1、不動產進項稅額分期抵扣管理案例日期：2016-04-15    來源：貨物勞務處  例一：購入不動產基本案例2016年6月5日，納稅人購進辦公大樓一座，該大樓用于公司辦公經營，計入固定資產，并于次月開始計提折舊。6月20日，該納稅人取得該大樓增值稅專用發票并認證相符，專用發票注明稅額1000萬元。根據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法，該1000萬元進項稅額中的60%于當期抵扣，剩余40%于當期的第13個月抵扣。（一）2016年6月該不動產進項稅額處理：1增值稅扣稅憑證按一般性規定處理：該大樓增值稅專用發票應于2016年7月申報期申報6月屬期增值稅

2、時（1）作為正常的增值稅專用發票填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（二）第1欄“認證相符的稅控增值稅專用發票”、第2欄“其中：本期認證相符且本期申報抵扣”。（2）該份增值稅專用發票還應作為當期不動產扣稅憑證填入第9欄“本期用于購建不動產的扣稅憑證”（購建是指購進和自建）。通過上述兩步一是能夠保證“一窗式”比對相符，二是先將不動產進項稅額全額扣減，通過以下后續步驟實現分期抵扣。2計算填報本期應抵扣、待抵扣進項稅額：該大樓本期應抵扣進項稅額為：1000萬元×60%600萬元該600萬元應于2016年7月申報期申報6月屬期增值稅時從銷項稅額中抵扣；應計入當期“應交稅費應交增值稅

3、（進項稅額）”科目核算。（1）將不動產進項稅額全額1000萬元，填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（五）第2欄“本期不動產進項稅額增加額”，并作為增加項計入第6欄“期末待抵扣不動產進項稅額”。（2）計算的600萬元填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（五）第3欄“本期可抵扣不動產進項稅額”，并作為減少項計入第6欄“期末待抵扣不動產進項稅額”。（3）計算的600萬元填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（二）第10欄“本期不動產允許抵扣進項稅額”。（4）本期增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（二）第10欄“本期不動產允許抵扣進項稅額”所填稅額，作為增加項填入

4、第12欄“當期申報抵扣進項稅額合計”，并進入主表第12欄“進項稅額本月數”。該大樓待抵扣進項稅額為：1000萬元×40%400萬元該400萬元應計入當期“應交稅費待抵扣進項稅額”科目核算。 期初待抵扣不動產進項稅額本期不動產進項稅額增加額本期可抵扣不動產進項稅額本期轉入的待抵扣不動產進項稅額本期轉出的待抵扣不動產進項稅額期末待抵扣不動產進項稅額1231+2+4451+46=1+2-3+4-50100000006000000004000000 一、申報抵扣的進項稅額項目欄次份數金額稅額（一）認證相符的稅控增值稅專用發票1  10000000

5、60;       其中：本期認證相符且本期申報抵扣2  10000000              前期認證相符且本期申報抵扣3   （二）其他扣稅憑證4=5+6+7+8           其中：海關進口增值稅專用繳款書5   

6、;              農產品收購發票或者銷售發票6                 代扣代繳稅收繳款憑證7                其他8

7、0;  （三）本期用于購建不動產的扣稅憑證9  10000000（四）本期不動產允許抵扣進項稅額106000000（五）外貿企業進項稅額抵扣證明11 當期申報抵扣進項稅額合計12=1+4-9+10+11  6000000 （二）待抵扣進項稅額到期處理：2017年8月申報期申報7月屬期增值稅時，該400萬元到抵扣期，應從當期銷項稅額中抵扣。1該400萬元應從當期“應交稅費待抵扣進項稅額”科目轉入“應交稅費應交增值稅（進項稅額）”科目核算。2該400萬元應于2017年8月申報期申報7月屬期增值稅時，填入增值稅納稅申報表

