1、安徽銅陵項LI投資分析報告研究報告第C200805號安徽銅陵項LI投資分析報告北孚地產研究所2008年4月1銅陵簡介2、城市規劃解讀2（-）建設大銅陵城市空間新體系3 （二）確定順安、鐘鳴成為銅陵的東大門4 （三）鐘鳴鎮服務于銅陵市東部城區5二、社會經濟發展5（-）GDP、人均GDP及全省地級市排名6 （二）人均可支配收入及全省地級市排名6 （三）房地產業發展情況8三、東部城區內部格局比較分析8（-）東部城區開發現狀分析及進度預判9 （二）順安、鐘鳴典型房地產項U調查10 （三）順安、鐘鳴投資環境比較分析11 （四）鐘鳴鎮項LI比較12四、項LI投資選擇建議13五、鐘鳴新區項tl SWOT分析

2、及發展策略13 （） SWOT 分析14 （二）發展策略17六、鐘鳴新區項LJ投資收益佔算19結論銅陵簡介銅陵轄三區（銅官山區、獅子山區、郊區）一縣（銅陵縣）；銅陵縣下設''四 鄉四鎮”，鐘鳴鎮、順安鎮位于銅陵東部，其中鐘鳴鎮與蕪湖銅南縣相接。全市土地面積1113平方公里，其中市區面積227平方公里，銅陵縣地域面 積占全市781>.71%左右；全市總人口 81.35萬人，其中市區人口 43. 43萬人。位于安徽省南部、長江下游南岸，東距蕪湖市80公里左右，距省會合肥市 120公里，徐（州）黃（山）公路線在銅陵長江大橋過江。處“武漢一上海長江經濟帶”上，是長三角區域重要的資

3、源型城市、“兩山 一湖”旅游區的北大門、皖中南中心城市以及蕪馬銅經濟圈的骨干城市。銅的儲量占全省70%以上，硫鐵礦儲量位居華東第一、全國第二，石灰石、 黃金和口銀的儲量均居全省之首。一、城市規劃解讀（-）建設大銅陵城市空間新體系按照銅陵新版城市規劃，銅陵城市發展定位于:全國銅產業基地電子材料產業基地長江中下游重要的工貿港口城市皖中南中心城市銅陵市城市建設按照“北擴、東進、南整、西跨”的思路，主要向北、東、 南三個方向發展，形成“一城三區，一主兩副”的組團式布局。其中，東部城區成為新一輪開發的重點區域，銅陵縣政府于2008年4月在 此正式設立建設指揮部。（二）確定順安、鐘鳴成為銅陵的東大門銅陵市

4、總體規劃確定，東部城區以順安、鐘鳴為基礎，集中發展生活居住功 能；以沿江快速通道為發展軸，構建以工業為主的綜合性新城區；圍繞順安老鎮 建設東部城區商業服務中心，商業服務業應考慮為城區居民和周圍農村居民提供 生產和生活服務。到2010年，東部城區人口 4萬人，力爭到2012年城區人口達 10萬人以上，建成區面積控制在6平方公里。作為全國綜合改革試點鎮、安徽省重點中心鎮一一順安鎮有著豐富的金、銀、 銅、鐵、硫等資源，山川秀麗；區位優越，F銅鐵路、沿江快速、沿江高速穿鎮 而過；城鎮基礎設施日臻完善，小城鎮建設發展迅速，已建立建材、輕紡、化工、 礦業采掘、房地產開發、商貿流通等主導產業。鐘鳴鎮緊鄰順安

5、鎮，大力發展紡 織、服裝、電子、制造四大支柱產業，同時圍繞城鎮建設和城市化進程，加強房 地產開發和經營。兩鎮的變化為東部城區的跨越式發展積聚了巨大的能量。（三）鐘鳴鎮服務于銅陵市東部城區鐘鳴鎮規劃以便捷的道路交通系統為骨架，建立現代的市政基礎設施系統； 以合理的功能和布局，服務于銅陵市東部城區，為金橋工業園做好生活服務區和 物流園區的職能。鎮區總體用地布局結構城鎮用地向西緊湊發展，同時在銅南公路南側結合現狀工業，布置工業組團, 遠期向南拓展，形成“一主一副二區”的布局結構：一主，以現狀老城為依托， 向西拓展，形成主城區，功能以居住和綜合服務為主，面積2. 8平方公里；一副, 龍泉路向南延伸，跨

