1、從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析影響房?jī)r(jià)的因素摘要：房?jī)r(jià)關(guān)系著和影響著每個(gè)家庭，房?jī)r(jià)是個(gè)備受關(guān)注的問(wèn)題， 本文從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，從供需、消費(fèi)者和博弈機(jī)制三個(gè)方面來(lái) 分析影響房?jī)r(jià)的因素。關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià) 供需 消費(fèi)者 博弈機(jī)制一、 供需影響著房?jī)r(jià)1 .住房供給影響房?jī)r(jià)。這里主要從供給結(jié)構(gòu)來(lái)談。我國(guó)居民人均居 住面積與其它國(guó)家尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家的人均居住面積相比，仍存在 很大的差距，絕對(duì)住房供給水平并不高，供給方面存在結(jié)構(gòu)不合 理的問(wèn)題，存在空置。這里引入空置這一概念。空置一詞來(lái)源 于西方，指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租狀態(tài) 或者出售狀態(tài)。由此可見(jiàn)，空置一方面表明房屋未被使用，另一 方面還意味著所有

2、權(quán)人準(zhǔn)備將房屋出租或者出售，只有兩方面都 滿足的房屋才是空置房屋。否則，不能稱其為空置。空置也是一 種供給，且：供給=需求+空置率。空置率是指某一時(shí)刻空置房屋 面積占房屋總面積的比率。當(dāng)市場(chǎng)交易以買賣為主且購(gòu)買者就是 房屋將來(lái)的實(shí)際使用者時(shí)，使用者注重的是房屋的服務(wù)功能，價(jià) 格直接體現(xiàn)了使用者對(duì)房屋的支付意愿。從賣方角度看，面臨的 主要問(wèn)題是能否及時(shí)將房屋銷售出去，因?yàn)殇N售時(shí)間越長(zhǎng)，市場(chǎng) 價(jià)格變化的可能性越大，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)不斷增加；同時(shí)，空置期越長(zhǎng)， 管理的費(fèi)用就越高。因此，在預(yù)計(jì)銷售時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，賣方為了減 少風(fēng)險(xiǎn)就可能降低銷售價(jià)格；相反，空置面積減少，購(gòu)買者增加時(shí)，賣方就有可能提高價(jià)格。2 .

3、土地的供給影響房?jī)r(jià)。土地的供給總量影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總 量。土地供給就是可供利用的土地的數(shù)量，分為自然供給和經(jīng)濟(jì) 供給。所謂土地的經(jīng)濟(jì)供給，就是指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò) 開(kāi)發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)，生活等各種用途的土地的數(shù)量。土地供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)，土地供給假如是被儲(chǔ)備、閑置或者是被蓄意囤積，那么土地供給量只能部分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供 給。所以這里所說(shuō)的土地供給總量為有效供給總量。土地供給總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著兩方面的影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的 供給總量；另一方面是影響生產(chǎn)和預(yù)期。但影響力的時(shí)效不同， 對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的影響，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的原因，要在12年之內(nèi)才能顯現(xiàn)出來(lái)，但對(duì)投

4、資和消費(fèi)的影響卻是當(dāng)期的。 由于 房、地的緊密關(guān)系，土地供給量與房地產(chǎn)增量有著密切關(guān)系，土地供給量是房地產(chǎn)增量的基礎(chǔ)，他們之間的關(guān)系由容積率來(lái)反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR土地供給量為QL容積率為F,則有QR=F QL 則當(dāng)容積率不變時(shí)，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關(guān)關(guān)系。容積率越大，單位面積土地上的建筑容量，即建筑面積就越大。以今年一季度為例，1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積6166萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.0%, 土地購(gòu)置費(fèi)1203億元，同比 增長(zhǎng)56.5%, 2010年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同 比上漲11.7%,其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%,新建商品 住

5、宅價(jià)格同比上漲15.9%。綜上所述，土地的供給直接影響著住房的供給，從而間接影響著住房的價(jià)格。3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響房?jī)r(jià)。一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā) 展，城市化進(jìn)程加快，舊城改造的加速，形成了對(duì)住房市場(chǎng)的巨 大需求。城市化要依托房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的發(fā)展，根據(jù) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)城市化水平平均以每年約一個(gè)百分點(diǎn) 的速度推進(jìn)。城市化的推進(jìn)和舊城區(qū)的改造都帶來(lái)對(duì)住房的需 求。這里引入表 1，中國(guó)城市化人口帶來(lái)的住房需求年 度總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城市 人口4萬(wàn) 人）新增城市人口 （7J 人）人均住房面積（平方 米）娥市化導(dǎo)致的住 房需求（萬(wàn)平方米）2008132812.1606821303

