1、物業(yè)的接管培訓(xùn) 物業(yè)的接管培訓(xùn)作者：佚名 時(shí)間： 2008-6-28 瀏覽量：、接管前的準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司應(yīng)在物業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就建 立合作關(guān)系。 但在一些地區(qū) ,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)尚未健全 ,常常由房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自設(shè)機(jī)構(gòu)來管理物業(yè)。 一般來講 ,由專業(yè)化的物 業(yè)管理公司參與物業(yè)的開發(fā)全過程,將更利于物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。目前 ,物業(yè)管理公司的選聘大多采取議標(biāo)的方法 少數(shù)采用公開招標(biāo) ,無論通過哪一種方式 ,物業(yè)管理公司都要 從開發(fā)企業(yè)或管委會手中接管物業(yè)。從理論上講 ,早期介入的物業(yè)管理企業(yè)并一定就是前期物業(yè) 的當(dāng)然管理者 ,特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定招標(biāo)選聘時(shí)。 反之 , 早期介

2、入的物業(yè)管理企業(yè)是否愿意承接該物業(yè)的管理也需 經(jīng)過科學(xué)的測算和對該物業(yè)經(jīng)營實(shí)效的評估和權(quán)衡后方可 作出明智的抉擇。具體步驟如下 :.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事 項(xiàng)。主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限 ;保修責(zé)任的委托與實(shí) 施;諸如遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項(xiàng) 管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及籌集 ;管理用房、 經(jīng)營用房的提供使用及收 益分配 ;物業(yè)及相關(guān)資料的驗(yàn)收接管。2. 在洽談的過程中 ,物業(yè)管理企業(yè)對人力、物力等自身?xiàng)l件和 接盤運(yùn)作、 盈虧風(fēng)險(xiǎn)作出測算 ,據(jù)此制定接管方案作為依據(jù)與 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或競標(biāo)。如達(dá)成一致或中標(biāo)即可 簽訂前期物業(yè)管理委托合同。3.

3、一旦簽約 ,物業(yè)管理企業(yè)就要實(shí)施驗(yàn)收接管。依照的有關(guān)規(guī) 定主要有 1991年 2月 4日國家建設(shè)部制訂的 中華人民共和 國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和 814 號文城市住宅 小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法 。同時(shí)還應(yīng)做好檔案資料的移 交工作 ,必不可少的檔案資料有 :規(guī)劃圖 ,竣工圖 ,地下管網(wǎng)竣工 圖 ,各類房層清單 ,單體建筑結(jié)構(gòu) ,設(shè)備竣工圖及合格證或保修 書 ,公用設(shè)施 ,設(shè)備及公共場地清單 ,有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料等4. 根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定一系列管理制度 ,以建立正常的管理秩序。 這些制度主要 有停車場管理辦法 ,電梯使用規(guī)定 ,物業(yè)的報(bào)修與維修

4、規(guī)定等。5. 為了迎接即將到來的業(yè)主入伙 ,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著手組成該 物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu) ,配備管理人員。 人員不足時(shí)要著手進(jìn)行 社會招聘和上崗培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作。6. 建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò) ,構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。前者是指 物業(yè)正式啟動(dòng)運(yùn)作后 ,勢必要與社區(qū)主管部門和市政及公用 事業(yè)單位取得聯(lián)系 ,獲得他們的支持與配合。 同時(shí) ,物業(yè)管理企 業(yè)也不是萬能企業(yè) ,有一些業(yè)務(wù)還需選定專業(yè)服務(wù)公司代理。 唯此 ,才能使業(yè)主入伙后各種需求得到充分滿足。7. 物業(yè)正式出售又稱“開盤” ,這也是前期物業(yè)管理開始之日物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與樓盤營銷。首先可以就營銷策略提出自己見解 ,促進(jìn)銷售順利進(jìn)行。

5、從根本上來講 促銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)共同利益所在。樓盤 滯銷開發(fā)企業(yè)投資得不到完全回報(bào),而物業(yè)管理也因滯銷造成的空置物業(yè)和人氣欠旺給管理與服務(wù)帶來困難。物業(yè)管理 對提高物業(yè)附加值的作用日見明顯,在具體策劃上也有大力宣傳該物業(yè)的管理水準(zhǔn)和合理的收費(fèi)以吸引更多的消費(fèi)者 前來購買等功效。 其次 ,參與營銷是物業(yè)管理企業(yè)與消費(fèi)者直 接見面的最好機(jī)會。了解他物業(yè)的接管培訓(xùn)作者：佚名時(shí)間： 2008-6-28 瀏覽量：們對物業(yè)管理的具體要求將對今后業(yè)務(wù)的開展大有 裨益。最后 ,現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定 ,在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合 同時(shí)必須附上有關(guān)前期物業(yè)管理合同及物業(yè)使用公約 住戶手冊 等附件 ,即

