，“待估待估出讓？出讓？”描述不準確。應該是擬出讓更描述不準確。應該是擬出讓更準確。準確。 此處為設定商業用途時，用收益法測算的結果。報此處為設定商業用途時，用收益法測算的結果。報告給出案例都是一層的，在這里，報告作了告給出案例都是一層的，在這里，報告作了80%的修正，的修正，得出二層的價格。得出二層的價格。80%的取值依據是否合理？根據報告的的取值依據是否合理？根據報告的描述，該地區商業活動頻繁，那么案例為什么不找二層的？描述，該地區商業活動頻繁，那么案例為什么不找二層的？作為要補繳出讓金的價格，沒有依據地做了減值修正，是作為要補繳

13、出讓金的價格，沒有依據地做了減值修正，是否合理。否合理。應該附有原文，否則無法判斷。應該附有原文，否則無法判斷。封面封面封面沒有報告提交日期。封面沒有報告提交日期。頁眉估價報告、技術報告混了。頁眉估價報告、技術報告混了。估價目的估價目的不說明應用方向。啰嗦、前后重復。地價定義地價定義1、定義包含哪些，是否要優先受償；如果沒有，確認的依據是什么。2、對于混合用途，一般是商業、住宅混合，一定要詳細說明是否有規劃條件，是否能獲得商業、住宅的比例，商業、住宅的具體分布是什么樣的，如果能夠分開測算，最好分開；如果不能分開，合并為一種用途的理由要充分說明。3、對于不同目的，更要慎重。出讓目的，如果完全按照

14、住宅價格，出讓金是否會流失，課稅目的也同樣存在稅率、稅費不同。抵押目的，在選擇比較案例、取值更偏向哪種用途上，更應該有依據、有說明。 4、年期、土地使用權類型需要逐一詳細說明現狀、設定。實際與設定開發程度描述不清楚。5、例如，出讓目的，城鎮混合住宅用地，設定用途為住宅，但是看附件的照片，一層為商業，報告應該說明混合的是哪幾種用途，各種用途的分攤比例是多少，如果無法取得分攤，至少要在取值、系數調整中，體現有一定商業用途存在，不能簡單只按照住宅價格評估。1、估價結果2、估價對象界定3、土地登記狀況1、抵押目的，優先受償款扣除的是稅費，稅費不應該屬于優先受償的范文。不寫幣種。2、尤其是抵押目的，一定

15、要說明是否有地上物。3、缺少四至（普遍現象）土地權利狀況土地權利狀況1、未做他項權利說明，在抵押報告中很多。 2、很多報告不描述土地取得時間，直接把剩余年限寫上。不寫實際與證載。例如，商業用途，已經使用6.7年，剩余33.23年，年期計算錯誤。3、“土地他項權利，委托方聲明，待估宗地已有*發放了*的抵押貸款，并辦理了抵押登記，但報告描述但不存在其他法定優先受償款。4、估價基準日，待估宗地正在進行開工建設，但報告描述為待估宗地在沒有法定優先受償款的情況下，價格*。”土地利用狀況土地利用狀況1、對于地上物沒有描述，或者描述非常簡單，看不出目前使用狀況（是否與土地用途一致、是否空置、結構、成新等）；

16、2、在抵押目的下，對于超過2年的未開發用地，一定要有相關說明，未說明至今空置的，存在政府依據法律收回的風險。估價依據估價依據缺少針對性，例如抵押，依據是出讓、招拍掛的文件。估價的前提條件和假設條件估價的前提條件和假設條件1、實際容積率0.22與設定容積率1.2，相差很大，沒有說明為什么這樣設定。2、對于還沒有解押的再評估，應該有詳細說明，是否考慮了已經抵押的權利變現對于價格的影響，或者不考慮已經存在抵押權的原因或者理由需要特殊說明的事項需要特殊說明的事項不說明優先受償款，把營業稅等計入優先受償。變現能力、風險沒有提示。土地證及權屬證明、位置示意圖、估價對象及案例照片、相關批文及圖件、機構資質證

17、書、估價師證書等1、土地證沒有備注頁，看不到抵押登記狀況。 2、 法人簽字，一定要有手簽。估價方法選擇估價方法選擇1、抵押目的，工業用途，用收益法，應該詳細闡述理由。2、對于抵押目的的商業用地，選擇成本法，應當闡述理由。（成本法實際又選擇出讓合同中出讓金作為成本）成本法中成本法中土地取得成本土地取得成本取得成本采用實際成本，采用出讓合同價格，同時還做了從2012年取得到估價基準日的期日修正，從而得出取得成本。存在的問題有：費客觀成本，在利息計算中，不應該再計入取得成本的利息。土地開發費用土地開發費用開發費的取值依據問題，有些五通20元，一平5元，還有80元的，到底開發費如何計算是合理的？例如，在工業區，一宗面積較小的土地，承擔的開發費是否就高，而大宗是否就低，有理由嗎？當然還有區位、城市等級等都會使開發費不同。成本法中成本法中相關稅費相關稅費新增建設用地有償使用費計入成本（普遍有），嚴重錯誤，報