6、過銅蕪高速公路，為遠期發展用地，功能主要是居住生活為 主，面積0. 53平方公里；二區，牡陵規劃為傳統優勢產業發展區，面積0. 73 平方公里，獅子山及其周圍緩沖地帶規劃為旅游休閑區，面積1.3平方公里。鎮主城區用地功能劃分二條商業帶：（1）豐泉路向西延伸到花園路，規劃為商業街，長度1500米, 用地面積約8公頃，主要布置大型商業服務設施；（2）龍泉路商業街，向南到獅 峰路（新區D地塊，參見下文），向北到站前路，長度860米，用地面積約4. 5 公頃，主要布置中小型商業設施和生活服務設施。一個物流園區：位于豐泉路以南、勝利路以東、施沖路以西，銅南公路以北。一個行政中心：位于馬中路以南，清泉路以

7、西，面積3. 6公頃，包括約0.9 公頃的市政廣場。（新區A地塊，參見下文）一個山地住宅區：將榮偉水泥廠更新為山地住宅區，因坡就勢建設低層住宅。二、社會經濟發展（-）GDP、人均GDP及全省地級市排名近年來銅陵市經濟處于快速發展階段，十五期間，GDP增速一度達到30%以 上，2000-2007年間年均增長20%左右。2007年銅陵市GDP總量達到286. 83億, 人均GDP為39838元，比上年增長19.63%。截至2007年銅陵市人均GDP已經突破4000美元，標志著銅陵市房地產市 場進入高速發展期。排名城市GDP排名城市人均GDP1合肥市13001馬鞍山424133安慶市6002銅陵市3

8、98383蕪湖市5803合肥市281254馬鞍山5404蕪湖市252945阜陽市4505淮南市151976滁州市4386黃山市145607宿州市4307宣城市130518六安市4308淮北市126759蚌埠市4109蚌埠市1164510巢湖市41010池州市1151511淮南市35511滁州市995412亳州市34512巢湖市980913宣城市35013安慶市973914銅陵市29014六安市722215淮北市25815宿州市704916黃山市21516毫州市638817池州市15817阜陽市5000（二）人均可支配收入及全省地級市排名省及地市人均可支配收入增幅安徽省1147417.4馬鞍山1

9、613717.7合肥市1342621.9銅陵市1326617.6蕪湖市1323422. 1淮南市1200312.6淮北市1164418.7蚌埠市1144012.4黃山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4阜陽市1086323.2安慶市1071011.7宿州市1056218. 1六安市1045916.9宣城市1043615.4隨著全市經濟發展進入快車道，銅陵市人民生活水平不斷提高。2000-2007 年間城鎮人均可支配收入從5591. 5元迅速上漲到13266元，增幅達137. 25%。 同時，銅陵市城鎮人均可支配收入

10、在全省排名名列前茅。收入水平的不斷提高， 居民消費支岀也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，推動了銅陵市房地產市場 的較快發展。（三）房地產業發展情況21. 供求形勢良好近兒年來，銅陵市房地產業發展較快，房地產投資額呈梯狀增長，2000-2007 年間占全社會投資總額比重平均為20%,其中65%為住宅投資。2007年銅陵房地 產市場的供銷關系保持活躍態勢，全市商品房批準預售面積為39. 64萬平方米， 比上年減少30. 82%,同時商品房備案銷售面積達到41.46萬平方米，全年供求 比為0.93:1。銅陵市住宅市場供求比呈現總體下降態勢，2005-2007年分別為 1.09:1、1.14:1、1

11、.05:1,在未來供應增量減少與需求量持續增加悄況下，銅陵 市商品住宅市場呈現出供求基本平衡態勢。2. 商品房價格居全省首位排名城市名稱商品房銷售均價其中住宅1銅陵3587 3234合肥332631723蕪湖32083074隨著銅陵市經濟發展加快，人民收入不斷提高，購買力不斷增強，對住房條 件改善的需求日益迫切，并且在全國房地產市場熱度的帶動下，近年來銅陵市商 品房價格一路上揚。2007年銅陵市商品房銷售均價躍至全省首位，達到3587元 /平方米，比上年增長10.51%,其中住宅銷售均價為3234元/平方米，市區中高 檔商品住宅平均售價已超過5000元/平方米。3. 東部城區銅陵鄉鎮商品房市場

