1、接管驗收前 接管驗收前的準備工作 1. 成立管理處 在小區入伙前三個月，（竣工驗收工作在入伙前一至三個月內進行） ，成立管理處，管理 處主任和工程技術人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見 “入伙前籌備工作” 第1項內 容），落實管理用房和職工宿舍。 2. 組織驗收小組 由物業管理公司牽頭， 組織機電安裝維修工程部和管理處的有關人員組成驗收小組； 驗 收小組應在驗收前完成以下工作： 1 ）提前派出部分工程技術人員進駐現場，與地盤的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾 的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試。 了解整個樓宇內所裝配的設備設施， 熟悉各 類設備的構造、性能、產地；熟悉水、電、氣管道線路

2、的鋪設位置及走向， 為入伙后的管理、 維修養護打下基礎。 2 ）主動與開發商和承建單位聯系，協商樓宇交接問題，如：商定交接注意事項和開 始交接日期等。 3 ）與施工單位雙方制定驗收方案，統一驗收標準。 4 ）準備竣工驗收的表格資料： A. 房屋接管驗收表 B. 室內接管驗收遺留問題統計表 C. 公共配套設施接管驗收表 D. 公共配套設施接管驗收遺留問題統計表 E. 機電設備接管驗收表 F. 機電設備接管驗收遺留問題統計表 3. 相關記錄及表格 房屋接管驗收表 室內竣工驗收遺留問題統計表| 公共配套設施接管驗收表 公共配套設施接管驗收遺圖問題統計表 機電設備接管驗收表| 機電設備接管驗收遺留問題

3、統計表 4.前期備案準備 準備內容 辦理部門 備 注 物業管理公約備案工作及備案批準文件 /明示 開發公司 衛星電視安裝/收視手續，許可證 開發公司 竣工驗收備案工作及竣工驗收備案表 開發公司 單兀面積實測工作及實測報告 開發公司 園區正式通郵地址報批工作 開發公司 涉及信報箱安裝 停車場管理方案報批工作及批復文件 物業公司 涉及標識、標牌安裝 停車場收費備案工作 物業公司 報檢生活用水，領取合格證 開發公司 消防報驗工作 開發公司 物業管理收費明碼標價展板 物業公司 樓宇資料的接管移交 1. 接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料 1 ）產權資料 A. 項目批準文件； B. 用地批準文件； C.

4、 建筑執照； D. 業主姓名、聯系方式及建筑面積清單； 2 ）驗收合格資料 A. 竣工驗收證書； B. 消防驗收合格證； C. 綜合驗收合格證書； D. 用電許可證； E. 供用電協議書； F. 電梯使用合格證； 3 ）工程技術資料 A. 竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結構、設備、 附屬工程及隱蔽管線的全 套圖紙; B. 地質勘察報告; C. 工程合同及開、竣工報告； D. 工程預決算分項清單； E. 圖紙會審記錄； F. 工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄） ； G. 隱蔽工程驗收簽證； H. 沉降觀察記錄； I. 竣工驗收證明書； J. 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； K. 新材料

5、、構配件的鑒定合格證書； L. 水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書; M. 供水、供暖的試壓報告； 4 ）資料的存放： 上述的全部資料存放在物業管理公司保存，復印件在管理處辦公室，以便隨時查閱。接管驗收過程 接管驗收程序 1. 開發商（大業主）通知物業管理公司接管驗收； 2. 物業管理公司驗收小組按 樓宇接管資料的移交核對所接收的資料，具備條件的，應 在七日內簽發驗收復函并約定驗收時間； 3. 物業管理公司驗收小組同移交人對房屋質量、 使用功能、外觀質量、公共配套設施設備 等進行竣工驗收； 4. 對竣工驗收中發現的質量問題， 由驗收小組填寫各類遺留問題統計表， 約定期限由移交 人

6、負責整改，并商定時間復核； 5. 對室內物件無明顯不合符檢驗標準要求的房屋， 由管理處接收鑰匙。 管理處對接管了鑰 匙的房屋承擔保管責任，應避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格后再接 管鑰匙。 6. 業主入伙時，由管理處房管員陪同對室內進行全面細致的質量檢查。 對發現的質量問題 由管理處整理后報告置業公司，由其限期施工隊逐項返修，經管理處或業主驗收后消項。 7. 在保修期內，在使用過程中業主或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷 時，報告開發商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。 接管驗收標準及檢驗辦法 1. 標準范圍 參照建設部物業承接查驗辦法 （建房2010165號）及