6、“應(yīng)在買賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有 承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定” 。二、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接管建設(shè)部第 33 號令明確規(guī)定 :房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū) 房屋前 ,應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理,并與其 簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理 ,因此 ,參與物業(yè)開發(fā)全過程的物業(yè)管理公司最有可能成為接受物業(yè)管理委托的公司三、從管理委員會接管物業(yè)管理作為一種經(jīng)營服務(wù)型企業(yè),是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人委托實(shí)施管理。 也就是說 ,產(chǎn)權(quán)人及使用人有權(quán)選擇管理者 這種權(quán)利集中體現(xiàn)在“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”上。 “產(chǎn) 權(quán)人及使用人代表大會”按召開的時(shí)間與形式可分為三

7、種 即首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會” 、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表 大會年度會議” 、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會特別會議” 。管 理委員會由首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”選舉產(chǎn)生。建設(shè)部第 33 號令明確規(guī)定管委會具有選聘和續(xù)聘物業(yè)管理 公司的權(quán)利。首次選聘物業(yè)管理公司的工作一般由開發(fā)企業(yè) 完成。管委會組成之后應(yīng)對所選聘的物業(yè)管理公司進(jìn)行考察 同時(shí)對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。管理水平低下的 物業(yè)管理公司將會被管委會解聘。物業(yè)管理公司被解聘或者受聘合同到期未獲續(xù)聘時(shí) ,管委會可選聘其他物業(yè)管理公司接管物業(yè)管理工作物業(yè)管理公司在接管使用過程中的物業(yè)時(shí),應(yīng)做好如下工作收集資料在接管物業(yè)時(shí) ,應(yīng)收集以下

8、資料.物業(yè)規(guī)劃圖2. 竣工總平面圖3. 單體建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖4. 地下管網(wǎng)竣工圖5. 建筑施工圖6. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證7. 沉降觀察記錄8. 竣工驗(yàn)收證明接管驗(yàn)收.接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件2. 接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料3. 房屋接管驗(yàn)收。4. 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)5. 危險(xiǎn)和損壞問題的處理用戶基本情況調(diào)查可采用入戶調(diào)查和調(diào)查表形式全面了解住戶的基本情況資料歸類、存檔,應(yīng)采取物業(yè)管理資料對管理工作的實(shí)際操作具有指導(dǎo)作用 妥善的方式保存、管理。四、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù) 建設(shè)部 1991年 7 月 1 日頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ,接管 開發(fā)商移交的

9、物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū) 別在于 :.驗(yàn)收的目的不同接管驗(yàn)收是在驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn) ;竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程 是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。2. 驗(yàn)收條件不同 接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格 ,并且供電、 采暖、 給排 水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用 ,房屋幢、戶編號已 經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn) ;竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全 部施工完畢 ,達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ,能滿足使用等。3. 交接對象不同&n物業(yè)的接管培訓(xùn)作者：佚名時(shí)間： 2008-6-28 瀏覽量： bsp;接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè);竣

10、工驗(yàn)收是由開發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。五、接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常 開展的重要環(huán)節(jié)。 物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗(yàn)收 ,即由對物業(yè)的 前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。 因此 ,為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展 ,物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、 業(yè)務(wù)精、 對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管 理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn) 收 ,也應(yīng)站在業(yè)主的立場上 ,對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收 ,以維護(hù)業(yè) 主的合法權(quán)益。3.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題 ,應(yīng)明確記錄在案 ,約定期限督促開 發(fā)商對存在的問

11、題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修 ,直到完全合格。4. 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修 ,向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金,或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修 ,開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。5. 開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料,包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料6. 物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦 予的有關(guān)權(quán)利。7. 接管驗(yàn)收符合要求后 ,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證 , 簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件 ,辦理了必要的手續(xù)以后 ,整 個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。六、接管驗(yàn)收的內(nèi)容接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容是主體結(jié)構(gòu)。 地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值,不得引 起上部