12、多為空白。其中，東部城區順安、鐘鳴房地產市場較為 領先，但也僅屬于剛剛起步階段。LI前，順安鎮在售樓盤不過寥寥兒家，均價在 2200元/平方米左右；鐘鳴鎮商品房樓盤僅1處，均價在1400元/平方米左右。三、東部城區內部格局比較分析（-）東部城區開發現狀分析及進度預判東部城區建設目前已經啟動，呈現"多管齊下”的格局。1順安鎮2008年4月，銅陵縣成立了以縣委、縣政府主要領導親自掛帥的東部城區 建設指揮部，進駐順安鎮開展丄作。LI前，控制性詳細規劃正在調整，修建性詳 細規劃也正在同步著手制定，預計下半年可完成報批，之后將進入土地上市（招、 拍、掛）進程。指揮部提出“三年大變樣”的LI標，

13、即利用三年時間將東部城區 順安鎮核心區建成LI前縣城規模。2. 金橋工業園位于順安、鐘鳴之間的金橋工業園，規劃面積33平方公里，起步區5平方 公里，于2003年啟動籌建，2006年2月被省政府批準為省級開發區；2007年， 進入該工業園區項目約30個，環評執行率達100%o3. 鐘鳴鎮鐘鳴鎮首批上市地塊（鐘鳴鎮新區）已基本完成準備工作，是東部城區建設 啟動以來,最早確定詳細性控制規劃的區域;鐘鳴鎮將來會以此為中心進行改造、 重新建設，鎮政府也將遷入該首批上市地塊之中。LI前，該地塊招商以鄉鎮為主、 銅陵縣配合的模式進行，與順安鎮等建設區域統一納入東部城區規劃，招商組設 立在肖前鎮政府辦公地。（

14、二）順安、鐘鳴典型房地產項LI調查順安：牡丹新村基本資料住宅單價：一層和六層1960元二至五層2260元商鋪單價：4900元建筑形態：多層(共6層)主力房型：兩房(79m2)、三房(103/110m2),有少量一房(39/66m2)外立面：面磚建筑結構：磚混購買人群：本鎮居民、公務員、外來小業主付款方式：現房需一次性付款。開發商：津塔房業開發公司項目分析：小區檔次不高，體量不大，外立面尚可，基本無景觀和商業配套。銷售情況：07年中開盤，前已基本售罄，僅剩少量底樓和頂樓及商鋪出售鐘鳴：龍苑小區基本資料位置：緊鄰萬象項目地塊均 價：一層和五層1358元（閣樓43m2,單價780元）二層至四層148

15、8元車庫單價1200元建筑形態：多層(共5層)體 量：共16幢主力房型：兩室一廳(100m2)>三房一廳(113-132m2)外立面：普通涂料建筑結構：磚混配 套：鐘鳴集鎮商業購買人群：本鎮居民、鄉村百姓付款方式：需一次性付款U詢可優惠10元/m2項口分析:檔次較低，小區內僅有一幼兒園，其他區內配套基本無。位于老鎮中心，且 緊鄰鎮政府，因此LI前來看地段不錯。銷售情況：03年開盤，1期已售罄，2期也基本售罄，僅剩少量底樓和頂樓出售，小區最后2幢樓預計今年6月開盤（三）順安、鐘鳴投資環境比較分析1. 區位比較鐘鳴是銅陵的"東大門”，而順安則比鐘鳴更黑近銅陵市中心，事實上順安 鎮基

16、本位于銅陵市中心與鐘鳴鎮的中間位置。另外，根據東部城區規劃，未來東 部城區的核心區域將位于金橋開發區，也包括順安鎮的大部分，而鐘鳴鎮則位于 東部城區輻射區域的外禺。因此，從區位來說，順安優于鐘鳴。2. 政府搬遷口前，東部城區指揮部已落戶順安，未來縣政府辦公地將搬遷至順安。從這 個角度出發，鐘鳴遜于順安。3. 建設進展順安和鐘鳴同屬于東部城區規劃，原則上也無先后發展之分。從實際進度上 看，鐘鳴鎮首批地塊啟動時間略占先機。LI前，順安鎮詳規正在調整，鐘鳴則基 本完成，且土地拆遷工作進展順利，土地隨時可上市交易。4. 發展潛力順安、鐘鳴同為鄉鎮地區，都具備一定發展潛力，特別是順安鎮在發展現狀、 區位

