1、合肥大學Hefei University課程設計CURRICULUMDESIGN設計名稱房地產估價課程設計專業班級08工程管理二班學號姓名學號姓名指導老師2011 年日12 月 27地 估價報告估價項目名稱：金寨路南七科茂大廈一樓門面房委托估價方：合肥市 AAA公司受理估價方：合肥市X X房地產價格評估事務所 法人代表：xxx估價作業日期：2011年11月19日-2011年12月27日目錄一、致委托方函1二、估價師聲明2三、估價的假設和限制條件 3四、估價結果報告4五、房地產估價技術報告 6致委托方函合肥市AAA公司：我所受貴公司委托，對坐落于合肥南七繁華商業區域，與機研所相鄰，金寨路上的科茂

2、大廈一樓門面房成本價值進行評估。估價對象為框架剪力墻結構房屋，總建筑面積：160m2。一、估價目的：評估其房地產市場價格。二、估價時點：二 0年十二月二十七日三、估價結果：估價人員遵循合法、獨立、客觀、公正的原則，依據中華人民共和國GB/T50291-1999房地產估價規范 和相關法規，在現場查勘的基礎上，經科學計算、專業分析論證，確定估價對象在估價時點價值為： 合計：RMB： 366717.6 元，人民幣（大寫） ：叁 拾陸萬陸仟柒佰壹拾柒點陸圓 整 。合肥市X X房地產價格評估事務所法人代表：XXX二 0 一一年十二月二十七日估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在估價報告中陳述的事實是真實的和

3、準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。四、我們依照房地產估價規范 、建設部房屋完損等級評定標準 、 2011 年合肥市地區各類房屋評估市場指導價格進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（查勘人： ） 。六、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。參評房地產估價師：簽字：估價的假設和限制條件、委托方提供的情況都是真實的，有關資料都是合法有效的。二、估價對象的權屬是合法有效的。三、估價對象是寫字樓一樓，商業用途。四、本估價報告

4、為委托方之估價目的專用，不對其它用途負責。五、本次估價沒有考慮他項權對估價對象價格的影響。六、未經本所允許本估價報告的全部或部分內容均不允許在任何公開發表的文件報告或聲明中引用。七、隨著時間推移或房地產市場行情的變化，該估價結果應做相應調整。合肥市X X房地產價格評估事務所房地產估價結果報告一、委托方：合肥市 AAA公司：二、估價方：合肥市xx房地產價格評估事務所三、估價對象概況：1、區位狀況：估價對象位于合肥市包河區南七機研所南側2、實物狀況：寫字樓一樓，總建筑面積160mt為框架剪力墻結構房屋。四、估價目的：確定其房地產市場價格。五、估價時點：二 0 一一年十二月二十七日六、價值定義：公開

5、市場價值。七、估價依據：（1） 、 中華人民共和國城市房地產管理法（2） 、國務院城市房屋拆遷管理條例（3） 、 安徽省城市拆遷管理條例（4） 、 合肥市城市房屋拆遷管理條例（5） 、 房地產估價規范（6） 、建設部房屋完損等級評定標準（7） 、建設部城市房屋拆遷估價指導意見（8） 、 2011 年合肥市地區各類房屋評估市場指導價格合建發（ 2011） 9 號。估價人員現場查勘所獲資料，委托方提供資料。八、估價原則：獨立、客觀、公正、合法。九、估價方法：收益法。十、估價結果：本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用合法的估價方法在認真查勘獲取現場可靠資料的基礎上，經過準確測算，

6、確定估價對象估價時點總價值為：合計：RMB： 366717.6 元。人民幣（大寫） ：叁拾陸萬陸仟柒佰壹 拾柒點陸圓整。十一、估價說明： 估價依據安徽省、合肥市的相關法規和文件。十二、估價人員： （中國注冊房地產估價師）（中國注冊房地產估價師）十三、估價日期： 2011 年 11 月 19 日 -2011 年 12 月 27 日合肥市X X房地產價格評估事務所二0 一年十二月二十七日房地產估價技術報告一、區域因素分析（ 1 ）區域位置：位于合肥市蜀山區南七里站，金寨路上，與機研所相鄰。（ 2 ）商業繁華度：估價對象區域主要為居住及商業用地，周圍有華聯超市、合肥百大商場、望江賓館等，離南七繁華地