12、結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房的損壞。 其中 ,房屋的主體構(gòu)件無論 是鋼筋混凝土還是磚石、 木結(jié)構(gòu) ,變形、 裂縫都不能超過國標(biāo) 規(guī)定 ,外墻不得滲水。屋面與樓地面。 各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 排水暢通 ,無積水 ,不滲漏。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固 不空鼓 ,整體平整 ,沒有裂縫、 脫皮、 起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽 臺、廚房的地面相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求 ,不允許倒流水和滲 漏。裝修。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固 ,開關(guān)靈活 ;進(jìn)戶門不得使用 膠合板制作 ,門鎖安裝牢固 ;門窗玻璃應(yīng)安裝平整 ,油灰飽滿、 粘貼牢固 ;油漆色澤一致 ,不脫皮、漏刷。電氣。線路應(yīng)安裝平整、 牢固、順直 ,過墻有導(dǎo)管

13、,鋁導(dǎo)線連接 不得采用絞接或綁接。每一回路導(dǎo)線間及對地絕緣電阻值不 得小于規(guī)定要求。 照明器具等支架必須牢固 ,部件齊全 ,接觸良 好。避雷裝置必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 ,電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、 正常運(yùn) 轉(zhuǎn) ,噪聲震動(dòng)不得超過規(guī)定 ,記錄、圖紙資料齊全。水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè),出戶管長不超過 8 米 ,并不可使用陶管、 塑料管 ;地漏、排水管接口、 檢查口不滲漏 ,管邊排水流暢。 消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 并有消防部門檢驗(yàn)合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng) 安裝平正 ,配件齊全 ,沒有缺陷 ,并有專門檢驗(yàn)合格證。各種儀 表、

14、儀器、輔機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、靈活、精確,安裝符合規(guī)定 ,運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。附屬工程及其他。 如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高 ,窖井的設(shè)置 ,管道坡 度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。 信報(bào)箱、 掛物鉤、 曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。 另外 ,還包括場地清除、 臨時(shí)設(shè)施與過 渡房拆除清理完畢 ,相應(yīng)市政、 公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng) 達(dá)到質(zhì)量要求。七、接管驗(yàn)收的作用 按管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委 托管理的新建房屋或原有房屋時(shí) ,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿 足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。 對新建房屋 ,接管驗(yàn)收是 竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。 在完成接管驗(yàn)收后 ,整體物業(yè)連同設(shè)備就 應(yīng)移交給物業(yè)管理企

15、業(yè)。物業(yè)的接管驗(yàn)收 ,是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的 重要環(huán)節(jié) ,物業(yè)的接管驗(yàn)收 ,不僅包括主體建筑、 附屬設(shè)備、 配 套設(shè)施 ,而且還包括道路、 場地和環(huán)境綠化等 ,應(yīng)特別重視對綜 合功能的驗(yàn)收。 物業(yè)的接管驗(yàn)收 ,由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理 企業(yè)共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在 :.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 物業(yè)的接管培訓(xùn)作者：佚名 時(shí)間： 2008-6-28瀏覽量： 通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂 ,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移 ,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利2.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)主的利益通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收 ,能進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)或施 工企業(yè)按

16、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè) ,減少日后管理中的麻煩和開 支。同時(shí) ,能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識的不足 ,從總體上把握整 個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。3.為日后管理創(chuàng)造條件通過接管驗(yàn)收 ,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求 ,減少日常管理過 程的維修、 養(yǎng)護(hù)工作量。 另一方面 ,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的 文件資料 ,可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn) ,預(yù)防管理中可能出現(xiàn) 的問題 ,計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理 ,發(fā)揮社會化、 專業(yè)化、現(xiàn)代化的 管理優(yōu)勢。八、接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的接管驗(yàn)收 ,分為新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接 管驗(yàn)收。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部 1991 年頒布的 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ,主要內(nèi)容有 :接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

17、.新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料產(chǎn)權(quán)資料 : 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 用地批準(zhǔn)文件 建筑執(zhí)照 拆遷資料技術(shù)資料 :竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱 蔽管線的全套圖紙 ;地質(zhì)勘察報(bào)告工程合同及開、竣工報(bào)告工程預(yù)決算圖紙會審記錄工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀測記錄竣工驗(yàn)收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書砂閃、混凝土試塊試壓報(bào)告供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。2.原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料產(chǎn)權(quán)資料 : 房屋所有權(quán)證 土地使用權(quán)證房屋分戶使用清冊 房屋設(shè)備及其固定附著物清冊技術(shù)資料 : 房地產(chǎn)

18、平面圖 房屋分間平面圖 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值 ;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝 物業(yè)的接管培訓(xùn)作者：佚名時(shí)間： 2008-6-28瀏覽量： 土構(gòu)件產(chǎn)生變形、 裂縫 ,不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè) 計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固 ,支撐系統(tǒng)可靠、 無蟻害 ,其構(gòu)件的選材必須 符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度 ,不允許有明顯裂縫凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋 ,必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī) 外墻不得滲水 屋面各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通無積水 ,不滲漏。平屋面應(yīng)有