8、（一般納稅人適用）附列資料（五）第3欄“本期可抵扣不動產進項稅額”，并作為減少項填入第6欄“期末待抵扣不動產進項稅額”。 期初待抵扣不動產進項稅額本期不動產進項稅額增加額本期可抵扣不動產進項稅額本期轉入的待抵扣不動產進項稅額本期轉出的待抵扣不動產進項稅額期末待抵扣不動產進項稅額1231+2+4451+46=1+2-3+4-5400000004000000000 3該400萬元應于2017年8月申報期申報7月屬期增值稅時，填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（二）第10欄“本期不動產允許抵扣進項稅額”，所填稅額作為增加項填入第12欄“當期申報抵扣進項稅額合計”，并進

9、入主表第12欄“進項稅額本月數”。 一、申報抵扣的進項稅額項目欄次份數金額稅額（一）認證相符的稅控增值稅專用發票1  0        其中：本期認證相符且本期申報抵扣2  0              前期認證相符且本期申報抵扣3   （二）其他扣稅憑證4=5+6+7+8    

10、;       其中：海關進口增值稅專用繳款書5                 農產品收購發票或者銷售發票6                 代扣代繳稅收繳款憑證7    

11、60;           其他8   （三）本期用于購建不動產的扣稅憑證9  0（四）本期不動產允許抵扣進項稅額104000000（五）外貿企業進項稅額抵扣證明11 當期申報抵扣進項稅額合計12=1+4-9+10+11  4000000 納稅人購進未完工的不動產在建工程，應按照上述購進不動產情況處理。 案例二：購進貨物直接耗用于自建不動產納稅人購進貨物直接耗用于不動產在建工程項目，適用一般計稅方

12、法的，按照如下情況分別處理：（一）該不動產在建工程項目屬于新建不動產根據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法，該項購進貨物進項稅額中的60%于當期抵扣，剩余40%于當期的第13個月抵扣。具體處理方法參照案例一。（二）該不動產在建工程項目屬于改建、擴建、修繕、裝飾不動產按照如下情況分別處理：1購進該部分貨物成本未計入不動產原值則該項購進貨物進項稅額可于當期全部抵扣。2購進該部分貨物成本計入不動產原值（1）購進該部分貨物成本不足不動產原值50%則該項購進貨物進項稅額可于當期全部抵扣。（2）購進該部分貨物成本達到或超過不動產原值50%根據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法，該項購進貨物進項稅額中的60%于當期

13、抵扣，剩余40%于當期的第13個月抵扣。具體處理方法參照案例一。納稅人購進其他，如設計服務、建筑服務等，直接耗用于自建不動產的，應按照上述購進貨物直接耗用于自建不動產情況分別處理。 案例三：新建不動產過程中領用前期購入并已全額抵扣的貨物2016年9月10日，納稅人購入一批外墻瓷磚，取得增值稅專用發票并認證相符，專用發票注明的稅額為30萬元；納稅人購進該批瓷磚時未決定是否用于不動產（如可能用于銷售）。11月20日，納稅人將該批瓷磚耗用于新建的綜合大樓辦公大樓在建工程。根據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法，該30萬元進項稅額在購進當期全額抵扣，后期耗用時，該30萬元進項稅額中的40%應于耗

14、用當期進項轉出，并于耗用當期的第13個月抵扣。（一）該批瓷磚購進時進項稅額處理按照購進普通材料直接全額抵扣。（二）2016年12月該不動產進項稅額處理：1計算填報本期應轉出的進項稅額：30萬元×40%12萬元該12萬元應于2016年12月申報期申報11月屬期增值稅時做進項稅額轉出處理，填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（二）第23欄“其他應作進項稅額轉出的情形”。 二、進項稅額轉出額項目欄次稅額本期進項稅額轉出額13=14至23之和 其中：免稅項目用14       集體福利、個人消費15&#

15、160;      非正常損失16       簡易計稅方法征稅項目用17       免抵退稅辦法不得抵扣的進項稅額18       納稅檢查調減進項稅額19       紅字專用發票信息表注明的進項稅額20       上期留抵稅額抵減欠稅21&

