1、某住宅小區項目的問題匯總及后評價一、 設計方面存在的缺陷匯總1、飄窗問題：飄窗距離地面高、進深較大，一般個頭的人夠不到把手。2、衛生間問題：衛生間上水口處沒有水龍頭，致使裝修階段不能方便使用自來水。3、空調機位：空調室外機位偏小，有些品牌的空調室外機放不進去。建議今后項目的設計單位能夠把空調室外機位適當的加大些。4、院區道路問題：普遍業主反映院區道路太窄。小區的實際主道路的寬度為6米，樓前路寬度為4米。設計院的設計理念是要做到“通而不暢”，從而在“硬件”上迫使駕駛人員進入小區后低速駕駛。一是為了小區業主的安全，二是為了因快速行車形成的噪音影響業主的生活，再一個原因是現在地下車庫還未使用，并且裝

2、修期間進入車輛太多，造成地上車輛過多。但從實際情況看，錯車確實有些緊張，建議今后項目的院區道路適當的加寬一些。5、廚房問題：廚房地面無防水、無地漏，有些個別業主反映萬一水閥或水管漏水怎么辦。但設計規范要求允許廚房內無地漏。6、小區的地下水泵房沒有設計排煙風道，在投入使用中出現水泵房的潮氣無法排出，現在正在進行二次施工加送風、排風道工程，給項目增加了額外的費用，建議在今后的項目中在設計階段提前把關好此類問題。7、發電機房在交接過程出現的問題：接收單位要求室內的儲油箱必須單位與發電機隔離開，有自己的儲油間，具備防火功能，但該工程在設計時沒有考慮到，造成二次設計加施工的麻煩。發電機房的隔音問題也在最

3、初設計時沒有考慮到，致使發電機房外的噪音達到70分貝。建議在新的項目中先參觀其他已經較為完善的發電機房，從中學習好的方法和技術，再根據自己項目的實際情況進行設計。二、 因施工原因產生的問題匯總1、戶門問題：戶門安裝較差，很多業主家門框有變形現象，鎖芯安裝不規范。門框與墻體之間有縫隙。主要是由于安裝工人操作不當造成的。2、電梯問題：電梯發生失重下滑事件，按緊急呼叫沒有反應，偶爾發出刺耳的響聲，電梯門沒有關閉好，停電被困在電梯里等情況，根據電梯維修人員提供的2、3、4月份的故障分析看，大部分是由非正常使用造成的，個別是因為保險絲熔斷造成電梯停運，光幕線纜連接存在問題造成的故障，還有一次是因為消防栓

4、跑水致使電梯被淹停運。3、空調管道孔外高里低，致使水倒流入戶內。4、戶內的窗戶安裝不規范，造成反復的維修，建議在今后的項目中嚴格規范施工方的安裝。三、 業主方面造成的問題承重墻被拆除問題：個別業主擅自拆改房屋的非承重、承重墻。小 區項目是業主向物業單位提交裝修方案，方案認可后方能開始裝修，但個別業主為了追求個性化裝修擅自將房屋的承重墻拆除，造成嚴重的安全隱患。建議今后的項目在交房時一定告知戶主在裝修時不能改動房屋的主體結構。四、 其他問題匯總1、房屋定價問題：此次分房是大業主定價，只有樓層間的價格差異，15棟樓沒有根據位置差異更改房價，望今后項目在銷售定價上最好與市場化接軌，分出樓王，對不同位

5、置的樓房做價位調整。2、有些業主認為小區未達到入住條件就讓業主收房，戶內的有限電視、燃氣都沒有開通。解釋：小區已完成了竣工驗收備案，已達到交付入住的條件，但鑒于北方的氣候條件，冬季寒冷無法進行綠化工作，景觀綠化工程進行了甩項驗收，這是政策允許的。有限電視、燃氣開通要需要業主自己去相關部門辦理。3、鑰匙發放問題：業主反映家里的設備莫名被拆走了。現小區的鑰匙管理辦法為：兩把裝修鑰匙，一把給業主，另一把留在房地產公司，以便及時地返修業主反映的問題，修完后及時將裝修鑰匙返還給業主。現第二把裝修鑰匙正在陸續發放給業主，我司對保留在自己手中的裝修鑰匙有嚴密的管理制度。建議今后的項目把裝修鑰匙一次性發給業主