17、等條件方面略優，且享有東部城區建設指揮部落腳地的優勢，因此其發展前 景更加明朗、明確。相比而言，鐘鳴鎮在房地產開發方面則具有低成本、后發優勢，房價上漲空 間亦相對較大，LI前市區房價居高，順安房價也比鐘鳴高出800元、近60%左右。萬象項U鐘鳴鎮新區項LI地理位置鄰近口前鎮政府所在地距東部城區核心、市區更近沿江高速以北、金榔路以東、龍泉路以西馬中路以南規劃前景項LI偏離未來鐘鳴鎮中心區域鎮政府將遷入A地塊，項LI將處于鐘鳴鎮中心區域地塊面積約 90 畝(60000m2)扣除50畝政府用地和90畝公共設施用地，實際用地360畝(240000 m2)地塊屬性商業(待定，并可能轉變性質)商住地塊現狀

18、毛地，有7/8戶需拆遷接近凈地或凈地轉讓方式整體出讓掛牌，分為A/B/C/D四個地塊，項口中有部分將被政府回購用于動遷安 置：可整體出讓轉讓單價U前報價約20-22萬預計15-18萬/畝道路交通沿江高速、銅蕪高速沿江高速、銅蕪高速周用配套鐘鳴中學鐘鳴中學、縣二中現狀及位置示意圖四、項LI投資選擇建議地區或項I評價指標得分順安鎮鐘鳴鎮新區項LI萬象項LI區域成熟度757070規劃利好807570規劃確定性8075啟動及時性70758070發展潛力758075成本優勢707575風險控制807570總分值535530500根據對東部城區重點地段的考察，我們認為:1、順安鎮地處東部城區核心位置，且是

19、未來縣政府所在地，確定性相對更 高，投資機會相對較好，評價分值略高于鐘鳴鎮新區項LI；2、鑒于日前順安鎮正處于詳規調整、土地控制階段，預計2007下半年才有 地塊上市，因此建議先期著手鐘鳴鎮新區項U進行接觸或落實。3、建議保持對順安鎮地區開發的關注，擇優選擇其中地塊。五、鐘鳴新區項U SWOT分析及發展策略（一）SWOT 分析優勢規劃與區位優勢：先天規劃為銅陵東大門咽喉，占盡市政規劃地利：項口位 于未來鎮政府所在地，且距金橋開發區僅6. 5公里，區位優勢十分明顯。價格與后發優勢：相比銅陵市、順安鎮，鐘鳴鎮起點較低，后發優勢明顯， 較低的價格也是項U的最大優勢之一。動遷回購優勢：項LI有部分未來

20、將被政府回購用于動遷安置，這既為項U帶 來一定的人氣，也降低項LI銷售風險。環境規模優勢：地塊具有絕佳的生態山脈與綠化環境，面積360畝，具有一 定的規模優勢，有利于提高市場競爭力和抗風險能力。劣勢經濟發展不足：鐘鳴鎮經濟發展不足，鎮區居民H前收入和消費水平不高， 基礎設施建設滯后，城鎮風貌特色不明顯。社會發展落后：城鎮體系發展不充分，社會服務系統不健全，公共設施明顯 不足，缺乏投資吸引力。地塊布局零亂：城鎮用地沒有明顯的功能分區，布局較零亂。居住氛圍一般：口前項LI周邊居住氛圍一般，生活、商業配套設施貧乏，交 通線路少，道路狀況較差，出行不便。機遇東部城區規劃：強勁的城市基礎設施建設投資預期

21、、開發區招商引資及大銅 陵和東部城區規劃帶來巨大機遇。地產價值洼地：鐘鳴房地產市場供應量極少，對項LI開發成功有先機條件； 且口前銅陵市區房價較高，順安房價也比鐘鳴高岀近60%,鐘鳴凸現價值洼地， 基數低，房價上漲空間較大，將帶來較高投資回報。政府賣地心切：政府要求有關部門做足土地文章，多渠道籌集建設資金，年 內完成投資3億元以上，土地主管部門出讓土地有迫切的壓力和動力，與政府談 判處于主動位置，回旋余地較大。挑戰宏觀政策風險：國家對房地產市場的宏觀調控正在向縱深發展，房地產行業 發展面臨轉型，市場形勢的微妙，消費、投資謹慎；規劃落實程度：東部城區雖是城市規劃的重要區域之一，但規劃的兌現時間