7、達到業主的合理要求。 2. 標準及檢驗辦法 梁、柱、板主體: 1）按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫； 2）無鋼筋外露； 頂棚： 1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮； 2）無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污債： 墻面： 1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 2）塊料（如磁磚）面層： A. 粘貼牢固，無缺校掉角； B. 面層無裂紋、損傷、色澤一致； C. 對維砂漿飽滿，線條順直； 3）墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象； 1）毛地面：平整，無裂紋； 2）塊料（如磁磚）面層： A. 粘貼牢固，無缺校掉角； B. 面

8、層無裂紋、損傷、色澤一致對縫線條順直； C. 對縫砂漿飽滿，線條順直； 3）水泥砂漿面層： 抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷； 4）衛生間、廚房和前后陽臺地面： A. 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水， 觀察水流向準確到地漏， 不應有積水， 倒泛 水； B. 第二天到樓下檢查樓面無滲漏； 門窗： 1）開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊 全，位置準確，無翹曲變形； 2）從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活； 3）木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形； 4）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損 傷和無

9、刮花痕跡； 5）窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷；可選擇以下檢查方法： A. 先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為 多屋住宅區） 自上而下均勻澆水， 停止澆水后半小時逐間檢查每個窗臺 （墻面） 是 否有水滲入； B. 查詢天氣預報，在驗收期間出現下雨的日期前，先將所有窗門關緊，雨后逐間 檢查場面和窗臺泛水； 樓梯、扶手： 1） 砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露； 2） 鋼木結構的樓梯： A 用力輕搖無晃動，安裝牢固； B 鋼筋無銹蝕，無彎曲； C 木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手； 插座 1）電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，

10、無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安 全要求， 滿足“左鄰右火” 規定，每個都檢測， 試電筆檢查每個插座電源接通是否正常； 2）公用電視天線和計算機設備插口、插座：單指輕擊蓋板安裝穩固，蓋板無損壞 3）電話插座：只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞； 接線盒： 1）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞； 2）用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭； 開關： 1）安裝牢固，目視蓋板無損壞， 2）全檢開關靈活，開啟接觸效果良好； 照明燈具： 1）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損； 2）打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，

11、燈具發光正常； 3）產品合格，使用壽命達到要求，室外公共照明燈全部接通連續工作 3 天，統計有多 少自然損壞的。 供水系統： 1）安裝牢固無能搖動；打開每層的供水總閥門（注意關閉室內的水閥管道完好無損， 無滲漏水，無銹跡； 2）管道接頭無滲水； 3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網，流水暢通，接頭無漏水； 排污管道（含塑料管） ： 1）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全； 2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞； 3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻； 地漏： 過濾鐵蓖安放穩固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通； 衛生潔具： 1）安裝牢

12、固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡； 2）灌水后排水口接口密實，無滲水接水軟管無銹跡； 3）便器： 水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通； 室內配電箱： 1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常； 2）開關符合型號規定； 3）導線與設計相符，布線規范； 4）目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活； 其它： 1 ）水表、電表 安裝牢固，無搖晃；看表內讀數運轉是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷； 基礎設施： 1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等； 天臺： 1）屋面隔熱層、防水層： A 板端縫、伸縮縫油青緊貼； B 隔熱板、防水層表面無裂縫； 2）落水口暢通，管道

13、完好； 3）扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕； 屋面避雷設施； 各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠； 1）消防栓： A 油漆均勻，無少刷、漏刷現象； B 閥門完好，無滲漏水； 2）消防箱： A 消防管、消防帶等配套齊全； B 箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝個牢固、門鎖開啟自如， C 消防管無滲漏水，閥好； 小區燈光系統： 1）按設計要求安裝； 2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常； 3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花； 綠化： 1）按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達 98以上，無病蟲發生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度 98%； 2）綠

14、化用水： 綠化水管布局合理， 閥門開關距離四周不超過 l00 米，布局覆蓋率 100%閥門開關靈活， 無漏水，安裝穩固，無搖晃； 周邊道路： 1）道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷； 2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷； 3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩固，塊料無裂紋、無缺棱掉角； 4）路牌標志清楚，地面線條垂直； 垃圾池（箱） ： 1）沖洗水管： A. 垃圾池通水率 100，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水； B. 水閥門關靈活無漏水： C. 水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活； 2）鐵箱類： 油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩； 3）塑料類： 桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水配有桶蓋且完好無損

15、； 崗亭： 1）鋁材和不銹鋼類： 安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污債； 2）電動道閘： 安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷； 車庫： 1）露天停車場： 路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋； 2）地下停車場： A. 參照物業承接查驗辦法的相關內容； B. 車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻； 3）露天（夾層）車棚：參照相關室內驗收標準； 4） 單車架： 焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡； 5）照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常； 6）排水系統：設有專門的排水溝。參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗 收標準； 窨井、檢查井和化糞池： 1）池內無垃圾雜物