16、#160;      上期留抵稅額退稅22       其他應作進項稅額轉出的情形23120000 2填報待抵扣進項稅額處理：（1）該12萬元應計入當期“應交稅費待抵扣進項稅額”科目核算。（2）該12萬元應于2016年12月申報11月屬期增值稅時轉入待抵扣進項稅額，填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（五）第4欄“本期轉入的待抵扣不動產進項稅額”。 期初待抵扣不動產進項稅額本期不動產進項稅額增加額本期可抵扣不動產進項稅額本期轉入的待抵扣不動產進項稅額本期轉

17、出的待抵扣不動產進項稅額期末待抵扣不動產進項稅額1231+2+4451+46=1+2-3+4-50001200000120000 （二）待抵扣進項稅額到期處理：2018年1月申報期申報2017年12月屬期增值稅時，該12萬元到抵扣期，應從當期銷項稅額中抵扣。1該12萬元應從當期“應交稅費待抵扣進項稅額”科目轉入“應交稅費應交增值稅（進項稅額）”科目核算。2該12萬元應于2018年1月申報期申報2017年12月屬期增值稅時，填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（五）第3欄“本期可抵扣不動產進項稅額”，并作為減少項填入第6欄“期末待抵扣不動產進項稅額”。 期初待抵扣不

18、動產進項稅額本期不動產進項稅額增加額本期可抵扣不動產進項稅額本期轉入的待抵扣不動產進項稅額本期轉出的待抵扣不動產進項稅額期末待抵扣不動產進項稅額1231+2+4451+46=1+2-3+4-51200000120000000 3該12萬元應于2018年1月申報期申報2017年12月屬期增值稅時，填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（二）第10欄“本期不動產允許抵扣進項稅額”，所填稅額作為增加項填入第12欄“當期申報抵扣進項稅額合計”，并進入主表第12欄“進項稅額本月數”。 一、申報抵扣的進項稅額項目欄次份數金額稅額（一）認證相符的稅控增值稅專用發票1 &

19、#160;0        其中：本期認證相符且本期申報抵扣2  0              前期認證相符且本期申報抵扣3   （二）其他扣稅憑證4=5+6+7+8           其中：海關進口增值稅專用繳款書5  

20、60;              農產品收購發票或者銷售發票6                 代扣代繳稅收繳款憑證7                其他8&#

21、160;  （三）本期用于購建不動產的扣稅憑證9  0（四）本期不動產允許抵扣進項稅額10120000（五）外貿企業進項稅額抵扣證明11 當期申報抵扣進項稅額合計12=1+4-9+10+11  120000 案例四：改建、擴建、修繕、裝飾不動產過程中領用前期購入并已全額抵扣的材料納稅人前期購進并已全額抵扣的材料，耗用到改建、擴建、修繕、裝飾的不動產在建工程中，應按照案例二是否計入不動產原值，計入原值時是否達到或超過原值50%的各種情況判定是否需要進行分期抵扣。如果需要進行分期抵扣的，具體處理方法參照案例三。

22、0;案例五：不動產或者不動產在建工程銷售納稅人以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產，自建不動產，以及不動產在建工程，對外轉讓（包括視同銷售）時，如果該不動產或者不動產在建工程項目存在對應的未到抵扣期的待抵扣進項稅額，應在對外轉讓當期，申報抵扣該不動產或者不動產在建工程項目對應的未到抵扣期的待抵扣進項稅額。具體處理方法參照案例一中第（二）條“待抵扣進項稅額到期處理”。 案例六：原來允許抵扣的不動產轉變用途，專用于不得抵扣項目2016年6月5日，納稅人購入一座廠房，取得增值稅專用發票并認證通過，專用發票上注明的金額為10000萬元，增值稅額1100萬元。該廠房

23、既用于征稅項目，又用于免稅項目。該納稅人按照固定資產管理該辦公樓，假定分10年計提折舊，無殘值。根據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法1100萬元進項稅額中的60%本期抵扣，剩余40%于第13個月抵扣。該納稅人第一次允許抵扣的進項稅額1100萬元×60%660萬元該納稅人第二次允許抵扣的進項稅額1100萬元×40%440萬元該納稅人2016年7月申報期申報6月屬期增值稅時，具體處理方法參照案例一。如果納稅人此后將該廠房改變用途，專用于免稅項目，則需按照如下情況分別處理：（一）2016年10月改變用途1計算不動產凈值率不動產凈值率10000萬元10000萬元÷（10&#