22、和落實程度具有一定的不可測因素。周期無法對應：項U開發周期（3-5年）短于東部城區總體規劃及金橋開發區 初具規模所需時間（5-8年），難以充分享受到土地和房價的增值溢價。潛在競爭壓力：未來兒年政府對該區域土地放量較大，同期推出的項LI較多, 將給項LI帶來潛在競爭壓力。地價抬高可能：政府更傾向于引進競爭對手，從而抬高土地出讓價格。（二）發展策略針對項LI面臨的優勢、劣勢和機遇、挑戰，初步建議采取以下項LI發展策略, 以抓住機遇，揚長避短，迎接挑戰。1. 拿地環節當前，東部城區包括順安鎮、鐘鳴鎮在內，土地交易市場兒乎未成型；僅有 的個別在售項LI多是以前協議方式獲得。因此，土地市場化價格的確定正

23、處于探 索階段，可比對象缺乏，主觀定價的傾向明顯。抓住政府急于招商引資的心理，可在談判和溝通中盡量爭取更多優惠；鎮區 現狀、規劃落實的不可預測性等能成為與政府討價還價的舷碼之一。2. 開發環節鑒于對鐘鳴口前狀況的判斷，建議在統一規劃的基礎上，分批次、有節奏的 進行開發，適當拉長開發周期，并加強宏觀、行業與市場研究，隨時觀察未來房 地產市場形勢，積極應對市場變化，努力“借勢”，充分享受因規劃落實和基礎 設施完善等帶來的增值收益。整合當地的政府、教育、醫療資源，增加項目附加值，形成項U的獨特競爭 優勢；同時，有針對性的設計戶型，創新項U戶型，提升形象設計，做到不同產 品既能相對獨立乂能互為補充。建

24、議一期產品類型建議以傳統的多層形態和普通 中等戶型為主；二、三期產品依發展情況，可嘗試復式、躍層、花園洋房等新型 產品，做到同類戶型的領先優勢。3. 銷售環節分期：建議一期（占總面積20%左右）在2-3年后（正常開發周期）開盤；隨 著規劃的落實和基礎設施完善，鐘鳴房產價格會有一個比較可觀的漲幅，鑒于先 進的開發模式和優質的品質，樓盤應會受到追捧，二期（占總面積40%左右）在 3年后開盤；預計5年后金橋開發區已初具規模，建議三期（占總面積40%左右） 在5年后實現銷售。客戶：一期主要定位于動遷戶居民、鎮政府機關人員、鎮上部分改善型需求 者以及部分農村進鎮者；二期適度擴大客戶區域范圍，可定位于鐘鳴

25、、金橋和順 安政府機關人員、開發區管理人員、小業主和部分因市區房價過高而選擇遠郊的 居民；5年后以工業為主形成多種功能協調發展的綜合性新城區日益完善，這為 項LI提供了非常優質的潛在購買者，因此建議LI標客戶定位于開發區新近管理人 員、私營業主、市區及蕪湖等中高收入群體。價格：綜合銅陵社會經濟發展速度，結合鐘鳴鎮（銅陵東部城區）現狀及未 來發展進程，預計未來2年，鐘鳴房價將以平均每年10%的速度上漲，未來3-5 年將進入平均每年15-20%的較快上漲期，據此初測一期（2年后，年增幅10%）： 1700元二期（3年后，年增幅18%）： 2000元三期（5年后，年增幅15%）： 2630元按照一期

26、、二期、三期體量之比2:4:4計算，整個項目均價在2200元左右。六、鐘鳴新區項H投資收益估算1.以容積率1.0、平均成交單價2000元佔算序內容合計規模單價說明（萬元）（萬平方米）（元/平方米）一、投資成本(-)土地費用6742. 4424. 00280. 941土地出讓價6480. 0024. 00270. 00暫定18萬元/畝2契稅及印花稅等262. 4424. 0010. 94（二）前期開發費用2160. 0024. 0090. 00建安工程費X 10%1可行性研究費108. 0024. 004. 50建安工程費X0. 5%2規劃設計費432. 0024. 0018. 00建安工程費X