16、，進排水暢通，池避無裂痕； 2） 檢查井和化糞池進出水口高差不小于 5CM井蓋擱置穩妥并設置井圈； 明暗溝： 1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整； 2） 溝蓋板安裝平穩、牢固，排水暢通； 水池、水箱： 1）按設計要求和有關衛生標準進行驗收； 2） 無滲漏水現象； 信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序； 景觀、雕塑和文化娛樂設施：按設計標準和所要求達到的效果驗收。 接管驗收后 工程完善和工程遺留問題處理規定 1. 工程完善 指開發建設單位在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后， 才進行的部分公共配套設施的工 程完善： 1）室外改造、完善工程，如下所示： A.游泳池、網球場等室外娛樂設施；

17、B.綠化、區間道路等配套設施; 2）室內改造、完善工程，如下所示： A. 樓道燈改造等 2. 工程遺留問題 指在竣工驗收和樓宇使用過程中， 發現的安全隱患、 使用的建筑材料不合格、 設計無法 達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容； 3. 處理規定 1）管理處對完善配套工程執行監督職能，指定專人作好協調工作； 2）對發現的遺留問題，及時向公司匯報，并協助物業管理公司作好與開發建設單位的 聯系工作； 4. 管理工作規定 1） 在業主未辦理人住手續之前進行的完善和工程遺留問題改造時： A 管理處對已接管的房屋和設施實施保管； B 分清責任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯系，協調解決須交

18、叉工作的矛 盾，以確保已接管房屋和設施的完好； C 配合施工隊的用水用電，要求（必要時，鑒定協議）施工隊進出場有序； D 按設計要求限制施工隊活動范圍； 2） 在業主（住戶）開始辦理人住手續之后進行的完善和工程遺留問題改造時，除按第 1 條的規定繼續執行以外，還必須在以下工作方面加強管理： A. 限制噪音施工時間，確保業主的工作不受影響； B. 給進場施工隊人員（保修人員） 辦理出入證， 避免與裝修施工人員混淆，給已 入伙的業主帶來安全隱患； C 管理處增強保安力量監督施工隊的人員管理； D 施工隊離場前，必須到管理處申請“放行條” ，在經管理處房管員以上人員核 查無誤后（核查有無違反管理規定

19、，收回出入證，督促水電結算等） ，并經房管員 以上人員簽名后施工隊方可撤離小區。交房前 業主入伙前籌備工作 竣工驗收時間：在樓宇入伙前一至三個月進行； 入伙時間：住戶入伙時間。 1. 健全管理處 竣工驗收前三個月， 公司任命管理處主任，管理員、工程技術人員等到位， 組成管理處 新的籌建班子；其他人員根據工作進展需要，采取分步到位的方法。 管理處各類人員可按以下程序和時間到位。 A. 入伙前三個月，任命管理處主任，工程負責人等投入入伙前的各項準備工作； B. 竣工驗收前二個月，小區消防中心值班人員進入現場， 與機電安裝維修工程部 人員一起，參與機電設備安裝調試的監理工作， 掌握小區設備設施的基本

20、情況和操 作規程； C. 竣工驗收前半個月，電工，給排水，進入現場，熟悉樓宇結構、公共配套設 施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監督樓宇工程遺留問題的整改上作 ； D. 竣工驗收前半個月， 部份保安人員到位，上崗培訓后，負責對所接受的物業守 衛工作； E. 入伙前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公； F. 入往前一個月，炊事員到位，食堂開餐； G. 入往前半個月，衛生人員到位，開始對小區內環境和已接收的房間進行清潔工 作。 H 入伙前半個月，全部保安人員配齊上崗； I 入伙前半個月，維修班、運行班組成立，人員配齊到位； 2. 入伙工作方案 管理處成立后，管理處主任負責根據物業管理公

21、司編寫的物業管理方案 ，編寫管 理處入伙工作方案，入伙工作方案的內容包括以下內容： A 核實物業管理方案中擬定的管理處人員配備情況； B 根據實際情況和物業管理方案中的要求以及要達到的標準，擬定入伙后 在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示： * 治安方面：增設報警系統； * 車輛管理：增設區間道路標志；增設自行車棚； * 垃圾清運：增設垃圾池（屋）或垃圾清運站等； * 樓道燈： 改成節能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等） C 擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案； D 根據物業管理方案的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃； E 制定入伙流程； F 其他； 3. 準備

