1、碼頭評估注意方面：一、建議運用成本法和收益法進行評估。二、收益法中的一些建議和意見1、 碼頭的收益及營運費用資料應該還是可以搜集的。首先，委托方所在碼頭的資料就可用作參考。當然，我們知道評估時不能直接用實際收益及成本作為評估依據，但 由于碼頭在一個城市不可能有太多，而且碼頭的吞吐量不同（從十萬噸到萬砘級到千噸級甚至百噸級），所以估價對象自身也只好搜集用作參考了。再搜集其他數個 碼頭的資料就可以了，如果本地沒有，可以搜集鄰近地區(qū)或城市的資料，畢竟碼頭不同于普通房地產，它的特殊性導致它的收益及成本不象普通房地產一樣因城市不 同而差異過大。2、 關于碼頭的營運收入，主要有引航移泊費、系解纜費、停泊費

2、、港務費、貨物堆存費、裝卸收入、港務收入、其它收入等（其中裝卸收入、貨物堆存費一般來說是主 要收入）。除了搜集各碼頭的資料外，必須要搜集交通部港口收費規(guī)則及 2001 年底的關于修改<中華人民共和國交通部港口收費規(guī)則（外貿部 分）>的決定等相關規(guī)范文件，如果實在搜集不到具體的碼頭收益資料，建議就以這些文件規(guī)定的收費標準結合估價對象的具體情況進行收益測算。其中要 注意的是，計算收益的時候，不能直接按委托方提供的年吞吐量來計算，而應該按批準的年設計吞吐量考慮使用率（類似于剔除普通房地產的空置率）來進行年吞吐 量計算。我曾經見過某碼頭評估報告，那位老兄居然按委托方提供的日均裝卸量乘以 3

3、60 天來計算年吞吐量，結果計算的年吞吐量是設計年吞吐量的 2 倍多，暈。3、 碼頭的營運成本，主要有基本營運費用、外購燃料及動力費、維修費、管理費、人工費、財務費、稅費（主要是營業(yè)稅及附加等）等,另外還有一項容易漏掉的費 用，就是設備折舊費（不是建筑物、構筑物折舊費），因設備的使用年限短于建筑物的耐用年限，在整個項目營運期內需要更新，所以需要考慮，請注意。4、 碼頭的年營運收入減年營運費用后得出的年凈收益，還需要再扣除歸屬于其他資本或經營的收益（如經營者的正常利潤、碼頭管理集團的品牌效 應等等），余額才是 碼頭房地產產生的年凈收益。具體扣除多少（可按總凈收益的一定比率來計算），要進行測算，不

4、過，老實說，怎么測算，一個字：難。5、最后是資本化率，也是讓人頭疼的事。在此可以提供一個參考數據，據我所知（不保證記憶正確），交通行業(yè)的行業(yè)基準收益率是 8%，但這是財務內部收益率，與我們的資本化率在概念上有一定區(qū)別，所以僅供參考。三、成本法的一點建議及意見1、 成本法中，個人認為可以將碼頭房地產分成三塊來評估。一是建設工程及設備的價格，包括水工工程、港區(qū)陸域構筑物工程、建筑物工程，港區(qū)堆場道路工程、港區(qū) 土石方工程、港區(qū)生產、機修設備及車船的購置和安裝工程等等；二是碼頭土地使用權價格；三是碼頭海域使用權價格。三者之和即為評估總價。2、 建設工程及設備的客觀成本的搜集途徑與收益法差不多，不過由

5、于碼頭個性大而通用性差，個人建議可以由委托方提供設計圖紙和工程量和設備清單，由評估人員按 照定額和相關規(guī)定，采用成本法中的工料測量法或者分部分項法進行評估。這樣其實更省事一些，也更準確合理一些（雖然可能計算復雜一些）。要注意的是，由于 碼頭的特殊性，根據交通部的“沿海港口建設工程概預算編制規(guī)定”，要干什么工程執(zhí)行什么定額，不能以為碼頭也是普通房地產，去套普通的建筑安裝工程定額就 了事，碼頭涉及到的定額很多，比如沿海港口水工建筑工程定額、“疏浚工程概算、預算編制規(guī)定”及配套定額等，當然，碼頭中的民用建筑工程也要涉及普通 的建筑安裝工程定額。要注意的是，根據“沿海港口建設工程概預算編制規(guī)定”，相應

6、的工程套用相應的定額及取費規(guī)定，但在計算成本中的前期費用和其他費用 時，應統(tǒng)一執(zhí)行“沿海港口建設工程概預算編制規(guī)定”。當然，也有例外情況，比如是某大型企業(yè)的附屬碼頭（如鋼鐵企業(yè)或煤炭企業(yè)），此時碼頭前期費用、其他 費用的測算就應服從相關行業(yè)（如冶金行業(yè)）的專業(yè)規(guī)定。不過本案是港務局貨運碼頭，應該不存在這種特殊情況。3、關于海域使用權的評估。在海域使用權管理法中已對海域使用權有明確的規(guī)定和承認，并規(guī)定港口海域使用權的最高使用年限為 50 年。很多地方已開始辦理海域使用權證，這是評估中需要搜集的資料之一。海域使用權運用成本逼近法進行評估時，主要可分為：1）海域使用權取得費用。主要包括補償費（如養(yǎng)殖

7、補償、海產品補償和安置補助等，不同地區(qū)有不同規(guī)定，需具體確定）和使用金。使用金也是各地不同，管理法中規(guī)定可以一次繳納或按年度逐年繳納。一次繳納類似于土地出讓金，后者則類似于土地使用權租金。2）海域開發(fā)費，即達到設計開發(fā)程度所需的工程費用。3）相關稅費。如水域管理費等，各地具體規(guī)定。4）投資利息。計算方法同普通土地的投資利息計算法。5）投資利潤。同上。上述 5 項費用匯總后，別忘記了進行年期修正，方法同普通土地使用權的年期修正方法。還想說明的是，盡管海域使用權已有相關法規(guī)，但大多數地方似乎還很少見到海域使用權證。如果本案沒有辦理海域使用權證，也可以考慮將上述海域使用權的相關成本以前期或其他費用的

8、方式攤到建設工程中去，以免造成漏算。4、 關于岸線使用權。這個東東比較麻煩。我自己也不是太清楚。港口法中對岸線有相關的規(guī)定，但沒有岸線使用權的規(guī)定。要看地方相關政府管理部門對此有否規(guī) 定。如果有明確規(guī)定，則應慎重考慮。可以向委托方咨詢并調查當地相關部門，如果岸線的管理及收費部門與土地使用權、海域使用權的管理部門不同，則應單獨評 估，但請注意不要與土地使用權、海域使用權重復評估。5、 最后要提醒一點，就是不要漏評，但更要注意不要重評，稍不注意，就會很容易出現(xiàn)這種情況。比如紅線內海邊灘涂的換土回填費用，應該算作土地使用權價格的一 部分，而由于在海邊造成的軟土地基處理費用，則是地上建筑物、構筑物的工程造價的一部分。所以具體情況要具體分析，就不再啰嗦了。港 口