27、2%3場地平整費756. 0024. 0031.50建安工程費X 3. 5%4勘測費用108. 0024. 004. 50建安工程費X0. 5%5籌建開辦費用432. 0024. 0018. 00建安工程費X 2%6其它費用324. 0024. 0013. 50建安工程費XI. 5%（三）工程建造費21600. 0024. 00900. 00（四）配套費用960. 0024. 0040. 00（五）銷售費用1440. 0024. 0060. 00銷售額X3%（六）管理費943. 8724. 0039. 33一一四項的3%左右（七）不可預見費432. 0024. 0018. 00建安費用的2%左

28、右（八）財務費用1828. 7724. 0076. 20銀行貸款額按一_三項的30%,假設均勻發生（九）營業稅及增值稅3144.0024. 00131.00銷售額X6. 55%投資總額39251. 0924. 001635. 46二、銷售總額48000. 0024. 002000. 00三、利潤額8748. 9124. 00364. 54四、成本利潤率22. 29%2.以容積率1.0、平均成交單價2200元佔算 序內容合計規模單價說明（萬平方米）（元/平方米）一、投資成本（一）土地費用6742. 4424. 00280. 941土地出讓價6480. 0024. 00270. 00暫定18萬元/

29、畝2契稅及印花稅等262. 4424. 0010. 94土地出讓價X 4. 05%（二）前期開發費用2160. 0024. 0090. 00建安工程費X 10%1可行性研究費108. 0024. 004. 50建安工程費X0. 5%2規劃設訃費432. 0018. 00#. 00建安工程費X2%3場地平整費756. 0024. 0031.50建安工程費X 3. 5%4勘測費用108. 0024. 004. 50建安工程費X0. 5%籌建開辦費用432. 0024. 00建安工程費X 2%#. 006其它費用324. 0024. 0013. 50建安工程費XI. 5%（三）工程建造費21600.

30、 0024. 00900. 00（四）配套費用960. 0024. 00 40. 00（五）銷售費用1584. 0024. 0066. 00銷售額X3%（六）管理費943. 8724. 0039. 33四項的3%左右（七）不可預見費432. 0024. 0018. 00建安費用的2%左右（八）財務費用1828. 7724. 0076. 20銀行貸款額按一一三項的30%,假設均勻發生（九）營業稅及增值稅3458. 4024. 00144.10銷售額X6. 55%投資總額39709. 4924. 001654.56二、銷售總額52800. 0024. 002200. 00三、利潤額13090. 5

31、124. 00545. 44四、成本利潤率32. 97%投資選擇1、順安鎮未來發展確定性更高，投資機會相對較好，建議保持對順安鎮地區開發的關注，擇優選擇其中地塊;2、鑒于目前順安鎮正處于詳規調整、土地控制階段，預計2007下半年才有 地塊上市，因此建議先期著手鐘鳴鎮新區項LI進行接觸或落實。鐘鳴新區項LI投資收益估算以平均成交單價2000元計算以平均成交單價2200元計算科目合計科目合計投資總額39251. 09投資總額39709. 49銷售總額48000. 00銷售總額2800. 00利潤額8748. 91利潤額13090. 51成本利潤率22. 29%成本利潤率32. 97%風險提示宏觀政

32、策風險：國家對房地產市場的宏觀調控正在向縱深發展，房地產行業 發展面臨轉型，市場形勢的微妙，消費、投資謹慎；規劃落實程度：東部城區雖是城市規劃的重要區域之一，但規劃的兌現時間 和落實程度具有一定的不可測因素。周期無法對應：項U開發周期（3-5年）短于東部城區總體規劃及金橋開發區 初具規模所需時間（5-8年），難以充分事受到土地和房價的增值溢價。潛在競爭壓力：未來兒年政府對該區域土地放量較大，同期推出的項U較多, 將給項LI帶來潛在競爭壓力。地價抬高可能：政府更傾向于引進競爭對手，從而抬高土地出讓價格。對策建議1. 拿地環節土地市場化價格的確定正處于探索階段，可比對象缺乏，主觀定價的傾向明 顯。