6、，維修時通知業主前來維修，維修完成后業主簽字確認。4、散熱器無罩：業主普遍反映暖氣片無罩現象。解釋：施工圖設計開始，由我司與大業主有關部門確認的交樓標準，明確小區散熱器形式同公司其他各小區，雙方確認建安成本時，也是按此確定的。與合同約定的相符。5、有些業主認為入戶門為防火門，與合同上注明的三防門不符，因為入戶門上只有防火門標牌。其解釋為防盜、隔音功能的無須貼此功能標識。為防止類似問題的發生，建議在今后的戶門選擇上盡量選擇無功能標識的戶門，以防止發生類似的誤解。6、業主反映小區內沒有超市，沒有購買生活用品的地方，配套設施不完整。7、業主要求公正透明的告知業主房屋建筑面積、使用面積、公攤面積明細，

7、以及實測報告。建議在售樓的時候每種戶型公示一整套完成的實測報告。8、業主反映小區燃氣設計不合理，裝修前需要重新改動，出于安全方面的考慮只能通過燃氣公司專業人員進行改動，但費用太高，收費標準不一。建議在新的項目中要求燃氣公司對價格明朗化。9、一樓沒有防護窗。10、業主提出樓前的樹木遮擋家里的采光，要求移走，建議設計單位在做景觀設計的時候注意樓棟前面的樹種安排。11、在景觀施工中發現有些樹種和設計院想象的不一樣，建議在新的項目中，景觀設計院對樹種從多個方面做更細致的限定。小區項目從前期策劃到實施直至交付使用，過程還有一些不盡完善或者可改進的地方。一、策劃階段：1、前期框架方案的簽訂問題，尤其是最終

8、銷售價的確定，考慮到房產政策的多變性，盡量延后確定，滿足銷售進度的要求即可，預備費的問題尤其重要。2、設計方面的問題，建設方案最少委托兩家進行設計，便于方案之間取長補短，方案確定以后，施工圖設計以后的設計盡可能地委托一家設計院設計。3、土地過戶方式：劃撥、股份制、轉讓、一級市場直接拿地，任何一種方式都要考慮定向開發人群的心理承受力。4、房地產開發地域性的差異，如北京與河北好多方面不一樣，稅收、節能、保溫等規定都有不一樣的地方，要加強學習。 二、實施階段：1、專業人員配備不齊，受薪酬體制的限制，一直缺土建工程師。2、項目總體進度目標的科學設立，本項目在采暖季中交樓不太合理。3、變更、洽商制度的完

9、善，變更、洽商的嚴肅性、時效性，系統及完整性。4、暫估價工程和暫估價材料三方協議中，加強乙方在洽商合同中的地位。5、科學合理的劃分分包項目。（如外保溫與外涂料）6、加強合同的執行力。7、工程人員與經營人員的配合問題，要加強學習，經營人員應加強技術方面的學習，工程管理人員也要了解經營方面的知識。8、成立房地產的經銷商名錄，材料、設備能盡快決策，不至于影響工期，也保護各方的利益。9、材料、設備廠家考察，應包括經濟實力方面的考察，且對所有施工單位、材料供應商、分包商進行量化的后評價。10、總價包干合同的慎用。11、對咨詢公司的約束與管理有些松懈，要加強管理，從合同層面就要約束。12、市政資源與他人共享時，妥善處理技術經濟方面的問題，如換熱站。13、行業標準高于國家標準的問題，比如石油行業的有關標準比國家標準高出一塊，尤其是HSE方面，準備不足。14、對重大標底，比如1000萬以上建議兩家造價咨詢機構同時編制標底，便于平行對比。15、質量與進度關系問題，審圖是一重要環節，審完圖后再編制標底，編制的質量更可靠，比如基坑開挖時出現過類似的問題。16、設計出現的較大缺陷：1）戶型：定向開發的項目少用二居，多用三居，盡可能地用