22、入伙資料（開發商） 1）根據物業公司原有的格式和實際情況編寫和印刷 業主手冊 、臨時管理規約等。 2）印刷“辦理入伙手續須知” ，內容要求寫明管理處辦公地，業主應帶的證件，并附簡 明扼要的入伙程序流程說明圖等。 3）印刷其他規定等。 4）印刷入伙表格； 4. 協調工作（開發商） 1）與供電局、自來水公司、郵局等單位搞好聯系工作，保證入伙后水、電等的供應。 5. 通知入伙（開發商） 通過登報或寄發通知書的形式， 提前一個月向業主發出入伙通知。 寄發通知應包括以下 資料： 1）入伙通知書 2）辦理入伙手續須知 3）收費項目一覽表 6. 入伙時的環境布置（開發商） 1）樓內環境： A. 入口處掛橫幅

23、，內容有“歡迎您公司 * 小區”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。 B. 插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標明“ * 小區物業管理處”字樣。 C. 入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。 2）管理處辦公環境： A 擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。 B 張貼醒目的“辦理入伙手續流程圖” ，辦理手續設置要求做到“一條龍服務” 程序，標識清楚，一目了然。 C 管理人員著裝整潔，精神飽滿。 D 辦公室內資料擺放整齊有序。交房過程 業主入伙程序 提前確認和預約每日辦理交房手續的名單。 1. 入伙流程圖 驗證 T 資料發放 T 交費 T 鑰匙發放 T 驗房 2. 驗證 1）入伙通知單原件、和購房合同復印

24、件一份 3. 資料發放與保管 1） 發給業主保存的資料： A. 業主手冊 B. 臨時管理規約 C. 收費項目一覽表 2） 發給業主填寫并需返回管理處的資料： A. 臨時管理規約：經業主和管理處簽約后，業主保管一份，管理處留存一份; B. 業主公司情況登記表：即日填寫返回管理處； C. 裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，并返原件給管理處存檔； 3） 管理處按業主房號進行建檔編號，檔案中應包括的內容： A.業主入伙通知單 B. 入伙驗房表 C. 業主公司情況登記表 D. 裝修申請表 4. 交費 1）管理服務費： 以寫字樓入伙通知單上發出的日期為準，次月開始計收全月管理服務費； 2）裝修押金： A.

25、時間：辦理人住手續時交納； B. 標準：每百平方米 元； C. 退款：住戶裝修完畢，憑房管員簽字的裝修押金的收據可辦理退款手續； 3）樓道維護費、裝修垃圾清運費： A 時間：辦理入伙時交納； B 標準：每戶平方米 元； 4）工本費： 5）其他： 開發商未配套，需由住戶付款，由管理處統一組織施工； 5. 鑰匙發放 1）憑管理服務費發票到鑰匙房簽名領取房間鑰匙或門禁卡（一卡通） ； 6. 驗房 按國家有關的規定執行。 交房后 小區保修工作程序 1. 保修工作流程 驗房 T 申報 T 施工 T 驗收 2. 驗房 業主領取鑰匙后，在房管員的陪同下，對室內項目逐一進行驗收，驗收合格，雙方簽定“業 主入伙

26、驗房表”； 1） 驗收合格： 住戶須在三日之內交此表回管理存檔； 2）驗收不合格： A. 業主必須三日之內將此表交回管理處，由管理處負責聯系或安排維修事宜； B. 超過三日且在房屋的保修期限內時， 業主未申請裝修的情況下， 若外墻和樓板 滲水等質量問題仍屬保修，房間內易損壞如燈泡、水龍頭等則由業主負責； 3. 申報保修 1）住戶從領取鑰匙之日起三天之內憑 “業主入伙驗房表”到管理處，由主管房管員在 “保修登記表”上登記; 2）“保修登記表”上須明確預約時間、聯系電話等； 3）房管員在預約的時間內及時填寫“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單位 進行維修； 4. 維修 1）維修形式： A. 開

27、發建設單位委托管理處負責維修。 B. 開發建設單位設專人配合管理處進行維修工作。 2）注意事項 在一年的保修期內 , 業主陸續入伙，有些保修是在房屋使用過程中才發現如樓面和外墻 滲水等，凡需進入室維修時，維修人員必須注意： A 業主在場： 維修人員必須在預的時間內到場， 若臨時有其他任務需取消維修預 約時，應及時通知住戶并另約其他時間； B 業主留有鑰匙：維修人員應對室內的設施負責 , 不得隨意將鑰匙交給非維修人 員，完成任務及時返還鑰匙； 5. 驗收 業主、房管員和維修人員（或維修單位代表）三方到場驗收，并簽字認可。 未出售房屋所有權 開發商作為未出售房屋的業主，與其他業主享有同樣的權利，在業主大會上也同樣享有 投票權。開發商通過開發建造了建筑物整體， 對整個建筑物具有所有權。當開發商將房屋售 出后，房屋的所有權就轉讓給了購買者， 而未出售的房屋不論用來干什么， 只要這部分房屋 的所有權未發生轉移，所有權人就仍然是開發商。根據物業管理條例的規定： “房屋的