19、隔熱保溫措施 ,3 層以上房屋在公用部位設(shè)置屋 面檢修孔。陽臺和 3 層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固 ,接口嚴(yán)密 ,不滲漏。 樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有 裂縫、脫皮和起砂等缺陷 ;塊料面層應(yīng)表面平正 ,接縫均勻順 直、無缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合 設(shè)計(jì)要求 ,不應(yīng)有積水 ,不允許倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢固 ,接縫密合。 裝修鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固 ,無翹曲變形 ,開關(guān)靈活 ,零配件裝 配齊全,位置準(zhǔn)確 ,鋼門窗縫隙嚴(yán)密 ,木門窗縫隙適度。進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓

20、 層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。木裝修工程應(yīng)表面光潔 ,線條順直 ,對縫嚴(yán)密 ,不露釘帽 ,與基 層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整 ,油灰飽滿 ,粘貼牢固。抹砂應(yīng)平整 ,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。飾面磚應(yīng)表面潔凈 ,粘貼牢固 ,陰陽角與線角順直 ,無缺棱掉 角。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致 ,表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。2.水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗(yàn)收供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容 檢查高低壓配電柜、 高壓器有無正式供電 ,是否滿足設(shè)計(jì)功 能 ,是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工 ,有無事故及安全隱患 ;接 地網(wǎng)有無可靠接地 ;設(shè)備房有無做好“三防”措施。 檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計(jì)功能,機(jī)

21、組能否正常使用機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機(jī) 組 ,能否并車同步進(jìn)行 ,煙管有無漏煙現(xiàn)象 ,有無事故緊停車功 能 ,應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能 ,能否正常起動(dòng)等 ,必保供電線路是否正 常供電。 低壓電氣線路應(yīng)平整、 牢固、順直 ,過墻應(yīng)有導(dǎo)管 ,導(dǎo)線連接 必須緊密 ;采用管子配線時(shí) ,連接點(diǎn)必須緊密、可靠 ,使管路在 結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地,每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不小于 1 兆歐 / 千伏。應(yīng)按套安裝電表或 預(yù)留表位 ,并有電氣接地裝置。 照明器具等低壓電器安裝支架 必須牢固 ,部件齊全 ,接觸良好 ,位置正確。電度表是否經(jīng)過國 家供電有關(guān)部門檢測。中央空調(diào)系

22、統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容 檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行,負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行 ,檢查冷卻泵、 冷凍泵、 冷卻塔能否正常運(yùn)行 ,控制 柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。 檢查冷凍管系、 冷卻管系和閥門 ,保溫是否完好 ,有無漏水現(xiàn) 象 ;防腐是否符合要求 ,膨脹水箱能否正常補(bǔ)水 ,管路最高點(diǎn)和 最遠(yuǎn)點(diǎn)壓力是否在兆帕。 檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。 檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi) ,風(fēng)管出風(fēng)是否均勻 ,風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、 出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容 檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措

23、施 ,消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī) 等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng) ,消防廣播事故時(shí)能否正常廣播。 檢查消防管路有無漏水 ,閥應(yīng)保持常開狀態(tài) ,消防栓內(nèi)配件 是否缺少 ,檢查噴淋頭是否滿足要求 ,消防栓、物業(yè)的接管培訓(xùn)作者：佚名時(shí)間： 2008-6-28瀏覽量：噴淋頭有無水流 ,水壓是否滿足要求。 檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行,氣體壓力是否在正常范圍內(nèi) ,氣體有無及時(shí)補(bǔ)充更換。 檢查各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整 齊,防火門是否合格 ,有無保持常開狀態(tài) ,消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容 : 直升電梯應(yīng)能準(zhǔn)備的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、引機(jī) 的噪聲和震動(dòng)聲不得超過 GBj232 的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速 器及其他安全設(shè)備。 自動(dòng)扶梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn) ,無振動(dòng) ,無雜音 ,扶手帶應(yīng)無鋼刺 ,松緊 程度應(yīng)保持全水平時(shí)下垂不大 ,放松壓帶輪后應(yīng)可以用手拖 動(dòng)扶手帶。應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠 ,安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性 能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。電梯的應(yīng)急對 講應(yīng)能可靠對講 ,發(fā)生消防火警時(shí)應(yīng)能按要求升到頂層 ,安全 鉗就能安全動(dòng)作。管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場驗(yàn)收。主要檢查管道煤氣是否按國家標(biāo) 準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝 ,管道安裝是否良好 ,有無漏氣現(xiàn)象 ,煤氣表 安裝的