6、29.12379422009133476.262863218130,13657032010134130.26505?219431.146833520111.3477457262220532.15709QC2012135407. 589475221333.7338E口計(jì)/10096/316264由此不難看出，城市化影響著住房市場(chǎng)的需求另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的收入明顯提高，民間資 金雄厚，大量資金尋找著投資渠道，而股票、期貨、基金等投資的收 益缺乏保障，加之房?jī)r(jià)不斷上漲，的示范效應(yīng)，使得投資性購(gòu)房快速 增長(zhǎng)，并保持高比例，部分普通市民把積蓄購(gòu)置房屋，以期保值增值。 以98年至06年

7、數(shù)據(jù)為例，1998年到2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 5425.1 元增加到11759.5 元， 按可比價(jià)計(jì)算，年均增長(zhǎng)8.9%；2006 年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民本外幣儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)16.7 萬(wàn)億元，客觀上具備了較強(qiáng)的住房消費(fèi)能力，這些都都帶來(lái)對(duì)房屋需求的增加，成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)變化的直接因素。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)住房消費(fèi)的觀念也在發(fā)生變化，從需求型向享受型轉(zhuǎn)變，要求住宅結(jié)構(gòu)合理、內(nèi)在質(zhì)量?jī)?yōu)良、外觀新穎別致、住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全等。根據(jù)住房消費(fèi)者的這些新需求，開(kāi)發(fā)商也注重在設(shè)計(jì)施工、環(huán)境配套上采取新材料新工藝，加大配套設(shè)施建設(shè)，以特色形成賣點(diǎn)。以今年第一季度為例：新建房分類型看

8、，與去年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲1.3%； 商品住宅銷售價(jià)格上漲15.9%， 其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.1%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.5%。總之，無(wú)論是城市化進(jìn)程帶來(lái)的對(duì)住房的需求、居民收入增加對(duì)住房的主動(dòng)需求還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的新的消費(fèi)需求，都影響著住房市場(chǎng)的供需關(guān)系，從而影響著房?jī)r(jià)。二、消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響著房?jī)r(jià)1 . 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期影響著房?jī)r(jià)。消 費(fèi)者預(yù)期就是消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品之前對(duì)于廠商提供的產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值判斷。這里分為兩種情況： 當(dāng)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)升值預(yù)期高漲，則在不斷上揚(yáng)的房?jī)r(jià)和新聞媒體，業(yè)內(nèi)人士對(duì)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲的報(bào)道和分析下，人們的購(gòu)房緊迫感會(huì)加劇，紛紛參與房地產(chǎn)交易，

9、從而使得需求增加，帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下；反之，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)走下坡路時(shí)，大多數(shù)消費(fèi)者就會(huì)選擇觀望，此時(shí)需求減少，房?jī)r(jià)回落。引事實(shí)為證：調(diào)查顯示， 自2009年三季度進(jìn)入樂(lè)觀區(qū)間后，中國(guó)消費(fèi)者信心繼續(xù)上升。四季 度中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)為103.9,比三季度提高3.1點(diǎn)，主要源于消 費(fèi)者對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀判斷和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的信心，以及對(duì)未來(lái)就業(yè)形勢(shì)和收入增長(zhǎng)的良好預(yù)期。 調(diào)查顯示，消費(fèi)者對(duì)中國(guó)經(jīng) 濟(jì)信心顯著增強(qiáng)，對(duì)就業(yè)形勢(shì)的滿意程度顯著提高。四季度，看好未 來(lái)12個(gè)月經(jīng)濟(jì)前景的消費(fèi)者達(dá)到87%,比三季度上升5個(gè)百分點(diǎn)； 63%的消費(fèi)者認(rèn)為未來(lái)一年的就業(yè)形勢(shì)將會(huì)“好”或“非常好”；