24、215;12）×4÷10000萬元96.67%2計算不得抵扣的進項稅額不得抵扣的進項稅額1100萬元×96.67%1063.33萬元3不得抵扣的進項稅額處理該廠房60%的進項稅額660萬元已經于2016年7月申報期申報6月屬期增值稅時申報抵扣；剩余440萬元因未到抵扣期，仍屬于待抵扣進項稅額。2016年10月改變用途時，對不得抵扣的進項稅額作如下處理：（1）不得抵扣的進項稅額與已抵扣進項稅額比較1063.33萬元660萬元（2）根據比較結果進行進項稅額轉出因為計算的不得抵扣的進項稅額大于該不動產前期已抵扣進項稅額，納稅人應在當期按照前期已抵扣進項稅額進行進項稅額轉

25、出處理。該660萬元應于2016年11月申報期申報10月屬期增值稅時做進項稅轉出； 二、進項稅額轉出額項目欄次稅額本期進項稅額轉出額13=14至23之和 其中：免稅項目用14       集體福利、個人消費15       非正常損失16       簡易計稅方法征稅項目用17       免抵退稅辦法不得抵扣的進項稅額18 &

26、#160;     納稅檢查調減進項稅額19       紅字專用發票信息表注明的進項稅額20       上期留抵稅額抵減欠稅21       上期留抵稅額退稅22       其他應作進項稅額轉出的情形236600000 該660萬元應計入改變用途當期“應交稅費應交增值稅（進項稅額轉出）”科目核算。剩余不

27、得抵扣的進項稅額差額處理差額不得抵扣的進項稅額已抵扣進項稅額1063.33萬元660萬元403.33萬元該403.33萬元應于轉變用途當期從待抵扣進項稅額中扣減剩余待抵扣進項稅額待抵扣進項稅額差額440萬元403.33萬元36.67萬元 期初待抵扣不動產進項稅額本期不動產進項稅額增加額本期可抵扣不動產進項稅額本期轉入的待抵扣不動產進項稅額本期轉出的待抵扣不動產進項稅額期末待抵扣不動產進項稅額1231+2+4451+46=1+2-3+4-544000000004033333.33366666.67 該403.33萬元應在改變用途當期從“應交稅費待抵扣進項稅額”科目轉入對應科目

28、核算，無需填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（二）。4待抵扣進項稅額到期處理：具體處理方法參照案例一中第（二）條“待抵扣進項稅額到期處理”。（二）2017年10月改變用途1計算不動產凈值率不動產凈值率10000萬元10000萬元÷（10×12）×16÷10000萬元86.67%2計算不得抵扣的進項稅額不得抵扣的進項稅額1100萬元×86.67%953.33萬元3不得抵扣的進項稅額處理該廠房60%的進項稅額660萬元已經于2016年7月申報期申報6月屬期增值稅時申報抵扣；該廠房40%的待抵扣進項稅額440萬元已經于2017年8月申報期

29、申報7月屬期增值稅時申報抵扣。則已抵扣進項稅額總額660萬元440萬元1100萬元2017年10月改變用途時，對不得抵扣的進項稅額作如下處理：（1）不得抵扣的進項稅額與已抵扣進項稅額比較953.33萬元1100萬元（2）根據比較結果進行進項稅額轉出因為計算的不得抵扣的進項稅額小于該不動產前期已抵扣進項稅額，納稅人應在當期按照不得抵扣的進項稅額進行進項稅額轉出處理。該953.33萬元應于2017年11月申報期申報10月屬期增值稅時做進項稅轉出 二、進項稅額轉出額項目欄次稅額本期進項稅額轉出額13=14至23之和 其中：免稅項目用14   

30、0;   集體福利、個人消費15       非正常損失16       簡易計稅方法征稅項目用17       免抵退稅辦法不得抵扣的進項稅額18       納稅檢查調減進項稅額19       紅字專用發票信息表注明的進項稅額20   