33、抓住政府急于招商引資的心理，可在談判和溝通中盡量爭取更多優惠：鎮區 現狀、規劃落實的不可預測性等能成為與政府討價還價的舷碼之一。2. 開發環節鑒于對鐘鳴口前狀況的判斷，建議在統一規劃的基礎上，分批次、有節奏的 進行開發，適當拉長開發周期，并加強宏觀、行業與市場研究，隨時觀察未來房 地產市場形勢，積極應對市場變化，努力“借勢”，充分享受因規劃落實和基礎 設施完善等帶來的增值收益。有針對性的設計戶型，創新項口戶型，提升形象設訃，做到不同產品既能相 對獨立乂能互為補充。3. 銷售環節差異化清晰定位，區分客戶，精準定價。PAGEPAGE 3Chart1794895241128013266人均可支配收入

34、（單位：元）Sheet12004 年 2005 年 2006 年 2007 年人均可支配收入（單位：元） 794895241128013266Chart631.9229.411.085345120744.2438.911.136982780830. 3728. 841.0530513176住宅批準預售面積住宅備案銷售面積供求比Sheet1id年份省直轄市地級市 縣市區 土地面積（平方公里）總人口（萬人）GDP （億元）增減（）人均GDP全社會固定資產投資總額（億元）城鎮人均可支配收入（元/年）社會消費品零售總額（億元）城鎮居民人均住房面積（平方米）房地產開發投資額（億元）住宅投資額（億元）其中

35、：90平米以下其中：別墅、高檔公寓其中：經濟適用房屋商業投資額（億元）辦公投資額（億元）商品房施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米） 商業施工面積（萬平方米）辦公施工面積（萬平方米）商品房新開工面積（萬平方米）住宅新開工面積（萬平方米）其中：90平米以下 其中：別墅、高檔公寓其中：經濟適用房屋商業新開工面積（萬平方米）辦公新開工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）宅竣工面積（萬平方米）商業竣工面積（萬平方米）辦公竣工面積（萬平方米）商品房批準預售面積住宅批準預售面積商業批準預售面積（萬平方米）辦公批準預售面積（萬平方米）商品房預售登記面積（萬平方米）住宅預售登記面積（萬平方米）商業

36、預售登記面積（萬平方米）辦公預售登記面積（萬平方米）商品房銷售面積（萬平方米）住宅銷售面積（萬平方米）其中:90平米以下其中：別墅、高檔公寓其中：經濟適用房屋商業銷售面積（萬平方米）辦公銷售面積（萬平方米）商品房預售額（億元）宅預售額（億元）商業預售額（億元）辦公預售額（億元）商品房銷售額（億元）住宅銷售額（億元）經濟適用房銷售額（億元）商業銷售額（億元）辦公銷售額（億元）商品房銷售均價（元/平方米）住宅銷售均價（元/平方米）其中：90平米以下別墅、高檔公寓（元/平方米）備注142000安徽省銅陵市69. 0073. 3010, 623. 18825. 145591. 5023. 445. 4

37、80.2183. 840. 70.011. 190. 620.61109. 1349. 5635. 360. 099. 399. 323. 9355. 3933. 7331. 9410. 541. 210. 203.813.471130. 001088. 00957.002205.001593.00142001安徽省銅陵市69. 7080. 140. 09311,497. 84830. 406121. 3025. 325. 630. 1853.210. 570. 040.611.080.8197. 0045.7127. 460. 117. 7811. 136. 3044. 8331.3026.

38、 170. 1210.012.632. 104. 023. 081285. 001177. 001778. 001055. 002439. 001385. 00142002安徽省銅陵市70. 3088. 420. 10312, 577. 52535. 455782. 8927. 3420. 637. 150.2023.980.5560. 031.291. 990. 77130. 0967. 5947. 201. 6117. 7511. 906. 0741. 5429. 0521.950. 046. 034. 921. 673. 852. 691325. 561225. 281302. 3312

39、97. 631667. 581798.17142003安徽省銅陵市70.91104. 460. 18114, 730. 72646. 877108.9029.9921. 179.310. 1996.060.650. 171.242. 030. 85145. 8057. 1435. 940. 736. 6711. 833.6161.8947. 9740. 440. 0515. 625. 581. 836. 384. 881329. 831206.141333.331048.622115.931708. 64142004安徽省銅陵市71.63136. 730. 30919, 088. 69161.

40、377947. 9334. 3122. 7313. 240.2168. 690. 6560.913.030. 54179.3878. 5267. 7218. 455. 422. 0365. 2654. 2444. 200. 803. 078. 091. 878. 836.711627. 90151& 741433. 322139. 381982. 012. 870. 021. 484. 090. 63261. 66142005安徽省銅陵市72. 22182. 050. 33125, 206. 93176. 709523. 5942. 2413. 430. 1758. 270.6151.