10、對(duì)于未來(lái)12個(gè)月個(gè)人收入狀況保持樂(lè)觀的消費(fèi)者比重達(dá)到 63%。此外， 68%的被調(diào)查消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)12個(gè)月物價(jià)上漲。從上文所提數(shù)據(jù) 不難看出，今年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲與消費(fèi)者的樂(lè)觀預(yù)期是分不開(kāi)的。2 .消費(fèi)者的投機(jī)和投資行為影響著房?jī)r(jià)。投機(jī)者的目的是依賴房地產(chǎn)價(jià)格上漲以獲取價(jià)格差，預(yù)期價(jià)格上漲，投機(jī)者就會(huì)購(gòu)房。投資 者的目的是依賴房租牟取收入，希望房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其購(gòu)房條件是 房租能夠超過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格在社會(huì)平均的投資收入。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上升時(shí)，一部分投資者可能會(huì)轉(zhuǎn)入投機(jī)性購(gòu)房。一方面，消費(fèi)者存在 從重心理，當(dāng)投機(jī)者和投資者在房市投機(jī)中獲利時(shí)， 一些消費(fèi)者就會(huì) 追隨前者的步伐，這個(gè)時(shí)候，資金流入房地產(chǎn)

11、市場(chǎng)，需求增加，對(duì)房 價(jià)會(huì)造成一定的影響；另一個(gè)方面，當(dāng)投機(jī)和投資盛行，對(duì)住房的真 正需求就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實(shí)際市場(chǎng)需求， 即空置上升，市場(chǎng)可能出現(xiàn)虛假繁 榮，房?jī)r(jià)可能居高不下。總之，投機(jī)和投資行為影響著房?jī)r(jià) 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈機(jī)制也影響著房?jī)r(jià)圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在著七個(gè)利益主體，即中央政府及相關(guān)部委、 地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投機(jī)性購(gòu)房者、投資性購(gòu)房者、 和自主性購(gòu)房者。在這七個(gè)利益主體的共同作用下， 形成了我國(guó)房地 產(chǎn)價(jià)格機(jī)制。首先，地方政府出于增加財(cái)政收入的自利性目的， 率先開(kāi)始行動(dòng)， 即提高土地價(jià)格，因?yàn)榈胤秸峭恋厥袌?chǎng)上唯一的賣家，在市場(chǎng)上 處于完全壟斷的地位，通過(guò)提高土地價(jià)格，地

12、方政府實(shí)現(xiàn)了增加財(cái)政 收入的目的。地方政府追求高價(jià)賣地行為導(dǎo)致了土地的升值預(yù)期，從而引發(fā)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地囤積效應(yīng)。其次，獲取土地的費(fèi)用上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既有提高房地產(chǎn)價(jià)格 的壓力，更是它作為一個(gè)企業(yè)提高產(chǎn)品價(jià)格的本能。這時(shí)候，地方政 府出于自利性動(dòng)機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的這一行動(dòng)給予了配合， 地方政 府支持房?jī)r(jià)上升的方式很多，意識(shí)拆遷，而是取消或者降低中檔房?jī)r(jià)、 經(jīng)濟(jì)適用房比例，三是操縱輿論，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)制造氛圍。再次，商業(yè)銀行按照抵押率原則對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行支持，在部分地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)瘋狂投機(jī)。房地產(chǎn)價(jià)格上升，超過(guò)了居民通過(guò)自 身儲(chǔ)蓄來(lái)購(gòu)買房屋的能力，銀行開(kāi)始介入，通過(guò)房地產(chǎn)抵押貸

13、款為購(gòu) 房者提供資金支持。目前，中國(guó)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款按照一定的 抵押率發(fā)放，因此形成了資產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致貨幣供應(yīng)增加， 然后資產(chǎn) 價(jià)格再上漲，貨幣供應(yīng)進(jìn)一步增加的循環(huán)，這種貸款機(jī)制沒(méi)有考慮到 資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)期成為投機(jī)購(gòu)房的工具。最后，投機(jī)行為嚴(yán)重導(dǎo)致中央政府的宏觀調(diào)控。在地方政府、房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行信貸的共同作用下，部分金融比較發(fā)達(dá)的城市率先開(kāi) 始出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。房地產(chǎn)需求中的自主性購(gòu)房者和投資性購(gòu)房 者被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)局部泡沫出現(xiàn)，由于地區(qū)示范效應(yīng)，其 他價(jià)格上漲相對(duì)緩慢的地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)開(kāi)始攀升。四、結(jié)論綜上所述，房?jī)r(jià)的變化是多種因素共同作用的結(jié)果，供需影響著 房?jī)r(jià)；消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響著房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈機(jī)制也影響 著房?jī)r(jià)。劉琳，房地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)機(jī)制與政策分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社 此處及下文數(shù)據(jù)皆取自 中華人民共和國(guó)國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，到2005年底中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到26.10平方米/人。1995-2005期間，中國(guó)城鎮(zhèn)人均 住房建筑面積每年增加值在0.55-1.99平方米