31、0;   上期留抵稅額抵減欠稅21       上期留抵稅額退稅22       其他應作進項稅額轉出的情形239533333.33 該953.33萬元應計入改變用途當期“應交稅費應交增值稅（進項稅額轉出）”科目核算。 納稅人已抵扣進項稅額的不動產發生非正常損失的，應按照上述轉變用途專用于不得抵扣項目情況處理。 案例七：不動產在建工程非正常損失納稅人新建不動產在建工程項目發生非正常損失的，如果該不動產在建工程項目存在對應的未到

32、抵扣期的待抵扣進項稅額，應在發生非正常損失當期，對該不動產在建工程項目對應的未到抵扣期的待抵扣進項稅額全部扣減處理。具體處理方法參照案例六中第（一）條第3項第（2）點扣減待抵扣進項稅額的第、步處理。 案例八：原來不允許抵扣的不動產轉變用途，用于允許抵扣項目2016年6月5日，納稅人購進辦公樓一座共計2000萬元。該大樓專用于進行技術開發使用，取得的收入均為免稅收入，計入固定資產，并于次月開始計提折舊，假定分10年計提，無殘值。6月20日，該納稅人取得該大樓如下三份發票：增值稅專用發票一份并認證相符，專用發票注明的金額為1000萬元，稅額110萬元；增值稅專用發票一份一直未認證，專用發

33、票注明的金額為600萬元，稅額66萬元；增值稅普通發票一份，普通發票注明的金額為400萬元，稅額44萬元。根據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法該大樓當期進項稅額不得抵扣，計入對應科目核算。2017年6月，納稅人將該大樓改變用途，用于允許抵扣項目，則需按照不動產凈值計算可抵扣進項稅額后分期抵扣。（一）可抵扣進項稅額處理1計算不動產凈值率因購入該大樓不得抵扣，該大樓原值為2220萬元。不動產凈值率2220萬元2220萬元÷（10×12）×12÷2220萬元90%2計算可抵扣進項稅額納稅人購進該大樓是共計取得三份增值稅發票，其中兩份增值稅專用發票屬于增值稅扣稅憑

34、證，但其中一份增值稅專用發票在用途改變前仍未認證相符，屬于不得抵扣的增值稅扣稅憑證。因此，根據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為110萬元。可抵扣進項稅額增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率110萬元×90%99萬元該99萬元可抵扣進項稅額由于可以恢復抵扣，應全部從不動產原值中轉出。3可抵扣進項稅額處理根據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法，該99萬進項稅額中的60%于改變用途次月的抵扣，剩余40%于改變用途次月的第13個月抵扣。（1）計算填報本期應抵扣、待抵扣進項稅額：該大樓本期應抵扣進項稅額為：99萬元×60%59

35、.4萬元該59.4萬元應于2017年8月申報期申報7月屬期增值稅時從銷項稅額中抵扣；應計入當期“應交稅費應交增值稅（進項稅額）”科目核算。將不動產進項稅額全額99萬元，填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（二）第4欄“其他扣稅憑證”、第8欄“其中：其他”。將不動產進項稅額全額99萬元，作為當期不動產扣稅憑證填入第9欄“本期用于購建不動產的扣稅憑證”（購建是指購進和自建）。通過上述兩步一是能夠保證“一窗式”比對相符，二是先將不動產進項稅額全額扣減，通過以下后續步驟實現分期抵扣。將不動產進項稅額全額99萬元，填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（五）第2欄“本期不動產進項稅額增加額”，并作為增加項計入第6欄“期末待抵扣不動產進項稅額”。計算的59.4萬元填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（五）第3欄“本期可抵扣不動產進項稅額”，并作為減少項計入第6欄“期末待抵扣不動產進項稅額”。計算的59.4萬元填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（二）第10欄“本期不動產允許抵扣進項稅額”。本期增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（二）第10欄“本期不動產允許抵扣進項稅額”所填稅額，作為增加項填入第12欄“當期申報抵扣進項稅額合計”，并進入主表第12欄