7、段不足千米，商業繁華度較好。（ 3 ）區域基礎設施狀況：通電：區域電源來自市電網，供電充足，供電保證率高。供水：區域為城市供水管網，供水保證率較高。排水：有城市污水管網，保證率高。通氣：城市供氣管網，保證率高。通路：合肥市主干道金寨路、黃山路、太湖路等。（ 4 ）區域配套設施狀況：商業：華聯超市、合肥百大、好旺旺超市、合家福超市、望江賓館、錦佳商務酒店等。銀行：中國工商銀行、中國郵政儲蓄銀行。學校：中國科技大學、合肥學院、合肥第六十九中等。其他：南七郵局、南七派出所、新華書店等。（ 5 ）道路交通條件：道路通達度：合肥市主干道金寨路、黃山路、太湖路等。道路通達度較好。公交便捷度：有1、112、

8、226、901等30余條城市公交線路環伺周圍，交通非常便捷。可見，區域內道路交通條件較好，基本能滿足區域對外及區域內人流物流的需求。二、市場背景分析合肥市面臨著空前的發展黃金期，大開發、大建設使得合肥的經濟發展速度良好，經濟秩序，社會秩序穩定。合肥市南七里站，商業繁華，人口眾多，是一個較大的經濟圈，交通四通八達，具有地理優勢，周邊服務設施應有盡有，對商務人才需求量較大，但周圍新建寫字樓并不多，商務用房緊迫，市場價值較高。三、最高最佳使用分析房地產估價應以估價對象的最有效使用為前提進行估價。最高 最佳 使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。本

9、評估以確定被拆遷房屋貨幣補償金額為估價目的，因此確定以保持現狀為估價對象的最佳使用。四、估價方法選用根據城鎮土地估價規程 ，現行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數修正法、路線價等。估價方法的選擇應按照地價評估技術規則，根據當地地產市場發育狀況，并結合該項目的具體特點及估價目的等，選擇適當的估價方法。評估人員通過實地勘查，認真調查收集資料，在確定估價原則的基礎上，根據估價對象的實際情況，結合本報告評估目的，決定對估價對象采用收益法評估估價對象的價格。收益法是指根據預期原理和投資回報理論，求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點后累加

10、，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即將房地產的價值看成是其未來凈收益的現值之和。其原理是由于房地產具有連續性，使用期相對較長，其產生的純收益能夠在未來連續獲得(假設在有限年期情況下每年的年純收益為A, 收益保持相對穩定, 并保持 n 年不變，資本化率固定為Y) 。其計算公式為：公式 V=A/Y1 -1/(1+Y)八n其中 :V房地產價格A房地產純收益Y-資本化率n剩余使用年限五、估價測算過程1、房地產年租金收入合肥市南七里站的科茂大廈一樓門面房經營狀況：通過市場調查并結合項目周邊店經營狀況了解，并與評估標的作比較分析，測算本項目的租金水平為：20元/平方米月。南七里站的科茂大廈一樓

11、門面建筑面積為160肝，則估價對象的年收益為：160X20X 12=38400 元2、年經營成本費用管理費，指工作人員的工資、福利、財務費用等相關費用，根據同類房地產的一般管理費水平并結合本項目實際情況，取年總收益水平的 2.5%，則管理費為：38400 X 2%=96沅維護費，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。根據測算，本類建筑物的重置價格（包括建造，裝修）約為1500 元/ 平方米，維修費為建筑物重置價格的1%，則估價對象每年的維修費為：1500 X 160 X 1%=240沅房產稅，指房產所有人按有關規定需向稅務機關繳納的房產稅，依據稅法及本地稅務部門資料，按房產出租的租金收入70

12、%計征的，稅率為10%。則房產稅為：38400 X 70%X 10%=268阮保險費，指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。 該房屋市場均價為 20000 元/ 平方米， 按房屋市場均價乘以保險費率0.05 %計算，則保險費為：20000x 160X0.05%=1600 元年經營成本費用合計為：7648元總收益（元/年）138400總費用（元/年）17648口純收益（元/年）130752所以，該門面正常年經營收支情況如下：估價對象價值的確定：收益還原法計算公式： V= A/YX1-1/ （1+Y）八nV表示房地產價格；A表示房地產年純收益；Y表示房地產資本化率（8%）;根據銀行存貸利率，房地產還原利率取 8%n表示房地產的剩余使用年限（40年）。數據代入計算公式，V=30752