1、精品“一房多賣”的法律規定一、同一商品房數個買賣合同效力的認定（ 1 ）最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱解釋）第八條 具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的， 無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、 賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1） 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2） 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的， 買受人可以請求返還已付購房款及利息、 賠

2、償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（3） 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。（ 2 ） 最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處

3、理：（1） 先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；（2） 均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：（1） 先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；（2） 均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履

4、行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；（四） 出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。二、何人可以取得爭議房屋的所有權在數個合同均有效的情況下，到底何人可以取得爭議商品房的所有權呢？解釋并沒有給出一個明確的答案。但是，一房多賣中爭議商品房所有權歸屬問題的處理原則應該是：1 、已經辦理商品房過戶登記手續的買受人的房屋所有權要求應予支持。根據物權

5、法第九條第一款規定： “不動產物權的設立、變更、 轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 ”這說明，在商品房買賣合同合法有效的前提下，只有所售房屋經過登記，房屋所有權才發生流轉。所以，數個買受人中，誰辦理了商品房過戶登記手續，法律就認定誰取得了該房屋的所有權。2 、數個買受人均未辦理商品房過戶登記手續的，支持已經辦理商品房預告登記手續的房屋所有權人的要求。我國物權法第二十條第一款規定： “當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處理該不動產的，不發生物權效力

6、。 ”這說明，不動產預告登記具有公示與公信效力，能夠維護交易安全和正常的交易秩序，應予依法支持，以確保依法辦理了房屋預告登記手續的商品房買賣合同的完全履行。3 、既未辦理產權登記，又未辦理預告登記的，已先行合法占有爭議房屋的買受人的房屋權屬要求應得到支持。雖然根據我國物權法規定， 商品房的所有權轉移以辦理產權登記過戶為標準，交付使用并不具有所有權轉移的意義，但是，房屋的轉移占有與交付使用，仍然具有明顯的公示與公信的現實作用。再者，解釋第十一條規定：“對房屋的轉移占有， 視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔”。已先行合

7、法占有爭議房屋的買受人已經開始承擔合同標的物毀損、滅失的風險，從這一點看，不支持其合同履行要求也不符合民法上規定的公平原則。在實踐中，雙方當事人一般在合同約定以出賣人交鑰匙的時間作為其向買受人交付使用房屋的時間，并以此開始風險的轉移承擔。4、均未辦理商品房過戶登記手續和預告登記手續，又未合法占有爭議房屋的，先行支付房屋價款的買受人的房屋所有權要求應予支持。 法律無相關規定，但是， 由于支付對價是房屋買賣合同履行行為，因此，已經先行支付房屋價款，履行了自己的合同義務的買受人，要求對方當事人相應履行合同義務的要求，理應得到支持，這樣才能最大限度地維護正常的市場秩序，促進合同的善意履行，維護合同當事

8、人的合法利益。5 、如果上述情況均未發生，則簽約在先的買受人的房屋所有權要求應該得到支持。簽約在先的合同成立在先，相對于簽約在后的合同，簽約在先的合同的標的毫無瑕疵，而簽約在后的合同，均因出賣人的故意或過失，造成了其合同的標的在該合同成立之前即已存在第三方權利，根據公平、誠實信用的民事行為的基本原則，簽約在先的買受人的所有權要求理應得到優先保護。在數個合同均有效的情況下，到底何人可以取得爭議商品房的所有權呢？筆者認為，一房多賣中爭議商品房所有權歸屬問題的處理原則是：1 、已經辦理商品房過戶登記手續的買受人的房屋所有權要求應予支持。數個買受人中，誰辦理了商品房過戶登記手續，法律就認定誰取得了該房屋的所有權。2、數個買受人均未辦理商品房過戶登記手續的，支持已經辦理商品房預告登記手續的房屋所有權人的要求。3、既未辦理產權登記，又未辦理預告登記的，已先行合法占有爭議房屋的買受人的房屋權屬要求應得到支持。有一種習慣做法 “交鑰匙” ，在實踐過程中及