41、422. 160. 66189. 2496. 6373. 317. 1612. 492. 1264. 6637. 1031.923129.4147. 0242. 340. 348. 293. 420. 649. 307. 601979. 001795.00891. 004001. 0C12495.00142006安徽省銅陵市73. 11243. 550. 33833, 313. 22692. 3311280.4148. 6424. 9517. 790. 19310. 690. 601146. 8692.2947. 480. 597. #142007. 1-11 安徽省 銅陵市73.65286.

42、 830. 1783& 945. 01118.71326657. 1625. 2820. 780. 17512. 220. 588254.85180.5108.1686. 9867. 3944. 0739. 6430. 3741.4628.8440.8233. 1775. 9758.4757. 3044.2450. 8338.9173.2164. 0422. 130. 1813.607. 160. 8017. 1313. 862340. 002164. 002027. 001396. 003899.001729.0019. 590. 0070. 1690.2151.64255. 393

43、3. 731900GDP排名城鎮人均可支配收入排名商品房平均銷售價格排名44.8331.301.4322750序號 城市名稱序號 城市名城市人口序號城市名稱GDP城鎮人均可支配收入稱 均價其中住宅41. 5429. 051.4331001 銅陵 六安175.5661.8947.971.2932462 安慶 6002合肥合肥146.565. 2654. 241. 203358732341. 1971.0852合肥市33263172134261. 1271. 1371535873蕪湖5803銅陵市132663蕪湖32083074淮南140. 8464. 6647. 021.3750. 9561.0

44、539蚌埠78. 5310巢湖41010池州市1101710蕪湖67. 0911淮南35511滁州市1090411池州62.512宣州35012阜陽市1086312安慶58. 7913毫州34513安慶市1071013馬鞍山55. 1214銅陵29014宿州市1056214淮北2200滁州50. 115淮北25815六安市10459黃山41.2116黃山21516宣城市1043616銅陵38. 3717池州15817蚌埠市1017417毫州17111563作者：到11月底作者：11月作者：11月 作者：11月作者：11月作者:11月作者:11月作者:11月作者:11月作者:11月作者:11月S

45、heet1000商品房批準預售面積商品房備案銷售面積供求比Sheet200商品房銷售均價Sheet3000000000住宅批準預售面積住宅備案銷售面積供求比Chart537. 1311. 196774193557.350. 831. 127287035239.6441.460. 9561022672商品房批準預售面積商品房備案銷售面積供求比Sheet1id年份省直轄市地級市 縣市區 土地面積（平方公里）總人口（萬人）GDP （億元）增減（）人均GDP全社會固定資產投資總額（億元）城鎮人均可支配收入（元/年）社會消費品零售總額（億元）城鎮居民人均住房面積（平方米）房地產開發投資額（億元）住宅投資

46、額（億元）其中：90平米以下其中：別墅、高檔公寓其中：經濟適用房屋商業投資額（億元）辦公投資額（億元）商品房施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米） 商業施工面積（萬平方米）辦公施工面積（萬平方米）商品房新開工面積（萬平方米）住宅新開工面積（萬平方米）其中：90平米以下其中：別墅、高檔公寓其中：經濟適用房屋商業新開工面積（萬平方米）辦公新開工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）宅竣工面積（萬平方米）商業竣工面積（萬平方米）辦公竣工面積準預售面積（萬平方米）預售登記面積（萬平方米）售登記面積（萬平方米）商品房商業預商品房（萬平方米）商品房批準預售面積住宅批準預售面積商業批辦公批準預售面積（萬平方米）住宅預售登記面積（萬平方米）辦公預售登記面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）住宅銷售面積（萬平方米）其中：90平米以下其中：別墅、高檔公寓其中：經濟適用房屋商業銷售面積（萬平方米）辦公銷售面積（萬平方米） 商品房預售額（億元）住宅預售額（億元）商業預售額（億元） 辦公預售額（億元）商品房銷售額（億元）住宅銷售額（億元） 經濟適用房銷售額（億元） 商業銷售額（億元）辦公銷售額（億元） 商品房銷售均價（元/平方米）住宅銷售均價（元/平方米）其中：90平米以下別墅、高檔公寓經濟適用房屋 商業銷售均價（元/平方米）辦公銷售